【正文】 標(biāo)準(zhǔn)將其分配計(jì)入有關(guān)房屋建筑物等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。土地開(kāi)發(fā)成本的核算v （二）土地開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)v 在 “開(kāi)發(fā)成本－土地開(kāi)發(fā)成本 ”賬戶核算的土地開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)按月結(jié)賬。完工后結(jié)轉(zhuǎn)成本。對(duì)于已完工的土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本，應(yīng)根據(jù)用途采用不同的方法加以結(jié)轉(zhuǎn)。v ，開(kāi)發(fā)完成后，將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入 “開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 ”賬戶結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)，借記 “開(kāi)發(fā)產(chǎn)品－商品性土地 ”賬戶，貸記 “開(kāi)發(fā)成本－土地開(kāi)發(fā)成本 ”賬戶。v ，應(yīng)在開(kāi)發(fā)完工投入使用時(shí)，將其實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入有關(guān)商品房、出租房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本中 .結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)，借記 “開(kāi)發(fā)成本－房屋開(kāi)發(fā)成本 ”賬戶，貸記 “開(kāi)發(fā)成本－土地開(kāi)發(fā)成本 ”賬戶。土地開(kāi)發(fā)成本的核算v ，開(kāi)發(fā)完成后近期暫不使用的，應(yīng)將其實(shí)際成本先轉(zhuǎn)入 “開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 ”賬戶，即借記 “開(kāi)發(fā)產(chǎn)品－自用土地 ”賬戶，貸記 “開(kāi)發(fā)成本－土地開(kāi)發(fā)成本 ”賬戶。當(dāng)企業(yè)再進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)，再將其土地開(kāi)發(fā)成本自 “開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 ”賬戶轉(zhuǎn)入 “開(kāi)發(fā)成本 ”賬戶，即借記 “開(kāi)發(fā)成本－房屋開(kāi)發(fā)成本 ”賬戶，貸記 “開(kāi)發(fā)產(chǎn)品－自用土地 ”賬戶。v 【例 7－ 3】 第四節(jié) 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算v 一、配套設(shè)施的種類(lèi)及其支出歸集的原則v 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的配套設(shè)施，可以分為如下兩類(lèi)：一類(lèi)是開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會(huì)、派出所、消防、幼托、自行車(chē)棚等；另一類(lèi)是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大型配套設(shè)施項(xiàng)目，包括： (1)開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等； (2)開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)非營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等； (3)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算v 為了正確核算和反映企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)中各種配套設(shè)施所發(fā)生的支出，并準(zhǔn)確地計(jì)算房屋開(kāi)發(fā)成本和各種大型配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本，對(duì)配套設(shè)施支出的歸集，可分為如下三種：v （一）對(duì)能分清并直接計(jì)入某個(gè)成本核算對(duì)象的第一類(lèi)配套設(shè)施支出，可直接計(jì)入有關(guān)房屋等開(kāi)發(fā)成本，并在 “開(kāi)發(fā)成本 —— 房屋開(kāi)發(fā)成本 ”科目中歸集其發(fā)生的支出；v （二）對(duì)不能直接計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的第一類(lèi)配套設(shè)施支出，應(yīng)先在 “開(kāi)發(fā)成本 —— 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 ”科目進(jìn)行歸集，于開(kāi)發(fā)完成后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋等開(kāi)發(fā)成本；v （三）對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的第二類(lèi)大配套設(shè)施支出，應(yīng)在 “開(kāi)發(fā)成本 —— 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 ”科目進(jìn)行歸集。配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算v 二、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目的設(shè)置v 一般說(shuō)來(lái)，對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施項(xiàng)目，應(yīng)以各配套設(shè)施項(xiàng)目作為成本核算對(duì)象，以便正確計(jì)算各設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本。v 對(duì)這些配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本應(yīng)設(shè)置如下六個(gè)成本項(xiàng)目： (1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)； (2)前期工程費(fèi)； (3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)； (4)建筑安裝工程費(fèi)； (5)配套設(shè)施費(fèi)； (6)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。其中配套設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目用以核算分配的其他配套設(shè)施費(fèi)。 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算v 對(duì)不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入各成本核算對(duì)象的各項(xiàng)公共配套設(shè)施，如果工程規(guī)模較大，可以把各該配套設(shè)施作為成本核算對(duì)象。如果工程規(guī)模不大、與其他項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)較近、開(kāi)竣工時(shí)間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個(gè)成本核算對(duì)象，于工程完工算出開(kāi)發(fā)總成本后，按照各該項(xiàng)目的預(yù)算成本或計(jì)劃成本的比例，算出各配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本，再按一定標(biāo)準(zhǔn)，將各配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本分配記入有關(guān)房屋等開(kāi)發(fā)成本。 v 至于這些配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本，在核算時(shí)一般可僅設(shè)置如下四個(gè)成本項(xiàng)目： (1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)； (2)前期工程費(fèi)； (3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)； (4)建筑安裝工程費(fèi)。 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算v 三、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算v 企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)配套設(shè)施支出，應(yīng)在 “開(kāi)發(fā)成本 —— 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 ”科目進(jìn)行核算，并按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分類(lèi)核算。對(duì)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等支出，可直接記入各配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬的相應(yīng)成本項(xiàng)目，并記入 “開(kāi)發(fā)成本 —— 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 ”科目的借方和 “銀行存款 ”、 “應(yīng)付賬款 —— 應(yīng)付工程款 ”等科目的貸方。