【正文】 流市區(qū)中、高端消費群體； ?能夠有效地驅(qū)動別墅消費市場的升溫； ?能夠獲得規(guī)模化的消化速度。 別墅項目市場競爭分析 市場現(xiàn)狀 獨棟別墅 重點項目 ? 新湖別墅 開發(fā)商： 黑龍江新綠洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目位置：呼蘭區(qū) 哈黑路與師大恒星學院交叉口處 占地面積： 71萬平米 容積率：一期 綠化率：一期 75%/二期 50% 裝修狀況：毛坯 規(guī)劃：一期獨棟別墅： 101套 /二期：獨棟 17套 /雙拼 26套 /三聯(lián) 9套， 主力戶型面積：聯(lián)排雙拼： 200220平米 /獨棟別墅 270360平米 獨棟別墅花園面積配比： 6001500平米，主力在 6001000平米之間； 主力價格區(qū)間： 100254萬（聯(lián)排雙拼： 80150萬 /獨棟： 150220萬） 銷售情況：一期銷售率超過 85%，二期銷售率為 30%左右，其中 雙拼、聯(lián)排別墅銷售情況較差 。 綜合評價： 別墅社區(qū)會所在建筑語言的運用方面與別墅建筑追求統(tǒng)一和協(xié)調(diào)，視覺風格的純粹化和文化特征的標示功能更加突出； 從開發(fā)順序方面，別墅 /景觀 /會所等各類設施有序開發(fā)，較快形成了濃郁的成熟別墅區(qū)的味道； 戶型設計方面，功能分區(qū)和空間安排比較合理，情趣空間元素使用充分。 規(guī)劃設計水平總體較好，堪稱哈爾濱別墅社區(qū)規(guī)劃設計的代表作。 建筑風格稍顯落伍 /新型建材使用較少 /局部細節(jié)處施工精細度不夠等。 新湖別墅項目分析核心結(jié)論 規(guī)劃設計比較優(yōu)良的別墅項目 ， 在主力總價控制在 200萬元左右 ， 能夠獲得 7080套 /年的規(guī)?；俣?。 項目也同時預示著哈爾濱別墅市場 ， 產(chǎn)品加速升級化的時代將來臨 ， 對現(xiàn)存獨棟別墅產(chǎn)品存在著淘汰性競爭的威脅 。 別墅項目市場競爭分析 市場現(xiàn)狀 別墅項目市場競爭分析 市場現(xiàn)狀 獨棟別墅 重點項目 ? 世貿(mào)翡冷翠 開發(fā)商：哈爾濱世茂濱江新城開發(fā)建設有限公司 項目位置：松北新區(qū)世茂大道 88號 占地面積： 9萬平米（僅別墅占地 ） 容積率： 綠化率： 43% 裝修狀況：毛坯 規(guī)劃：獨棟別墅 26套 /雙拼 40套 /聯(lián)排 79套 主力戶型面積：內(nèi)河獨棟： 320330平米 /外河獨棟： 350平米 雙拼： 220平米 /聯(lián)排 270平米 主力價格區(qū)間：內(nèi)河獨棟： 270280萬 /外河獨棟： 330340萬（最高價 500萬） 雙拼： 120130萬 /聯(lián)排 130140萬 銷售情況： 獨棟消化率 50%，聯(lián)排和雙拼別墅消化率 30%左右； 臨水的聯(lián)排 /雙拼別墅全部消化完畢。 項目優(yōu)勢： ? 為知名品牌開發(fā)商開發(fā)，品牌影響力較大； ? 處于松北區(qū)核心區(qū)域，區(qū)位條件優(yōu)越，具有未來都市別墅的屬性； ? 社區(qū)總體規(guī)模較大，配套設施比較完善； ? 別墅建筑單體精細程度較高； ? 臨水戶型比例較大。 項目劣勢： ?在大社區(qū)功能分區(qū)中，處于高層住宅環(huán)抱之中，私密性較差； ?社區(qū)容積率相對較高； ?局部建筑細節(jié)尚需改進。 世茂翡冷翠項目分析核心結(jié)論： 聯(lián)排別墅達到 100萬以上的高總價區(qū)間；獨棟別墅達到 250萬以上的高總價區(qū)間；其消化速度顯著下降；同時遇水則貴，親水則靈，水系的私有化原則，景觀資源的私有化原則將對克服銷售價格抗性起到至關(guān)重要的作用。 別墅項目市場競爭分析 市場現(xiàn)狀 別墅項目市場競爭分析 分析結(jié)論 根據(jù)對典型項目及其它項目的綜合統(tǒng)計分析，哈爾濱別墅市場目前的年獨棟別墅消化能力在 100150套之間，聯(lián)排別墅消化能力在 300400套之間；與上京國際類似，其目標客戶群主要以民營企業(yè)家階層、個人商業(yè)經(jīng)營者以及中產(chǎn)階級上層（律師／會計師／大學教授）等為主，項目檔次從高端到低端，客戶職業(yè)分布的離散化程度升高。 聯(lián)排別墅價格拐點在 80萬元左右，獨棟別墅價格拐點在 250萬元左右； 項目主力總價低于價格拐點，且具有良好的產(chǎn)品規(guī)劃設計，就能夠?qū)崿F(xiàn)規(guī)?；目焖黉N售和消化； 強化別墅景觀資源的私屬性和獨享性，能夠有效促成具體單套別墅克服價格瓶頸并促成成交。 哈爾濱市別墅市場產(chǎn)品規(guī)劃設計能力總體較低，但孕育著在近期內(nèi)產(chǎn)品快速升級的因素； 2023年獨棟別墅市場的供給量將非常小，有利于上京國際項目的快速消化。 別墅市場營銷特色 — 未來趨勢 從開發(fā)模式來看，大盤操作將成為未來幾年別墅開發(fā)的主流模式。 大盤操作要求開發(fā)商的資金更加雄厚，各類配套設施更加充分，物業(yè)服務體系更加完備，中心景觀的面積更加擴大。 開發(fā)小盤（只有 100套左右）將在如今激烈的市場競爭中處于不利地位。 別墅市場需求特點 —客戶群劃分 獨棟：購買人群年齡在 3545歲之間的約占53%， 4555歲的約占 24%。其中在中心區(qū)擁有高檔公寓的占 90%以上。 聯(lián)排別墅：吸引了一大批能夠買得起總價 150萬左右住宅的城市白領(lǐng)人士。 項目 SWOT分析 項目基本情況 產(chǎn)品形式：獨棟別墅、雙拼別墅 總 戶 數(shù)： 108幢（一期） 風 格：北美風格 剩余戶數(shù)： 40余套 項目 SWOT分析 產(chǎn)品已接近現(xiàn)房，對形象的展示有較大推動作用。 良好的周邊自然環(huán)境，對產(chǎn)品的塑造形成有力保障。 高速公路對交通暢達性提供重要支持。 社區(qū)及周邊配套、休閑服務功能設施較為全面。 優(yōu)良的產(chǎn)品規(guī)劃，為項目的升值提供了可能。 優(yōu)勢： 項目 SWOT分析 劣勢： 區(qū)域小環(huán)境商業(yè)配套不足 ， 生活便利性有待提高 。目前 ， 就學 、 購物相對不便利 。 別墅氛圍 （ 景觀與環(huán)境 ） 的營造有待改善 。 目前交通動線暢達性較差 ， 對購買決策產(chǎn)生影響 。 物業(yè)管理服務有待提高 。 土地利