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正文內(nèi)容

xxxx蘇州合景泰富領(lǐng)峰項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告(上)-文庫(kù)吧

2025-01-08 21:30 本頁(yè)面


【正文】 上當(dāng)?shù)丶{稅或社保繳納證明的異地客戶,暫停貸款n“國(guó)十條 ”對(duì)于首套住房信貸政策回復(fù)到 06和 07年水平,對(duì)于 90平以下首套住房,首付比例仍是 20%,貸款利率可享受 ;n對(duì)二套房貸款政策則繼續(xù)從緊,為 06年來(lái)最嚴(yán)的政策, 值得關(guān)注的是,以往界定模糊的改善型需求不再提及,新政對(duì)首改客戶影響較大;n嚴(yán)控第三套購(gòu)房首付和貸款利率甚至對(duì)第三套住房停貸,進(jìn)一步打擊投機(jī)需求,突顯中央調(diào)控決心;n嚴(yán)控異地購(gòu)房,劍指 “炒房團(tuán) ”,規(guī)避了外地炒房人繼續(xù)炒房的可能,將有力打擊游資購(gòu)房,有利于繼續(xù)穩(wěn)定市場(chǎng);n由于大幅增加二套和三套購(gòu)房成本以及限制異地購(gòu)房,此條對(duì)房地產(chǎn)交易影響最大,如果作為執(zhí)行主體的銀行能?chē)?yán)格執(zhí)行,將對(duì)市場(chǎng)成交量造成較大影響 。 “新國(guó)十條 ”解讀:二套貸收緊,三套和異地貸無(wú)細(xì)則“新國(guó)十條 ”解讀: “心理 ”影響大于實(shí)質(zhì)影響l經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)背景下,房?jī)r(jià)上漲過(guò)快導(dǎo)致民怨影響和諧,中央開(kāi)始重視民生,明確控制投資投機(jī)防范風(fēng)險(xiǎn)之意, 房地產(chǎn)進(jìn)入新一輪從緊調(diào)控期 ;l從內(nèi)容上看,提出 “ 房?jī)r(jià)過(guò)快上漲 ” 是 “ 關(guān)系國(guó)計(jì)民生,影響社會(huì)和諧 ” 的問(wèn)題,同時(shí)對(duì)政府、銀行、開(kāi)發(fā)商和媒體都提出嚴(yán)厲要求 。 對(duì)政府實(shí)行 “ 考核問(wèn)責(zé) ” ;銀行要采取“ 更為嚴(yán)格的差別化信貸政策 ” ;對(duì)開(kāi)發(fā)商加強(qiáng) “ 購(gòu)地、融資和交易的監(jiān)管 ” ,并首次提出 “ 問(wèn)題嚴(yán)重的要取消經(jīng)營(yíng)資格,對(duì)存在違法違規(guī)行為的要追究相關(guān)人員的責(zé)任 ” ;媒體要 “ 正確引導(dǎo) ” 市場(chǎng)輿論。對(duì)市場(chǎng)影響最大的仍是信貸政策;l從影響上看,由于供應(yīng)短缺、需求旺盛,以及通脹預(yù)期和民間流動(dòng)性仍較為寬裕,系列政策出臺(tái)會(huì)造成一定時(shí)間內(nèi)的市場(chǎng)觀望,投資投機(jī)需求將會(huì)減少,令銷(xiāo)售遇冷,但 短期內(nèi)難以撼動(dòng) “ 賣(mài)方強(qiáng)勢(shì),買(mǎi)方弱勢(shì) ” 的總體格局,對(duì)市場(chǎng)參與者的 “ 心理 ” 影響大于實(shí)質(zhì)影響;l此輪政策的關(guān)鍵點(diǎn)不在內(nèi)容,而在于 政府態(tài)度鮮明的 “ 從嚴(yán) ” ,釋放對(duì)房地產(chǎn)高級(jí)別的警示信號(hào) 。 此輪政策在稅收政策等層面留有很大彈性空間,預(yù)計(jì)如果房地產(chǎn)依然 “ 高燒” ,后市將有更嚴(yán)厲政策出臺(tái)。過(guò)熱 偏冷 過(guò)冷 微溫 溫?zé)?偏熱置業(yè)者心態(tài) 恐慌購(gòu)房投資客過(guò)半 普遍開(kāi)始觀望下跌預(yù)期形成殺跌情緒更重下跌空間有限試探性購(gòu)買(mǎi)觀望情緒退卻客戶加速入市追漲購(gòu)房投資客大增一手房量?jī)r(jià)關(guān)系 價(jià)升量跌 價(jià)橫量跌 價(jià)量齊跌 價(jià)穩(wěn)量增 價(jià)量齊升 價(jià)升量減一二手房?jī)r(jià)差 價(jià)差超 30%由于二手房先行調(diào)整,價(jià)差進(jìn)一步推高,之后緩步縮漸一二手價(jià)相近一二手價(jià)相近價(jià)差10~20% 價(jià)差超 20%開(kāi)發(fā)商動(dòng)態(tài) 惜售 觀望 +促銷(xiāo) 大幅降價(jià) 加速銷(xiāo)售 加速銷(xiāo)售 惜售政府態(tài)度與政策 遏制 遏制 鼓勵(lì) 鼓勵(lì) 沉默 抑制蘇州市場(chǎng) —— 短期內(nèi),市場(chǎng)由 “過(guò)熱 ”轉(zhuǎn)為偏冷蘇州市場(chǎng) —— 