【正文】 ，少量廣州客 新新公路沿線板塊 在售主力戶型： 75150㎡ 兩房至四房 價格區(qū)間： 54008300元 /㎡ 客戶構(gòu)成：天河、蘿崗、黃埔等東廣州片區(qū)客戶 廣園東板塊 在售主力戶型： 75140㎡ 兩房至四房 價格區(qū)間： 56007400元 /㎡ 客戶構(gòu)成：天河、蘿崗、黃埔等東廣州片區(qū)客戶 區(qū)域市場： 新新公路、廣園東兩大板塊的洋房產(chǎn)品價格以及客戶群體不本項目較為接近，對項目的洋房銷售形成直接競爭。 匯東國際 金地公園上城 譽山國際 太陽城巧克力 金澤豪庭 翡翠綠洲 鳳凰城 尚東陽光 恒大山水城 僑建御溪谷 中信香樟墅 保利東江首府 錦繡新天地 碧桂園豪園 時代傾城 敏捷萊茵花園 海倫春天 豪進山湖珺璟 十一前 （ ） 十一后 （ ） 下降幅度 增城區(qū)域周均消化量（套 /周） 1636 816 50% 新新公路、廣園東板塊周均消化量（套 /周） 1088 544 50% 競品區(qū)域走貨速度： 新新公路、廣園東兩板塊國慶后去貨速度下降 50%，去貨速度為月均 544套，預(yù)計 2023年該兩個板塊可消化 6000套左右貨量 選取國慶前與國慶后 9個星期的網(wǎng)易簽約數(shù)據(jù)進行對比后發(fā)現(xiàn)，國慶后新新公路、廣園東板塊 去貨 速度下降了 50%，由月均 1088套降為 544套。 經(jīng)過前部分宏觀大勢分析， 2023年政策市場環(huán)境與 2023年十一過后階段相似 ， 預(yù)計 2023年新新公路板塊、廣園東板塊可消化 6000套左右貨量。 注：以上數(shù)據(jù)來源網(wǎng)易。 2023年廣園東與新新公路板塊競爭分析 板塊 項目 產(chǎn)品 舊貨 新貨 總貨量 廣園東板塊 碧桂園鳳凰城 105㎡ 三房 172 672 844 134㎡ 三房 152 672 824 190260㎡ 四房 五房 110 260 370 翡翠綠洲 87107㎡ 兩房 100 750 850 120130㎡ 三房 0 450 450 160180㎡ 四房 0 500 500 220260㎡ 五房 0 550 550 尚東陽光 85㎡ 兩房 58 290 348 105㎡ 三房 58 290 348 138㎡ 三房 30 150 180 149㎡ 四房 60 300 360 匯東國際 76㎡ 兩房 2 16 18 87129㎡ 三房 29 156 185 142㎡ 15 0 15 新新公路板塊 海倫春天 94150㎡ 324 324 648 恒大山水城 7380㎡ 兩房 102 180 282 95㎡ 三房 57 144 201 120130㎡ 三房 42 36 78 僑建御溪谷 123㎡ 三房 —— 160 160 300㎡ 五房 —— 280 280 金地公園上城 123㎡ 三房 17 64 81 142㎡ 四房 23 64 87 譽山國際 97135㎡ 三房 180 370 550 140211㎡ 四房 266 217 483 350㎡ 四房 16 0 16 太陽城巧克力社區(qū) 80㎡ 兩房 136 432 568 106㎡ 三房 119 432 551 136㎡ 四房 16 0 16 合計 —— —— 1760 7035 9843 本項目明年主推貨量集中在 100130 ㎡ 的三房，根據(jù)對競爭板塊未來樓盤的推貨量預(yù)測后發(fā)現(xiàn)，本項目明年主要競爭對手為鳳凰城、翡翠綠洲、尚東陽光、太陽城巧克力社區(qū) 。 明年本項目周邊共有約 7000套新貨將要推出，加上今年尾貨，整個片區(qū)供應(yīng)量近 10000套，每月需消化 833套才能清完，與 544套每月去貨速度預(yù)期相差較大，說明明年競爭環(huán)境激烈；且 供應(yīng)產(chǎn)品近 50%為 95138㎡ 三房產(chǎn)品，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重 。 競品貨量盤點： 競爭片區(qū)明年供應(yīng)量井噴近 10000套，去貨壓力大 ，加之 產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重 ， 洋房 競爭壓力將迚一步擴大 注：以上數(shù)據(jù)為世聯(lián)監(jiān)控數(shù)據(jù)。 