【正文】 東方花園 、 純水岸 、僑香諾園、曦城大山地北擴 ：香蜜湖傳統(tǒng)豪宅區(qū)土地開發(fā)殆盡，被迫郊區(qū)化。香蜜湖 1號，星河丹堤 、蝴蝶谷、城市假日、云頂香格里拉、蓮塘尾 3項目東進 ：城區(qū)發(fā)展成熟，向東部優(yōu)越自然資源靠攏。 淘金山、東方尊峪、鴻景翠峰、鳳凰谷 。資源： 依托東部濱海資源發(fā)展度假旅游物業(yè)為主，以大梅沙為核心區(qū)域。 東部華僑城、天琴灣、萬科東海岸 、聯(lián)泰梅沙灣、 半山溪谷、桐林半山。大疆無界萬科城散點個盤供應(yīng)（集中蓮塘尾）公園大地、紫麟山、千林山、閱山華府17英里鹽田第五園市場掃描 就全市供應(yīng)來說，關(guān)內(nèi)傳統(tǒng)別墅區(qū)幾開發(fā)殆盡，關(guān)外別墅呈個盤散點供應(yīng)，別墅稀缺性體現(xiàn)．龍園意境2023年全年深圳市供應(yīng)別墅 629套，銷售 308套，剩余 321套（其中大山地項目剩余 117 套，占到總存量的近 40%）。深圳市目前在售別墅類項目： 行政區(qū) 項目 總套數(shù) 產(chǎn)品類型 推出時間 已售 實現(xiàn)均價 剩余 銷售率羅湖 鳳凰谷 83 聯(lián)排 4月 52 31 63%南山 純水岸四期 14 獨棟別墅 7月 1日 12 12萬 2 86%寶安 觀瀾湖上堤 64 聯(lián)排＼疊加 7月 8日 56 聯(lián)排 7萬 疊加 3萬 8 88%龍崗 第五園三期 疊院別墅 120 疊加別墅 11月 24日 50 2萬 70 42%萬科城四期 御水灣 156 聯(lián)排 9月 94 4萬 62 60%大山地 154 聯(lián)排＼疊加 9月 37 117 24%鹽田 東海岸四期 38 聯(lián)排 12月 7 31 18%市場掃描 2023年別墅供應(yīng)總量不大，但受到政策影響，消化速度放緩．08~09年深圳別墅供應(yīng)總量約 1450套；其中南山、梅沙為集中供應(yīng)區(qū)，全部為 250平左右的大戶型產(chǎn)品，預(yù)計總價在千萬以上．市場掃描 由于存量別墅土地開發(fā)，雖長遠看別墅供應(yīng)稀缺的趨勢不可逆轉(zhuǎn)．但 20232023年短期出現(xiàn)較大放量．行政區(qū) 項目 占地 (萬平方米 )建面 (萬平方米 ) 容積率 預(yù)計套數(shù)預(yù)計 推售時間面積區(qū)間（平方米）南山 聯(lián)泰紅樹灣 149套 2023年 350600㎡獨棟 300㎡雙拼 。240260㎡ TH南山 新世界西麗湖項目 近 100套 　 200400南山 中信紅樹灣五期 — — 25套 　 350~400南山 月亮灣別墅 2 82套 2023年底 200300南山 卓越維港 ～ 300福田 星河丹堤三期 — — 103套 　 200~300羅湖 蘭江項目 6 30套 　 280350鹽田 聯(lián)泰梅沙灣 14 69套 　 未知鹽田 天琴灣三期 25 未知 2023年中 未知鹽田 凱旋灣 8 近 100套 未知寶安 萬科璞園 94套 300多 —400 多寶安 招華曦城二期 10 20 152套 獨棟 370480；雙拼 350TH250330觀瀾 和黃觀湖園 —— 　 未知龍崗 深業(yè)紫麟山 14 5萬／總 20萬 180 250280龍崗 萬科清林徑項目 20 36 81套 2023 250左右純水岸四期 / /194套 /剩余 101套2023年2023年四季度二季度 三季 度香蜜湖一號高層 /8萬 /318套 /剩余 22套招商蘭溪谷二期 /537套 /剩余約 430套南山區(qū)御景東方東堤園 / /70套 /剩余 27套福田區(qū)羅湖區(qū)城中央 /1007套 /剩余 343套 紅墅林 / /149套【 注 】 ：紅色方框為在售項目，紫色方框為將售及在施工項目，藍色方框為前期項目。