蘇城樓市短期受限,長(zhǎng)期仍看好新政出臺(tái),市場(chǎng)短期遭遇寒流,屬于市場(chǎng)預(yù)期范圍內(nèi),長(zhǎng)期看蘇城樓市潛力仍然很大:關(guān)于首套和二套房貸政策短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)影響甚巨,但鑒于蘇州市場(chǎng)庫(kù)存房源不足,供求吃緊以及蘇州房?jī)r(jià)整體落后于同周邊城市,套利空間長(zhǎng)期存在,所以 蘇州市場(chǎng)長(zhǎng)期依然看好;關(guān)于 三套和異地房貸,目前尚無(wú)實(shí)施細(xì)則出臺(tái) ,短期內(nèi)銀行雖從嚴(yán)執(zhí)行,但后市仍有放松的可能性;整體看 “新國(guó)十條 ”,其警示作用大于實(shí)際作用 ,在短期內(nèi)會(huì)影響客戶入市心理,但只要 房?jī)r(jià)橫盤(pán)整理不再大幅攀升,新政對(duì)市場(chǎng)影響會(huì)逐漸變小 ;蘇州市場(chǎng)除園區(qū)房?jī)r(jià)存在泡沫外, 新區(qū)和吳中等區(qū)域市場(chǎng)房?jī)r(jià)尚在合理區(qū)間內(nèi) ,新政利空影響消褪后可能會(huì)有較理想的表現(xiàn)。 區(qū)域規(guī)劃分析 片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 宏觀分析及預(yù)測(cè) 項(xiàng)目競(jìng)品分析216。城市建設(shè):三區(qū)三城216。蘇州城市發(fā)展總目標(biāo): “ 青山清水 ,新天堂 ”。 具體為 “ 文化名城、高新基地、宜居城市、江南水鄉(xiāng) ” 四大分目標(biāo)。216。蘇州城市設(shè)計(jì)總體策略為:和合強(qiáng)心 ,融通健體。216。蘇州中心城區(qū)的總體空間結(jié)構(gòu)為:十字軸帶、五楔滲透、多心多點(diǎn)、綠廊相通。蘇州城市整體設(shè)計(jì):雙城兩片,奠定未來(lái)區(qū)域發(fā)展基調(diào)東部新城未來(lái)主城均價(jià):9000元 /㎡均價(jià):12023元 /㎡均價(jià):15000元 /㎡均價(jià):15000元 /㎡均價(jià):12023元 /㎡均價(jià):10000元 /㎡均價(jià):8500元 /㎡10公里 10公里地鐵一號(hào)線的開(kāi)通將極大拉近新區(qū)與市中心、園區(qū)的距離,加強(qiáng)了新區(qū)與主城區(qū)、園區(qū)的融會(huì)貫通;地鐵的存在使得周邊區(qū)域價(jià)值大大提升,特別是出于洼地的金楓路板塊。地鐵拉升項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值,與主城區(qū)、園區(qū)看齊蘇福路竹園路長(zhǎng)江路專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)區(qū)域中低端住宅高端住宅中高端住宅領(lǐng)峰:處于區(qū)域內(nèi)相對(duì)高端板塊 區(qū)域規(guī)劃分析 片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 宏觀分析及預(yù)測(cè) 項(xiàng)目競(jìng)品分析永新置地樓面價(jià): 3486元 /㎡合景地塊木瀆鎮(zhèn)集體資產(chǎn)樓面價(jià): 2991元 /㎡朗詩(shī)綠峰地塊樓面價(jià): 3916元 /㎡華成商業(yè)地塊樓面價(jià): 3047元 /㎡中海高新地塊樓面價(jià): 7833元 /㎡木瀆鎮(zhèn)集體資產(chǎn)樓面價(jià): 1146元 /㎡片區(qū)土地市場(chǎng):區(qū)域土地樓面價(jià)不斷攀升帶來(lái)地塊升值木瀆片區(qū) 2023年土地成交建筑面積到達(dá) 200萬(wàn)方左右,該批地塊將于 20232023年間逐步入市, 2023年木瀆片區(qū)住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將趨緊 ; 20232023年 木瀆片區(qū)住宅成交價(jià)格漲勢(shì)相對(duì)偏緩 ,樓板價(jià)環(huán)比大幅上行,占該區(qū)住宅成交均價(jià)的比例達(dá)到 58%,從開(kāi)發(fā)商層面看,迫于利潤(rùn)空間進(jìn)一步壓縮, 未來(lái)區(qū)內(nèi)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲推力相對(duì)較強(qiáng)。片區(qū)公寓市場(chǎng): 2023年競(jìng)爭(zhēng)趨緊,價(jià)格上漲潛力較大木瀆片區(qū)指:獅山板塊、木瀆胥口板塊木瀆片區(qū) 2023年至今所成交的樓盤(pán)項(xiàng)目中, 7590㎡面積段的比例最大 ,達(dá)到 33%, 9010 105120面積段的比例也各占 18%。