經(jīng)過細化分析，明年與本項目 100130㎡ 三房的主要競爭對手集中在 鳳凰城、翡翠綠洲，太陽城巧克力 ，恒大山水城明年處于清盤階段，且產(chǎn)品面積與本項目有同質(zhì)性，也將分流本項目一部分客戶。 434套，以 105135㎡ 三房為主 碧桂園鳳凰城 翡翠綠洲 太陽城巧克力 尚東陽光 恒大山水城 本項目 80136㎡ 兩房至三房 271套 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2023年競爭樓盤推貨預(yù)測 87107㎡ 2房約 100套 新貨約 2023套， 87280㎡ 25房 新貨約 1500套，以 105135㎡ 三房為主 新貨約 864套， 80106㎡ 23房 85149㎡ 兩房至四房 206套 新貨約 1000套， 85149㎡ 兩房至四房 73130㎡ 兩房至三房 201套 新貨約 360套， 73130㎡ 兩房至三房 107150㎡ 三房至四房約300多套 新貨約 142套， 120130㎡ 三房 新貨約 300套， 100110㎡ 三房 競品推貨時間： 從區(qū)內(nèi)洋房的供應(yīng)結(jié)極和入市時間來看，全年供應(yīng)量充足，項目上半年尾貨消化以及下半年新貨入市均面臨競品樓盤直面競爭。 碧桂園鳳凰城： 增城樓市指標盤，現(xiàn)主推天麓山 105136㎡ 三房產(chǎn)品，總價較高，地段偏進，品牌敁應(yīng)、成熟配套以及 N+1產(chǎn)品是威脅本項目核心因素 贈送空間 衛(wèi)生間 項目 內(nèi)容 容積率 總體 ，現(xiàn)推組團容積率較低，舒適度高 在售組團 天麓山 在售戶型 105134㎡ 三房 價格 均價 7400元 /平 裝修標準 毛坯 銷售速度 持續(xù)銷售，有較多選擇 售罄 ?優(yōu)勢： ?品牌，九年成熟大盤，蟬聯(lián)樓市銷售冠軍，為區(qū)域內(nèi)的指標 ?配套：小區(qū)內(nèi)酒店、商業(yè)街、學(xué)校、大型交通樞紐中心等配套 ?產(chǎn)品： 134㎡ 帶三個陽臺，贈送面積達 5㎡ ，為 N+1設(shè)計，可改四房 ?劣勢： ?地段：在售天麓山組團離其交通中心及商業(yè)配套較遠，為其不利因素。 ?價格：均價 7300元 /平，總價相對較高 ?產(chǎn)品： 105㎡ 戶型方正實用，結(jié)構(gòu)緊湊，唯一不足為僅帶一衛(wèi)。 在售天麓山組團 售樓部 交通中心 在售金色凡爾賽組團 項目 內(nèi)容 容積率 總體 ，產(chǎn)品包含洋房與別墅 在售組團 金色凡爾賽 在售戶型 8 9 107㎡ 兩房 價格 均價 7030元 /平，兩房均價 6800元 /平 裝修標準 毛坯 銷售速度 持續(xù)銷售，有較多選擇 85 ㎡ 兩房 107 ㎡ 兩房 93 ㎡ 兩房 ?優(yōu)勢： ?區(qū)位：東廣州第一站，離天河僅半小時車程 ?價格：兩房單價 6字頭，總價低， 88平兩房首付僅 12萬，對剛需客吸引力大 ?配套：小區(qū)內(nèi)部有交通中心與學(xué)校，解決關(guān)鍵兩大配套問題，客戶較認可 ?規(guī)模：占地 1300萬平米，整體為大盤屬性 ?劣勢： ?環(huán)境：開發(fā)多年，居住人群不多，周邊有垃圾場養(yǎng)豬場，空氣較差。 ?產(chǎn)品： 93 ㎡ 、 105㎡ 產(chǎn)品僅為兩房設(shè)計，產(chǎn)品使用率不高。 主臥 次臥 主臥 次臥 翡翠綠洲： 東廣州第一站，現(xiàn)主推金色凡爾賽組團 88107㎡ 兩房產(chǎn)品，總價低；區(qū)位優(yōu)勢、教育交通配套及項目觃模是威脅本項目核心因素 13棟 14棟 15棟 16棟 待售 目前推售 1316棟4棟洋房，貨量：272套，（ 1318層， 2梯 4戶） 項目 內(nèi)容 容積率 總體 ，全為高層洋房，居住舒適度低 將推組團 1316棟 將推戶型 80㎡ 兩房、 106136㎡ 三房 價格 均價 7000元 /平左右， 6888元 /平起 裝修標準 1500元 /平裝修 銷售速度 —— ?優(yōu)勢： ?產(chǎn)品：戶型結(jié)構(gòu)緊湊，實用率高，達到 82%86%。 ?價格： 6888元 /平帶 1500元 /平裝修，總價 5472萬，對剛需客吸引力大 ?劣勢： ?配套：小區(qū)內(nèi)部及周邊都無生活配套，生活不便 ?規(guī)模：占地僅 4萬平米，住戶缺乏公共活動空間及社區(qū)配套 ?