【正文】 復(fù)制簡單，不具備長久競爭優(yōu)勢； ? 真正的好盤，在于能以好的項目外在品質(zhì)為基礎(chǔ)，為業(yè)主提供一個良好的居住氛圍，創(chuàng)造社區(qū)品牌，在物質(zhì)與精神上雙重滿足業(yè)主居住需求，體現(xiàn)“ 21世紀(jì)人居理念”； ? 從二期開始，建立 “ 天山會 ” —— 見形象推廣篇。 .... . 二、 項目總體營銷戰(zhàn)略 三期賣品牌 ? 房地產(chǎn)作為大宗、耐用消費品，客戶在選擇周期上一般較長，理性消費程度遠高于其他商品； ? 因此，從長遠來看，項目及開發(fā)商的品牌必將成為客戶在購房時的重要影響因素； ? 品牌的建設(shè)、經(jīng)營，需要經(jīng)過較長的時間，同時后期的維護同樣重要； ? 本項目的品牌建設(shè)將經(jīng)歷以下幾個過程：前期的項目經(jīng)營；中期的企業(yè)人文建設(shè)，建立公司獨有的企業(yè)文化、經(jīng)營理念，培養(yǎng)一批優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人，形成企業(yè)核心競爭力；后期的品牌維護。 項目品牌 項目素質(zhì) 人文內(nèi)涵 市場口碑 … 企業(yè)品牌 企業(yè) 文化 經(jīng)營理念 公眾形象 品牌項目1 品牌項目2 品牌項目 3 … 品牌維護與強化 天山地產(chǎn)品牌運作示意圖 三、入市時機 幾個基本思考問題 : ? 開盤能否熱銷是項目后期是否可以實現(xiàn)順暢銷售的重要條件。 ? 要實現(xiàn)開盤熱銷，必然需要積累大量的客戶。而客戶的積累緣自客戶對項目某個方面的認同。 ? 國際城通過大氣、另類的樣板房展示和模型展示，在市場上形成了轟動效應(yīng)。 ? 本項目在 4月 26日前，由于項目現(xiàn)場售樓部未出實景，客戶唯一能看到的僅有模型和樓書，而這兩項都不足以造成對客戶的沖擊，促使其下定。 ? 基于上述分析，我司認為通過一定期限的實景展示來積累客戶，引起市場關(guān)注，將會對開盤熱銷起到極大的幫助作用。 三、入市時機 入市時機策略安排 ? 4月 8日，開始內(nèi)部認購。 ? 4月 26日（周六），現(xiàn)場售樓部銷售進場，賣場實景到位。 ? 參加 5月 1日春季房地產(chǎn)交易會，攔截客戶。 ? 4月 26日－ 5月 17日，組織“水榭花都”考察團活動，通過現(xiàn)場極具煽動力的園林、建筑、會所、模型、樣板房等展示，讓客戶鑒證項目一流品質(zhì)，引起轟動效應(yīng)，積累大量客戶，為開盤熱銷創(chuàng)造條件。 ? 5月 18日，正式開盤銷售。 第二部分 營 銷 活 動 篇 .... . 鋪墊期 板塊運動 新聞發(fā)布會 限時搶購 六一公益 豪宅論壇 天山現(xiàn)象 城市對話－康居工程研討 城市運營商 內(nèi)部認購期 開盤強銷期 持銷期 尾盤消化期 品牌提升期 炒作區(qū)域，項目信息透露 建立項目品質(zhì)高度 形成熱銷，塑造企業(yè)形象 項目品質(zhì)及企業(yè)形象提升 項目品牌，企業(yè)品牌積累 企業(yè)品牌提升 營銷活動全程示意圖 財智人物 考察團 春交會 系列活動一： 板塊運動 （鋪墊期） ? 意義 ：炒作高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。 ? 時間： 2023年 3月 17日－ 3月 23日。 ? 宣傳重點： 規(guī)劃前景；良好的空氣質(zhì)量；低人口密度；入住企業(yè)、人員的高素質(zhì)。 ? 效果控制： 與政府規(guī)劃部門聯(lián)合炒作，增強宣傳可信性。 ? 