【正文】 ? 開盤理想，銷售狀態(tài)良好，如何加推房源，如何調整價格的計劃設置； ? 開盤狀態(tài)不佳，應對措施是什么？是否延長開盤期優(yōu)惠？ 2. 本階段重點工作 （二）營銷策劃 物業(yè)策劃 要點： ? 商管公司盡早介入，通過物業(yè)管理示范性服務提升項目附加值和形象，支持售價。 ? 制定完整的、符合項目特征的物管理念和服務項目框架，形成特色的物業(yè)管理。通過物業(yè)應對項目自身缺陷。 ? 根據(jù)物業(yè)成本測算，結合周邊同類項目比較，確定能夠促進項目銷售的物管費用、車位租金等。 2. 本階段重點工作 （二）營銷策劃 （三）售樓處和樣板房 ? 銷售中心選址、《銷售中心建設報告》審批。 ? 相關招標及建設 完成 ，主要指設計、施工、裝修、裝飾、驗收等。 ? 銷售中心物品采購到位。 ? 樣板房戶型選擇和建設 。 ? 現(xiàn)場包裝、導示系統(tǒng)及 “精神堡壘 ”設計、制作 完成 。 1. 已經(jīng)完成主要工作內容及成果 前期建設過程中的關注要點： ? 按照集團售樓處建設模板 附件：售樓處設計模板 .doc和董事長對售樓處包裝的要求 附件：關于落實董事長對于售樓處布置要求的通知 .doc，協(xié)調成本、設計、工程、監(jiān)理部門實施。 ? 一般來講售樓處和樣板房的建設周期緊張，需要嚴格控制設計、招標、施工的時間節(jié)點并要交叉作業(yè)。 ? 提前 2個月以上具備現(xiàn)場接待條件，保證開盤前至少 2個月的客戶認籌期。 ? 由于是公共場合，要合理布置攝像頭，以便監(jiān)控和記錄。 1. 已經(jīng)完成主要工作內容及成果 （三）售樓處和樣板房 網(wǎng)簽系統(tǒng) ? 網(wǎng)簽系統(tǒng)到位和 《 預售許可證 》 辦理流程存在一定的關聯(lián)性，在售樓處建設階段完成網(wǎng)絡工程，在開盤前完成網(wǎng)簽系統(tǒng)安裝調試。 ? 網(wǎng)簽系統(tǒng)一般采用專用網(wǎng)絡，要根據(jù)未來工作需要預留足夠的網(wǎng)簽設備數(shù)量。 2. 本階段重點工作 （三）售樓處和樣板房 樣板間后續(xù)包裝 ? 樣板房內的空間結構、裝修、裝飾、家具家電、廚衛(wèi)設備是否為交房標準必須有明確提示，其中非交房標準部分、與實際戶型、結構的差異等要進行明確告知，注明僅供參考，有條件的話進行提前公證，避免后期可能產(chǎn)生的糾紛，規(guī)避法律風險。 ? 樣板房室內顯要位置設置請勿拍攝、請勿使用、請勿坐壓等提示牌。 2. 本階段重點工作 （三）售樓處和樣板房 樣板間后續(xù)包裝 ? 結合樣板房設計理念和要點，增加樣板房的故事性，通過在室內的場景和道具設置串聯(lián)銷售說辭，引導客戶對未來生活的情景化體驗。 ? 如在現(xiàn)樓內設置精裝樣板房，應在相鄰房間設置交房標準樣板房。 ? 開盤時間確定后，根據(jù)現(xiàn)場情況對接待中心內部、外部以及周邊的道路、工地樓體進行包裝，釋放項目開盤信息，渲染熱烈氛圍。 2. 本階段重點工作 （三）售樓處和樣板房 （四）銷售證件 《 國有土地使用證 》《 建設用地規(guī)劃許可證 》 《 建設工程規(guī)劃許可證 》《 建設工程施工許可證 》 要點： ? 在 《 商品房銷（預）售許可證 》 辦理前 30天完成四證獲取。 ? 針對不同的工作目標要注意各種證件的關聯(lián)性，例如：預售證分多批辦理、建筑拆分驗收和測繪等問題。 1. 已經(jīng)完成主要工作內容及成果 面積測繪 要點： ? 掌握規(guī)劃部門及產(chǎn)權交易部門的測繪原則，按統(tǒng)一的方式設計并測繪（例如開敞陽臺的面積計算方法，層高的計算方法）； ? 實測和竣工備案、入伙、產(chǎn)權辦理的關系：盡可能商業(yè)、塔樓等分區(qū)測繪，避免整體測繪要求全部完成竣工備案帶來的問題。 