環(huán)境：位于高速路出口，面臨嚴重噪音污染及灰塵污染。 太陽城巧兊力： 剛需小盤，尚未面市，將推 80106㎡ 兩房三房產(chǎn)品，戶型緊湊實用率高；環(huán)境較差、無生活配套為其最大劣勢，將分流本項目部分客戶。 83 ㎡ 兩房 106 ㎡ 三房 產(chǎn)品 環(huán)境 配套 規(guī)模 品牌 價格 碧桂園鳳凰城 太陽城巧克力 本項目 翡翠綠洲 項目競爭模型分析 本項目和競爭項目比，在品牌、規(guī)模和配套上優(yōu)勢不明顯；能產(chǎn)生 差異化競爭優(yōu)勢是價格、環(huán)境以及產(chǎn)品。 本項目所處的區(qū)域為永和生態(tài)居住區(qū)，小區(qū)綠化率高，園林景觀優(yōu)美；同時產(chǎn)品全部為南北通透，通風(fēng)采光好，性價比高。應(yīng)以此作為本項目的差異化競爭優(yōu)勢。 競爭優(yōu)勢分枂：價格、環(huán)境以及產(chǎn)品為本項目的差異化競爭優(yōu)勢 。 判斷 ? 項目 所在新新公路、廣園東板塊明年推貨量近 9000套，片區(qū)同質(zhì)化嚴重， 供大亍求格局已成定勢，競爭壓力明顯。 ?區(qū)域供應(yīng)持續(xù)放量，行業(yè)政策趨緊， 本項目面臨嚴峻走貨壓力 ?本項目對比競品樓盤具備價格、產(chǎn)品戶型、環(huán)境優(yōu)勢，應(yīng)堅持走“性價比”策略快速出貨。 本體 盤點： 貨量分析與目標認知 貨量盤點： 二期余貨 324套，近 300套為 120150㎡ 三房至四房，三期新貨均為100110 ㎡ 中小戶型，別墅可推貨量 96套，總貨量為 744套。 1座 11座 10座 9座 8座 6座 4座 7座 5座 3座 2座 2座、 3座、 5座、 7座在售 1座、 10座、 11座、 8座、 9座售罄 4座、 6座待售 一期別墅，售罄 三期規(guī)劃 A1A12棟洋房 兩梯三戶， 9層 貨量共 324套 總建筑面積 3萬平 三期洋房 二期蝴蝶谷 120150㎡ 大戶型合計 284套 2023年二期洋房余貨統(tǒng)計 剩余貨量戶型 套數(shù) 占比 94㎡ 三房 18 6% 104107㎡ 三房 22 7% 120㎡ 三房 69 21% 129133㎡ 三房 179 55% 150㎡ 四房 36 11% 合計 324 100% 二期別墅 ,待售 二期別墅貨量盤點 類型 面積 /㎡ 套數(shù) 總面積 /㎡ 面積占 比 雙拼 295 60 17700 67% 聯(lián)排 239243 36 8640 33% 合計 —— 96 26340 100% 二期別墅待售 2023年三期洋房新貨統(tǒng)計 面積 戶型 套數(shù) 占比 110㎡ 三房 216 67% 100㎡ 三房 108 33% 合計 —— 324 100 推貨節(jié)點： 上半年尾貨走量以大戶型為主，下半年推新貨均為中小戶型為主 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 二期蝴蝶戶 324套尾貨消化， 284套為大戶型 三期洋房 9月開盤 三期洋房 蓄客 三期洋房 持銷 三期洋房 324新貨推售，均為小戶型 1－ 3月 剩余散貨消化 4－ 5月 新貨加推 目標認知：上半年走尾貨 87％為 120150㎡ 大戶型 目標認知：下半年推新貨 100％為 100110㎡ 中小戶型 第一階段 第二階段 94㎡ 105㎡ 120㎡ 130㎡ 150㎡ 已推未售 18 22 21 107 12 未推可售 48 72 24 剩余貨量 18 22 69 179 36 國慶后月均銷售速度（套 /月） 2324 1620 1015 1015 89 預(yù)計 2023年消化速度（套 /月） － － 1015 1015 89 預(yù)計 2023年消化周期（月） 1 6 11 4 2023年洋房產(chǎn)品銷售速度預(yù)測 去貨速度： 2023年 130㎡ 大三房去化速度丌容樂觀， 100㎡ 小三房躍為市場明星產(chǎn)品 備注：以上統(tǒng)計自國慶后至今銷售速度 判斷： ?基亍目前的政策、市場、存量不競爭格局分枂，項目存在嚴峻去貨壓力 ，建議第一季度快速走貨，避克惡化。 反思 客戶： 是誰？國慶前后變化趨勢？ 4%10%14%7%59%1% 0% 3% 2% 0%0%10%20%30%40%50%60%新塘 黃埔 蘿崗 永和 天河 越秀