世聯(lián)—取地和進(jìn)入策略研究顧問業(yè)務(wù)經(jīng)驗分享-59ppt(文件)
【正文】 規(guī)劃的首都第二機(jī)場 固安位于北京市區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的傳統(tǒng)中軸上，在規(guī)劃中的七環(huán)內(nèi)。 特爾菲法分析 區(qū)域核心價值區(qū) ? 區(qū)域土地核心價值區(qū)為紅線圍合成的區(qū)域； ? 核心價值區(qū)的面積大約為 ~方公里。 1 2 3 4 方案二：根據(jù)取地次序原則建議，世聯(lián)確定在集團(tuán)計劃分批次以較小規(guī)模拿地情況下的取地次序 ? 根據(jù)取地次序原則，本區(qū)域的取地次序如圖編號所示 ? 實際取地次序操作應(yīng)具有一定靈活度 1 2 3 4 5 6 7 THE END 。世聯(lián)依此取三次分析結(jié)果的交集。 ? 固安目前的發(fā)展起點是規(guī)劃中的三大主團(tuán)最低的； ? 廊坊的部分產(chǎn)業(yè)可以放在固安發(fā)展 資料來源：訪談 固安縣規(guī)劃 ? 固安新城規(guī)劃基于老城區(qū)，發(fā)展的核心主團(tuán)為汽車工業(yè)園、紡織工業(yè)園區(qū)及新城核心區(qū) ? 新城規(guī)劃核心區(qū)作為未來的城市中心區(qū)，土地價值最高 老城區(qū) 規(guī)劃核心區(qū) 紡織工業(yè)園 三大規(guī)劃對本區(qū)域土地價值判斷方法 ? 分別判斷北京、廊坊及固安三大規(guī)劃對本區(qū)域的土地價值影響 ? 根據(jù)三大規(guī)劃對區(qū)域土地價值的影響權(quán)重，累計各個網(wǎng)格的土地價值 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 規(guī)劃核 心區(qū) 老城區(qū) 紡織工 業(yè)園 固安發(fā)展方向 來自北 京的影 響力 由以上分析，規(guī)劃因素對土地價值的評分如下圖所示 注釋 很好： 20， 好： 15分 一般： 10分， 差： 5分 地塊 編號 地塊 1 地塊 2 地塊 3 地塊 4 地塊 5 地塊 6 地塊 7 地塊 8 地塊 9 地塊 10 地塊 11 地塊 12 地塊 13 地塊 14 地塊 15宗地現(xiàn)狀 15 15 15 15 15 15 15 15 15 10 20 20 15 10 15地塊編號 地塊 16 地塊 17 地塊 18 地塊 19 地塊 20 地塊 21 地塊 22 地塊 23 地塊 24 地塊 25 地塊 26 地塊 27 地塊 28 地塊 29 地塊 30宗地現(xiàn)狀 20 20 20 20 10 15 15 15 10 10 5 5 5 5 5 宗地現(xiàn)狀及內(nèi)部資源分析 ? 本項目地貌特征為永定河沖積平原，整個地塊地勢平坦，自西北向東南有微小的緩坡 ? 地塊內(nèi)除道路及少量的已建設(shè)用地外，其余基本上是村莊和大片農(nóng)業(yè)用地 7 地塊內(nèi)道路 已建房屋 林地 果林 永定河 京九鐵路 106國道 自然村莊 ① ③ ④ ⑥ ⑤ ⑦ ② ⑦ ⑧ 由以上分析，土地內(nèi)部資源評分如下圖所示 注釋 很好： 20 好： 15分 一般： 10分 差： 5分 地塊 編號 地塊 1 地塊 2 地塊 3 地塊 4 地塊 5 地塊 6 地塊 7 地塊 8 地塊 9 地塊 10 地塊 11 地塊 12 地塊 13 地塊 14 地塊 15宗地現(xiàn)狀 15 10 15 10 10 5 15 15 15 10 15 15 15 15 15地塊編號 地塊 16 地塊 17 地塊 18 地塊 19 地塊 20 地塊 21 地塊 22 地塊 23 地塊 24 地塊 25 地塊 26 地塊 27 地塊 28 地塊 29 地塊 30宗地現(xiàn)狀 10 15 20 15 15 15 15 15 10 15 10 15 15 15 15基于以上分析，世聯(lián)對按照劃分的宗地，參照影響因素的不同權(quán)重進(jìn)行分析 ? 根據(jù)特爾菲法確定的權(quán)重，進(jìn)行土地現(xiàn)狀分析； ? 按照權(quán)重值的變化，進(jìn)行兩次彈性分析； ? 按照特爾菲法現(xiàn)狀分析及彈性分析的結(jié)果，分別繪制三張取地紅線圖 ? 根據(jù)繪制出的紅線圖，確定核心價值區(qū)與取地范圍 分析方法 特爾菲法現(xiàn)狀分析 (1) 注釋 很好： 20 好： 15分 一般： 10分 差： 5分 商服繁華程度道路交通狀況基礎(chǔ)配套設(shè)施狀況環(huán)境條件產(chǎn)業(yè)影響因素城市規(guī)劃宗地現(xiàn)狀及內(nèi)部資源分值總數(shù) 取整影響權(quán)重 25% 20% 10% 5% 10% 15% 15% 100% 100%地塊 1 10 10 15 20 10 15 15 13地塊 2 15 15 15 10 10 15 10 14地塊 3 15 15 20 10 15 15 15 15地塊 4 20 20 20 10 10 15 10 16地塊 5 15 15 20 15 15 15 10 15地塊 6 15 15 20 10 20 15 5 14地塊 7 20 20 20 10 15 15 15 18地塊 8 10 10 15 15 15 15 15 13地塊 9 10 10 15 15 15 15 15 13地塊 10 20 20 20 10 10 10 10 16地塊 11 15 15 15 15 10 20 15 15地塊 12 10 15 10 20 10 20 15 14地塊 13 5 10 5 20 5 15 15 10地塊 14 5 10 5 20 5 10 15 9 9地塊 15 20 15 20 10 10 15 15 16 16特爾菲法現(xiàn)狀分析 (2) 注釋 很好： 20 好： 15分 一般： 10分 差： 5分 商服繁華程度道路交通狀況基礎(chǔ)配套設(shè)施狀況環(huán)境條件產(chǎn)業(yè)影響因素城市規(guī)劃宗地現(xiàn)狀及內(nèi)部資源分值總數(shù) 取整 面積影響權(quán)重 25% 20% 10% 5% 10% 15% 15% 100% 100%地塊 16 15 15 15 10 10 20 10 14 地塊 17 10 15 10 15 10 20 15 14 地塊 18 10 15 10 15 5 20 10 12 地塊 19 5 15 5 15 5 20 15 11 地塊 20 15 10 10 10 10 10 15 12 12 地塊 21 10 10 10 10 10 15 15 11 地塊 22 10 10 10 10 10 15 15 11 地塊 23 10 10 10 10 10 15 15 11 地塊 24 5 10 5 10 10 10 10 8 地塊 25 10 10 15 5 20 10 15 12 12 地塊 26 10 15 10 5 20 5 15 12 地塊 27 5 10 5 5 20 5 15 9 9 地塊 28 5 10 5 5 20 5 15 9 9 地塊 29 5 10 5 5 20 5 15 9 9 地塊 30 5 15 5 5 15 5 15
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