易居-商品房定價研究-文庫吧
2025-02-07 06:26 本頁面
【正文】 基準價為 “五通一平 ”條件的熟地價格——……………….一級區(qū)域二級區(qū)域三級區(qū)域四級區(qū)域五級區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)建設成本 基準地價的確定（ 5級）房地產(chǎn)開發(fā)建設成本 生地與熟地的區(qū)別土地征用及動遷完成煤氣 排污水供水道路 通訊 供電 排雨水動遷 土地平整五通一平七通一平商品房價格構成 大配套和小配套大配套：項目外涉及供水 、供電、煤氣、排污等管網(wǎng)設施等小配套：項目內(nèi)涉及供水、供電、煤氣、排污等管網(wǎng)設施等以用地紅線為界進行區(qū)隔商品房價格構成 其他成本費用維修基金（前期費用 +建安成本 +基礎設施配套工程） 3%5%不可預見費帶電梯總價 4%收取，不帶電梯住宅按總價 3%收取稅金土地使用稅 —— 元 /平方米營業(yè)稅及附加 —— 總收入 %（營業(yè)稅 、城市維護建設稅和教育費 ）所得稅 —— 毛利潤的 33%從項目開發(fā)的角度來看商品房價格構成 小 結項目 比例 投入增加 1%土地 45%50% 銷售價格增加 6%7%土建 30%35%前期規(guī)劃設計 5%配套 5%10% ——利息 5%6%管理費 2%3%營銷 %3%二、影響商品房價格的主要因素商品房價格構成影響價格的主要因素商品房價格政策市場產(chǎn)品 配套品牌營銷土地價格原材料市場后續(xù)供應羅店板塊6217顧村板塊7029上大板塊8180A30A20板塊 菊太路A地塊菊太路B地塊菊太路C地塊地塊面積 (萬平方米 ) 容積率 建筑面積 (萬平方米 ) 中標價格（萬元） 125000 104000 95000中標樓板價（元 /平方米）6291 5187 62442023年 7月保利集團取得的菊太路三塊地，中標 樓面地價已經(jīng)達到了 6200元 /平方米， 接近目前區(qū)域銷售均價， 預估其項目推出單價將達到 10000元 /平方米。案例一：顧村保利地塊 土地條件 對商品房價格的影響共富板塊10369板塊 7月均價共富板塊 10369西城板塊 7648上大板塊 8180月浦板塊 6209顧村板塊 7029羅店板塊 62172023年 7月競品成交累計均價統(tǒng)計西城板塊76482023年 7月保利菊太路 6200月浦板塊6209案例二： 松江客運總站 交通條件 因素對價格的影響松江老城松江新城案例二： 松江客運總站 交通條件 因素對價格的影響三湘四季花城保利西子灣御上海上海松江交通樞紐 案例二： 松江客運總站 交通條件 因素對價格的影響日期 松江新城板塊 三湘四季花城 保利西子灣 御上海2023年 4月 7626 8447 8217 85082023年 3
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