【正文】 v （三）對能有償轉(zhuǎn)讓的第二類大配套設(shè)施支出，應(yīng)在 “開發(fā)成本 —— 配套設(shè)施開發(fā)成本 ”科目進(jìn)行歸集。當(dāng)企業(yè)再進(jìn)行房屋開發(fā)建設(shè)時，再將其土地開發(fā)成本自 “開發(fā)產(chǎn)品 ”賬戶轉(zhuǎn)入 “開發(fā)成本 ”賬戶，即借記 “開發(fā)成本－房屋開發(fā)成本 ”賬戶，貸記 “開發(fā)產(chǎn)品－自用土地 ”賬戶。v ，應(yīng)在開發(fā)完工投入使用時，將其實際成本結(jié)轉(zhuǎn)計入有關(guān)商品房、出租房等開發(fā)產(chǎn)品的成本中 .結(jié)轉(zhuǎn)時，借記 “開發(fā)成本－房屋開發(fā)成本 ”賬戶，貸記 “開發(fā)成本－土地開發(fā)成本 ”賬戶。對于已完工的土地開發(fā)項目的成本，應(yīng)根據(jù)用途采用不同的方法加以結(jié)轉(zhuǎn)。土地開發(fā)成本的核算v （二）土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)v 在 “開發(fā)成本－土地開發(fā)成本 ”賬戶核算的土地開發(fā)成本，應(yīng)按月結(jié)賬。v ，如果涉及兩個或兩個以上成本核算對象的，應(yīng)先歸集其發(fā)生的費用，記入 “開發(fā)成本－土地開發(fā)成本 ”明細(xì)賬的成本項目中。v ，直接記入 “開發(fā)成本 土地開發(fā)成本 ”明細(xì)賬的成本項目中。前者是企業(yè)的最終開發(fā)產(chǎn)品，其費用支出單獨構(gòu)成土地的開發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開發(fā)產(chǎn)品，其費用支出應(yīng)計入商品房、出租房等有關(guān)房屋開發(fā)成本。 v 一般來說，企業(yè)對土地開發(fā)成本的核算，可設(shè)置如下幾個成本項目： (1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費； (2)前期工程費； (3)基礎(chǔ)設(shè)施費； (4)開發(fā)間接費。土地開發(fā)成本的核算v (二 ) 土地開發(fā)成本項目的設(shè)置v 企業(yè)開發(fā)的土地，因其設(shè)計要求不同，開發(fā)的層次、程度和內(nèi)容都不相同，有的只是進(jìn)行場地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場地平整外，還要進(jìn)行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)等。 v 1．對于一般的土地開發(fā)，可以每一獨立的開發(fā)項目即 “地塊 ”作為成本核算對象。其計算公式如下：v 分配率 =本月實際發(fā)生的開發(fā)間接費用 /本月各開發(fā)項目直接費用總和v 某開發(fā)項目應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費用 =該開發(fā)項目直接費用 *分配率 v[例 72] 第三節(jié) 土地開發(fā)成本的核算v 一、土地開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設(shè)置 ? 土地開發(fā)成本核算對象的確定 v 土地開發(fā)也稱建設(shè)場地開發(fā)，是指對土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，包括供水、供電、供熱、排水、排污等地下管線的鋪設(shè)以及地面道路的平整等。開發(fā)間接費用的核算v （ 2）直接費比例法。這種分配方法是將實際發(fā)生的開發(fā)間接費用，按各開發(fā)項目預(yù)算開發(fā)間接費用的比例進(jìn)行分配的一種方法。 開發(fā)間接費用的核算v 按采用的分配標(biāo)準(zhǔn)不同，開發(fā)間接費用可按預(yù)算間接費比例法和直接費比例法進(jìn)行分配。為了簡化核算手續(xù)并防止重復(fù)分配，對應(yīng)計入房屋等開發(fā)成本的自用土地和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施的開發(fā)成本，均不分配開發(fā)間接費用。開發(fā)間接費用的分配方法，企業(yè)可根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的特點自行確定。v 如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場管理部門而由企業(yè) (即公司本部 )定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)活動，其所發(fā)生的間接費用，可記入企業(yè)的管理費用。開發(fā)間接費用的核算v 為了組織開發(fā)間接費用的明細(xì)分類核算，分析各項費用增減變動的原因，進(jìn)一步節(jié)約費用開支，開發(fā)間接費用應(yīng)分設(shè)如下明細(xì)項目進(jìn)行核算：v （一）職工薪酬 （六）勞動保護(hù)費 v （二）折舊費 （七）利息支出 v （三）修理費 （八）其他費用 v （四）辦公費 v （五）水電費 開發(fā)間接費用的核算v 二、開發(fā)間接費用的歸集和分配v （一）開發(fā)間接費用的歸集v 開發(fā)間接費用的歸集，是在 “開發(fā)間接費用 ”賬戶中進(jìn)行的。第二節(jié) 開發(fā)間接費用的核算v 一、開發(fā)間接費用的構(gòu)成內(nèi)容v 開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)，為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，即在開發(fā)現(xiàn)場設(shè)置部門組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的，以及不能直接計入各項開發(fā)產(chǎn)品成本的各項費用。合理確定成本核算對象，是正確組織開發(fā)產(chǎn)品成本核算的重要條件。v （六）開發(fā)間接費 ：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用，包括現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費等。開發(fā)產(chǎn)品成本概述v （四）建筑安裝工程費 ：是指土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設(shè)備費。