【正文】 100% 12樓均價確定 價格策略－ 12樓定價說明 毛坯銷售均價不低于 7525元 /建筑平米 價格策略－ 12樓定價說明 經(jīng)過對周邊區(qū)域項目綜合比較，運用加權(quán)平均法，結(jié)合本案銷售銷售均價，我們認為 12樓： 價格升幅周期 階段累計銷售面積每達到項目可售面積的 20%，價格普漲一次；或到重要工程節(jié)點時，價格普漲；推出產(chǎn)品出現(xiàn)市場空檔時，價格普漲。 價格升幅比例 每次普漲最大調(diào)整幅度不超過 3%。 價格技術(shù)調(diào)整 開盤期低價入市，使認購及開盤期價位具備市場競爭力、沖擊力 。 后期根據(jù)工程節(jié)點、營銷策略及銷售進度等逐步調(diào)整價格 。 伴隨銷售進度，逐步提價，營造升值感覺 —— “嬴、賺”效應。 刺激潛在購買力，展開良性循環(huán)，對后期銷售形成有力支持。 當項目局面打開、已被市場接受，再根據(jù)市場反饋及銷售情況調(diào)價。 低價入市引起市場關注、吸引區(qū)域以外的購房者；小幅頻漲造成客戶追漲態(tài)勢從而有效的保證開發(fā)商利益最大化。 銷售承接 調(diào)價原則 價格策略－ 調(diào)價策略及原則 價格調(diào)整依據(jù)市場反映、客戶積累量、銷售進度等因素，配合工程時間節(jié)點、營銷策略等進展情況調(diào)整。 價格調(diào)整實行快頻次小步微調(diào)，對暢銷戶型實行上浮、減少優(yōu)惠等措施，既控制 暢銷戶型的銷售速度，又帶動滯銷戶型，提高利潤率。對滯銷戶型下調(diào)價格或加大優(yōu)惠，提高產(chǎn)品性價比，充分刺激客戶需求，促進銷售回款。 在同一銷售周期內(nèi)，每次價格調(diào)整幅度不宜過大，否則將不利于客戶的積累、老客戶推薦新客戶，特別對項目后期銷售影響較大。 價格調(diào)整不僅僅以調(diào)價為主，還要充分運用優(yōu)惠措施，以不同的折扣點及優(yōu)惠控制價格。 價格策略－ 調(diào)價策略及原則 調(diào)價依據(jù) 銷售周期劃分 項目組團劃分 銷控策略 推盤次序 三 .推盤策略 ?根據(jù)區(qū)域市場供應關系，密切監(jiān)控競爭項目推盤及銷 售情況，及時調(diào)整推盤策略搶占市場 ?根據(jù)競爭對手階段性推盤變化 ?根據(jù)項目自身產(chǎn)品類型及單套面積配比 ?根據(jù)各樓棟及戶型銷售速度，根據(jù)客戶需求，針對熱銷戶型 及滯銷戶型，靈活運用價格杠桿及優(yōu)惠措施，達到擠壓銷 售，促進成交的目的 ?根據(jù)項目的工程進度靈活調(diào)整推盤變化 推盤策略－ 銷控策略 為順利達到銷售目標，本項目銷售劃分為三大階段 A組團 銷售期 至 B組團 銷售期 C組團 銷售期 本項目銷售期 15個月 推盤策略－ 銷售周期劃分 本項目預熱期 3個月 － A組團 B組團 C組團 面 市 順 序 A組團 把項目分為三組團，依據(jù)產(chǎn)品特點和低開高走穩(wěn)步提升的銷售策略逐漸向市場釋放，以銷售速度占據(jù)市場先機，達到較高的市場占有率，實現(xiàn)資金快速回籠 面市順序依據(jù) C組團 B組團 推盤策略－ 銷售組團劃分 鍋爐房 A組團 由于組團相對不規(guī)整，而且受五環(huán)路、高壓線和鍋爐房影響，是項目低價入市引爆的最佳組團，銷售速度較快。且樣板間設置在此組團，便于引導銷售 A組團 樓號： 11 總套數(shù)： 328套 套數(shù)比：一居 80 套 二居 210套 三居 30 套 復式 8 套 推盤策略－ 推盤次序 鍋爐房 B組團預計在 2023年 9月入市，相對 A組團優(yōu)勢明顯，入市硬件配備要求高 ，銷售速度相對平穩(wěn)，但可提升項目品質(zhì)樹立項目品牌。 B組團 樓號： 12 總套數(shù)： 596套 套數(shù)比：一居 284 套 二居 240套 三居 60 套 復式 12 套 B組團 推盤策略－ 推盤次序 鍋爐房 C組團 C組團預計 2023年入市，該組團處于本項目內(nèi)核心區(qū)域，私密性、景觀性較強因此選擇最后入市，是本項目收官之作，達到開發(fā)商利益最大化。 