數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)資源平臺及深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)，數(shù)據(jù)截到 07年 12月 1日。蝴蝶谷 /63套 /剩余 6套僑城東方花園 /9100/18套 /剩余 1套中信紅樹灣四期 /600多套 /推出 300套 ,銷售 32套 月亮灣別墅 /2萬 /82套東方尊峪 /33萬 /1610套 /剩余 398套鴻景翠峰泰和園 / /447套 /剩余 27套 淘金山二三期 / /1000多套羅湖花園 /7萬 /280套（拼合）百仕達 /22萬 /860套博海名苑 / /248套 /剩余 154套 卓越維港 /556套城市山林二期 /816套城市假日二期 /500套后海公館 /548套 /剩余約 210套澳城 /8萬 /387套 /剩余 250套海月四期 /其他 招華曦城 / /100套大山地 /21萬 /1610套 /剩 301套星河丹堤 /高層 518套 /剩余 171套熙龍灣 /22萬 /約 1000套星河丹堤 E區(qū) /14萬寶能 /30萬 /約 1000套華潤項目 /10萬 /800套城濱雅園 /6萬 /700套蘭江蓮塘尾 /9萬 /450套華萊利蓮塘尾 / /350套云頂香格里拉 / /350套2023年僑香諾園 /207套 /剩余 166套一季度萬科清林徑 /36萬皇庭港灣 / /桑泰丹華 /16萬 /390多套德意民居 / /622套諾德國際 /20萬 /1500套澳城二期 /九州新都市 /60萬 /1102套軒泰 /約 富力 /三湘 /19萬鴻威項目 /半島城邦 /20萬城市假日三期 /7萬園景園 /萬科璞園 /94套獨棟 .TH,300400平米市場掃描 2023年深圳關(guān)內(nèi)平面豪宅供應(yīng)量巨大，作為別墅的下游替代產(chǎn)品對本項目存在一定干擾．市場占位總價區(qū)間 (萬 ) 200400 400600 600800 8001000 10001200 12001500 15002023 2023以上競爭項目卓越維港萬科璞園星河丹堤高層 星河丹堤 TH月亮灣別墅紅樹灣高層 紅樹灣 TH蘭江項目聯(lián)泰梅沙灣凱旋灣別墅天琴灣第五園疊加萬科城聯(lián)排深業(yè)紫麟山萬科清林徑招華曦城聯(lián)排 曦城雙拼公園大地 聯(lián)排從總價區(qū)段來看，本項目別墅屬于第一梯隊實享型高端別墅產(chǎn)品，競爭主要來源于關(guān)內(nèi)外乃至惠州的同類產(chǎn)品二級 一級 頂級本項目 : 聯(lián)排百仕達 5期 (大平面）淘金山（四房為主）星河丹堤 E區(qū)（高層大平面） D區(qū) 103套別墅聯(lián)泰紅樹灣（獨棟 /聯(lián)排 /疊加）天琴灣（獨棟 ）曦城二期（ 獨 棟、雙拼、聯(lián)排 ）凱旋灣（獨棟 ）第五園三期疊加別墅卓越維港（ 240300平面 /TH）1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月萬科城四期御水灣（ 62套）競爭對手鎖定深業(yè)紫麟山惠州等地相對低端的別墅 月亮灣別墅（ 獨棟、雙拼、聯(lián)排）泛競爭無競爭邊緣競爭下游替代品目標客戶不屬于同一財富層級競爭分析萬科清林徑　中海大山地　 直接競爭競爭對手規(guī)模指標對比項目 總建筑 面積 容積 率 新產(chǎn)品推出時間 主力戶型 自然資源 區(qū)域賣點 建筑風格 園林風格 均價（元 /平米）萬科城 250平米左右聯(lián)排 ——二線拓展區(qū) 西班牙 西班牙 4萬大山地 22萬 150 160平米疊加別墅159 237平米聯(lián)排——地鐵物業(yè)大盤豪宅片區(qū)現(xiàn)代 現(xiàn)代 疊加 深業(yè)紫麟山 20萬 260270平米聯(lián)排山頂公園景觀 未來 CLD—— 東南亞 ——萬科千林山 36 250平米左右的聯(lián)排清林徑公園 無古典西班牙 西班牙 ——本項目 60萬 279平米的聯(lián) 排 龍城公園 中心城 西班牙 西班牙 ——對比結(jié)果本項目容積率與競爭項目對比中等偏高，在 規(guī)模上占絕對優(yōu)勢本項目在新產(chǎn)品的推售時間上與大山地、千林山相近，存在一定的客戶競爭。