中小戶型比例為市場(chǎng)絕對(duì)主力, 木瀆片區(qū)中小戶型比例( 120㎡以下)占到 70%。片區(qū)公寓市場(chǎng):中小戶型成交比例占 70%216。2023年所有項(xiàng)目均呈現(xiàn)上漲趨勢(shì);216。國(guó)際公館由年初 7500元 /㎡上漲到現(xiàn)在 12023元 /㎡,新地國(guó)際公寓由 15500上漲到20230,浙建楓華紫園 09年 10月份開(kāi)盤(pán),均價(jià)上漲 1000,新港天都花園 9月份入市上漲 3000到 12023,中銳山水映象也由年初的 6000上漲到現(xiàn)在 9000;216。各個(gè)項(xiàng)目的漲幅均較大,平均漲幅約 35%。片區(qū)公寓市場(chǎng)價(jià)格分析: 09年平均漲幅 35%216。2023年蘇州市區(qū)五個(gè)重點(diǎn)板塊中,相城城北板塊平均漲幅最大;竹園板塊平均漲幅降低,代表項(xiàng)目為天都花園、浙建楓華紫園等;216。金楓路竹園板塊由于周邊配套較不完善,目前在售樓盤(pán)也較少,因此漲幅最小。隨著軌道交通開(kāi)通的臨近以及周邊環(huán)境的改善、配套的規(guī)劃等,將成為今后區(qū)域發(fā)展的重點(diǎn),從全市角度上看,乃投資洼地。片區(qū)公寓市場(chǎng)價(jià)格漲幅分析:板塊后勁十足片區(qū)公寓市場(chǎng)總結(jié)新 區(qū) 蘇 州項(xiàng) 目 地 鐵區(qū)域 一號(hào)線的建設(shè),交通優(yōu)勢(shì)提升區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展;位居板 塊 中高端住宅 區(qū); 項(xiàng) 目高度亦是如此區(qū) 域 發(fā) 展 飛 速逐 漸 向主城 區(qū) 靠 攏位居長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格洼地,潛力巨大總結(jié):區(qū)域公寓市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮髤^(qū)域各樓盤(pán)漲幅 35%以上,同比全市各片區(qū),漲幅較小1號(hào)線開(kāi)通帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展09年 區(qū) 域房地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 成交片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)樓板價(jià)環(huán)比大幅上行區(qū) 域 樓 板價(jià)地 鐵 交通 優(yōu)勢(shì)同比 2023年度,2023年區(qū)域土地成交大幅回升09年 區(qū) 域土地拍 賣(mài)同比其它板塊,區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)居于洼地!現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展,受交通及市場(chǎng)帶動(dòng),前景看好! 區(qū)域規(guī)劃分析 片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 宏觀分析及預(yù)測(cè) 項(xiàng)目競(jìng)品分析根據(jù)本項(xiàng)目區(qū)位屬性、項(xiàng)目定位及客戶集中程度可確定本案面臨的直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分別為:天都花園、楓華紫園、誠(chéng)河新旅城、世茂運(yùn)河城競(jìng)品界定從地緣關(guān)系來(lái)看,天都花園、楓華紫園和本案有直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系;從客戶分布來(lái)看,世茂運(yùn)河城將是蘇福路向東客戶的首要分流點(diǎn),而誠(chéng)河新旅城和本案同屬吳中區(qū),具有一定的干擾作用;板 塊 案名 主力面 積 最新存量 現(xiàn) 售均價(jià) 月均去化(套)主力客群獅 山路板 塊 國(guó) 際 公 館 94110 37套 12023 30工作、生活 緣周 邊 區(qū)域(區(qū)域感 強(qiáng) )市區(qū)外溢客外省市落 戶蘇 州新地國(guó) 際 公寓 111315 40套 20230(精裝) 14蘇 州本地生意人外省市生意人合、外企在 駐蘇 分公司木 瀆 板 塊誠(chéng) 河新旅城 7699 11套 8500 92產(chǎn)業(yè) 園年 輕購(gòu) 房者周 邊換 房置 業(yè) 者( 3035歲) 外省市落 戶蘇 州
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