廣告計劃： 主要以新聞的形式出現(xiàn)，避免成為開發(fā)商廣告。 詳細方案在開發(fā)商認同后另行提供。 系列活動二： 新聞發(fā)布會 （鋪墊期） ? 意義： 項目信息透露，引起市場關(guān)注，表明開發(fā)商決心。 ? 時間： 2023年 3月 23日 ? 地點： 石家莊頂級酒店 ? 與會： 天山，政府，合作單位，潛在客戶，媒體記者。 ? 主題： 1，主持人作開場白，介紹來賓； 2，合作單位代表發(fā)言，闡述本單位對“水榭花都”項目開發(fā)的支持； 3，政府領(lǐng)導(dǎo)寄希望；4，天山作總結(jié)性發(fā)言，表明決心。 ? 廣告宣傳： 3月 21日發(fā)布新聞發(fā)布會信息， 3月 24日、 25日以新聞形式在各電視臺、報紙上。 詳案在開發(fā)商認同思路后另行提供。 系列活動三： 財智人物風(fēng)云榜 （內(nèi)部認購期 ） A、 意義： 針對潛在客戶作宣傳，引起共鳴，使其產(chǎn)生興趣；同時創(chuàng)造話題，引起市場廣泛關(guān)注、提高項目知名度。 B、 時間： 4月 1日－ 5月 9日 C、 操作思路： ? 4月 1日－ 4月 6日：炒作財智人物 8大生活主張，與項目“ 21世紀(jì)高尚人居領(lǐng)地”相呼應(yīng)； ? 4月 7日－ 4月 25日，以“燕趙晚報”的名義，選取中國十大財智人物，形成“財智人物風(fēng)云榜”，并以征文的形式，推出“我解財智人物”，讓普通市民談?wù)勊麄儗ω斨侨宋锛捌渚蛹疫x擇的理解，本項目以協(xié)辦單位的身份出現(xiàn)； ? 4月 26日－ 5月 9日，宣傳“水榭花都”作為“財智人物”理想居住地的優(yōu)勢所在； 注：詳案在發(fā)展商認同思路后另行提供。 系列活動之四： 石家莊春節(jié)房地產(chǎn)交易會 （鋪墊期） ? 意義：強勢建立項目高品質(zhì)形象、攔截客戶，國內(nèi)有不少大盤都有過類似的成功操作經(jīng)驗 —— 未正式開盤的客戶攔截。 ? 時間： 2023年石家莊春節(jié)房地產(chǎn)交易會 ? 措施、手法： 1，買斷會刊黃金版面：封面、封底、封 3 2，在所有房交會與客戶溝通的廣告中出現(xiàn)水榭花都形象廣告。 3，春節(jié)會開幕式及其他活動以 “ 天山 .水榭花都 ” 作背景板。 4，春交會期間，精選一部分受過良好專業(yè)禮儀訓(xùn)練的天山員工（如部分海世界員工），在春交會現(xiàn)場派發(fā)宣傳資料，或租用一電子屏幕作形象宣傳。 系列活動五： 水榭花都“考察團” （內(nèi)部認購期 ） ? 意義： 煽情展示，引起市場轟動，積累客戶； ? 時間： 4月 26日－ 5月 17日 ? 操作： 1， 4月 22日、 24日、 25日公布項目現(xiàn)場實景將在 4月 26日正式對外開放展示； 2，所有參觀者必須憑借 VIP卡，方具備參觀權(quán)，同時每張 VIP卡限帶 5人； 3，超過 5人的參觀團體可事先預(yù)約，由專門置業(yè)顧問做參觀向?qū)В?4，所有參觀者統(tǒng)一著開發(fā)商預(yù)先準(zhǔn)備好的參觀專用服、鞋、安全帽； 5，參觀區(qū)域用圍墻封閉圍合，統(tǒng)一參觀進出口，并由專門保安守衛(wèi)；6，對于指出項目園林、會所不足之處或工地現(xiàn)場有關(guān)問題并給出建議的參觀者，給予精美禮品獎勵，同時如果該客戶購房，將進入小區(qū)優(yōu)秀業(yè)主榜名單。 ? 參觀內(nèi)容： 1，會所周圍園林； 2，會所功能展示； 3，樣板房； 4，施工現(xiàn)場。 ? 廣告： 以參觀者身份的形式，通過報紙軟文炒作參觀活動的熱烈及參觀者對項目素質(zhì)的高度贊揚；