【正文】 、合同約定：購(gòu)房者不按合同約定時(shí)間付款，則應(yīng)按中國(guó)人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算利息及繳納滯納金等，而發(fā)展商若沒有按時(shí)交房，卻什么懲罰措施也沒有。
　　律師說法：這是一條明顯不公平的內(nèi)容，許多購(gòu)房者卻忽略了?，F(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的發(fā)展商延期交房卻理直氣壯，購(gòu)房者卻無可奈何的情況，就是因?yàn)樵诤贤袥]有規(guī)定相應(yīng)的懲罰措施，比如應(yīng)參照購(gòu)房者不按時(shí)付款的懲罰標(biāo)準(zhǔn)追究或購(gòu)房者有權(quán)解除合同等。這樣，出現(xiàn)問題購(gòu)房者才有計(jì)可施，有權(quán)可維護(hù)。
　　三、合同約定：若因施工問題造成延期交房，屬不可抗力，與開發(fā)商無關(guān)，開發(fā)商不負(fù)違約責(zé)任。
　　律師說法：這是強(qiáng)詞奪理，法律沒有規(guī)定施工問題屬不可抗力，若真的因施工問題延期交房，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，所以，這一條應(yīng)當(dāng)從合同中刪去。
　　四、合同約定：發(fā)展商交房后三個(gè)月內(nèi)負(fù)責(zé)辦理產(chǎn)權(quán)證。
　　律師說法：這里面有兩個(gè)問題，交房以什么為標(biāo)準(zhǔn)，很多人沒有意識(shí)到。甚至出現(xiàn)這樣的事：發(fā)展商交房時(shí)通知購(gòu)房者到物業(yè)管理公司處領(lǐng)取鑰匙，而物業(yè)管理公司卻要求先交一筆錢才能給鑰匙，否則不給。到頭來購(gòu)房者還是住不進(jìn)新房。因此，律師建議購(gòu)房者應(yīng)將交房的含義具體化，即規(guī)定為：交房屋鑰匙。否則，應(yīng)為發(fā)展商違約。還有一個(gè)問題就是發(fā)展商在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)辦不下產(chǎn)權(quán)證該怎么辦，很多合同里卻沒有規(guī)定，以至于問題發(fā)生時(shí)不知所措。同樣建議應(yīng)明確為：若不能按時(shí)辦理，則可約定違約金或可解除合同，要求退房。這樣，購(gòu)房者的權(quán)益才能得到充分保障。
　　五、合同附件中對(duì)房屋的配套設(shè)備約定不清。在張先生的合同附件里，只約定“預(yù)留電話線、有線電視插座、管道煤氣入戶、24小時(shí)熱水……”卻沒有說明這些功能在入住時(shí)是否能正常使用，不能正常使用或達(dá)不到有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)該怎么辦。這種含糊不清的約定是不完整的，希望也能引起其他購(gòu)房者的注意。
　　慎簽購(gòu)房合同
　　許多購(gòu)房者買房時(shí)，往往不深入了解有關(guān)開發(fā)商的情況和相關(guān)法律法規(guī)，在沒有明確房屋是否是合法銷售的情況下，就匆匆向開發(fā)商交付定金或購(gòu)房款，結(jié)果到正式談判時(shí)只能被對(duì)方牽著鼻子走，違心簽訂合同。這種不慎簽購(gòu)房合同從而導(dǎo)致落入購(gòu)房陷阱的情況往往貽害無窮。山東誠(chéng)功律師事務(wù)所楊志民律師提醒購(gòu)房者應(yīng)注意以下問題：
　　“五證”要嚴(yán)格審查
　　購(gòu)房者購(gòu)買期房時(shí)應(yīng)查看開發(fā)商所售房屋的“五證”原件，五證指：《建設(shè)工程規(guī)劃許可》、《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工建設(shè)許可證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。在“五證”中，最重要的是《土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，它表明所售房屋是合法項(xiàng)目。如果房屋已驗(yàn)收還應(yīng)查看是否具有質(zhì)檢
　　站核發(fā)的《房屋質(zhì)量合格證明》原件。開發(fā)商同時(shí)應(yīng)出具《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。
　　認(rèn)購(gòu)協(xié)議要慎簽
　　購(gòu)房者在簽訂正式《商品房買賣（預(yù)售）合同》前，開發(fā)商往往要求購(gòu)房者簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，并交納一定數(shù)額的定金。由于認(rèn)購(gòu)房屋到簽訂正式的購(gòu)房合同有一段時(shí)間，有些購(gòu)房者可能不想購(gòu)買已預(yù)訂的房子，也有部分購(gòu)房者由于不能與開發(fā)商達(dá)成一致，而沒有簽訂合同。這時(shí)定金能否要回就與所簽訂的《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》有很大的關(guān)系。
　　如果《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》中沒有寫明未簽訂購(gòu)房合同定金是否返還的約定則定金可以返還。如果開發(fā)商在《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》中規(guī)定“購(gòu)房者應(yīng)在簽訂認(rèn)購(gòu)書之日起多少日內(nèi)攜帶規(guī)定的證件到開發(fā)商售樓處簽訂正式購(gòu)房合同，逾期購(gòu)房者所交認(rèn)購(gòu)金（或定金、誠(chéng)意金）不予退還”等此類條款。購(gòu)房者特別要注意留下有力的證據(jù)，證明你已在規(guī)定期限內(nèi)與發(fā)展商談了合同但因其他原因無法達(dá)成協(xié)議。
　　合同附件不可缺
　　目前使用的《商品房買賣合同》，除主合同要件外還包括四個(gè)附件，即房屋平面圖、公共部分與公用房屋分?jǐn)偯娣e構(gòu)成說明、裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、合同補(bǔ)充協(xié)議。合同附件是主合同組成部分，是對(duì)主合同約定不明條款做出的明確約定，是對(duì)主合同沒有約定部分的重要補(bǔ)充。
