【正文】 因素之一。 【案例】 2023年 3月 13日，中國人民銀行行長周小川稱：將加大部分房地產(chǎn)信貸政策調(diào)控力度。比如首付比例，房貸利率等專門針對房地產(chǎn)的價(jià)格調(diào)控措施，將來還會繼續(xù)使用，有些方面還要加大調(diào) （ 3）房地產(chǎn)市場總體運(yùn)行狀況 對當(dāng)前房地產(chǎn)市場總體運(yùn)行狀況的分析判斷和預(yù)測，是項(xiàng)目前期投資決策工作的重要環(huán)境，對項(xiàng)目開發(fā)有著根本性的影響。 【案例】 從 2023年下半年開始，一直上漲的房價(jià)首先在深圳出現(xiàn)放緩的跡象，進(jìn)入 2023年，深圳等幾個(gè)一線城市房價(jià)出現(xiàn)下跌現(xiàn)象，同時(shí)也影響到了其他二線城市，濟(jì)南房價(jià)受此影響，上漲速度逐步放緩。 （ 4）人口環(huán)境 人口是構(gòu)成市場的主要因素之一。人口調(diào)查的內(nèi)容包括人口規(guī)模、人口增長率、人口密度、人口遷徙流動情況，人口地理分布、民族分布，出生率、結(jié)婚率以及家庭規(guī)模等。 （ 5）技術(shù)環(huán)境 主要包括有關(guān)建筑設(shè)計(jì)和建筑材料等方面的新技術(shù)、新工藝、新材料的技術(shù)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢、國內(nèi)外先進(jìn)水平、應(yīng)用前景等。 【案例】南京鋒尚國際公寓 利用可再生能源使夏季制冷不用傳統(tǒng)電力，一年四季保持適宜居住的溫度和濕度，室內(nèi)裝修和配置超過五星級酒店，實(shí)現(xiàn)六星級的舒適和節(jié)能環(huán)保。鋒尚國際公寓衛(wèi)生間的瓷磚全部是整磚并與衛(wèi)生潔具對中；除精裝修質(zhì)量外，在建筑科技上還設(shè)有衛(wèi)生間墻排水系統(tǒng)（根除衛(wèi)生間異味）、健康置換式新風(fēng)系統(tǒng)（預(yù)防空調(diào)?。?、垃圾處理系統(tǒng)等八大子系統(tǒng)。 （ 6）對外開放程度 對外開放，是我國進(jìn)行對外房地產(chǎn)交流、房地產(chǎn)合作的重要舉措。 【案例】 2023年 11月 7日，國家發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合頒布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（ 2023年修訂）》?！赌夸洝芬?guī)定，從 2023年 12月 1日起，不再鼓勵(lì)外資進(jìn)入內(nèi)地普通住宅的開發(fā)建設(shè)中，同時(shí)該政策第一次明確提出，外資進(jìn)入二手房交易市場及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的途徑也將受到全面限制。 （ 1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 主要調(diào)查城市或區(qū)域的經(jīng)濟(jì)總體水平，主要產(chǎn)業(yè)及分布、居民收入水平、購房消費(fèi)能力等情況。 （ 2）城市發(fā)展規(guī)劃 主要調(diào)查城市發(fā)展的戰(zhàn)略方向，這是項(xiàng)目選址著重考慮的問題，它直接關(guān)系到項(xiàng)目的潛質(zhì)和增值的可能性。 （ 3）房地產(chǎn)市場供需狀況 以此判斷市場供給和需求的基本狀態(tài)，從而為項(xiàng)目定位、開發(fā)規(guī)模、風(fēng)險(xiǎn)程度等參數(shù)提供依據(jù)。 注意： 在房地產(chǎn)市場行情調(diào)查中，價(jià)格調(diào)研尤為重要，包括：整體價(jià)格水平和變化趨勢、影響房地產(chǎn)價(jià)格變換的因素、變化并引起的反應(yīng)、新的價(jià)格政策等。 （ 4）社會文化環(huán)境。 包括教育程度、文化水平，價(jià)值觀、風(fēng)俗習(xí)慣，社會階層分布、宗教信仰等。 