其中， 大山地由于前期別墅存量較大，與本項目的客戶競爭更為激烈本項目戶型面積相對較大，戶型更舒適但總價更高，本項目對龍城公園的獨享性， 資源優(yōu)勢顯著本項目位于龍崗中心城的核心位置，區(qū)位及交通優(yōu)勢顯著本項目的形象展示及風格已被龍崗客戶所認可，相比同片區(qū)的兩個待開發(fā)別墅項目有先機優(yōu)勢 ——與競爭項目相比，本項目在 規(guī)模、資源、區(qū)位 及 產(chǎn)品形象 方面均具備一定優(yōu)勢；由于與競爭項目的別墅產(chǎn)品推售時間相近，存在一定的客戶爭奪！競爭項目概況分析競爭對手分析 —— 萬科城，強勢別墅主打推廣，影響本項目別墅產(chǎn)品在客戶心中的排位分類 面積區(qū)間 單套總價(萬元 ) 均價 (元 ) 總套數(shù)銷售套數(shù)剩余套數(shù)聯(lián)排端戶 235244 10121141 42445 4638 53聯(lián)排中間戶 211246 719903 36829 45雙拼 256269 12871784 58314 26 18 8景院別墅 178185 591662 33662 40 39 1產(chǎn)品構(gòu)成、價格及銷售200平米以下的景院別墅總價在 600萬左右，客戶認可度較高，目前已經(jīng)基本銷售告罄。雙拼單位總量 26套，目前已經(jīng)僅余 8套，銷售壓力不大。而 62套剩余單位中的 53套 全部為聯(lián)排別墅，總價區(qū)間在 7001100萬 之間 。從 10月到 12月的銷售情況來看，在周周有活動、廣告投放不斷的情況下，萬科城平均每星期銷售該種聯(lián)排戶型一套，銷售業(yè)績屬于 2023年下半年別墅銷售中最佳者。 對本項目的聯(lián)排別墅銷售構(gòu)成一定競爭。后市監(jiān)測：萬科城 08年銷售重點在高層的銷售，將推出最后的 678套高層產(chǎn)品，預(yù)計 4月份第一批單位推出市場。后續(xù)產(chǎn)品對本項目別墅不構(gòu)成競爭關(guān)系。競爭對手分析 —— 萬科城，勝在客戶群比較廣，市內(nèi)豪宅客戶認同度高。本項目仍局限于龍崗中心城本地輻射區(qū)域，龍崗中心城本地最高端客戶都未能完全覆蓋到萬科城 公園大地關(guān)內(nèi)客戶比例達到 65%，遠超龍崗本地客戶 近 3倍vs購買別墅的客戶是誰？龍崗鎮(zhèn)區(qū)（老街、坪山、坪地、橫崗）私企業(yè)主。愛面子，自我意識強年齡段在 4050歲之間的自住客經(jīng)濟實力雄厚，多為四口之家群居，圈子效應(yīng)明顯鎮(zhèn)區(qū)私企業(yè)主（坪山、坪地）競爭對手分析 —— 大山地，為本項目的下游替代品，競爭大多是存在于爭奪橫崗及其周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶的層面上。產(chǎn)品構(gòu)成、價格及銷售大山地做為橫崗的純粹別墅社區(qū) ,加上品牌開發(fā)商的開發(fā)實力，項目在市場上是占據(jù)了一定的地位和影響力的。別墅產(chǎn)品做為整個項目的主力產(chǎn)品 ,產(chǎn)品類型多樣，供應(yīng)量也較市場其他項目多。疊加別墅共推出 72套 ,目前剩余 51套；平地聯(lián)排共推出 54套，目前剩余 49套；山地聯(lián)排共推出 24套，目前剩余 12套。前期銷售中 300400萬的疊加單位、 600萬的山體聯(lián)排消化較快，平地聯(lián)排相對滯銷。后續(xù)主力銷售產(chǎn)品為總價在 300500萬 的疊加別墅 ,以及 6001000萬 聯(lián)排別墅。聯(lián)排別墅產(chǎn)品由于價格相對較高，消化速度緩