v （二）前期工程費 ：是指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費用。v （四）代建工程開發(fā)成本 ：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開v 發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項費用支出。 v （二）房屋開發(fā)成本 ：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋 (包括商品房、出租房、代建房等 )所發(fā)生的各項費用支出。開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。第七章 開發(fā)產(chǎn)品成本的核算本章要點v 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本的構(gòu)成內(nèi)容與成本核算對象v 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)間接費用的歸集與分配 v 土地開發(fā)成本的歸集和結(jié)轉(zhuǎn)v 配套設(shè)施開發(fā)成本的歸集和結(jié)轉(zhuǎn)v 房屋開發(fā)成本的歸集和結(jié)轉(zhuǎn)v 代建工程開發(fā)成本的核算第一節(jié) 開發(fā)產(chǎn)品成本概述v 一、開發(fā)產(chǎn)品成本的分類v 為了加強(qiáng)開發(fā)產(chǎn)品成本的管理，降低開發(fā)過程耗費的活勞動和物化勞動，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，必須正確核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，在各個開發(fā)環(huán)節(jié)控制各項費用支出。要核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，必須明確開發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內(nèi)容。 開發(fā)產(chǎn)品成本概述v 開發(fā)產(chǎn)品成本按其經(jīng)濟(jì)用途，可分為如下四類：v （一）土地開發(fā)成本 ：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地 (即建設(shè)場地 )所發(fā)生的v 各項費用支出。v （三）配套設(shè)施開發(fā)成本 ：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大型配套設(shè)v 施及不能有償轉(zhuǎn)讓，不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費用支出。 開發(fā)產(chǎn)品成本概述v 二、開發(fā)產(chǎn)品成本的構(gòu)成v 開發(fā)產(chǎn)品成本包括以下六個成本項目：v （一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費或批租地價 ：是指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。v （三）基礎(chǔ)設(shè)施費 ：是指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費用。v （五）配套設(shè)施費 ： 指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用，如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼兒園、托兒所、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。開發(fā)產(chǎn)品成本概述v 三、開發(fā)產(chǎn)品的成本核算對象v 開發(fā)產(chǎn)品的成本核算對象，是指企業(yè)在進(jìn)行成本核算時，為歸集和分配費用而確定的費用承擔(dān)者。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合開發(fā)工程規(guī)模的大小、工期長短及結(jié)構(gòu)類型等因素，確定成本核算的對象。由于這些費用往往是多項開發(fā)產(chǎn)品共同發(fā)生的，因而無法將它直接計入某項開發(fā)產(chǎn)品成本，而應(yīng)將其先記入 “開發(fā)間接費用 ”賬戶，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，將其分配記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，應(yīng)借記 “開發(fā)間接費用 ”賬戶，貸記 “應(yīng)付職工薪酬 ”、 “累計折舊 ”、 “遞延資產(chǎn) ”或 “長期待攤費用 ”、 “銀行存款 ”等科目。v [例 71] 開發(fā)間接費用的核算v 二、開發(fā)間接費用的分配v 每月終了，應(yīng)對開發(fā)間接費用進(jìn)行分配，按實際發(fā)生數(shù)計入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。不論土地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設(shè)施和代建工程，均應(yīng)分配開發(fā)間接費用。這部分開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費用，可直接分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本。v （ 1）預(yù)算間接費比例法。其計算公式如下：v 分配率 =本月實際發(fā)生的開發(fā)間接費用 /本月各開發(fā)項目預(yù)算（計劃）開發(fā)間接費用總和v 某項開發(fā)項目應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費用 =該開發(fā)項目預(yù)算（計劃）開發(fā)間接費用 *分配率v 采用這種分配方法，要求開發(fā)企業(yè)有較為健全的開發(fā)成本預(yù)算。這種分配方法是將實際發(fā)生的開發(fā)間接費用，按各開發(fā)項目直接費用的比例進(jìn)行分配的一種方法。 v 企業(yè)在確定土地開發(fā)成本核算對象時，除了應(yīng)遵照開發(fā)成本核算對象的一般原則外，還應(yīng)結(jié)合本企業(yè)土地開發(fā)項目的具體情況，以有利于成本費用的歸集和有利于土地開發(fā)成本的及時核算為原則來確定。v 2．對于開發(fā)