【正文】 管 理項(xiàng) 目 層面 知 識(shí)管 理龍湖集團(tuán)運(yùn)營管理體系體系 本報(bào)告主要集中在 PMO體系、區(qū)域公司會(huì)議管理體系與知識(shí)管理體系三個(gè)方面 ? 走進(jìn)龍湖 ? 龍湖集團(tuán)運(yùn)營管理體系 ? 整體概述 ? PMO管理體系 ? 項(xiàng)目進(jìn)度管理體系 ? 項(xiàng)目階段成果管理體系 ? 區(qū)域公司會(huì)議管理體系 ? 區(qū)域公司項(xiàng)目運(yùn)營會(huì)議管理體系 ? 區(qū)域公司非項(xiàng)目運(yùn)營會(huì)議管理體系 ? 龍湖集團(tuán)知識(shí)管理體系 ? 龍湖項(xiàng)目進(jìn)度管理系統(tǒng)介紹 ? 龍湖計(jì)劃管理體系小結(jié) 內(nèi)容 PMO架構(gòu)、定義及運(yùn)作形式 ? (Project Management Office)地區(qū)公司項(xiàng)目運(yùn)營決策機(jī)構(gòu)。 ? PMO最高負(fù)責(zé)人（主持人）：區(qū)域公司總經(jīng)理。當(dāng) PMO其他成員之間不能達(dá)成共識(shí)、不能實(shí)現(xiàn)相互承諾、資源不能完成相互支持和配臵時(shí)，由 PMO最高負(fù)責(zé)人作最后的決定。 ? PMO召集人：是地區(qū)公司項(xiàng)目管理的總牽頭人，也是 PMO會(huì)議召集人，通常也兼任地區(qū)公司項(xiàng)目計(jì)劃運(yùn)營專員、定義地區(qū)知識(shí)管理員，其權(quán)限職責(zé)將在集團(tuán)的 PMO系統(tǒng)和知識(shí)管理體系中。 ? PMO的運(yùn)作形式：主要是由各種 PMO會(huì)議組成。 區(qū) 域 公 司 總 經(jīng) 理P M O 最 高 負(fù) 責(zé) 人（ 主 持 人 ）區(qū) 域 公 司運(yùn) 營 專 員（ P M O 召 集 人 )發(fā) 展職 能 負(fù) 責(zé) 人研 發(fā)職 能 負(fù) 責(zé) 人造 價(jià)職 能 負(fù) 責(zé) 人工 程職 能 負(fù) 責(zé) 人營 銷職 能 負(fù) 責(zé) 人計(jì) 財(cái)職 能 負(fù) 責(zé) 人人 力 資 源職 能 負(fù) 責(zé) 人（ 可 視 情 況 不 參 加 ）商 運(yùn) 職 能負(fù) 責(zé) 人（ 可 視 情 況 參 加 ）1 2 3 不能決策、無決策能力、無決策權(quán)力的人員不得參會(huì)，不愿承諾、不敢承諾、胡亂承諾的人員不得成為 PMO成員 判斷是否胡亂承諾的方法就是 PMO會(huì)議上就承諾內(nèi)容（往實(shí)施深度的方向）向承諾人追問 項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人總傾向把職能負(fù)責(zé)人牽進(jìn)與他項(xiàng)目相關(guān)的決策會(huì)議，表現(xiàn)出項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人的能力有待提高 4 動(dòng)輒即將問題推向 PMO會(huì)議或者頻繁動(dòng)議召開臨時(shí) PMO會(huì)議，表明該項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、 PMO召集人的能力有待提高 PMO用人標(biāo)準(zhǔn) ? 走進(jìn)龍湖 ? 龍湖集團(tuán)運(yùn)營管理體系 ? 整體概述 ? PMO管理體系 ? 項(xiàng)目進(jìn)度管理體系 ? 項(xiàng)目階段成果管理體系 ? 區(qū)域公司會(huì)議管理體系 ? 區(qū)域公司項(xiàng)目運(yùn)營會(huì)議管理體系 ? 區(qū)域公司非項(xiàng)目運(yùn)營會(huì)議管理體系 ? 龍湖集團(tuán)知識(shí)管理體系 ? 龍湖項(xiàng)目進(jìn)度管理系統(tǒng)介紹 ? 龍湖計(jì)劃管理體系小結(jié) 內(nèi)容 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃分級 編號 分級 相關(guān)闡述 1 集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 集團(tuán)層面能各項(xiàng)目的管控計(jì)劃，每個(gè)項(xiàng)目共有 17個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 2 項(xiàng)目一級計(jì)劃 地區(qū)公司層面對各項(xiàng)目的管控計(jì)劃，由集團(tuán) 統(tǒng)一定義 指導(dǎo)性模板 3 項(xiàng)目二級計(jì)劃 一級計(jì)劃分解到地區(qū)公司各職能模板所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目計(jì)劃，由地區(qū)公司 自定義 指導(dǎo)性模板并報(bào) 集團(tuán)備案 4 項(xiàng)目三級計(jì)劃 