【正文】 應平淡，業(yè)績較差。均價論證一：沈陽別墅市場平均價格走勢分析沈陽別墅市場價格連年穩(wěn)中有升，即便 2023年仍保證了 17%的增長， 2023年隨著保利、中海、富力、首創(chuàng)、華潤等一系列品牌開發(fā)商進駐沈陽別墅市場，價格上升達 22%。桑堤亞納萬科蘭喬圣菲億達玖墅保利十二橡樹莊園沈棋路奧林匹克花園三期東高路棋盤山中央別墅區(qū)競品分布圖市區(qū)首創(chuàng)琥珀灣中旅國際小鎮(zhèn)新希望 麗城 本區(qū)域參考項目概況：項目 建面（萬平）占地（萬平） 容積率 目前推貨 主力戶型 最新均價 累計銷售率萬科蘭喬圣菲 35 四期 獨棟： 393—1112 ㎡ 共 9套：聯(lián)排： 253—277 ㎡ ，共 5套獨棟 180000聯(lián)排 100000 80%奧園三期 18 28 獨棟： 320500平共 6棟聯(lián)排： 260300平 10套獨棟 15000聯(lián)排 6800 60%首創(chuàng)琥珀灣 15 23 11月開盤 雙拼： 337平、 345 ㎡聯(lián)排： 210—300 ㎡ 雙拼 16000聯(lián)排 7500 售出 12套中旅國際小鎮(zhèn) 150 188 一期 雙拼： 260—469 ㎡聯(lián)排： 279300 ㎡雙拼 12023聯(lián)排 6500 ——桑堤亞納 7 15 二期尾貨 —— 獨棟： 8000—10000聯(lián)排： 6500 90%唯美十方 23 二期 獨棟 :609㎡ 780㎡ 獨棟： 13000—20230 90%方迪山莊 4 16 一期售罄 —— —— 100%清韻百園 45 157 獨棟： 445495 ㎡ ；雙拼： 256462 ㎡ ；聯(lián)排： 300 ㎡左右；均價： 7000元 /平 ——沈陽碧桂園 170 110 二期 雙拼： 310—610 ㎡聯(lián)排： 210—328 ㎡ 均價 6000 96%保利十二橡樹莊園 25 一期 獨棟： 285—390 ㎡聯(lián)排 220_280 ㎡ ——p區(qū)域內(nèi)在售項目容積率集中在 — ，純別墅社區(qū)為萬科蘭喬圣菲、唯美十方；p獨棟面積集中在 400—800 ㎡，聯(lián)排面積集中在 250—300 ㎡。保利十二橡樹莊園 容積率僅 中小戶型 純別墅社區(qū)，項目優(yōu)勢明顯區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品概況：獨棟 雙拼 聯(lián)排 其他 備注萬科蘭喬圣菲 390—600 ㎡ —— 253—277 ㎡ —— 純別墅社區(qū)奧園三期 290317㎡ —— 238—270 ㎡ 疊拼、洋房、高層 混合社區(qū)首創(chuàng)琥珀灣 —— 337—345 ㎡ 210—250 ㎡ 社區(qū)內(nèi)規(guī)劃有洋房產(chǎn)品 洋房別墅社區(qū)中旅國際小鎮(zhèn) 260—469 ㎡ 279300 ㎡ 洋房、小高層 混合社區(qū)唯美十方 609780㎡ —— 未上市 —— 純別墅社區(qū)清韻百園 445495 ㎡ 256462 ㎡ 300 ㎡ 洋房 洋房別墅社區(qū)保利十二橡樹莊園 285—390 ㎡ 268272 220_280 ㎡ —— 純別墅社區(qū)216。獨棟： 4個項目在售獨棟，獨棟面積集中在 400—800 ㎡ ，唯一面積沖突項目奧園 3期，上月推出市場接受度差，僅售出一套；琥珀灣雙拼產(chǎn)品具有分流獨棟特征，同時面積有較大相似性應作獨棟竟品處理。216。聯(lián)排： 5個項目在售聯(lián)排，主力面積集中在 250—300 ㎡，新推項目琥珀灣向市場補充了 210—250 ㎡產(chǎn)品。保利十二橡樹莊園 獨棟補充市場空白 聯(lián)排處于熱銷產(chǎn)品，面臨競爭較大區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品單價：獨棟 雙拼 聯(lián)排均價 消化率 均價 /消化率 均價 消化率萬科蘭喬圣菲 18000—20230 剩 5套 —— 10000 剩奧園三期 15000 剩 6棟 —— 6800 剩 5個首創(chuàng)琥珀灣 —— —— 均價： 16000，剩 3套 端戶 8300，中間戶 6800 端戶消化 7套中旅國際小鎮(zhèn) —— —— 12023 6500唯美十方 15000 剩？ —— —— ——清韻百園 12023 剩 3套 7200 6300 約 40套保利十二橡樹莊園 —— —— —— —— ——216。獨棟：市場上均價在 15000—20230 元（含琥珀灣雙拼），實際回收集中在15000—16000 元；216。雙拼均價在 1202316000元；由于兩個項目沒有獨棟產(chǎn)品，故此處雙拼價格亦應作為獨棟定價參考。216。聯(lián)排均價在 6500—11000 元，實際回收均價集中在 6500—7500 元。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品總價：獨棟 雙拼 聯(lián)排區(qū)間 消化率 區(qū)間 /消化率 區(qū)間 消化率萬科蘭喬圣菲 570—2400 萬 剩 5套 —— 230—310 萬 剩奧園三期 460—560 萬 剩 6棟 —— 170220萬 剩 5個首創(chuàng)琥珀灣 —— —— 550—600 萬 端戶， 190萬中間戶 150萬 端戶消化 7套中旅國際小鎮(zhèn) —— —— 310560萬 180200萬唯美十方 8001650萬 剩 4套 —— —— ——清韻百園 剩 3套 約 40套保利十二橡樹莊園 —— —— —— —— ——216。獨棟：區(qū)域內(nèi)獨棟總價在 460—2400 萬之間，總價幅度較大，主力集中在 460—800 萬（含琥珀灣雙拼）。216。雙拼總價在 310萬 600萬；216。聯(lián)排產(chǎn)品總價在 170萬 —310 萬，主力集中在 180—220 萬。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品消化速度：獨棟 雙拼 聯(lián)排萬科蘭喬圣菲 目前僅剩 5套，為樣板間和無預售許可 房源。 —— 截至目前剩余 7套，在提升價格的基礎上銷量 較去年上升。奧園三期 1套 —— 28套售出 22套首創(chuàng)琥珀灣 —— 售出 5套 10套中旅國際小鎮(zhèn) —— —— ——唯美十方 銷售周期較長上半年 8折促銷 —— 未上市清韻百園 剩余獨棟，開盤后一直未售出 —— ——保利十二橡樹莊園 —— —— —— —— ——216。獨棟：區(qū)域內(nèi)萬科去貨較快，保利十二橡樹莊園獨棟產(chǎn)品均為中小戶型，加之目前市場上缺少吸引客戶關注的獨棟，預計獨棟銷售情況明顯優(yōu)于市場現(xiàn)狀。216。聯(lián)排：鑒于琥珀灣開盤的慘淡和奧園全年只推一次盤的基礎上，應提高警惕，尤其是客戶對于中間戶的排斥和購置別墅的理性應有充分準備。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品園林景觀與建筑風格： 建筑風格 綠化率 社區(qū)園林萬科蘭喬圣菲 南加州傳教士風格 80% 半山坡地景觀；室外泳池；觀景臺；三條沖谷溝外加一直上百種名貴樹種形成獨有森里別墅。奧園三期 西班牙地中海風格 40% 入口處大面積休閑廣場，水景廣場首創(chuàng)琥珀灣 德式風情小鎮(zhèn)風格 — 園區(qū)擁兩片 3萬平方米天然清澈內(nèi)湖 ，南側直接眺望母親河 — 渾河中旅國際小鎮(zhèn) 意式風情小鎮(zhèn)風格 60% 園區(qū)內(nèi)打造 10萬平意大利風情小鎮(zhèn)景觀； 5萬平天鵝湖如鏡似夢；350米長濱水景觀帶別具風情。唯美十方 北美風格 88% 園區(qū)內(nèi)泉水依靠獨有的坡地地形在園區(qū)內(nèi)匯集成一個 6000㎡天然濕地湖及湖底的上水泉，賦予了園區(qū)天然的靈性 。清韻百園 中式風格 70% 中式園林景觀，亭臺閣榭，風格獨特。保利十二橡樹莊園 新英格蘭風格 49% 4000平中央水系貫穿整個園區(qū)216。 區(qū)域內(nèi)項目建筑風格各式各樣，綠化率集中高達在 60%—80% ，園區(qū)景觀設計多以景觀湖為主，但從展示效果來說，萬科效果最為明顯和受市場客戶認可對我項目后期提出很高的展示要求。