某集團(tuán)商業(yè)模式專項(xiàng)研究-文庫(kù)吧
2025-01-18 12:54 本頁(yè)面
【正文】 社會(huì)職務(wù)： 中共 17 大代表、全國(guó)政協(xié)常委、全國(guó)工商聯(lián)副主席、中華慈善總會(huì)榮譽(yù)會(huì)長(zhǎng)；同時(shí)擔(dān)任中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)、中國(guó)企業(yè)家協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)等機(jī)構(gòu)的副會(huì)長(zhǎng)， 顯赫社會(huì)地位，削平與地方政府地位的差距，為低價(jià)獲取項(xiàng)目謀求政治資本。 南萬(wàn)科，北萬(wàn)達(dá) —— 萬(wàn)科集團(tuán)與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的對(duì)比： 萬(wàn)達(dá) 戰(zhàn)略 2023年后將戰(zhàn)線收縮在以商業(yè)地產(chǎn)為主的五大支柱產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造了萬(wàn)達(dá)特色的商業(yè)地產(chǎn)模式。 萬(wàn)科 早期確立了 以 經(jīng)營(yíng) 房 地 產(chǎn) 業(yè)務(wù) 為 主，并 涉及 商業(yè) 零售 及 工 業(yè) 制造 的 大 型 股份 制 企業(yè) 。 產(chǎn)品 幾年時(shí)間，產(chǎn)品更新到第三 代，目前正向第四代過(guò)渡。創(chuàng)造性地開(kāi)發(fā)了單 店、組合店、城市綜合體三代產(chǎn)品。 目前住宅產(chǎn)品已更新到第三代，從最初獲得“魯班獎(jiǎng)”的荔景大廈到城市花園，四季花城再到金域藍(lán)灣，萬(wàn)科城等。 盈利模式 住宅快速滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，追求 IRR “現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”的租售結(jié)合的商業(yè)地產(chǎn)模式。 半年銷(xiāo)售 對(duì)比 實(shí)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積約 320萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額約 368億元。 實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積約萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額約362億元。 目錄： 一：萬(wàn)達(dá)集團(tuán)簡(jiǎn)介 二：萬(wàn)達(dá)的核心競(jìng)爭(zhēng)力分析 三：萬(wàn)達(dá)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)狀況 四：萬(wàn)達(dá)背后對(duì)我們的啟示 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)核心競(jìng)爭(zhēng)力分析： 政策優(yōu)惠 住宅養(yǎng) 商業(yè)的商業(yè)模式 訂單 模式 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)核心競(jìng)爭(zhēng)力之一 —— 政策優(yōu)惠： ? 土地：黃金位置 —— 低地價(jià) —— 地價(jià)款分期 效果 1：前期啟動(dòng)資金壓力小，支持連鎖擴(kuò)張 效果 2：成本低，可低租金吸引商家 ? 政策：各地政府給予相應(yīng)的政策鼓勵(lì) 效果 1：以低價(jià)獲取城市核心地段的土地 效果 2：城市綜合體的建設(shè)提升城市經(jīng)濟(jì)影響力，并借助政策優(yōu)勢(shì)拓寬品牌推廣渠道 稅收 工程 提升城市形象 提升城市商業(yè)水準(zhǔn) 就業(yè) 工程 萬(wàn)達(dá)獲取當(dāng)?shù)卣邇?yōu)惠的原因分析： 稅收工程 任何一個(gè)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)以后每年有幾千萬(wàn)的稅收，大的就過(guò)億，地方政府和百姓都喜歡。 就業(yè)工程 購(gòu)物中心里最大可以新增 1 萬(wàn)人就業(yè)，最小的也有 7 千人就業(yè)，這符合中國(guó)國(guó)情，尤其是現(xiàn)在中央政府號(hào)召就業(yè)優(yōu)先，價(jià)值就會(huì)更加突出。 提升城市商業(yè)水準(zhǔn) 項(xiàng)目讓所在城市的商業(yè)水準(zhǔn)跟國(guó)際接軌，而且?guī)нM(jìn)去的零售商，一般是 500 強(qiáng)企業(yè)，對(duì)政府招商引資是非常重要的。 提升城市形象 城市綜合體的建設(shè)，為 當(dāng)?shù)爻鞘性黾恿艘粋€(gè)新地標(biāo)，公共建筑成本很高，立面、結(jié)構(gòu)都很考究，能提升當(dāng)?shù)匦蜗蟆? 