二級計(jì)劃分解到個(gè)人或小組所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目計(jì)劃， 暫不定義統(tǒng)一模板 龍湖集團(tuán) 17個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 編號 任務(wù)名稱 執(zhí)行部門 編號 任務(wù)名稱 執(zhí)行部門 1 辦理國土使用權(quán)證 發(fā)展部 10 交房 營銷部 2 交地（發(fā)展部向工程部交地） 發(fā)展部 11 交房完成 95% 營銷部 3 完成方案設(shè)計(jì) 研發(fā)部 12 售樓處、樣板房開放 營銷部 4 完成初步設(shè)計(jì) 研發(fā)部 13 取得預(yù)售許可證 營銷部 5 完成施工圖設(shè)計(jì) 研發(fā)部 14 開盤 營銷部 6 取得施工許可證 工程部 15 完成 40%銷售 營銷部 7 項(xiàng)目開工 工程部 16 完成 70%銷售 營銷部 8 景觀施工進(jìn)場 工程部 17 完成 95%銷售 營銷部 9 竣工備案 工程部 ?如項(xiàng)目分期 ,則上述關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)相應(yīng)分解到各期 ?根據(jù)項(xiàng)目具體情況，集團(tuán)可在與區(qū)域公司協(xié)商一致的基礎(chǔ)上增加部分關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 各關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成情況的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及評價(jià)人 序號 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 時(shí)間 基準(zhǔn) 驗(yàn)收部門 和人 復(fù)核人 批準(zhǔn)人 1 取得國土使用權(quán)證； 取得國土使用權(quán)證 經(jīng)集團(tuán) 審批 最新版 《 項(xiàng)目整 體進(jìn)度計(jì) 劃 》 中各 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 完成時(shí)間 計(jì)財(cái)部 /部門經(jīng)理 集團(tuán)財(cái)務(wù) 中心計(jì)劃 管理主管 集團(tuán) 總經(jīng)理 2 交地 發(fā)展部完成地上建筑和障礙物拆除及相關(guān)手續(xù)辦理，交給工程部，以達(dá)到項(xiàng)目按時(shí)進(jìn)場 工程部 /項(xiàng)目經(jīng)理 3 完成方案設(shè)計(jì) 方案設(shè)計(jì)階段性成果公司審批完成 取得方案設(shè)計(jì)評審意見通知書 計(jì)財(cái)部 /計(jì)劃管理員 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 4 完成初步設(shè)計(jì) 初步設(shè)計(jì)階段性成果公司審批完成 取得初步設(shè)計(jì)評審意見通知書 計(jì)財(cái)部 /計(jì)劃管理員 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 5 完成施工圖設(shè)計(jì) 取得規(guī)劃許可證 工程部和研發(fā)部完成施工圖內(nèi)審及施工圖設(shè)計(jì)交底 工程部 /項(xiàng)目經(jīng)理 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 6 取得施工許可證 取得施工許可證 計(jì)財(cái)部 /計(jì)劃管理員 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 7 項(xiàng)目開工 項(xiàng)目基礎(chǔ)開工 計(jì)財(cái)部 /計(jì)劃管理員 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 8 售樓處、樣板區(qū) 開放 售樓處、樣板區(qū)結(jié)構(gòu)、裝飾裝修及景觀實(shí)施完成，對外開放 計(jì)財(cái)部 /計(jì)劃管理員 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 9 取得預(yù)售許可證 取得預(yù)售許可證 計(jì)財(cái)部 /計(jì)劃管理員 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 各關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成情況的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及評價(jià)人 序號 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 時(shí)間基準(zhǔn) 驗(yàn)收部門和人 