【正文】 上當(dāng)?shù)丶{稅或社保繳納證明的異地客戶，暫停貸款n“國十條 ”對于首套住房信貸政策回復(fù)到 06和 07年水平，對于 90平以下首套住房，首付比例仍是 20%，貸款利率可享受 ；n對二套房貸款政策則繼續(xù)從緊，為 06年來最嚴(yán)的政策， 值得關(guān)注的是，以往界定模糊的改善型需求不再提及，新政對首改客戶影響較大；n嚴(yán)控第三套購房首付和貸款利率甚至對第三套住房停貸，進(jìn)一步打擊投機(jī)需求，突顯中央調(diào)控決心；n嚴(yán)控異地購房，劍指 “炒房團(tuán) ”，規(guī)避了外地炒房人繼續(xù)炒房的可能，將有力打擊游資購房，有利于繼續(xù)穩(wěn)定市場；n由于大幅增加二套和三套購房成本以及限制異地購房，此條對房地產(chǎn)交易影響最大，如果作為執(zhí)行主體的銀行能嚴(yán)格執(zhí)行，將對市場成交量造成較大影響 。 “新國十條 ”解讀：二套貸收緊，三套和異地貸無細(xì)則“新國十條 ”解讀： “心理 ”影響大于實質(zhì)影響l經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)背景下，房價上漲過快導(dǎo)致民怨影響和諧，中央開始重視民生，明確控制投資投機(jī)防范風(fēng)險之意， 房地產(chǎn)進(jìn)入新一輪從緊調(diào)控期 ；l從內(nèi)容上看，提出 “ 房價過快上漲 ” 是 “ 關(guān)系國計民生，影響社會和諧 ” 的問題，同時對政府、銀行、開發(fā)商和媒體都提出嚴(yán)厲要求 。 對政府實行 “ 考核問責(zé) ” ；銀行要采取“ 更為嚴(yán)格的差別化信貸政策 ” ；對開發(fā)商加強(qiáng) “ 購地、融資和交易的監(jiān)管 ” ，并首次提出 “ 問題嚴(yán)重的要取消經(jīng)營資格，對存在違法違規(guī)行為的要追究相關(guān)人員的責(zé)任 ” ；媒體要 “ 正確引導(dǎo) ” 市場輿論。對市場影響最大的仍是信貸政策；l從影響上看，由于供應(yīng)短缺、需求旺盛，以及通脹預(yù)期和民間流動性仍較為寬裕，系列政策出臺會造成一定時間內(nèi)的市場觀望，投資投機(jī)需求將會減少，令銷售遇冷，但 短期內(nèi)難以撼動 “ 賣方強(qiáng)勢，買方弱勢 ” 的總體格局，對市場參與者的 “ 心理 ” 影響大于實質(zhì)影響；l此輪政策的關(guān)鍵點不在內(nèi)容，而在于 政府態(tài)度鮮明的 “ 從嚴(yán) ” ，釋放對房地產(chǎn)高級別的警示信號 。 此輪政策在稅收政策等層面留有很大彈性空間，預(yù)計如果房地產(chǎn)依然 “ 高燒” ，后市將有更嚴(yán)厲政策出臺。過熱 偏冷 過冷 微溫 溫?zé)?偏熱置業(yè)者心態(tài) 恐慌購房投資客過半 普遍開始觀望下跌預(yù)期形成殺跌情緒更重下跌空間有限試探性購買觀望情緒退卻客戶加速入市追漲購房投資客大增一手房量價關(guān)系 價升量跌 價橫量跌 價量齊跌 價穩(wěn)量增 價量齊升 價升量減一二手房價差 價差超 30%由于二手房先行調(diào)整，價差進(jìn)一步推高，之后緩步縮漸一二手價相近一二手價相近價差10~20% 價差超 20%開發(fā)商動態(tài) 惜售 觀望 +促銷 大幅降價 加速銷售 加速銷售 惜售政府態(tài)度與政策 遏制 遏制 鼓勵 鼓勵 沉默 抑制蘇州市場 —— 短期內(nèi)，市場由 “過熱 ”轉(zhuǎn)為偏冷蘇州市場 —— 