【正文】 縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收， 驗(yàn)收合格 的，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位 應(yīng)當(dāng)接收 并負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)、更新和管理。 ? 驗(yàn)收不合格的，由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范提出整改方案，經(jīng) 整改合格 后移交。住宅物業(yè)尚在工程質(zhì)量保修期內(nèi)的整改費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)，超出保修期的由全體業(yè)主共同承擔(dān)。 第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì) ? 本章共 14條（ 1735條） 第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì) ? 第十七條 依法登記取得房屋的 所有權(quán)人 為業(yè)主。 ? 因買賣、贈(zèng)與、繼承等法律關(guān)系已經(jīng) 合法占有 房屋，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的，在物業(yè)管理中 享有業(yè)主權(quán)利 ，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。 ? 業(yè)主 不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù) 。 ? 第十八條 物業(yè)的承租人、借用人等 物業(yè)使用人 ，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定， 享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù) 。 ? 第十九條 業(yè)主在業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)，實(shí)行 一人一票 ， 一個(gè)專有 部分 按一人 計(jì)算。但在首次業(yè)主大會(huì)上建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的，或者同一買受人擁有 一個(gè)以上 專有部分的， 按一人 計(jì)算。 第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì) ? 第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列條件之一的，可以召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議： ? （一） 交付 的房屋專有部分面積達(dá)到建筑物總面積 百分之五十 或者交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)百分之五十以上； ? （二） 首套 房屋 交付已滿兩年且 交付的房屋 套數(shù) 達(dá)到總套數(shù) 百分之二十 以上； ? （三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)依法解除合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同到期 前 90天 。 ? 同 一 物業(yè)管理 區(qū)域 內(nèi)只能設(shè)立 一個(gè) 業(yè)主大會(huì)。 第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì) ? 第二十一條 符合本條例第二十條第一款規(guī)定情形的，條件具備之日起 30日內(nèi) ，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng) 書面報(bào)告 物業(yè)管理區(qū)域所在地 街道 辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）申請(qǐng)?jiān)O(shè)立業(yè)主大會(huì)。 ? 符合本條例第二十條第一款規(guī)定情形的，建設(shè)單位未及時(shí)書面報(bào)告申請(qǐng)?jiān)O(shè)立業(yè)主大會(huì)的，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付專有部分 百分之十以上 的業(yè)主可以 聯(lián)名 向物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）提出設(shè)立業(yè)主大會(huì)的書面要求。 ? 保障性 住房物業(yè)可根據(jù)其房屋所有權(quán)權(quán)屬成立 業(yè)主大會(huì)或 由所在地街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)組織相關(guān)部門、物業(yè)使用人、居民（村民）委員會(huì)成立管理委員會(huì) ，履行業(yè)主大會(huì)相關(guān)職責(zé)。 第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì) ? 第二十二條 街道辦事處 （鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到報(bào)告之日起 15日內(nèi) 會(huì)同物業(yè)管理區(qū)域所在地縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門 組織 業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組 ，籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 ? 籌備組由 業(yè)主代表 、 建設(shè)單位 、房地產(chǎn)行政 主管部門 、街道 辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）和 居民 （村民）委員會(huì)組成，其中業(yè)主代表人數(shù)不得少于總?cè)藬?shù)的 三分之二 ?；I備組成員名單應(yīng)當(dāng)由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行書面公告。 ? 籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）或者居民（村民）委員會(huì)組織業(yè)主推薦。籌備組 組長(zhǎng) 由 街道 辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）代表?yè)?dān)任。 第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì) ? 第二十三條 籌備組履行下列職責(zé)： ? （一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容和形式； ? （二）擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案； ? （三）確認(rèn)業(yè)主身份、業(yè)主投票權(quán)數(shù)和業(yè)主專有部分面積； ? （四）擬定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法草案，提出候選人建議名單； ? （五）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則； ? （六）召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。 ? 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起 90日內(nèi) 組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議?；I備組工作 經(jīng)費(fèi) 和召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)由 建設(shè)單位 承擔(dān)。 第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì) ? 第二十四條 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)： ? （一） 制定和修改 管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； ? （二） 選舉、更換 業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作； ? （三）確定物業(yè)管理方式， 選聘、解聘 物業(yè)服務(wù)企業(yè)； ? （四） 籌集和使用 專項(xiàng)維修資金，并監(jiān)督實(shí)施； ? （五） 制定、修改 共有部分管理、使用、經(jīng)營(yíng)等方面的規(guī)程； ? （六）法律、法規(guī)或者議事規(guī)則確定由業(yè)主大會(huì)決定的 其他 事項(xiàng)。 第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì) ? 第二十五條 管理規(guī)約 應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的 使用、維護(hù)、管理 ，業(yè)主的 共同利益 ，業(yè)主應(yīng)當(dāng)享有的 權(quán)利 和履行的 義務(wù) ，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的 責(zé)任 等事項(xiàng)依法作出約定。 ? 制定管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定和損害社會(huì)公共利益。 ? 管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。 ? 第二十六條 業(yè)主大會(huì) 議事規(guī)則 應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序和業(yè)主委員會(huì)的屆期、組成和成員任職條件、終止成員資格等事項(xiàng)作出約定，并可以約定業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)成員的設(shè)立、缺席業(yè)主表決權(quán)計(jì)算規(guī)則等事項(xiàng)。 第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì) ? 第二十七條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的 執(zhí)行機(jī)構(gòu) ，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，由 5人以上的單數(shù) 組成，任期 3年或者 5年 。 ? 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有 過半數(shù) 委員 出席 ，作出的決定必須經(jīng)全體委員 半數(shù)以上 同意。 ? 業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)在作出之日起 3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。 ? 第二十八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起 30日內(nèi) ，持下列材料到物業(yè)管理區(qū)域所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）備案 ，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到備案材料后抄送縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門： ? （一）業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉的情況； ? （二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； ? （三）業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)。 ? 業(yè)主委員會(huì)辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向所在地公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主委員會(huì) 印章 。 ? 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將成立情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì) ? 第二十九條 業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé)： ? （一） 執(zhí)行 業(yè)主大會(huì)的決定和決議，維護(hù)業(yè)主共同權(quán)益； ? （二） 召集 業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況； ? （三）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè) 簽訂物業(yè)服務(wù)合同； ? （四） 聽取 業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； ? （五） 監(jiān)督 管理規(guī)約的實(shí)施； ? （六） 調(diào)解 業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛； ? （七）業(yè)主大會(huì)賦予的 其他 職責(zé)。 第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì) ? 第三十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公布下列情況和資料： ? （一）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； ? （二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定； ? （三）物業(yè)服務(wù)合同； ? （四）專