C組團 樓號： 7 總套數(shù)： 443套 套數(shù)比： 一居 110套 二居 264套 三居 61 套 四居 2 套 躍層 6 套 推盤策略－ 推盤次序 分階段開放房屋明細表 第一批開放房源 樓號 5樓 10樓 11樓 總面積 均價 總價 67608706 48931759 64620280 合計銷售面積（ M2） 27633 合計銷售總價 181160745 合計銷售均價 6556 第二批開放房源 樓號 3樓 4樓 8樓 9樓 12 總面積 均價 總價 72141740 72840613 52935094 52150954 66921631 合計銷售面積（ M2） 44478 合計銷售總價 316990031 合計銷售均價 7127 第三批開放房源 樓號 1樓 2樓 6樓 7樓 總面積 均價 總價 75556734 74375912 69781534 57932568 合計銷售面積（ M2） 37469 合計銷售總價 277646747 合計銷售均價 7410 推盤策略－ 推盤次序 入市時機選取 1 入市產(chǎn)品選擇 2 入市價格制定 3 四 .入市策略 建議最佳開盤時間 ： 2023年 6月 2023年 4月 5月份客戶積累 開盤時間選擇條件考慮因素 ?競爭區(qū)域同類產(chǎn)品供應空白期 ?爭取年度內(nèi)銷售黃金期 ?現(xiàn)場具備基本接待功能 ?具備一定意向客戶積累 入市策略－ 入市時機選取 ?市場內(nèi)同期供應產(chǎn)品為小戶型產(chǎn)品，為避免同質(zhì)競爭，本項目應推出差異化產(chǎn)品，搶占市場空白 ?選擇綜合指標相對較差產(chǎn)品，以低價入市，占領區(qū)域市場 產(chǎn)品選擇依據(jù) A組團最先入市 A組團 高壓線 鍋爐房 A組團包括 A、 B、 C三種不同戶型產(chǎn)品，以 90㎡左右兩居為主力戶型，與市場同期產(chǎn)品相比存在產(chǎn)品和客戶差異性 A組團位置稍差，靠近高壓線與鍋爐房，綜合指標相對偏低 A組團現(xiàn)狀 入市策略－ 入市產(chǎn)品選擇 目前亦莊核心區(qū)內(nèi)一、二手商品房平均價格在 7000－ 7500元之間 ?本項目位置處于亦莊核心區(qū)北端，離中心地段有一定距離 ?本項目銷售策略為低開高走、穩(wěn)步提升，迅速占領市場，快速回籠資金，造成客戶追漲的態(tài)勢 入市價格依據(jù) 本案 亦莊核心區(qū) 入市均價低于 7000元 /㎡ 建議入市價格： 6500～ 6800元 /㎡ 根據(jù)開盤前市場、政策及客戶積累量的變化，開盤價格會進行相應調(diào)整 入市策略－ 入市價格制定 五、銷售排期及銷售計劃 銷售及回款排期一覽表 評述：項目 07年銷售金額過 5億，回款金額過 4億，總銷金額約 開盤期 總計時間(月) 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 97% 8% 8% 13% 11% 9% 9% 3% 3% 5% 5% 6% 6% 5% 2% 100%7% 100%100%7671 8766 8766 14246 12054 9862 9862 3287 3287 5479 5479 6575 6575 5479 2192 1095817671 109581銷售金額( 萬元)5446 6224 6224 10114 8558 7002 7002 2334 2334 3890 3890 4668 4668 3890 1556累計銷售金額(萬元)5446 11670 17895 28009 36567 43569 50572 52906 55240 59130 63020 67688 72356 76246 77803總銷售額回款金額（萬元）2778 3174 1867 5158 10328 8772 8010 5629 3342 4135 4898 5294 5676 5279 2700 762 77803累計回款金額（萬元）2778 5952 7819 12977 23306 32078 40088 45717 49058