【正文】 特色商業(yè)型 商業(yè)聚集地 綜合商業(yè)型 城際交通樞紐類 外向服務(wù)型 城市交通樞紐類 旅游景點類 非商業(yè)聚集地 商務(wù)辦公類 行政事業(yè)類 內(nèi)向服務(wù)型 高校類 居民區(qū)類 特色區(qū)類 29 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)項目整體要求確定初選業(yè)態(tài) 定義備選 業(yè)態(tài)集合 形象要求 規(guī)模要求 確定本項目可選 的業(yè)態(tài)集合 確定各類別地塊 對應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍 排除不符業(yè)態(tài) 排除不符業(yè)態(tài) 不符合 不符合 符合 符合 地塊區(qū)位 屬性分類 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對照表 30 區(qū)位屬性與業(yè)態(tài)范圍對照表 —— 世聯(lián)模型 區(qū)位類別 商業(yè)聚集地 非商業(yè)聚集地 特色商業(yè)型 綜合商業(yè)型 外向服務(wù)型 內(nèi)向服務(wù)型 城際交通樞紐 城市交通樞紐 旅游觀光景點 商務(wù)辦公區(qū) 行政事業(yè)單位 高校 居民 區(qū) 特殊 區(qū)域 業(yè)態(tài)類別 該區(qū)域特有的特色商業(yè) 任意業(yè)態(tài) 餐飲、超市、藥店、旅游特色零售、公共服務(wù) 餐飲、 便利零售、銀行 餐飲、紀念品零售、銀行 餐飲，商務(wù)服務(wù)，公共服務(wù)、辦公耗材 高檔餐飲，高檔娛樂休閑、公共服務(wù) 餐飲、時尚精品、體育文化用品、生活零售、服飾、休閑娛樂、公共服務(wù) 生活零售、生活服務(wù)、大眾餐飲、大眾休閑娛樂、公共服務(wù) 特殊業(yè)態(tài) 31 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)地塊具體條件確定擬招租業(yè)態(tài) 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對照表 判斷各地塊 的區(qū)位屬性 確定各個地 塊擬招租業(yè)態(tài) 各地塊周圍的商業(yè) 現(xiàn)狀和消費需求 探討各類地塊進行 連鎖經(jīng)營的可能業(yè)態(tài) 探討各個地塊進行 分散經(jīng)營的可能業(yè)態(tài) 經(jīng)營策略選擇 集合式經(jīng)營策略 分散式經(jīng)營策略 探討各個地塊進行 分散經(jīng)營的優(yōu)選業(yè)態(tài) 32 判斷各地塊的區(qū)位屬性 判斷地塊區(qū)位屬性的基本要素是： 地塊周圍的 商業(yè)環(huán)境 、 交通狀況 、地塊上現(xiàn)有商業(yè)服務(wù)的消費者來源和類別 。 判斷過程中的注意事項： ?如果某一地塊上現(xiàn)有商業(yè)的消費者既有流動人口又有常駐人口，且二者比例相當(dāng)，則按照“ 外向服務(wù)型〉內(nèi)向服務(wù)型 ”的優(yōu)先順序判定區(qū)位屬性。 ?如果外向服務(wù)型的某一地塊同時具有兩種細分屬性，按照“ 觀光景點〉城際交通樞紐〉城內(nèi)交通樞紐 ”的優(yōu)先順序判定區(qū)位屬性。 ?如果內(nèi)向服務(wù)型的某一地塊同時具有兩種細分屬性， 按照“ 特色區(qū)〉商務(wù)辦公〉行政事業(yè)〉高校〉居民區(qū) ”的優(yōu)先順序判定區(qū)位屬性。 33 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)地塊具體條件確定擬招租業(yè)態(tài) 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對照表 判斷各地塊 的區(qū)位屬性 確定各個地 塊擬招租業(yè)態(tài) 各地塊周圍商業(yè) 現(xiàn)狀和消費需求 探討各類地塊進行 連鎖經(jīng)營的可能業(yè)態(tài) 探討各個地塊進行 分散經(jīng)營的可能業(yè)態(tài) 經(jīng)營策略選擇 集合式經(jīng)營策略 分散式經(jīng)營策略 探討各個地塊進行 分散經(jīng)營的優(yōu)選業(yè)態(tài) 34 經(jīng)營策略選擇 ?