　　合同附件與主合同具有同等的法律效力。
　　購(gòu)房者在洽購(gòu)房屋時(shí)開發(fā)商往往做出許多口頭承諾。購(gòu)房者絕不能輕信開發(fā)商的口頭承諾和廣告宣傳，購(gòu)房者在訂立合同時(shí)可以以附件的形式把開發(fā)商承諾的內(nèi)容寫進(jìn)書面合同中。如果開發(fā)商沒有實(shí)現(xiàn)這些承諾，購(gòu)房者可以根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任并賠償損失。
　　心明眼亮避開購(gòu)房陷阱謹(jǐn)慎簽訂合同
　　看完房子以后，就要簽合同了，現(xiàn)在一般的做法是在簽署正式合同之前要先簽一個(gè)認(rèn)購(gòu)書，然后再簽正式合同。這里面的問題就更多了。
　　陷阱一：在認(rèn)購(gòu)書里沒有注明
　　因何種原因退房以及后果
　　購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書后，就要交一定額度的定金，這是無可非議的。但有時(shí)購(gòu)房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購(gòu)買該房產(chǎn)時(shí)，發(fā)展商一般都只退購(gòu)房款而不退定金，理由是買家沒有履行合同，所以沒收定金。
　　對(duì)策：律師建議買家與發(fā)展商在協(xié)議中約定，若買家得不到貸款時(shí)，定金該如何返還或是否要扣除部分作為手續(xù)費(fèi)等，這樣就避免了很大的麻煩。
　　同時(shí)，開發(fā)商是沒有權(quán)利沒收定金的，這本身是沒有法律依據(jù)的。
　　陷阱二：合同主體認(rèn)定不明
　　購(gòu)房者由于缺乏法律常識(shí)，往往會(huì)犯一些比較初級(jí)的錯(cuò)誤。有時(shí)代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地?fù)碛姓撸@些都有可能產(chǎn)生問題。
　　另外，也有可能該項(xiàng)目是A公司開發(fā)的，實(shí)際上卻是由B公司投資，作為買家還是應(yīng)與A公司簽約，否則也會(huì)帶來一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會(huì)很麻煩。
　　對(duì)策：在簽約前您查明代表發(fā)展商簽字的人是否是法人代表，如果不是，則是否持有“授權(quán)委托書”。否則，這個(gè)人的簽字是無效的，同時(shí)要注意合同上的公章，這樣可以避免發(fā)展商推卸責(zé)任。
　　陷阱三：不要輕易在開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議上簽字
　　簽補(bǔ)充協(xié)議在購(gòu)房交易中很有必要。但是要提醒購(gòu)房者的是，開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議一定要看清楚?，F(xiàn)在有的發(fā)展商在與客戶簽約時(shí)，會(huì)主動(dòng)向客戶出示一份補(bǔ)充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠。這是發(fā)展商為了保護(hù)自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。
　　善良的購(gòu)房者不要僅僅把開發(fā)商的免責(zé)條款都簽了，而忘記保護(hù)自己的利益。
　　對(duì)策：看清楚補(bǔ)充協(xié)議的條款，的辦法是找一個(gè)律師來幫你的忙。
　　陷阱四：“最短時(shí)間”與“”
　　合同是雙方意思一致的表達(dá)。但是，實(shí)踐中開發(fā)商往往會(huì)給購(gòu)房者很多諸如“如果發(fā)生問題，在最短時(shí)間內(nèi)解決”，“在裝修材料上，選擇的國(guó)外進(jìn)口的”等一些看上去很誘人但沒有實(shí)際意義的承諾。最短是多長(zhǎng)時(shí)間，什么樣的才算的？不知道。
　　合同里出現(xiàn)這種模糊的概念時(shí)，法律也沒有辦法，因此產(chǎn)生的糾紛購(gòu)房者根本打不贏官司。
　　對(duì)策：購(gòu)房者一定要把每一個(gè)具體的時(shí)間、具體的地點(diǎn)、具體的材料以及開發(fā)商的口頭承諾落實(shí)在合同里。
　　陷阱五：約定提前交納部分費(fèi)用
　　開發(fā)商是做商人的，而房地產(chǎn)開發(fā)又是一件對(duì)資金要求很高的行業(yè)。開發(fā)商面臨資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由要求購(gòu)房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補(bǔ)充協(xié)議中，開發(fā)商常會(huì)將一些不該預(yù)先交納的費(fèi)用寫進(jìn)去，要求購(gòu)房者提前交納，這是顯失公平的。
　　比如有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)情況的前提下，就要求買家在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相關(guān)約束，這就是對(duì)消費(fèi)者的侵害。
　　對(duì)策——購(gòu)房者應(yīng)該將物業(yè)管理?xiàng)l款與預(yù)售契約分開簽署，或另外設(shè)置條款確定物業(yè)管理的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。
　　陷阱六：賣方解除合同
　　在一些發(fā)展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有這樣的條款：“買方無故逾期付款，經(jīng)賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒收買方全部已付價(jià)款?！?br />　　這顯然是不公平條款，假如買家已經(jīng)支付95%的價(jià)款，只剩5%的價(jià)款逾期未付，如果發(fā)展商以此為由，沒收其已付95%的價(jià)款，豈非很不公平。況且，沒收實(shí)際上是個(gè)行政處罰或刑事處罰行為，作為當(dāng)事人一方的發(fā)展商并沒有權(quán)利來