【正文】 100% 12樓均價(jià)確定 價(jià)格策略－ 12樓定價(jià)說(shuō)明 毛坯銷售均價(jià)不低于 7525元 /建筑平米 價(jià)格策略－ 12樓定價(jià)說(shuō)明 經(jīng)過(guò)對(duì)周邊區(qū)域項(xiàng)目綜合比較，運(yùn)用加權(quán)平均法，結(jié)合本案銷售銷售均價(jià)，我們認(rèn)為 12樓： 價(jià)格升幅周期 階段累計(jì)銷售面積每達(dá)到項(xiàng)目可售面積的 20%，價(jià)格普漲一次；或到重要工程節(jié)點(diǎn)時(shí)，價(jià)格普漲；推出產(chǎn)品出現(xiàn)市場(chǎng)空檔時(shí)，價(jià)格普漲。 價(jià)格升幅比例 每次普漲最大調(diào)整幅度不超過(guò) 3%。 價(jià)格技術(shù)調(diào)整 開盤期低價(jià)入市，使認(rèn)購(gòu)及開盤期價(jià)位具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、沖擊力 。 后期根據(jù)工程節(jié)點(diǎn)、營(yíng)銷策略及銷售進(jìn)度等逐步調(diào)整價(jià)格 。 伴隨銷售進(jìn)度，逐步提價(jià)，營(yíng)造升值感覺(jué) —— “嬴、賺”效應(yīng)。 刺激潛在購(gòu)買力，展開良性循環(huán)，對(duì)后期銷售形成有力支持。 當(dāng)項(xiàng)目局面打開、已被市場(chǎng)接受，再根據(jù)市場(chǎng)反饋及銷售情況調(diào)價(jià)。 低價(jià)入市引起市場(chǎng)關(guān)注、吸引區(qū)域以外的購(gòu)房者；小幅頻漲造成客戶追漲態(tài)勢(shì)從而有效的保證開發(fā)商利益最大化。 銷售承接 調(diào)價(jià)原則 價(jià)格策略－ 調(diào)價(jià)策略及原則 價(jià)格調(diào)整依據(jù)市場(chǎng)反映、客戶積累量、銷售進(jìn)度等因素，配合工程時(shí)間節(jié)點(diǎn)、營(yíng)銷策略等進(jìn)展情況調(diào)整。 價(jià)格調(diào)整實(shí)行快頻次小步微調(diào)，對(duì)暢銷戶型實(shí)行上浮、減少優(yōu)惠等措施，既控制 暢銷戶型的銷售速度，又帶動(dòng)滯銷戶型，提高利潤(rùn)率。對(duì)滯銷戶型下調(diào)價(jià)格或加大優(yōu)惠，提高產(chǎn)品性價(jià)比，充分刺激客戶需求，促進(jìn)銷售回款。 在同一銷售周期內(nèi)，每次價(jià)格調(diào)整幅度不宜過(guò)大，否則將不利于客戶的積累、老客戶推薦新客戶，特別對(duì)項(xiàng)目后期銷售影響較大。 價(jià)格調(diào)整不僅僅以調(diào)價(jià)為主，還要充分運(yùn)用優(yōu)惠措施，以不同的折扣點(diǎn)及優(yōu)惠控制價(jià)格。 價(jià)格策略－ 調(diào)價(jià)策略及原則 調(diào)價(jià)依據(jù) 銷售周期劃分 項(xiàng)目組團(tuán)劃分 銷控策略 推盤次序 三 .推盤策略 ?根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系，密切監(jiān)控競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目推盤及銷 售情況，及時(shí)調(diào)整推盤策略搶占市場(chǎng) ?根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手階段性推盤變化 ?根據(jù)項(xiàng)目自身產(chǎn)品類型及單套面積配比 ?根據(jù)各樓棟及戶型銷售速度，根據(jù)客戶需求，針對(duì)熱銷戶型 及滯銷戶型，靈活運(yùn)用價(jià)格杠桿及優(yōu)惠措施，達(dá)到擠壓銷 售，促進(jìn)成交的目的 ?根據(jù)項(xiàng)目的工程進(jìn)度靈活調(diào)整推盤變化 推盤策略－ 銷控策略 為順利達(dá)到銷售目標(biāo)，本項(xiàng)目銷售劃分為三大階段 A組團(tuán) 銷售期 至 B組團(tuán) 銷售期 C組團(tuán) 銷售期 本項(xiàng)目銷售期 15個(gè)月 推盤策略－ 銷售周期劃分 本項(xiàng)目預(yù)熱期 3個(gè)月 － A組團(tuán) B組團(tuán) C組團(tuán) 面 市 順 序 A組團(tuán) 把項(xiàng)目分為三組團(tuán)，依據(jù)產(chǎn)品特點(diǎn)和低開高走穩(wěn)步提升的銷售策略逐漸向市場(chǎng)釋放，以銷售速度占據(jù)市場(chǎng)先機(jī)，達(dá)到較高的市場(chǎng)占有率，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠 面市順序依據(jù) C組團(tuán) B組團(tuán) 推盤策略－ 銷售組團(tuán)劃分 鍋爐房 A組團(tuán) 由于組團(tuán)相對(duì)不規(guī)整，而且受五環(huán)路、高壓線和鍋爐房影響，是項(xiàng)目低價(jià)入市引爆的最佳組團(tuán)，銷售速度較快。且樣板間設(shè)置在此組團(tuán)，便于引導(dǎo)銷售 A組團(tuán) 樓號(hào)： 11 總套數(shù)： 328套 套數(shù)比：一居 80 套 二居 210套 三居 30 套 復(fù)式 8 套 推盤策略－ 推盤次序 鍋爐房 B組團(tuán)預(yù)計(jì)在 2023年 9月入市，相對(duì) A組團(tuán)優(yōu)勢(shì)明顯，入市硬件配備要求高 ，銷售速度相對(duì)平穩(wěn)，但可提升項(xiàng)目品質(zhì)樹立項(xiàng)目品牌。 