江西贛州玖瓏灣項(xiàng)目整體營銷執(zhí)行策略方案_72頁-文庫吧
2025-01-15 19:29 本頁面
【正文】 占地 18000平，總建面 66000平，容積率 ，綠化率 55%，共 4棟， 325戶。項(xiàng)目亮點(diǎn) 三面臨江；五星級會所配套；層高達(dá) ；產(chǎn)品情況 136㎡三房190 ㎡四房 。銷售情況 未銷售未來供應(yīng)情況項(xiàng)目預(yù)計(jì) 5月份首批推貨，主力戶型為兩房和三房，面積為 136—194 平米，房源均為電梯房。 270度江景樓盤，灣區(qū)豪宅！中航 公元基本指標(biāo)占地面積 ㎡ ，建筑面積 37萬㎡，容積率 ，綠地率 %，總戶數(shù)約為 903戶項(xiàng)目亮點(diǎn)鎢都廣場建造贛州最高的地標(biāo)建筑“鎢都之星 ”，西側(cè)的自然博物館 ，國家甲級物業(yè)中航物業(yè)管理 產(chǎn)品情況 112135三房， 158178四房銷售情況 展示中心于 2023年 4月 7日全面對外開放，銷售價(jià)格未定未來供應(yīng)情況一期共有 10棟住宅，共計(jì) 903戶，預(yù)計(jì)將于七、八月推出首批房源，此批房源為 6，戶型為小三房、三房和四房，面積為 112177平米不等。 鄰近中央公園，真正的公園地產(chǎn)? 南北通透，方正實(shí)用，? 近 ，私享中央園林景觀? 入戶花園贈送面積；? 全飄窗設(shè)計(jì)中航 公元? 戶型方正實(shí)用，精致典雅? 入戶花園贈送面積；? 全飄窗設(shè)計(jì)戶型方正實(shí)用，贈送面積較多。? 橫廳設(shè)計(jì)，闊綽大氣；? 約 10米超大寬景陽臺，盡顯地位尊崇 ? 三臥室朝南設(shè)計(jì)，保證居住舒適度? ，明闊凸窗 中航 公元? 約 10米超大景觀陽臺寬景入戶花園? 罕有近 8米超寬橫廳，聯(lián)通景觀陽臺? 奢華主臥雙套房設(shè)計(jì)，步入式衣帽間，私密衛(wèi)生間配套，奢享極致華麗生活。雙套房 +橫廳設(shè)計(jì)，奢適度較高。小 結(jié)中央星城麗景豪庭玖瓏灣中航公元配套產(chǎn)品 區(qū)位推廣、形象環(huán)境品牌玖瓏灣與章江新區(qū)其他樓盤相仿度較高，缺乏明顯差異化價(jià)值點(diǎn)。 本案同質(zhì)化競爭激烈，要 奠定本案豪宅品質(zhì)形象，拉開與區(qū)域競爭對手差距，必須突出本案環(huán)境優(yōu)勢及品質(zhì)價(jià)值。1 本體研究2 競爭研究3 目標(biāo)界定4 策略導(dǎo)出5 營銷執(zhí)行待售物業(yè)： 首批共 867套，約 11萬平，體量較大，需分批推出。一期二期三期20231期：臨江高層住宅： 共 867套，約 11萬㎡ ，其中：1： 152套， ㎡2:104套， ㎡3： 174套， ㎡4： 171套， ㎡5： 178套， ㎡6： 66套， ㎡2期： 臨江高層住宅： 約 ㎡2023 3期： 臨江高層、商業(yè)住宅 ：約 15萬 ㎡1期與 3期角色不同：1期： ？生活配套缺乏；交通體系不完善；規(guī)劃尚未細(xì)致出臺；各方投入尚未兌現(xiàn)；區(qū)域未被定型；片區(qū)想象空間大；階段事實(shí)評價(jià)營銷理想2期： 賣產(chǎn)品基礎(chǔ)園林景觀；基本商業(yè)配套；舒適度的升級；價(jià)值逐漸兌現(xiàn)中；社區(qū)雛形初顯；產(chǎn)品體現(xiàn)形象魅力；3期： 賣成熟驚艷，瞬間奪目 驚喜，物有所值播種 開花 結(jié)果周邊配套落實(shí)過程中……社區(qū)內(nèi)各種場所建設(shè)基本完成 ……價(jià)值兌現(xiàn)過程中 ……1期： 賣愿景有一幫利益群體開始情感投入 “ 前期業(yè)主” —— 他們由營銷受眾成為營銷載體，也是價(jià)值感知的第一波人群一期 二期 三期角色分期起勢 現(xiàn)金流 價(jià)值最大化，追求高價(jià)營銷力軸線前期一般通過大投入，造勢來提升項(xiàng)目的影響力，從而實(shí)現(xiàn)首批熱銷，市場影響力快速上升該階段主要為前期投入的回報(bào)，以現(xiàn)金流為主要目標(biāo)，同時(shí)市場影響力開始減弱最后一期隨著配套及前期承諾的兌現(xiàn)，價(jià)值提升，成熟度提高，作為收官之作，以追求高價(jià)為目的一期1期與 3期角色不同：速度： 2023年 1012月銷售面積實(shí)現(xiàn)保底 ㎡ ，努力 萬 ㎡ 。價(jià)格： 1期以合理的市場價(jià)格入市； 3期實(shí)現(xiàn)高價(jià)。?推出一期部分產(chǎn)品 4，從 10月開始達(dá)到預(yù)售條件，共 3個(gè)月的銷售周期；保底實(shí)現(xiàn)銷售 70%以上（ ㎡ ），努力銷售 90% 以上（ ㎡ ）。?一期除 6大面積以外，其他各棟產(chǎn)品戶型相差不大，除保證首期開盤推出量較大外，其他每月加推一次， 1次推出 1。?1期因整盤滾動開發(fā)需要，以快速銷售擴(kuò)大影響力為主要目標(biāo)，因此價(jià)格需結(jié)合市場，以合理的價(jià)格入市；? 3期在整盤中扮演 “ 利潤斬獲 ” 的角色，在產(chǎn)品打造上投入較多，且社區(qū)成熟度高，前期投入需在三期有一定兌現(xiàn)，因此三期需實(shí)現(xiàn)高價(jià)，以 “ 利潤 ” 為主要目標(biāo)。鑒于 1期與 3期角色差異， 玖瓏灣 銷售目標(biāo)設(shè)定：1期（特別是第 1批面市貨量）快速銷售擴(kuò)大影響力，后續(xù)銷售不斷提升價(jià)值和價(jià)格。品牌： 1期 1批通過熱銷建立項(xiàng)目市場形象同時(shí)樹立客戶口碑，提高開發(fā)商的品牌影響力。玖瓏灣銷售面積目標(biāo)解析：1期分批推出，先推出不臨江產(chǎn)品（ 4）。123456樓棟 套數(shù) 面積1 152 2 104 3 174 4 171 5 178 6 88 合計(jì) 867 1批共 449套，約 ㎡11年 10月 11月 12月2期 2批1期 1批… 1時(shí)間 2023分期洋房 42期 2批產(chǎn)品線 聯(lián)排 4小高層2 商鋪 6貨量 52套10835 ㎡345套34649 ㎡40套5301 ㎡余貨200套25868 ㎡104套12598 ㎡88套9292 ㎡418 套57013㎡核心問題一：在不集中開盤的前提下，如何蓄積足夠客戶，以保證在 2個(gè)月內(nèi)消化 345套房源？基于目標(biāo)下的
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