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品消化速度：獨棟 雙拼 聯(lián)排萬科蘭喬圣菲 剩 5套 —— 剩余 10套奧園三期 1套 —— 28套售出 22套首創(chuàng)琥珀灣 —— 3套 7套中旅國際小鎮(zhèn) —— —— ——唯美十方 銷售周期較長上半年 8折促銷 —— 未上市清韻百園 剩余獨棟，開盤后一直未售出 —— ——保利十二橡樹莊園 —— —— —— —— ——216。 區(qū)域內(nèi)項目銷售狀況一般，萬科全年銷售近 6億元，成為區(qū)域內(nèi)毫無爭議的霸主。216。預計明年的 5月份和 10月份棋盤山中央別墅區(qū)將迎來兩次大規(guī)模集中別墅上市。新希望置業(yè)：棋盤山區(qū)域內(nèi) 600余畝土地上規(guī)劃建設 20余萬平方米的高檔住宅，總投資 20億元，產(chǎn)品類型富有西班牙風情的高端豪宅或聯(lián)排別墅的創(chuàng)新型住宅產(chǎn)品。 ” 棋盤山 項目占地 667畝，容積率僅為預計新入市項目：城建一品項目、新希望麗城、龍湖輝山項目、杭州置業(yè)項目、首創(chuàng)銀河灣項目、世貿(mào)滿堂村項目、佳兆業(yè)輝山項目、恒基兆業(yè)項目物業(yè)管理與社區(qū)服務項目 /類別 社區(qū)配套 物業(yè)公司 物業(yè)費（元 /平 /月）萬科蘭喬圣菲 雙會所設計，服務項目包含：室內(nèi)泳池 。桌球館 。棋牌室 。閱覽室 。健身房 。餐廳 等。 萬科物業(yè) 奧園三期 6,100㎡ 運動主題會所；室內(nèi)泳池 。壁球館 。桌球館 。棋牌室 。閱覽室 。健身房 。多功能宴會廳 。餐廳等 奧園物業(yè) 首創(chuàng)琥珀灣 規(guī)劃有商業(yè)街、會所等配套設施 未定 未定中旅國際小鎮(zhèn)6萬平米歐陸風情旅游商業(yè)街，行政中心、星級酒店、婚慶教堂、生活會館、大型超市、文化體育會所、演藝中心、文化廣場、天鵝湖、大型學校、濱水商業(yè)街等，定位于 “棋盤山核心配套區(qū) ” 港中旅物業(yè) 唯美十方 6000平方米 專屬名流會館集商務聚會、休閑娛樂、時尚運動、住宿餐飲于一體 。 億達物業(yè) 清韻百園 商業(yè)街宋街內(nèi)，打造面積 2023平米皇家溫泉養(yǎng)生中心 ；皇家狩獵場 ；私家高爾夫球場 第一太平戴維斯 —保利十二橡樹莊園 1900平私人尊享會所， 保利物業(yè) 216。 區(qū)域內(nèi)項目物業(yè)均為項目公司自有物業(yè)，除清韻百園外，無國際知名物業(yè)公司加入，從客戶的認可度來說，物業(yè)水平較低是導致客戶部購買的一個重要原因，萬科的熱銷也證明了這一點，對我司后期的物業(yè)體系提出了參考。p 別墅市場小結：n沈陽市別墅市場：216。相較全國別墅區(qū)比較，沈陽傳統(tǒng)五大別墅板塊無江河湖海景、高山、高爾夫等稀缺資源，高端客戶吸納性弱；棋盤山中央別墅區(qū)占據(jù)國家級 4A景區(qū)資源，板塊優(yōu)勢明顯。216。2023年，國內(nèi)大品牌開發(fā)商別墅項目先后面市，對沈陽市別墅整體價格拉升達 22%，但價升量跌。n棋盤山板塊預判：216。棋盤山別墅區(qū)明年進入爆炸式的集中供貨期，十大品牌開發(fā)商項目集中上市。216。明年上市項目容積率較高，絕大多數(shù)為洋房和別墅混合社區(qū)。216。獨棟產(chǎn)品稀缺性明顯，升值空間較大。216。鑒于競爭加劇和缺少標桿性產(chǎn)品拉動，預計明年價格維持 2023年水平基礎上，小幅上升；稀缺的獨棟產(chǎn)品價格拉升幅度較大。216。建筑風格集中在西班牙風格和北美風格上，園林展示效果影響力因素明顯。216。物業(yè)服務和品牌價值營造同樣決定產(chǎn)品的銷售狀況216。競品市場將棋盤山定義為第二居所。 項目 2023年營銷回顧216。 項 目一 期產(chǎn)品概況216。2023年銷售情況總結216。2023年營銷難點匯總項目總占地 ㎡ ；總建面約 109000㎡ ；總戶數(shù)約 388戶 ；分兩期開發(fā) ；一期占地 ㎡，共計 175戶 ；容積率 ；綠化率 % ；綠化面積約 ；建筑密度 % 216。 項 目一 期產(chǎn)品概況：產(chǎn)品概況產(chǎn)品概況 獨棟獨棟獨棟戶型戶型面積 套數(shù) 套數(shù)占比 總面積 面積占比A 390 5 % 1950 %B 341 7 20% 2387 21%C 332 7 20% 2324 %D 326