【正文】 總覽（二）q長春市房地產(chǎn)業(yè)仍處于不規(guī)范的幼稚期向成長前期的轉(zhuǎn)軌階段167。2023年以前長春房地產(chǎn)市場?有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的政策較寬松，制度不完善，法制不健全?本地開發(fā)商整體素質(zhì)不高、 不成熟?消費者不成熟167。2023年以后 長春房地產(chǎn)市場?開發(fā)商、消費者逐漸趨于成熟?房地產(chǎn)開發(fā)制度、政策逐漸規(guī)范化?房地產(chǎn)業(yè)市場化程度越來越高?政府相關(guān)部門開始認識到政府在房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)發(fā)揮宏觀調(diào)控作用21國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃q供應(yīng)狀況167。自 1998年以來，長春市房地產(chǎn)業(yè)進入快速發(fā)展階段， 2023年竣工面積達到 600余萬平方米167。為使工薪層買得起房，自 1998年下半年開始，長春市采取行政劃撥土地等鼓勵措施，推行經(jīng)濟適用房建設(shè)，但是經(jīng)濟適用房開發(fā)項目受到政府嚴(yán)格控制?單位售價 1650元以下項目由長春市建管辦審批?單位售價 1650－ 2023元項目由吉林省建管辦審批?單位售價 2023元以上項目由國家建設(shè)部審批?由于經(jīng)濟適用房項目利潤率低，開發(fā)商不愿開發(fā)，而已開發(fā)的多數(shù)分布在長春市的偏僻地區(qū)167。長春市近期房地產(chǎn)竣工項目仍以中高價位樓盤為主?從銷售價格看， 3000元以上項目開發(fā)面積占到總開發(fā)面積的 38％； 2500－3000元占 30％； 2023－ 2500元占 17％?中高價位樓盤多分布在市中心區(qū)域，如分布于長春市中心朝陽區(qū)的 27個樓盤中，單位銷售價在 3000元以上的有 12個，且 設(shè)計戶型絕大部分都在 100㎡以上， 單位銷售價在 2023元以下的僅有 4個，且均為期房167。近幾年，長春市房地產(chǎn)總體呈供大于求的局面長春市房地產(chǎn)業(yè)鳥瞰： 產(chǎn)品供需格局 （一）22國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃％萬平方米截至 2023年秋季長春市房地產(chǎn)開發(fā)量(來源： 2023年 10月長春市秋季房展會參展樓盤資料統(tǒng)計）23國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃長春市樓盤空置情況萬平方米增長 11％增長 194％增長 80％24國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃q需求方向167。以改善居住條件為目的消費者比例已占被調(diào)查總體的 36％，與 1999年初相比增加了4％，且有近一步上升的趨勢167。房屋質(zhì)量、物業(yè)管理是消費者選擇住宅的主要影響因素 167。經(jīng)濟實用仍是消費者購買住宅的主導(dǎo)原則?經(jīng)濟適用房仍是消費者選擇的主要品種，占到消費者計劃購房的 %（ 2023年秋季房展會的 ）?住房面積在 60100平方米的二室一廳、二室二廳是消費者的主要選擇戶型，占到計劃購房的 %167。購房支付來源呈現(xiàn)多元化，在消費者計劃購房的資金來源中工資收入占 %，抵押貸款占到 %，經(jīng)營收入占 20％長春市房地產(chǎn)業(yè)鳥瞰： 產(chǎn)品供需格局 （二）25國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃q供需錯位 167。價格結(jié)構(gòu)錯位： 長春市人均住宅使用面積為 ，低于全國城鎮(zhèn) 平方米的平均水平，大部分工薪層雖有改善現(xiàn)有居住條件的愿望，但是由于支付能力有限，選擇范圍多集中在價格較低的經(jīng)濟適用房，但是開發(fā)商提供的在房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、地理位置等因素方面符合消費者需求的、可供選擇的經(jīng)濟適用房較少，而面對大批質(zhì)量好、地理位置好的中高價商品房，工薪階層由于囊中羞澀，償債能力弱，敢于按揭購買的只占少數(shù)167。