配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算v 對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓大型配套設(shè)施分配的其他配套設(shè)施支出，應(yīng)記入各大型配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬的 “配套設(shè)施費(fèi) ”項(xiàng)目，并記入 “開(kāi)發(fā)成本 —— 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 ——” 科目的借方和 “開(kāi)發(fā)成本 —— 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 ——” 科目的貸方。對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓大型配套設(shè)施分配的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)記入各配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬的 “開(kāi)發(fā)間接費(fèi) ”項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本 —— 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 ”科目的借方和 “開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 ”科目的貸方。配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算v 對(duì)配套設(shè)施與房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不同步開(kāi)發(fā)，或房屋等開(kāi)發(fā)完成等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成的，經(jīng)批準(zhǔn)后可按配套設(shè)施的預(yù)算成本或計(jì)劃成本，預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)，將它記入房屋等開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬的 “配套設(shè)施費(fèi) ”項(xiàng)目，并記入 “開(kāi)發(fā)成本 —— 房屋開(kāi)發(fā)成本 ”等科目的借方和 “預(yù)提費(fèi)用 ”科目的貸方。 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算v 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)的計(jì)算，一般可按以下公式進(jìn)行：v 某項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi) =該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)算成本（或計(jì)劃成本） 配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率v 式中應(yīng)負(fù)擔(dān)配套設(shè)施費(fèi)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括開(kāi)發(fā)房屋、能有償轉(zhuǎn)讓在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)的大型配套設(shè)施 v[例 74] [例 75] 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算v 四、已完配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)v 已完成全部開(kāi)發(fā)過(guò)程并經(jīng)驗(yàn)收的配套設(shè)施，應(yīng)按其不同情況和用途結(jié)轉(zhuǎn)其開(kāi)發(fā)成本：v （一）對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓給有關(guān)部門(mén)的大型配套設(shè)施，如上述商店設(shè)施，應(yīng)在完工驗(yàn)收后將其實(shí)際成本自 “開(kāi)發(fā)成本 —— 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 ”科目的貸方轉(zhuǎn)入 “庫(kù)存商品 —— 配套設(shè)施 ”科目的借方，作如下分錄入賬：v 借：庫(kù)存商品 —— 配套設(shè)施 472 000v 貸：開(kāi)發(fā)成本 —— 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 （商店） 472 000v 配套設(shè)施有償轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)收入處理。配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算v （二）按規(guī)定應(yīng)將其開(kāi)發(fā)成本分配計(jì)入商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，如上述水塔設(shè)施，在完工驗(yàn)收后，應(yīng)將其發(fā)生的實(shí)際開(kāi)發(fā)成本按一定的標(biāo)準(zhǔn) (有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本、預(yù)算成本或計(jì)劃成本 )，分配記入有關(guān)房屋和大型配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本，作如下分錄入賬：v 借：開(kāi)發(fā)成本 —— 房屋開(kāi)發(fā)成本 319 000v 開(kāi)發(fā)成本 —— 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 36 000v 貸：開(kāi)發(fā)成本 —— 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 (水塔 ) 355 000配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算v （三）對(duì)用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，如幼托設(shè)施，應(yīng)在完工驗(yàn)收后，將其實(shí)際發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)，作如下分錄入賬：v 借：預(yù)提費(fèi)用 —— 預(yù)提配套設(shè)施費(fèi) 420 000v 貸：開(kāi)發(fā)成本 —— 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 420 000v 如預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)大于或少于實(shí)際開(kāi)發(fā)成本，可將其多提數(shù)或少提數(shù)沖減有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本或作追加的分配。如有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已完工并辦理竣工決算，可將其差額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。第五節(jié) 房屋開(kāi)發(fā)成本的核算v 一、開(kāi)發(fā)房屋的種類(lèi)及其核算對(duì)象和成本項(xiàng)目v 房屋的開(kāi)發(fā)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的房屋，按其用途可分為如下幾類(lèi)：一是為銷(xiāo)售而開(kāi)發(fā)的商品房；二是為出租經(jīng)營(yíng)而開(kāi)發(fā)的出租房；三是為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開(kāi)發(fā)的周轉(zhuǎn)房。此外，有的開(kāi)發(fā)企業(yè)還受其他單位的委托，代為開(kāi)發(fā)如職工住宅等代建房。 v 為了既能總括反映房屋開(kāi)發(fā)所發(fā)生的支出，又能分門(mén)別類(lèi)地反映企業(yè)各類(lèi)房屋的開(kāi)發(fā)支出，并便于計(jì)算開(kāi)發(fā)成本，在會(huì)計(jì)上除設(shè)置 “開(kāi)發(fā)成本 —— 房屋開(kāi)發(fā)成本 ”科目外，還應(yīng)按開(kāi)發(fā)房屋的性質(zhì)和用途，分別設(shè)置商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等三級(jí)科目，并按各成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分類(lèi)核算。 房屋開(kāi)發(fā)成本的核算v 企業(yè)在房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，應(yīng)按房屋成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集。房屋的成本核算對(duì)象，應(yīng)結(jié)合開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)伍等因素加以確定：v （一房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概 (預(yù) )算，或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程為成本核算對(duì)象。v （二）同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)，結(jié)構(gòu)類(lèi)型相同的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)竣工時(shí)間