xxxx0521濟源大道、宣化東街項目服務(wù)報價-文庫吧
2025-02-06 15:13 本頁面
【正文】 從而達成 市場、環(huán)境與財務(wù)的三方 平衡 。桑葉認為商用地產(chǎn)的操作理念應(yīng)該是“動態(tài)三宜，整合互動 ” 。即“因地 制宜“、“因時制宜“和“因人制宜“，它是一個開放性的動態(tài)過程，是各個 專業(yè)化團隊與開發(fā)商互動共進的過程。因此，上海桑葉亦始終強調(diào)設(shè)計過程 （一套合理的流程）的重要性，強調(diào)在互動中推動設(shè)計進程。 根據(jù)我公司多次配合各開發(fā)商拿地的經(jīng)驗，我們總結(jié)了在進行拿地方案設(shè)計過程中需明晰的重點，如下： 拿地方案重點 —— 一、政府要考慮什么？ ? 城市形象； ? 非一次性賣地收入； ? 財政長期穩(wěn)定稅收； ? 領(lǐng)導(dǎo)政績； ? 引入城市新的動能 ——如：高檔酒店、購物中心、 A級寫字樓、會展中心 二、開發(fā)商要考慮什么？ ? 企業(yè)盈利； ? 拿地成本相對低； ? 市場可消化率，即城市對于開發(fā)類型的胃納量； ? 合理的產(chǎn)品配比 ? 短期可銷售物業(yè)，達成平衡現(xiàn)金流； ? 租售比平衡以達成財務(wù)及現(xiàn)金流的整體平衡； ? 長期經(jīng)營管理及長期獲利的關(guān)系； ? 企業(yè)通過項目的開發(fā)達成新的形象、新的動能。 三、拿地方案的設(shè)計謹慎作業(yè)的理由： 市 場 財 務(wù) Finance 環(huán) 境 Environment 項 目 Project Market ?租售比 ?短期銷售 ?長期持有經(jīng)營 ? 城市胃納量 ? 銷售量化 ? 長期經(jīng)營的市場競爭 ? 城市形象 ?企業(yè)形象 ?土地價值最大化 開發(fā)過程中的三個平衡： 開發(fā)過程中將出現(xiàn)的問題，例如： ? 長期持有物業(yè)回收期時間較長，如：高端酒店回收約 15年以上； ? MALL若部分分割銷售，常常造成未來經(jīng)營的難題需要解決；若迒 租，則迒租期滿后同樣將面臨經(jīng)營的困難，管理的無奈； ? 若住宅過多，則對城市形象的樹立無幫助，政府也會權(quán)衡考量； ? 若自持物業(yè)過多，開發(fā)商將面臨財務(wù)的平衡問題 ? ...... 項目過程及服務(wù)內(nèi)容 —— 服務(wù)過程： 鑒于拿地方案設(shè)計過程中的需考量的綜合因素，我司將有以下作業(yè)流程： 成果提報
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