蘇城樓市短期受限，長期仍看好新政出臺，市場短期遭遇寒流，屬于市場預(yù)期范圍內(nèi)，長期看蘇城樓市潛力仍然很大：關(guān)于首套和二套房貸政策短期內(nèi)對市場影響甚巨，但鑒于蘇州市場庫存房源不足，供求吃緊以及蘇州房價整體落后于同周邊城市，套利空間長期存在，所以 蘇州市場長期依然看好；關(guān)于 三套和異地房貸，目前尚無實施細(xì)則出臺 ，短期內(nèi)銀行雖從嚴(yán)執(zhí)行，但后市仍有放松的可能性；整體看 “新國十條 ”，其警示作用大于實際作用 ，在短期內(nèi)會影響客戶入市心理，但只要 房價橫盤整理不再大幅攀升，新政對市場影響會逐漸變小 ；蘇州市場除園區(qū)房價存在泡沫外， 新區(qū)和吳中等區(qū)域市場房價尚在合理區(qū)間內(nèi) ，新政利空影響消褪后可能會有較理想的表現(xiàn)。 區(qū)域規(guī)劃分析 片區(qū)房地產(chǎn)市場分析 宏觀分析及預(yù)測 項目競品分析216。城市建設(shè)：三區(qū)三城216。蘇州城市發(fā)展總目標(biāo)： “ 青山清水 ,新天堂 ”。 具體為 “ 文化名城、高新基地、宜居城市、江南水鄉(xiāng) ” 四大分目標(biāo)。216。蘇州城市設(shè)計總體策略為：和合強(qiáng)心 ,融通健體。216。蘇州中心城區(qū)的總體空間結(jié)構(gòu)為：十字軸帶、五楔滲透、多心多點、綠廊相通。蘇州城市整體設(shè)計：雙城兩片，奠定未來區(qū)域發(fā)展基調(diào)東部新城未來主城均價：9000元 /㎡均價：12023元 /㎡均價：15000元 /㎡均價：15000元 /㎡均價：12023元 /㎡均價：10000元 /㎡均價：8500元 /㎡10公里 10公里地鐵一號線的開通將極大拉近新區(qū)與市中心、園區(qū)的距離，加強(qiáng)了新區(qū)與主城區(qū)、園區(qū)的融會貫通；地鐵的存在使得周邊區(qū)域價值大大提升，特別是出于洼地的金楓路板塊。地鐵拉升項目區(qū)域價值，與主城區(qū)、園區(qū)看齊蘇福路竹園路長江路專業(yè)市場區(qū)域中低端住宅高端住宅中高端住宅領(lǐng)峰：處于區(qū)域內(nèi)相對高端板塊 區(qū)域規(guī)劃分析 片區(qū)房地產(chǎn)市場分析 宏觀分析及預(yù)測 項目競品分析永新置地樓面價： 3486元 /㎡合景地塊木瀆鎮(zhèn)集體資產(chǎn)樓面價： 2991元 /㎡朗詩綠峰地塊樓面價： 3916元 /㎡華成商業(yè)地塊樓面價： 3047元 /㎡中海高新地塊樓面價： 7833元 /㎡木瀆鎮(zhèn)集體資產(chǎn)樓面價： 1146元 /㎡片區(qū)土地市場：區(qū)域土地樓面價不斷攀升帶來地塊升值木瀆片區(qū) 2023年土地成交建筑面積到達(dá) 200萬方左右，該批地塊將于 20232023年間逐步入市， 2023年木瀆片區(qū)住宅市場競爭將趨緊 ； 20232023年 木瀆片區(qū)住宅成交價格漲勢相對偏緩 ，樓板價環(huán)比大幅上行，占該區(qū)住宅成交均價的比例達(dá)到 58%，從開發(fā)商層面看，迫于利潤空間進(jìn)一步壓縮， 未來區(qū)內(nèi)項目價格上漲推力相對較強(qiáng)。片區(qū)公寓市場： 2023年競爭趨緊，價格上漲潛力較大木瀆片區(qū)指：獅山板塊、木瀆胥口板塊木瀆片區(qū) 2023年至今所成交的樓盤項目中， 7590㎡面積段的比例最大 ，達(dá)到 33%， 9010 105120面積段的比例也各占 18%。