集合式經(jīng)營策略 對具有相同區(qū)位屬性的一類地塊整體考慮 ， 選擇連鎖經(jīng)營模式的適合業(yè)態(tài) ， 統(tǒng)一招商 ， 統(tǒng)一管理 。 ?分散式經(jīng)營策略 對各個地塊分別加以考慮 ， 針對地塊上的商業(yè)現(xiàn)狀和消費者需求確定不同的業(yè)態(tài) ， 單獨招商 ，單獨管理 。 集合式經(jīng)營策略 分散式經(jīng)營策略 優(yōu)點 ?便于統(tǒng)一管理租戶 ?有利于項目的整體形象 ?招商相對容易 ?風(fēng)險比較分散 缺點 ?對招商能力要求較高 ?風(fēng)險比較集中 ?不利于統(tǒng)一管理 ?業(yè)態(tài)篩選過程繁瑣 在實際工作中往往將兩種策略結(jié)合起來，互相補充，得到擬招商的備選業(yè)態(tài)集合。 35 集合式經(jīng)營策略 ?當(dāng)各地塊的區(qū)位屬性比較集中時 ， 宜采用此種方式 。 由于同一類地塊對應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍相同，因此可以選取同一種業(yè)態(tài)在這一類地塊上經(jīng)營。 有時某一種業(yè)態(tài)可以同時適用于兩類甚至三類地塊，例如餐飲、零售，因此也可以在幾類地塊上經(jīng)營同一種業(yè)態(tài)。 舉例： 地塊 A、 B、 C、 D分別位于地鐵站、輕軌站、公交總站附近。地塊上的人流量較大，商業(yè)氛圍一般。 首先確定這四個地塊的區(qū)位屬性為“非商業(yè)聚集地－外向服務(wù)型－城市交通樞紐類”，該屬性對應(yīng)的業(yè)態(tài)全集為【餐飲、便利零售】，可以選擇連鎖餐館或連鎖便利店進行招租。 36 集合式經(jīng)營策略 區(qū)位類別 商業(yè)聚集地 非商業(yè)聚集地 特色商業(yè)型 綜合商業(yè)型 外向服務(wù)型 內(nèi)向服務(wù)型 城際交通樞紐 城市交通樞紐 旅游觀光景點 商務(wù)辦公區(qū) 行政事業(yè)單位 高校 居民 區(qū) 特殊 區(qū)域 業(yè)態(tài)類別 該區(qū)域特有的特色商業(yè) 任意業(yè)態(tài) 餐飲、便利零售、藥店、旅游特色零售、公共服務(wù) 餐飲、 便利零售、銀行 餐飲、紀念品零售、銀行 餐飲，商務(wù)服務(wù)，公共服務(wù)、辦公耗材 高檔餐飲，高檔娛樂休閑、公共服務(wù) 餐飲、時尚精品、體育文化用品、生活零售、服飾、休閑娛樂、公共服務(wù) 生活零售、生活服務(wù)、大眾餐飲、大眾休閑娛樂、公共服務(wù) 特殊業(yè)態(tài) 地塊分類 A B C D 37 分散式經(jīng)營策略 ?當(dāng)各地塊的區(qū)位屬性比較分散時 ， 宜采用此種方式 。 跟從型 —— 跟從當(dāng)?shù)刂髁鳂I(yè)態(tài) 地塊上現(xiàn)有的商業(yè)氛圍較好，業(yè)態(tài)比較集中，以兩、三種為主，同時這兩三種業(yè)態(tài)的經(jīng)營狀況良好。 補充型 —— 補充當(dāng)?shù)厝笔I(yè)態(tài) 地塊上某一種基本業(yè)態(tài)明顯供給不足甚至缺失，且消費者對該種業(yè)態(tài)的需求迫切。 任意型 —— 可以選擇符合當(dāng)?shù)貐^(qū)位屬性的任意業(yè)態(tài) 地塊上業(yè)態(tài)品種比較豐富，基本滿足當(dāng)?shù)厝巳旱男枨?；或?dāng)?shù)貛缀鯖]有任何業(yè)態(tài)。 38 分散式經(jīng)營策略 ?在招商時 ， 跟從型和補充型應(yīng)重點考慮目標(biāo)業(yè)態(tài) ， 任意型則根據(jù)租金高低決定最終租戶 。 分散式經(jīng)營策略的關(guān)鍵在于根據(jù)不同地塊上的商業(yè)現(xiàn)狀和消費者需求分別分析，確定當(dāng)?shù)剡m合的業(yè)態(tài)。 舉例： 地塊 A位于某高校正門對面，附近是該高校的教職工家屬區(qū)。道路較窄，兩側(cè)有一些小規(guī)模的底商，面積在 30～40平米左右，業(yè)態(tài)種類有餐飲、文化用品、休閑娛樂、時尚精品店等。 首先確定該地塊的區(qū)位屬性為“非商業(yè)聚集地－內(nèi)向服務(wù)型－高校類”，然后對照該地塊現(xiàn)有業(yè)態(tài)和該屬性對應(yīng)的業(yè)態(tài)全集，得出該地塊缺少生活零售類業(yè)態(tài)，因此建議選擇小型超市或便利店。 