面積結(jié)構(gòu)錯位：從需求角度看，好地點、面積不大、設(shè)計合理、功能齊全的中型住房（ 90㎡左右）很受歡迎，而供給方卻是好地點的樓盤、設(shè)計戶型絕大部分都在 130㎡以上167?？罩梅课葜校俨糠执嬖诮Y(jié)構(gòu)缺陷、質(zhì)量缺陷外，大多是由于定位不準(zhǔn)，造價偏高等原因?qū)е聹N，甚至有個別小區(qū)開盤即死盤，如 2023年開盤的 “金色家園 ”、 “吉港花園 ”、 “雍景豪庭 ”和 “五環(huán) 高爾夫 ”長春市房地產(chǎn)業(yè)鳥瞰： 產(chǎn)品供需格局 （三）26國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃長春市住宅需求情況（一）消費者計劃購房的戶型消費者計劃購房的種類(來源： 2023年 10月長春市秋季房展會參展樓盤資料統(tǒng)計）27國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃長春市住宅需求情況（二）據(jù)調(diào)查，消費者選擇住房的主要因素中，房屋質(zhì)量、物業(yè)質(zhì)量列為前兩位，而春房會中排在第一、二位的交通因素和小區(qū)環(huán)境分別排在了第七位和第五位。 (來源： 2023年 10月長春市秋季房展會參展樓盤資料統(tǒng)計）28國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃q開發(fā)商與市場分割167。綜合實力較強的開發(fā)商采取規(guī)模運作，在長春市市郊開發(fā)大片新社區(qū)167。有一定政府背景的當(dāng)?shù)亟ㄖ鹃_發(fā)長春市市內(nèi)好地段167。各種規(guī)模較小的開發(fā)商則各顯神通，采取 “見縫插針 ”式開發(fā)長春市房地產(chǎn)業(yè)鳥瞰： 產(chǎn)品供需格局 （三）大連萬達星宇地產(chǎn)吉林亞泰市場份額企業(yè)實力長房 長春地產(chǎn)熱電國信宇華建業(yè)秋實東華開發(fā)實力強的3－ 5家開發(fā)商，在長春市外圍采取規(guī)?；_發(fā)運作，并已在長春市形成品牌優(yōu)勢。開發(fā)實力中等，利用政府背景，在長春市取得較好開發(fā)地段進行項目開發(fā)。開發(fā)實力較弱，通過利用各種資源或渠道，獲得長春市內(nèi)可開發(fā)地段進行項目開發(fā)29國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃q未來發(fā)展趨勢167。規(guī)模效益日趨明顯，追求品牌住房的意識明顯增強消費者購房除了關(guān)心住房本身的位置、戶型等因素外，更注重大環(huán)境、配套設(shè)施、綠化情況、物業(yè)管理等相關(guān)內(nèi)容。大規(guī)模開發(fā)能完美體現(xiàn)物業(yè)整體規(guī)模的完善性、配套設(shè)施的經(jīng)濟性、公共娛樂設(shè)施的齊全性、環(huán)境綠化的整體協(xié)調(diào)性，所以具有不夠規(guī)模小區(qū)無可比擬的優(yōu)勢。 21世紀(jì)初的熱銷住宅樓盤不會再是一幢或幾幢孤獨佇立在鬧市街邊的住宅，而是有規(guī)模、大手筆開發(fā)的物業(yè)小區(qū)167。中長期房價有下降趨勢目前的房價與百姓的收入比例關(guān)系不協(xié)調(diào)。按世界銀行標(biāo)準(zhǔn)，合理房價等于居民家庭收入的 36倍。 2023年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 5550元，每戶平均人口數(shù) 人，每個家庭平均年收入約為 2萬元，所以，合理房價應(yīng)為：總房款在 10萬元左右， 90㎡左右的房子單位售價應(yīng)為 1000元左右，而目前長春市商品房最低售價為1300元 /㎡， 2023年度商品房平均售價為 2238元 /㎡。市房地局市場處 2023年秋季房交會調(diào)查結(jié)果顯示： %的人認為房價過高， %的人認為適中，只有%的人認為低。與全國平均水平比較，長春市的房價也顯略高。 2023年我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 6280元，全國商品房平均銷售價格為 2103元 /㎡。可見，長春市的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入比全國平均值少 730元，而商品房平均售價卻比全國平均水平高出 135元 /㎡。