復(fù)核人 批準(zhǔn)人 10 開盤 項(xiàng)目對外放號，客戶開始選房 經(jīng)集團(tuán)審批最新版《 項(xiàng)目整體進(jìn)度計(jì)劃 》 中各關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成時(shí)間 計(jì)財(cái)部 /計(jì)劃管理員 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 集團(tuán)財(cái)務(wù) 中心計(jì)劃 管理主管 集團(tuán) 總經(jīng)理 11 完成 40%的銷售金額 已銷售合同金額 /項(xiàng)目可售金額 =40% 計(jì)財(cái)部 /計(jì)劃管理員 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 12 完成 70%的銷售金額 已銷售合同金額 /項(xiàng)目可售金額 =70% 計(jì)財(cái)部 /計(jì)劃管理員 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 13 完成 95%的銷售金額 已銷售合同金額 /項(xiàng)目可售金額 =70% 計(jì)財(cái)部 /計(jì)劃管理員 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 14 景觀施工進(jìn)場 景觀施工進(jìn)場 景觀項(xiàng)目部 /項(xiàng)目經(jīng)理 15 竣工備案 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收 項(xiàng)目取得竣工備案手續(xù) 計(jì)財(cái)部 /計(jì)劃管理員 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 16 交房 項(xiàng)目園林景觀及配套設(shè)施完工并移交物業(yè)公司 項(xiàng)目開始向業(yè)主交房 計(jì)財(cái)部 /計(jì)劃管理員 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 17 交房完成率 95% 已接房戶數(shù) /計(jì)劃交房數(shù) =95% 計(jì)財(cái)部 /計(jì)劃管理員 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃主要負(fù)責(zé)人 計(jì)劃 類別 編制人 執(zhí)行 責(zé)任人 回顧人 復(fù)核人 調(diào)整 申請人 審核人 批準(zhǔn)人 集團(tuán) 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 項(xiàng)目 負(fù)責(zé)人 區(qū)域 總經(jīng)理 地區(qū)公司 計(jì)劃運(yùn)營專員 集團(tuán) 計(jì)劃運(yùn)營專員 地區(qū)總經(jīng)理 （針對定義的 17個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)） 集團(tuán)財(cái)務(wù)部 集團(tuán)計(jì)劃運(yùn)營專員 集團(tuán)運(yùn)營負(fù)責(zé)人 集團(tuán) 總經(jīng)理 項(xiàng)目一級 計(jì)劃 項(xiàng)目 負(fù)責(zé)人 部門職能 負(fù)責(zé)人 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人部門 職能負(fù)責(zé)人 地區(qū)公司 計(jì)劃運(yùn)營專員 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 （影響集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)） 地區(qū)公司計(jì)劃運(yùn)營專員 PMO會(huì)議 地區(qū) 總經(jīng)理 項(xiàng)目二級 計(jì)劃 部門職能 負(fù)責(zé)人 部門職能 負(fù)責(zé)人 項(xiàng)目職能 負(fù)責(zé)人 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 部門職能負(fù)責(zé)人 （影響集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)） 地區(qū)公司計(jì)劃運(yùn)營專員 PMO會(huì)議 地區(qū) 總經(jīng)理 項(xiàng)目三級 計(jì)劃 個(gè)人 或小組 個(gè)人 或小組 項(xiàng)目職能 負(fù)責(zé)人 部門 職能負(fù)責(zé)人 —— 部門職能負(fù)責(zé)人 項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人 —— 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃編制管理辦法 新項(xiàng)目取得土也中標(biāo)通知書后 