B組團(tuán) 樓號(hào)： 12 總套數(shù)： 596套 套數(shù)比：一居 284 套 二居 240套 三居 60 套 復(fù)式 12 套 B組團(tuán) 推盤策略－ 推盤次序 鍋爐房 C組團(tuán) C組團(tuán)預(yù)計(jì) 2023年入市，該組團(tuán)處于本項(xiàng)目?jī)?nèi)核心區(qū)域，私密性、景觀性較強(qiáng)因此選擇最后入市，是本項(xiàng)目收官之作，達(dá)到開發(fā)商利益最大化。 C組團(tuán) 樓號(hào)： 7 總套數(shù)： 443套 套數(shù)比： 一居 110套 二居 264套 三居 61 套 四居 2 套 躍層 6 套 推盤策略－ 推盤次序 分階段開放房屋明細(xì)表 第一批開放房源 樓號(hào) 5樓 10樓 11樓 總面積 均價(jià) 總價(jià) 67608706 48931759 64620280 合計(jì)銷售面積（ M2） 27633 合計(jì)銷售總價(jià) 181160745 合計(jì)銷售均價(jià) 6556 第二批開放房源 樓號(hào) 3樓 4樓 8樓 9樓 12 總面積 均價(jià) 總價(jià) 72141740 72840613 52935094 52150954 66921631 合計(jì)銷售面積（ M2） 44478 合計(jì)銷售總價(jià) 316990031 合計(jì)銷售均價(jià) 7127 第三批開放房源 樓號(hào) 1樓 2樓 6樓 7樓 總面積 均價(jià) 總價(jià) 75556734 74375912 69781534 57932568 合計(jì)銷售面積（ M2） 37469 合計(jì)銷售總價(jià) 277646747 合計(jì)銷售均價(jià) 7410 推盤策略－ 推盤次序 入市時(shí)機(jī)選取 1 入市產(chǎn)品選擇 2 入市價(jià)格制定 3 四 .入市策略 建議最佳開盤時(shí)間 ： 2023年 6月 2023年 4月 5月份客戶積累 開盤時(shí)間選擇條件考慮因素 ?競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域同類產(chǎn)品供應(yīng)空白期 ?爭(zhēng)取年度內(nèi)銷售黃金期 ?現(xiàn)場(chǎng)具備基本接待功能 ?具備一定意向客戶積累 入市策略－ 入市時(shí)機(jī)選取 ?市場(chǎng)內(nèi)同期供應(yīng)產(chǎn)品為小戶型產(chǎn)品，為避免同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，本項(xiàng)目應(yīng)推出差異化產(chǎn)品，搶占市場(chǎng)空白 ?選擇綜合指標(biāo)相對(duì)較差產(chǎn)品，以低價(jià)入市，占領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng) 產(chǎn)品選擇依據(jù) A組團(tuán)最先入市 A組團(tuán) 高壓線 鍋爐房 A組團(tuán)包括 A、 B、 C三種不同戶型產(chǎn)品，以 90㎡左右兩居為主力戶型，與市場(chǎng)同期產(chǎn)品相比存在產(chǎn)品和客戶差異性 A組團(tuán)位置稍差，靠近高壓線與鍋爐房，綜合指標(biāo)相對(duì)偏低 A組團(tuán)現(xiàn)狀 入市策略－ 入市產(chǎn)品選擇 目前亦莊核心區(qū)內(nèi)一、二手商品房平均價(jià)格在 7000－ 7500元之間 ?本項(xiàng)目位置處于亦莊核心區(qū)北端，離中心地段有一定距離 ?本項(xiàng)目銷售策略為低開高走、穩(wěn)步提升，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，快速回籠資金，造成客戶追漲的態(tài)勢(shì) 入市價(jià)格依據(jù) 本案 亦莊核心區(qū) 入市均價(jià)低于 7000元 /㎡ 建議入市價(jià)格： 6500～ 6800元 /㎡ 根據(jù)開盤前市場(chǎng)、政策及客戶積累量的變化，開盤價(jià)格會(huì)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整 入市策略－ 入市價(jià)格制定 五、銷售排期及銷售計(jì)劃 銷售及回款排期一覽表 評(píng)述：項(xiàng)目 07年銷售金額過(guò) 5億，回款金額過(guò) 4億，總銷金額約 開盤期 總計(jì)時(shí)間(月) 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 97% 8% 8% 13% 11% 9% 9% 3% 3% 5% 5% 6% 6% 5% 2% 100%7% 100%100%7671 8766 8766 14246 12054 9862 9862 3287 3287 5479 5479 6575 6575 5479 2192 1095817671 109581銷售金額( 萬(wàn)元)5446 6224 6224 10114 8558 7002 7002 2334 2334 3890 3890 4668 4668 3890 1556累計(jì)銷售金額(萬(wàn)元)5446 11670 17895 28009 36567 43569 50572 52906 55240 59130 63020 67688 72356 76246 77803總銷售額回款金額（萬(wàn)元）2778 3174 1867 5158 10328 8772 8010 5629 3342 4135 4898 5294 5676 5279 2700 762 77803累計(jì)回款金額（萬(wàn)元）2778 5952 7819 12977 23306 32078 40088 45717 49058