39 分散式經(jīng)營策略 區(qū)位類別 商業(yè)聚集地 非商業(yè)聚集地 特色商業(yè)型 綜合商業(yè)型 外向服務(wù)型 內(nèi)向服務(wù)型 城際交通樞紐 城市交通樞紐 旅游觀光景點 商務(wù)辦公區(qū) 行政事業(yè)單位 高校 居民 區(qū) 特殊 區(qū)域 業(yè)態(tài)類別 該區(qū)域特有的特色商業(yè) 任意業(yè)態(tài) 餐飲、便利零售、藥店、旅游特色零售、公共服務(wù) 餐飲、 便利零售、銀行 餐飲、紀念品零售、銀行 餐飲、商務(wù)服務(wù)公共服務(wù)、辦公耗材 高檔餐飲，高檔娛樂休閑、公共服務(wù) 餐飲、時尚精品、體育文化用品、服飾、休閑娛樂、公共服務(wù) 生活零售、生活服務(wù)、大眾餐飲、大眾休閑娛樂、公共服務(wù) 特殊業(yè)態(tài) 地塊類別 跟從 補充 任意 A 40 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)商家的條件確定最終業(yè)態(tài) 招商 得到有承租意向 的備選商家集合 能否滿足 承租條件 確定最終商家 排除該商家 各商家的承付 租金和承租期限 各商家承租條件 否 能 41 根據(jù)承租條件篩選租戶 ?如果地塊或建筑本身的現(xiàn)實條件不能滿足租戶的承租條件 ，則排除該商家 。 部分常見業(yè)態(tài)的承租條件 業(yè)態(tài) 承租條件 餐飲 排煙道和上下水，大型和高檔餐飲需有停車位 便利店 部分便利店需有動力電，滿足簡單加工要求 娛樂休閑 高檔娛樂休閑需有停車位 美容中心 大型美容中心需要有停車位 服飾專賣 附近區(qū)域有較濃厚的商業(yè)氛圍 房產(chǎn)中介 附近區(qū)域沒有同行業(yè)競爭者 牙科診所 有單獨的污水處理系統(tǒng) 銀行 位于商務(wù)辦公區(qū)或新興住宅區(qū)；需選擇街上最好的位置，保證昭示性和人流量；步行 10分鐘內(nèi)沒有其他銀行；面積 300平米以上。 42 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)商家的條件確定最終業(yè)態(tài) 招商 得到有承租意向 的備選商家集合 能否滿足 承租條件 確定最終商家 排除該商家 各商家的承付 租金和承租期限 各商家承租條件 否 能 43 根據(jù)承租期限與租金綜合考慮確定租戶 ?租金調(diào)整與品牌調(diào)整通常于租約續(xù)簽或租約終止時間 。 公共服務(wù) 10~20年 高檔餐飲 7~15年 小型餐飲 5~8年 零售商服 3~5年 通行承租期 44 承租期限與租金的綜合考慮 ?對于形象 、 規(guī)模都符合要求 ， 但承租期限和租金不同的業(yè)態(tài) ，需將租期和租金綜合考慮選擇最終業(yè)態(tài) 。 ?考慮最大化風(fēng)險 ，假設(shè)兩次租約之間的空租期為 一年 。 計算不同業(yè)態(tài)的折算年租金 。 ?該方法的假設(shè)前提為該地塊一直出租給承租期相同的同一業(yè)態(tài) ， 計算總租期無限長情況下的極限值 。 若 xa/(a+1) yb/(b+1)， 則選擇 A業(yè)態(tài)；反之，則選擇 B業(yè)態(tài)。 業(yè)態(tài) A B 承租期 (年 ) a b 年租金 (萬元 ) x y 折算年租金 xa/(a+1) yb/(b+1) 折算年租金比較法 舉例： 某地塊有兩個備選商家 —— 銀行和餐飲 ， 其中銀行的年租金為 20萬 ， 租約期為 20年；餐飲的年租金為 25萬 ， 租約期為 3年 。 根據(jù)上述公式 ， 銀行的折算年租金為 ， 餐飲的折算年租金為 。 則應(yīng)選擇銀行為最終租戶 。 45 根據(jù)特殊偏好的修正 ?不同的項目對于最終租戶的業(yè)態(tài)可能有不同的偏好 ， 例如本項目對業(yè)態(tài)的公眾形象特別重視 ， 即不僅要求形象符合最低標(biāo)準 ， 還希望達到更好 。此時可以根據(jù)該偏好對折算年租金法進行修正 。 設(shè) 偏好修正系數(shù) 為 r，選取兩個備選商家中符合偏好的一家為比較基準，即 r1=100%，根據(jù)招商方的偏好確定另一家的修正系數(shù) r2。將折算年租金乘以修正系數(shù)，即得到 修正后的折算年租金 。 舉例： 某地塊有兩個備選商家 —— 銀行和餐飲 ， 其中銀行的年租金為 20萬 ， 租約期為 20年；餐飲的年租金為 25萬 ， 租約期為 5年 。