世聯(lián)—取地和進(jìn)入策略研究顧問業(yè)務(wù)經(jīng)驗分享-59ppt-文庫吧
2025-01-09 03:33 本頁面
【正文】 10%） 考慮園區(qū)的成熟度、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的配套、集聚狀況及未來發(fā)展趨勢。 城市規(guī)劃（權(quán)重 15%、彈性權(quán)重 30%、彈性權(quán)重 44%） 考慮周邊區(qū)域及城市對地塊的影響。 宗地現(xiàn)狀及內(nèi)部資源（權(quán)重 15%、彈性權(quán)重 15%、彈性權(quán)重 15%） 考慮宗地面積、宗地形狀、臨街狀況、地上建筑物現(xiàn)狀、土地開發(fā)程度、土地使用限制及自然條件（地形、地勢條件、景觀資源）等其他因素的影響 商 服繁華程度對土地價值的影響分 析 ? 商服繁華程度分析主要考慮的是老城區(qū)的輻射影響力 ? 老城區(qū)對本區(qū)域的商服繁華影響程度由圓心向圓周逐漸下降 1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 老城區(qū) 由以上分析，在商服影響因素下的地塊價值如下表所示 地塊編號 地塊 1 地塊 2 地塊 3 地塊 4 地塊 5 地塊 6 地塊 7 地塊 8 地塊 9 地塊 10 地塊 11 地塊 12 地塊 13 地塊 14 地塊 15商服評分 10 15 15 20 15 15 20 10 10 20 15 10 5 5 20地塊編號 地塊 16 地塊 17 地塊 18 地塊 19 地塊 20 地塊 21 地塊 22 地塊 23 地塊 24 地塊 25 地塊 26 地塊 27 地塊 28 地塊 29 地塊 30商服評分 15 10 10 5 15 10 10 5 10 10 10 5 5 5 5注釋 很好： 20 好： 15分 一般： 10分 差： 5分 道路交通影響分析 ? 交通網(wǎng)絡(luò)對土地價值有較大影響，但是不同的交通路線對土地價值有不同程度的影響： ? 106國到、京九鐵路、廊涿公路、廊涿高速及京開高速對土地價值的影響的權(quán)重分別約為 35%、 15%、20%、 25%、 5%： ? 測算出單條交通線路對土地價值的影響值，根據(jù)權(quán)重累計出每個網(wǎng)格的土地價值。 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 廊涿公路 106國道 京九鐵路 京開高速 廊涿高速 由以上分析，在交通影響因素下的土地價值如下表所示 地塊編號 地塊 1 地塊 2 地塊 3 地塊 4 地塊 5 地塊 6 地塊 7 地塊 8 地塊 9 地塊 10 地塊 11 地塊 12 地塊 13 地塊 14 地塊 15交通 10 15 15 20 15 15 20 10 10 20 15 15 10 10 15地塊編號 地塊 16 地塊 17 地塊 18 地塊 19 地塊 20 地塊 21 地塊 22 地塊 23 地塊 24 地塊 25 地塊 26 地塊 27 地塊 28 地塊 29 地塊 30交通 15 15 15 15 15 10 10 10 10 10 10 10 10 10 15注釋 很好： 20， 好： 15分 一般： 10分， 差： 5分 基礎(chǔ)配套設(shè)施影響下的土地價值分析 ? 基礎(chǔ)配套對土地價值的影響主要體現(xiàn)在老城區(qū)的城市配套對工業(yè)區(qū)的輻射影響 ? 基礎(chǔ)配套設(shè)施以老城區(qū)為中心，土地價值由圓心向圓外圍逐漸降低 3 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 老城區(qū) 由以上分析，在基礎(chǔ)配套設(shè)施影響因素下的土地價值如下圖所示 地塊編號 地塊 1 地塊 2 地塊 3 地塊 4 地塊 5 地塊 6 地塊 7 地塊 8 地塊 9 地塊 10 地塊 11 地塊 12 地塊 13 地塊 14 地塊 15基礎(chǔ)配套設(shè)施 15 15 20 20 20 20 20 15 15 20 15 10 5 5 20地塊編號 地塊 16 地塊 17 地塊 18 地塊 19 地塊 20 地塊 21 地塊 22 地塊 23 地塊 24 地塊 25 地塊 26 地塊 27 地塊 28 地塊 29 地塊 30基礎(chǔ)配套設(shè)施 15 10 10 5 10 10 10 10 5 15 10 5 5 5 5注釋 很好： 20， 好： 15分 一般： 10分， 差： 5分 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 廊涿公路 106國道 京九鐵路 京開高速 廊涿高速 環(huán)境影響下的土地價值分析 ? 環(huán)境對土地價值的影響分析主要體現(xiàn)在永定河及現(xiàn)有工廠及車道對環(huán)境的正面或負(fù)面影響 ? 永定河對土地價值的影響主要體現(xiàn)在其景觀帶對沿線土地價值的提升 ? 區(qū)域地塊內(nèi)的工廠及車道對環(huán)境影響主要體現(xiàn)在污染與噪音等方面的負(fù)面影響 4 水泥廠 環(huán)境影響下土地價值判斷的分析方法 ? 環(huán)境對土地價值的影響分為正面與負(fù)面影響之分，故環(huán)境影響因子的權(quán)重有正有負(fù)，但是它們的絕對值之和為 100% ? 京開高速、 106國道、水泥廠、京九鐵路、廊涿高速、廊涿公路及永定河對土地價值影響權(quán)重分別為 5%、 10%、 15%、 5%、 5%、 5%、 55% ? 測算出每一環(huán)境影響因子對土地價值的影響值，根據(jù)權(quán)重累計出每個網(wǎng)格的土地價值 由以上分析，環(huán)境影響下的土地價值評分為下圖所示 地塊編號 地塊 1 地塊 2 地塊 3 地塊 4 地塊 5 地塊 6 地塊 7 地塊 8 地塊 9 地塊 10 地塊 11 地塊 12 地塊 13 地塊 14 地塊 15環(huán)境 20 10 10 10 15 10 10 15 15 10 15 20 20 20 10地塊編號 地塊 16 地塊 17 地塊 18 地塊 19 地塊 20 地塊 21 地塊 22 地塊 23 地塊 24 地塊 25 地塊 26 地塊 27 地塊 28 地塊 29 地塊 30環(huán)境 10 15 15 15 10 10 10 10 10 5 5 5 5 5 5注釋 很好： 20， 好： 15分 一般： 10分， 差： 5分 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 產(chǎn)業(yè)影響因素下的土地價值分析 ? 產(chǎn)業(yè)積聚對土地價值具有提升作用；依據(jù)產(chǎn)業(yè)集聚程度與規(guī)模的差異，不同的產(chǎn)業(yè)對土地價值影響存在著差異 ? 紡
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