開(kāi)發(fā)所需資金 自有資金投資 銀行貸款 主力店企業(yè)投資 銷(xiāo)售利潤(rùn) 內(nèi)部資金調(diào)配 沃爾瑪 前臺(tái) 配供系統(tǒng) … 20% 20% 60% 萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之二： “ 現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”的商業(yè)模式 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)盈利模式的精髓：現(xiàn)金流滾資產(chǎn) 自有資金 銀行貸款 土地： 低價(jià)獲取核心地段，分期付款 訂單地產(chǎn) 城市綜合體 第三代 產(chǎn)品 只租不售：城市購(gòu)物中心部分 銷(xiāo)售部分：住宅、寫(xiě)字樓、小型商業(yè) 租金收益 資產(chǎn)溢價(jià) 資產(chǎn)、租約抵押貸款 ? 私募、整售 ? IPO上市 地標(biāo)拉高銷(xiāo)售價(jià)格 低價(jià)土地成本可以提供低租金 滾動(dòng)開(kāi)發(fā) 租金歸還利息 歸還 貸款 狠抓銷(xiāo)售工作，這是保證現(xiàn)金流的主要來(lái)源 保證工程進(jìn)度，重視工程付款 萬(wàn)達(dá)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之三：訂單模式與商業(yè)模式的配合 聯(lián)合發(fā)展 技術(shù)對(duì)接 先租后建 平均租金 這個(gè)思路源于萬(wàn)達(dá)最初與沃爾瑪?shù)暮献鳎壳鞍l(fā)展到與數(shù)十家跨國(guó)公司與國(guó)內(nèi)行業(yè)巨頭的戰(zhàn)略合作，雙方就業(yè)務(wù)發(fā)展，地址選擇，租金，優(yōu)惠條件等簽署協(xié)議，約定彼此的權(quán)利和義務(wù) 商業(yè)地產(chǎn)體量大，資金密集，風(fēng)險(xiǎn)控制難，萬(wàn)達(dá)通過(guò)主力店協(xié)議，保證金，保單等形式控制，加之專業(yè)的招商團(tuán)隊(duì)，一般在開(kāi)工前完成招商任務(wù)。 萬(wàn)達(dá)單店時(shí)代只有一個(gè)主力店談判對(duì)象，當(dāng)伙伴急劇增加時(shí)一對(duì)一散點(diǎn)談判已不適應(yīng)。萬(wàn)達(dá)采用城市的劃分等手段形成談判的批處理，極大提高了效率和反應(yīng)速度 首先由戰(zhàn)略合作伙伴提出需求，萬(wàn)達(dá)做出方案論證，雙方簽訂具有法律效力的確認(rèn)書(shū)，內(nèi)容包括地段選擇和內(nèi)部規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)等 1 2 3 4 萬(wàn)達(dá)訂單管理的 “四項(xiàng)基本原則” 訂單模式對(duì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)作用主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： ? 抬高了萬(wàn)達(dá)與所在地政府在圈地、商務(wù)談判等方面的身價(jià) 1 ? 擴(kuò)張了購(gòu)物廣場(chǎng)知名度，而提升了商鋪無(wú)形資產(chǎn)附加值 2 ? 轉(zhuǎn)嫁了投資開(kāi)發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)可能存在的資金、租售風(fēng)險(xiǎn) 3 ? 提高銷(xiāo)售部分商鋪、寫(xiě)字樓、住宅價(jià)格，短期即可實(shí)現(xiàn) 巨額回報(bào) 4 ? 具有戰(zhàn)略伙伴關(guān)系的主力店消化萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心 70%的商業(yè) 面積，對(duì)剩余 30%商業(yè)的招商，產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用 5 ? 縮短了商業(yè)項(xiàng)目的孵化期 6 目錄： 一：萬(wàn)達(dá)集團(tuán)簡(jiǎn)介 二：萬(wàn)達(dá)的核心競(jìng)爭(zhēng)力分析 三：萬(wàn)達(dá)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)狀況 四：萬(wàn)達(dá)背后對(duì)我們的啟示 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型：萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)發(fā)展到現(xiàn)在，其發(fā)展模式共經(jīng)歷了三代產(chǎn)品。 產(chǎn)品升級(jí)規(guī)律：項(xiàng)目規(guī)模變大、建筑形態(tài)多樣、商業(yè)業(yè)態(tài)日趨復(fù)雜。
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