【正文】 面積 方米 樓盤價格 目前 聯(lián)排別墅僅余 3套 ，均為 180平方米戶型，約 220萬元 /套。 戶型面積 聯(lián)排 180平方米戶型送 90平方米架空層 。280平方米戶型送 120平方米空層 . 開發(fā)商 臺州黃巖金岳置業(yè)有限公司 建筑公司 貝爾高林國際（香港）有限公司 樓盤簡介 凱亞城由私家聯(lián)排別墅和一線江景豪宅兩大高尚建筑種類組成，獨特的西班牙風(fēng)情小區(qū)，配備多功能休閑運動場、景觀游泳池、名流幼兒園等。 黃巖私家聯(lián)排別墅、一線江景豪宅 樓盤位置 路橋區(qū)路北街道升谷寺村 交房類型 毛坯 樓盤類型 雙聯(lián)、獨棟、疊加 總戶數(shù) 200多套 占地面積 建筑面積 101760㎡ 樓盤面積 獨棟約 700方，聯(lián)排約 500方，疊加約 300方 容積率 銷售價格 總價從幾百萬到一千萬不等。目前聯(lián)排已售罄；獨棟僅余 700方的幾套； 在售疊加一套一價，總價 500萬以上。 開發(fā)商 浙江泊盛置業(yè)有限公司 景觀公司 北京土人景觀與建筑規(guī)劃設(shè)計研究院 樓盤簡介 泊盛桃源別墅規(guī)劃建設(shè)獨立別墅 25幢，雙聯(lián)體別墅 48幢，多聯(lián)體別墅 11幢和陽光疊排別墅 9幢。集五星級酒店、（未來的臺州國際賓館）、客廳、會議室、酒吧、咖啡吧、雪茄吧、瑜伽館、球場、文化娛樂中心、高級會所、商業(yè)步行街于一體， 臺州市區(qū)內(nèi)唯一的純別墅區(qū) 單體住宅 E戶 型 ：六室兩廳四衛(wèi) 多功能地下室 超闊綽陽光餐廳 家庭廳、兒童房 U型大觀景陽臺 +露臺 挑空客廳 結(jié)論 我們篩選的市場優(yōu)秀的銷售個案都有如下特征： ?高級資源優(yōu)勢（或在中心地段，或占自然資源）與高檔物業(yè)的結(jié)合 ?動靜結(jié)合，層次分明的室內(nèi)空間設(shè)計 ?室內(nèi)、室外景觀的相互融合、延伸 ?注重商業(yè)、會所、幼兒園等配套的宣傳 但是除綠城外，其余在產(chǎn)品設(shè)計、物業(yè)管理、細節(jié)營造、項目包裝等方面，均無法擺脫三線產(chǎn)品的形象。 2 定位 / Location 項目地塊解讀： 項目地塊位于臺州市的綠心生態(tài)區(qū)，?一心六脈四組團?中?一心?，毗鄰臺州大學(xué)城，是臺州組合式大城市的地理中心所在，屬于 未來的重點發(fā)展區(qū)域 。 但是，目前項目周邊大環(huán)境較差， 沒有強烈的城市未來中心的屬性 。 項目初步解讀 項目規(guī)劃解讀： 本項目位于東方太陽城內(nèi)，與高層、星級酒店等共存的形態(tài)，在大盤整體運作上體現(xiàn)了規(guī)劃的多樣性。 但是獨棟別墅區(qū)與高層緊鄰，中間無法進行明顯的區(qū)隔，對于別墅業(yè)主來說，私密性降低，尊貴感不足，影響別墅區(qū)的整體形象。 項目初步解讀 項目配套解讀： 規(guī)劃中的東方太陽城未來集旅游娛樂，休閑度假，會議會展，美食商購，生態(tài)景觀，房產(chǎn)于一體，價值巨大，配套齊全。 但是就目前項目而言，眼力所及范圍之內(nèi)仍然顯得較為荒涼， 片區(qū)整體還不成熟，實質(zhì)性生活配套不完善 。 項目初步解讀 項目產(chǎn)品解讀： 簡約而不簡單的歐式建筑風(fēng)格，凸顯了本項目內(nèi)斂、和諧的經(jīng)典氣質(zhì)，換句話說，本項目是一個第二眼美女。 但是， 項目的外立面、色彩等給人的第一印象并不突出，沒有彰顯高端尊貴的感覺。 項目初步解讀 項目景觀解讀： 本項目位于綠心生態(tài)區(qū)，大區(qū)域自然環(huán)境優(yōu)越，這是樓盤不可抹滅的優(yōu)勢。 但是，就綠心生態(tài)區(qū)而言，這樣的區(qū)域優(yōu)勢并非本項目專有。而對于注重別墅環(huán)境的業(yè)主來說，他們更關(guān)系社區(qū)內(nèi)部的景觀營造， 本項目由于樓間距窄、景觀空地小等劣勢，未來景觀設(shè)計的余地較小，況且目前幾乎沒有景觀呈現(xiàn)。 項目初步解讀 綠心生態(tài)？ 未來城市的規(guī)劃重點，但是現(xiàn)在沒有成型 整體規(guī)劃？ 高層、星級酒店多樣化共存，但是私密性、尊貴感低 配套完善？ 有一些度假資源配套，但是距離本項目有一定的距離 歐式建筑？ 確實很經(jīng)典，但是怎樣瞬間吸引眼光是個問題 山水景觀？ 挺有品質(zhì)感，但是目前沒有達到景觀的震撼感 解讀姿態(tài) 我們項目的姿態(tài)，第一印象很不錯，可都跟了 ?但是? 