14個(gè)工作日內(nèi)，地區(qū)公司須以 PMO項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)方式編制完成項(xiàng)目一二級計(jì)劃及集團(tuán)關(guān)鍵點(diǎn)計(jì)劃，并將集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃按附件二的流程提交集團(tuán)審批（如集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與項(xiàng)目一二級計(jì)劃不易拆分，可將項(xiàng)目一二級計(jì)劃一并提交，集團(tuán)審批時(shí)只關(guān)注集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃） 每年 12月 15日之前，地區(qū)公司須完成項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的年度調(diào)整，并明確標(biāo)示出與上一版的變化，按流程提交集團(tuán)審批； 每年 6月 15日之前，地區(qū)公司須完成項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的半年調(diào)整，并明確標(biāo)示出與上版的變化，按流程提交集團(tuán)審批。 項(xiàng) 目 進(jìn) 度 計(jì) 劃 編 制 流 程集 團(tuán) 總 經(jīng) 理集 團(tuán) 財(cái) 務(wù) 部集 團(tuán) 計(jì) 劃 運(yùn) 營負(fù) 責(zé) 人集 團(tuán) 計(jì) 劃 運(yùn) 營專 員區(qū) 域 公 司 總 經(jīng)理P M O 會(huì) 議P M O 召 集 人（ 區(qū) 域 公 司 計(jì)劃 運(yùn) 營 專 員 ）項(xiàng) 目 負(fù) 責(zé) 人部 門 職 能 負(fù) 責(zé)人項(xiàng) 目 職 能 負(fù) 責(zé)人項(xiàng) 目 專 員集 團(tuán) 關(guān) 鍵節(jié) 點(diǎn) 計(jì) 劃項(xiàng) 目 一 級計(jì) 劃項(xiàng) 目 二 級計(jì) 劃項(xiàng) 目 三 級計(jì) 劃倒 推 出 一 級 計(jì) 劃由 二 級 計(jì) 劃 指 導(dǎo)三 級 計(jì) 劃 的 編 制批 準(zhǔn)審 核初 審 并 提 交P M O 審 核審 核抄 送批 準(zhǔn)計(jì) 劃 編制審 核項(xiàng) 目一 、 二級 計(jì) 劃一 起 編制 完 成審 核審 核計(jì) 劃 編制抄 送審 核提 交 集 團(tuán)審 批審 核初 審 并 提 交P M O 審 核項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃計(jì)劃編制流程 項(xiàng)目進(jìn)度回顧和調(diào)整管理辦法 如影響到： 交地； （注：凈土交付） 國土使用權(quán)證等四證辦理； （注：方案報(bào)建） 開盤； 項(xiàng)目銷售 40%； 項(xiàng)目銷售 70%； 竣工備案； 交房。 地區(qū)公司總經(jīng)理需在每月第 6個(gè)工作日前按的流程提出局面調(diào)整申請和延誤原因分析。 項(xiàng) 目 進(jìn) 度 計(jì) 劃 檢 查 及 調(diào) 整集 團(tuán) 總 經(jīng) 理集 團(tuán) 財(cái) 務(wù) 部集 團(tuán) 計(jì) 劃 運(yùn) 營負(fù) 責(zé) 人集 團(tuán) 計(jì) 劃 運(yùn) 營專 員區(qū) 域 公 司 總 經(jīng)理P M O 會(huì) 議P M O 召 集 人（ 區(qū) 域 公 司 計(jì)劃 運(yùn) 營 專 員 ）項(xiàng) 目 負(fù) 責(zé) 人部 門 職 能 負(fù) 責(zé)人項(xiàng) 目 專 員項(xiàng) 目 職 能 負(fù) 責(zé)人集 團(tuán) 關(guān) 鍵節(jié) 點(diǎn) 計(jì) 劃項(xiàng) 目 一 級計(jì) 劃項(xiàng) 目 二 級計(jì) 劃項(xiàng) 目 三 級計(jì) 劃否是否是是否否 是是否每 周 自 查 、回 顧與 項(xiàng) 目 職 能 負(fù) 責(zé)人 達(dá) 成 一 致每 周 檢 查 、點(diǎn) 評審 核匯 總 并 初審運(yùn) 營 簡 報(bào) 和 未完 成 情 況 通 報(bào)月 度 運(yùn) 營會(huì) 討 論 和審 核批 準(zhǔn)每 月 不 定 期檢 查 、 點(diǎn) 評批 準(zhǔn) 并 發(fā)布與 職 能 負(fù) 責(zé)人 達(dá) 成 一 致討 論 批 準(zhǔn)運(yùn) 營 簡 報(bào)和 未 完 成情 況 通 報(bào)討 論 批 準(zhǔn)每 月 檢查 并 上報(bào)是 否 影 響 集團(tuán) 關(guān) 鍵 節(jié) 點(diǎn)提 交 書 面解 釋 和 調(diào)整 申 請直 接 調(diào) 整 計(jì)劃初 審 并 判斷 是