167。目前的供需結(jié)構(gòu)不合理，加之競爭的不斷加劇，將加快長春市房地產(chǎn)企業(yè)整合 長春市房地產(chǎn)業(yè)鳥瞰： 產(chǎn)品供需格局 （四）30國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃長春市醫(yī)藥市場簡析：藥品零售業(yè)的發(fā)展格局q 需求特點167。 醫(yī)療制度改革，促使患者 “大病進醫(yī)院，小病進藥店 ”，提高了消費者對醫(yī)藥零售業(yè)的依賴167。 國家宏觀經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，提高了人們購買力，加之人口老齡化，使消費者對醫(yī)藥保健品的需求趨于旺盛167。 醫(yī)藥零售網(wǎng)點的遍布使百姓就近購藥成為現(xiàn)實167。 消費者對藥品品牌的認知度強于對藥店的選擇31國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃q供應(yīng)特點167。計劃經(jīng)濟體制下形成的三級批發(fā)格局基本打破后，大批民營醫(yī)藥批發(fā)企業(yè)在醫(yī)藥行業(yè)尚未完全規(guī)范化的市場中，借助高額回扣、欺行霸市、惡性壓價等手段迅速崛起，并迅速形成規(guī)?；?jīng)營，逐漸演變成為醫(yī)藥批發(fā)市場的主要角色167。眾多商家為爭奪醫(yī)藥零售市場，紛紛跑馬圈地，采取零售連鎖店的經(jīng)營方式在市區(qū)內(nèi)廣布銷售網(wǎng)點。其中包括部分醫(yī)藥批發(fā)商和外地醫(yī)藥銷售商，國內(nèi)一些大的制藥企業(yè)集團也投資或準(zhǔn)備投資進入醫(yī)藥流通領(lǐng)域167。由于醫(yī)藥零售網(wǎng)點密布，導(dǎo)致各店銷售額普遍較低。經(jīng)調(diào)查，在長春市較繁華的 XX路不到 100米的的路段內(nèi)分布著三家零售藥店，其中一家國有兩家民營，每天銷售多的為 1000多元，少的僅有 700元左右167。醫(yī)藥零售業(yè)的無序競爭，以及網(wǎng)點的快速膨脹，必將導(dǎo)致企業(yè)效益的兩極分化，直至行業(yè)的重新整合。據(jù)調(diào)查，在長春市最大的銷售企業(yè)吉林大藥房的 54家連鎖店中除 6家盈利外，其他連鎖店保持盈虧平衡已很不易167。長春市 “十五 ”規(guī)劃中明確提出，要重點扶持吉林大藥房、吉林省北方醫(yī)藥公司、吉林省多邦醫(yī)藥公司等五家大型醫(yī)藥商業(yè)公司，促進醫(yī)藥銷售企業(yè)的整合長春市醫(yī)藥市場簡析：藥品零售業(yè)的發(fā)展格局請云飛問一下32國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃吉林省醫(yī)藥批發(fā)額、銷售額呈增加趨勢批發(fā)額零售額萬元（數(shù)字來源：吉林省醫(yī)藥經(jīng)貿(mào)委醫(yī)藥處 ）33國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃長春市醫(yī)藥銷售企業(yè)個數(shù)不斷增加零售企業(yè)批發(fā)企業(yè)企業(yè)個數(shù)（數(shù)字來源：吉林省醫(yī)藥經(jīng)貿(mào)委醫(yī)藥處 ）34國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃q醫(yī)療器械產(chǎn)銷情況167。需求特點?國家降低藥品價格和到定點藥店購藥等醫(yī)療改革政策的出臺，減少了醫(yī)院通過銷售藥品獲得的利潤，自然要通過添置醫(yī)療器械增加診斷和治療收入，從而促進了醫(yī)院對醫(yī)療器械的需求?人口的老齡化和人們生活品質(zhì)的追求，促進了康復(fù)保健器械的市場需求?醫(yī)療單位采購體系的改革，即采取 招標(biāo)和集中采購等采購方式使醫(yī)療器械產(chǎn)品的價格更加透明，壓低了銷售商的利潤空間?中小醫(yī)療單位由于支付能力有限，銷售回款周期較長167。銷售的競爭格局 ?長春市有 100多家醫(yī)療器械生產(chǎn)經(jīng)銷企業(yè)參與市場競爭，而這些銷售企業(yè)規(guī)模普遍偏小?國內(nèi)其他行業(yè)的優(yōu)勢企業(yè)（海爾、亞太等）通過資本運營手段（并購、租賃、托管等）開始收編弱勢醫(yī)療器械生產(chǎn)、銷售企業(yè)?