中小戶型比例為市場絕對主力， 木瀆片區(qū)中小戶型比例（ 120㎡以下）占到 70%。片區(qū)公寓市場：中小戶型成交比例占 70%216。2023年所有項目均呈現(xiàn)上漲趨勢；216。國際公館由年初 7500元 /㎡上漲到現(xiàn)在 12023元 /㎡，新地國際公寓由 15500上漲到20230，浙建楓華紫園 09年 10月份開盤，均價上漲 1000，新港天都花園 9月份入市上漲 3000到 12023，中銳山水映象也由年初的 6000上漲到現(xiàn)在 9000；216。各個項目的漲幅均較大，平均漲幅約 35%。片區(qū)公寓市場價格分析： 09年平均漲幅 35%216。2023年蘇州市區(qū)五個重點板塊中，相城城北板塊平均漲幅最大；竹園板塊平均漲幅降低，代表項目為天都花園、浙建楓華紫園等；216。金楓路竹園板塊由于周邊配套較不完善，目前在售樓盤也較少，因此漲幅最小。隨著軌道交通開通的臨近以及周邊環(huán)境的改善、配套的規(guī)劃等，將成為今后區(qū)域發(fā)展的重點，從全市角度上看，乃投資洼地。片區(qū)公寓市場價格漲幅分析：板塊后勁十足片區(qū)公寓市場總結(jié)新 區(qū) 蘇 州項 目 地 鐵區(qū)域 一號線的建設(shè)，交通優(yōu)勢提升區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展；位居板 塊 中高端住宅 區(qū)； 項 目高度亦是如此區(qū) 域 發(fā) 展 飛 速逐 漸 向主城 區(qū) 靠 攏位居長三角房地產(chǎn)市場的價格洼地，潛力巨大總結(jié)：區(qū)域公寓市場未來發(fā)展?jié)摿薮髤^(qū)域各樓盤漲幅 35%以上，同比全市各片區(qū)，漲幅較小1號線開通帶動區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展09年 區(qū) 域房地 產(chǎn) 市 場 成交片區(qū)房地產(chǎn)市場總結(jié)樓板價環(huán)比大幅上行區(qū) 域 樓 板價地 鐵 交通 優(yōu)勢同比 2023年度，2023年區(qū)域土地成交大幅回升09年 區(qū) 域土地拍 賣同比其它板塊，區(qū)域房地產(chǎn)市場居于洼地！現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展，受交通及市場帶動，前景看好！ 區(qū)域規(guī)劃分析 片區(qū)房地產(chǎn)市場分析 宏觀分析及預(yù)測 項目競品分析根據(jù)本項目區(qū)位屬性、項目定位及客戶集中程度可確定本案面臨的直接競爭項目分別為：天都花園、楓華紫園、誠河新旅城、世茂運河城競品界定從地緣關(guān)系來看，天都花園、楓華紫園和本案有直接競爭關(guān)系；從客戶分布來看，世茂運河城將是蘇福路向東客戶的首要分流點，而誠河新旅城和本案同屬吳中區(qū)，具有一定的干擾作用；板 塊 案名 主力面 積 最新存量 現(xiàn) 售均價 月均去化（套）主力客群獅 山路板 塊 國 際 公 館 94110 37套 12023 30工作、生活 緣周 邊 區(qū)域（區(qū)域感 強(qiáng) ）市區(qū)外溢客外省市落 戶蘇 州新地國 際 公寓 111315 40套 20230（精裝） 14蘇 州本地生意人外省市生意人合、外企在 駐蘇 分公司木 瀆 板 塊誠 河新旅城 7699 11套 8500 92產(chǎn)業(yè) 園年 輕購 房者周 邊換 房置 業(yè) 者（ 3035歲） 外省市落 戶蘇 州