的尾巴。 也在市場上長期積累了一些負面抗性。 如果現(xiàn)在是 2023年的 5， 6月份， ?但是?這兩個字是可以被忽視的。 可在 2023年新金融政策出臺，謹慎消費重新抬頭的情況下， 這位尾巴，就會被無限放大了。 所以，面對機會和挑戰(zhàn)并存，樂觀和謹慎同行的 2023年， 需要做當(dāng)?shù)貥潜P的頂級標桿，我們的問題不是 去比地段、去比配套、去比價格 …… 而是 堅持我們最好的優(yōu)勢，降低?但是?帶來的影響。 換一個姿態(tài)去影響市場，而不是被市場所影響。 那換一個什么樣的姿態(tài)？ 我們之所以看到本項目有這么多的?但是?是因為站在鳥瞰圖的角度來看產(chǎn)品。 可是只有上帝，才會站在鳥瞰的角度。 只有在居住者的角度，才會看到本項目的這么多不足之處。 站在上帝的角度看本項目 從這點而言，我們需要站在房產(chǎn)使用者 —— 客戶的角度 去重新審視本項目 通過這個角度找到項目的核心賣點 Customers 客戶分析 我們的客戶是誰？ 研究客戶，首先研究客戶心理 他們到底是誰？ 現(xiàn)實層面 精神層面 居住層面 我們訪談了近 15位高端客戶 職業(yè) 職位 出生 房屋數(shù)量 臺州奧翔醫(yī)藥科技有限公司 林總 75年 2 某瑞士名表臺州總代理 王總 76年 3 臺州白云泵業(yè)有限公司 劉總 72年 4 臺州黃巖春風(fēng)塑膠有限公司 邵總 68年 3 臺州奧利達五金制造有限公司 張經(jīng)理 80年 2 …… …… …… …… QA 林總 75年 臺州奧翔醫(yī)藥科技有限公司 銷售總監(jiān) 。 黃巖人 Q：您是否知道東方太陽城這個項目？ A： 知道的。但是只知道是個娛樂城，不知道有別墅。 Q：椒江太陽城單價兩萬以上的房子，您會購買嗎？用何用途？ A： 2W以上價格偏貴，當(dāng)?shù)厝艘I的話也主要以炫富為主。 Q：單價兩萬以上的房子，在傳播中哪些地方能打動和吸引您？ A： 這么貴的東西，要去現(xiàn)場看了才放心。當(dāng)然，主要看樣板區(qū)、樣板房。 王總 76年 臺州某瑞士名表代理商，主要進臺、溫地區(qū)商場。 臺州人 Q：您是否知道東方太陽城這個項目？ A： 知道。 Q： 椒江太陽城 單價兩萬以上的房子，您會購買嗎？用何用途？ A： 如果覺得位臵好，價格值就會。當(dāng)?shù)厝速徺I力還不錯，如果買的話以自住為主，用以炫耀。 Q：單價兩萬以上的房子，在傳播中哪些地方能打動和吸引您？ A： 我覺得臺州人好面子，攀比心和虛榮心強，所以在傳播中樓盤有概念最吸引人，比如?純英式管家?等，體現(xiàn)與別人不一樣的價值。此外臺州小，所以口碑傳播很重要。 劉總 72年 臺州白云泵業(yè)有限公司 溫嶺人 Q：您是否知道東方太陽城這個項目？ A： 知道的。 Q： 椒江太陽城 單價兩萬以上的房子，您會購買嗎？用何用途？ A： 位臵太偏了，那里商品房賣了好多年，價格漲不上去，成交率也差。 Q：許多來自溫嶺的人會選擇在椒江購房，您怎么看？ A： 溫嶺的房價和消費都比較高的，溫嶺人有錢人多，他們?nèi)绻辉谏虾！⒑贾葙彿?，就會選擇臺州，畢竟臺州的整體城市建設(shè)與人居環(huán)境比溫嶺優(yōu)越。 邵總 68年 臺州黃巖春風(fēng)塑膠有限公司。 臺州人 Q：您是否知道東方太陽城這個項目？ A： 知道。 Q： 椒江太陽城 單價兩萬以上的房子，您會購買嗎？用何用途？ A： 一直知道那里有房子，聽說最近在賣 。你說的 2萬元，是不是產(chǎn)品不一樣啊？ 那里的位臵我知道的，市府大道一通，以后那個地段還是相當(dāng)不錯的。如果產(chǎn)品好的話，價格 2萬元我覺得不是問題。如果我要買，這么高端的住宅以自住為主，也可以當(dāng)做投資。 張經(jīng)理 80年 臺州 奧利達五金制造 。 黃巖人 Q：您是否知道東方太陽城這個項目？ A： 知道的。 Q：椒江太陽城單價兩萬以上的房子，您會購買嗎？用何用途？ A： 位臵太偏了，交通不方便，環(huán)境太差，配套也不夠。買別墅的人都喜歡有豐富的景觀，太陽城這個地方只有娛樂城，景觀環(huán)境比較差，價格太高的話，不會考慮購買。 Q：單價兩萬以上的房子，在傳播中哪些地方能打動和吸引您？ A： 臺州人購房有?跟風(fēng)?習(xí)慣，就是在圈層中某個有影響力的人物購房，其他人就會跟著購買。而且宣傳中喜歡尊貴的，不喜歡文化。 現(xiàn)實層面 ? 年齡： 35~55歲左右。 ? 私有財產(chǎn)：有車一族，多數(shù)是二次或多次臵業(yè)者。 ? 職業(yè)特征：當(dāng)?shù)仄髽I(yè)家、私企老板、高層管理人員等。 ? 社會地