國外大型醫(yī)療器械生產(chǎn)公司、經(jīng)銷商開始進入中國市場參與市場競爭（如菲利普、東芝、 GE等）?資金實力雄厚、專業(yè)化程度高的大型銷售商將在市場趨于規(guī)范化的過程中取得優(yōu)勢地位長春市醫(yī)療器械市場簡析35國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃北山市區(qū)娛樂型雪場的定位，決定了其167。主要消費目標(biāo)群為吉林市中青年及以下人群167。次要消費群體為部分外來國內(nèi)外旅游者q市場消費容量167。良好的宏觀國民經(jīng)濟形式，穩(wěn)定的社會治安，促進了旅游業(yè)的發(fā)展167。吉林市居民可支配收入的增加，使旅游娛樂消費性支出也呈增長趨勢167。旅游業(yè)作為吉林市的支柱產(chǎn)業(yè)，吉林市政府通過挖掘與整合吉林市特有地歷史、地理、自然和人文等旅游資源，先后推出以松花湖、長白山為主題地“原始生態(tài)旅游 ”、 “清涼夏日之旅 ”、 “浪漫金秋之旅 ”，以霧松冰雪為題材地 “霧松銀冬之旅 ”、 “滑雪天堂之旅 ”，以城市風(fēng)光、民俗風(fēng)情、宗教文化為內(nèi)容地 “山水都市之旅 ”、 “烏拉風(fēng)情之旅 ”、 “宗教文化之旅 ”等旅游特色產(chǎn)品。吸引了越來越多地外來旅游者（含國外游客）到吉林市旅游消費，極大地促進了吉林市旅游業(yè)地發(fā)展吉林冰雪娛樂旅游業(yè)開發(fā)前景（一）請確認，并后挪36國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃q北山大世界綜合開發(fā)預(yù)期167。夏季項目與冬季項目的互補通過開發(fā)高爾夫球、劃草、旱冰、射箭等夏季項目，不僅可以提高場地利用效率，彌補滑雪場資金流存在季節(jié)性差異的不足，而且，滿足了吉林市人們對豐富多彩的生活的追求，提升了北山冰雪大世界知名度167。納入吉林市旅游開發(fā)鏈中隨著經(jīng)濟收入的逐步提高，人們的旅游意識的逐步加強，特別是近些年 “假日經(jīng)濟 ”的興起，會極大地刺激了國內(nèi)旅游業(yè)的發(fā)展。吉林市得天獨厚的旅游資源必將迎來愈來愈多的國內(nèi)外旅游者。將北山大世界納入到北山公園的旅游項目中，進一步納入到吉林市旅游項目開發(fā)鏈中，借北山宗教圣地、吉林霧淞等盛名，提高北山城市冰雪娛樂旅游項目的知名度，在市場上形成 “一枝獨秀 ”的局面吉林冰雪娛樂旅游業(yè)開發(fā)前景（二）37國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃吉林市居民人均年收入和支出不斷增長元消費性支出可支配收入（數(shù)字來源：吉林市統(tǒng)計年鑒）38國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃長春市、吉林市旅游人次和旅游收入總體呈增長態(tài)勢萬人次 億元吉林市旅游人次吉林市旅游收入長春市旅游收入長春市旅游人次（數(shù)字來源：長春市、吉林市統(tǒng)計年間）39國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃長春市、吉林市國外旅游人次和旅游收入總體呈增長態(tài)勢萬人次 萬美元吉林市旅游人次吉林市旅游收入長春市旅游收入吉林市旅游人次（數(shù)字來源：長春市、吉林市統(tǒng)計年間）40國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃第二部分 國信集團產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向定位167。 目前涉足的業(yè)務(wù)領(lǐng)域基本分析167。 主導(dǎo)業(yè)務(wù)：借勢型房地產(chǎn)開發(fā)167。 次主導(dǎo)業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)配套開發(fā)167。 副業(yè)：摒棄醫(yī)藥醫(yī)療，伺機培育新增長點167。 資本運作：搭車長影，橫向聯(lián)合41國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃第二部分 國信集團產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向定位