企業(yè)營銷人員以此了解不同消費(fèi)者行為，以正確細(xì)分市場，制定企業(yè)的市場營銷策略。 （ 5）房地產(chǎn)企業(yè)情況。 包括城市房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量、類型、企業(yè)資質(zhì)與實(shí)力等概略資料。 （ 6）專業(yè)機(jī)構(gòu)與中介商情況調(diào)查。 主要調(diào)查工程咨詢公司、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)單位、房地產(chǎn)銷售代理公司、廣告策劃公司、物業(yè)管理公司等等。 （ 7）城市或區(qū)域的交通條件研究 。 對城市或區(qū)域的交通條件進(jìn)行調(diào)查和分析，有助于項(xiàng)目選址、交通組織方案設(shè)計(jì)、項(xiàng)目定位等工作。 （ 8）影響區(qū)域發(fā)展的其他因素和條件 。 主要包括對城市或區(qū)域內(nèi)的歷史因素、文化因素、景觀因素、價(jià)值取向、意識形態(tài)、氣候條件等方面的調(diào)研，有助于做好項(xiàng)目總體戰(zhàn)略性定位。 又稱為項(xiàng)目開發(fā)條件分析，其目的是分析項(xiàng)目自身的開發(fā)條件及發(fā)展?fàn)顩r，對項(xiàng)目自身價(jià)值提升的可能性與途徑進(jìn)行分析，同時(shí)為以后的市場定位做準(zhǔn)備。具體包括： （ 1） 用地現(xiàn)狀調(diào)查與分析 。 主要對項(xiàng)目的地形地貌、地質(zhì)條件、地上附著物等情況進(jìn)行現(xiàn)場勘察和分析。 （ 2） 項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查與分析 。 周邊環(huán)境主要指地塊周圍的物質(zhì)和非物質(zhì)的環(huán)境與配套情況。 （ 3）項(xiàng)目對外聯(lián)系程度、交通組織等分析與調(diào)查。 （二） 房地產(chǎn)市場需求調(diào)查 需求容量，是指對房地產(chǎn)產(chǎn)品有 購買欲望 且具有 購買能力 的市場 需求總量 。 主要包括以下幾個(gè)方面： （ 1）項(xiàng)目所在城市人口總量、家庭數(shù)量及家庭結(jié)構(gòu)； （ 2）有購房需求的人口數(shù)量（現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求）和整體特征； （ 3）居民對各類房地產(chǎn)商品的需求總量； （ 4）居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)； （ 5）居民的收入水平、儲蓄余額和支付能力； （ 6）影響房地產(chǎn)市場需求的因素。購買者 需求的主體 需求行為的實(shí)施者購買欲望 需求的動力 需求行為的源泉購買能力 需求的實(shí)施條件 需求行為的物質(zhì)保障市場需求 （ 1）消費(fèi)者個(gè)人特征 即消費(fèi)者的個(gè)人基本信息，消費(fèi)者個(gè)人特征調(diào)查是客戶甄別的重要依據(jù)。主要內(nèi)容包括：消費(fèi)者的年齡、文化程度、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、原居住地、宗教信仰等。 （ 2）消費(fèi)者購買動機(jī) 消費(fèi)動機(jī)是引起人們購買房地產(chǎn)產(chǎn)品的愿望和意念，即消費(fèi)者出于什么目的去購買房地產(chǎn)商品，是產(chǎn)生購買行為的內(nèi)在原因。 （ 3）消費(fèi)者購買力水平 消費(fèi)者購買力水平是指消費(fèi)者對某類房地產(chǎn)產(chǎn)品的最大支付能力，這是影響房地產(chǎn)消費(fèi)的最重要因素，它直接決定了消費(fèi)者的購房承受能力。 消費(fèi)者購買力水平的主要衡量指標(biāo)是家庭年收入 。 （三）房地產(chǎn)市場供給調(diào)查 對整個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場供給情況的總體調(diào)查主要包括：房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的供給結(jié)構(gòu)、供給總量、供給變化趨勢、供給的充足程度、房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格現(xiàn)狀；本地以及外地房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)與經(jīng)營等方面的調(diào)查等。 在房地產(chǎn)市場行情調(diào)查中，價(jià)格調(diào)研是重要內(nèi)容之一。 競爭樓盤分為兩類，一類是與所在項(xiàng)目處在同一區(qū)域的樓盤；另一類是不同區(qū)域但定位相似的樓盤。 主要包括： （ 1）競爭樓盤的產(chǎn)品調(diào)查 主要有樓盤區(qū)位調(diào)查、產(chǎn)品特征調(diào)查、交房時(shí)間調(diào)查等。 （ 2）競爭樓盤的價(jià)格調(diào)查 它是房地產(chǎn)營銷中最基本、最便于調(diào)控的，在實(shí)際的調(diào)查中也是最難取得的真實(shí)信息。 包括 單價(jià)調(diào)查、總價(jià)調(diào)查和付款方式調(diào)查 。 單價(jià)反映的是樓盤品質(zhì)的高低，而總價(jià)反映的是目標(biāo)客戶群的選擇結(jié)果。 注意區(qū)分： 起價(jià) 均價(jià) 主力戶型單價(jià) 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址開發(fā)商 /投資商 開發(fā)商名稱：投資商名稱： 聯(lián)系電話建筑及景觀設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu) 策劃代理機(jī)構(gòu)項(xiàng)目占地面積（畝） 綠化率（ % ） 均價(jià)建筑面積 m2 容積率 最高價(jià)規(guī)劃用途 規(guī)劃幢數(shù) 車位數(shù)量價(jià)格土地年限 公攤率 朝向差規(guī)劃戶數(shù) 銷售率 層差建筑結(jié)構(gòu) 交付日期 商鋪價(jià)格（元/m2）工程進(jìn)度 物業(yè)管理費(fèi) 付款方式及優(yōu)惠戶型區(qū)間 (m2)主力戶型 開盤及入住日期開盤日期入住日期樓盤特點(diǎn)： （ 3）競爭樓盤的促銷手段調(diào)查 競爭樓盤的促銷手段是項(xiàng)目市場競爭調(diào)研的重要方面之一。 ① 廣告 促銷調(diào)查。這是房地產(chǎn)促銷的重要手段，對競爭樓盤的廣告調(diào)查是市場調(diào)研的重要組成部分； ② 活動 促銷調(diào)查。通過開展一系列促銷活動的安排，可以營造樓盤的銷售氛圍，促進(jìn)銷售； ③ 人員 促銷調(diào)查。與客戶面對面的人員促銷是傳統(tǒng)的促銷手段，也是目前開發(fā)商的主要促銷形式之一。 ④ 客戶關(guān)系 促銷調(diào)查。目前，房地產(chǎn)促銷的競爭已經(jīng)從單純的交易營銷上升到客戶關(guān)系營銷的層面，這是一種企業(yè)與客戶共同創(chuàng)造價(jià)值的營銷理念。 （ 4）競爭樓盤的銷售情況調(diào)查 銷售情況是判斷一個(gè)樓盤最終的指標(biāo)，但也是最難獲得準(zhǔn)確信息的部分，主要包括： ① 銷售率。 最基本的指標(biāo)，反映了一個(gè)樓盤被市場接納的程度； ② 銷售次序。 指不同房屋的成交先后次序，反映了市場需求結(jié)構(gòu)和強(qiáng)度； ③ 客戶群分析。 通過對競爭樓盤客戶的特征分析，可以分析其購買動機(jī)，從而找出本樓盤影響客戶購買行為的因素以其影響力大小； （ 5）競爭樓盤的物業(yè)管理調(diào)查 物業(yè)管理調(diào)查包括物業(yè)管理的內(nèi)容、管理情況、物業(yè)管理費(fèi)以及物業(yè)管理公司背景、實(shí)力以及操作過的項(xiàng)目等