2. 本階段重點工作 （四）銷售證件 ? 預測實測的請照圖、竣工圖各項設計、變更以及現(xiàn)場施工要嚴格保持一致，避免實測風險（面積突變）； ? 選擇經(jīng)驗豐富，與主管部門保持良好溝通的測繪單位，要求前期介入，提供規(guī)劃設計建議，從源頭確保各項面積指標符合規(guī)范； ? 附件：青島市房產(chǎn)交易中心房屋實測繪報件表 .doc 2. 本階段重點工作 （四）銷售證件 《 商品房銷 （ 預 ） 售許可證 》 辦理 要點： ? 提前取得預售證辦理清單，了解辦理流程； 附件：預售許可證辦理清單計劃 ? 提前進行相關審批費用申請； ? 交易手續(xù)費（分住宅和非住宅，按照申請面積計收） ? 檔案管理費（按申請?zhí)讛?shù)收?。? 注意：提前確定收取數(shù)額、提前申請費用，確保及時到達交易中心收款賬戶 2. 本階段重點工作 （四）銷售證件 ? 根據(jù)營銷計劃和推盤節(jié)奏獲取合理范圍的預售證，分期分棟取得預售，避免捂盤嫌疑，便于推盤節(jié)奏的把控 ； ? 在各地對重點項目預售證辦理條件存在差異，力爭進入市重點項目行列，爭取有利條件。 ? 各地對物業(yè)資質的要求，管理面積的限制性條件。 注意：萬達各地新成立商管公司大多為物業(yè)三級資質，托管面積有限制，需提前與主管部門協(xié)調。 2. 本階段重點工作 （四）銷售證件 ? 提前和當?shù)嘏沙鏊鶞贤ㄈ〉瞄T牌證明，符合命名要求，便于銷售統(tǒng)計。 注意：提前考慮規(guī)劃路命名障礙對門牌號的制約。 2. 本階段重點工作 （四）銷售證件 按揭銀行 、 公積金準備 要點： ? 落實商業(yè)貸款 、 公積金貸款及組合貸款的單位 、 貸款要求 、貸款比例及年限 、 費用等 ， 資料清單； ? 引入多家銀行辦理的競爭機制 ， 取得最優(yōu)的貸款和放款條件（ 額度 、 利率 、 首付 、 審批的寬松程度 、 放款時間 ， 是否需要商業(yè)竣工備案等 、 異地是否需要擔保等 ） ； ? 協(xié)調銀行現(xiàn)場辦理按揭 。 2. 本階段重點工作 （四）銷售證件 與相關政府部門落實有關手續(xù) 、 費用 要點： ? 需向房地局了解合同登記備案 、 產(chǎn)權登記備案 、 產(chǎn)權 （ 他項權利 ） 證辦理等流程 、 手續(xù) 、 費用 （ 需要向客戶告知 ） ； ? 地稅局了解契稅的征收標準 、 優(yōu)惠費率的條件等； ? 爭取取得大企業(yè)快速辦理通道 ， 及時辦理預告登記及抵押 。 2. 本階段重點工作 （四）銷售證件 （五）人員和薪酬 要點（制度 P202）： ? 崗位設置根據(jù)項目規(guī)模，當期銷售額度確定管理崗位及銷售人員數(shù)量報批執(zhí)行： ? 年度計劃銷售面積 10萬平米以下，銷售員人數(shù)不超過 12人， 10萬平米以上不超過 16人； ? 合同室含收款員在內客服人員不超過 6人； ? 除策劃副經(jīng)理外，策劃部人員不超過 4人。 1. 編制營銷部崗位設置方案 要點 （ 制度 P202） ： ? 薪酬方案首批開盤前一個月報集團審批完成 （ 制度 P185）。 ? 薪酬方案在制度基礎上 ， 參考項目銷售周期 、 產(chǎn)品銷售難度 ， 當?shù)厥袌鲂匠昙捌渌禺a(chǎn)項目薪酬水平制定有競爭力的薪酬方案： 2. 編制營銷部薪酬方案 （五）人員和薪酬 ? 薪酬方案要充分考慮除底薪 、 提成外的其他如稅金 、 保險公積金等費用 。 （ 繳存基數(shù)隨社平工資逐年增加 ， 稅金隨提成發(fā)放的時間 、 數(shù)額不同有較大變化 ， 要做好預算量 ） ? 注意提成制定的原則 ， 特別是全體營銷人員總提成額度不超過銷售回款總額的 ‰ ， 薪酬總額不超過營銷費用的20%（ 不在制度內 ， 為另行下發(fā)的通知 ） ? 執(zhí)行