【正文】 道鋪位： 主通道鋪位比次通道鋪位價值高，次通道鋪位價值比死角位鋪位價值高；租金細化方案Page 28SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.負二層標準租金水平：6080元 /㎡ /月150180元 /㎡ /月3050元 /㎡ /月110130元 /㎡ /月3050元 /㎡ /月3050元 /㎡ /月150180元 /㎡ /月130170元 /㎡ /月負二層平均標準租金為： 79元 /㎡ /月Page 29SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.負一層租金水平80 100元 /㎡ /月110140元 /㎡ /月90110元 /㎡ /月130150元 /㎡ /月150180元 /㎡ /月130150元 /㎡ /月150 180元 /㎡ /月100 120元 /㎡ /月90110元 /㎡ /月150180元 /㎡ /月150元 /㎡ /月120140元 /㎡ /月110 130元 /㎡ /月90 110元 /㎡ /月80100元 /㎡ /月100120元 /㎡ /月90110元 /㎡ /月負一層一期標準租金為： 117元 /㎡ /月Page 30SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.負一層租金水平3050元 /㎡ /月120140元 /㎡ /月100120元 /㎡ /月80100元 /㎡ /月4060元 /㎡ /月4060元 /㎡ /月100120元 /㎡ /月80100元 /㎡ /月80100元 /㎡ /月100120元 /㎡ /月負一層二期標準租金為： 96元 /㎡ /月Page 31SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.一層租金水平6080元 /㎡ /月100120元 /㎡ /月90110元 /㎡ /月80100元 /㎡ /月100120元 /㎡/月100130元 /㎡/月160180元 /㎡ /月120160元 /㎡ /月90110元 /㎡ /月160180元 /㎡ /月 120150元 /㎡ /月120160元 /㎡ /月130160元 /㎡ /月140160元 /㎡ /月3050 元 /㎡ /月180200元 /㎡ /月一層一期標準租金為： 138元 /㎡ /月一層二期標準租金為： 96元 /㎡ /月Page 32SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.二層租金水平2040元 /㎡ /月80100元 /㎡/月90120元 /㎡ /月90120元 /㎡ /月7090元 /㎡ /月6080元 /㎡ /月7090元 /㎡ /月6080元 /㎡ /月3050元 /㎡ /月1525元 /㎡ /月二層一期標準租金為： 83元 /㎡ /月二層二期標準租金為： 74元 /㎡ /月Page 33SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.三層租金水平1525元 /㎡ /月3050元 /㎡ /月三層標準租金為： 40元 /㎡ /月Page 34SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.本項目租金細化方案：獨立鋪位（不包括主力店與次主力店）租金細化方案Page 35SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.三年租金收益測算三年租金收益：獨立鋪位（不包括主力店與次主力店）Page 36SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.本項目三年租金收益測算：主力店與次主力店三年租金收益測算Page 37SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.本項目三年租金收益測算：一、二期三年租金收益測算Page 38SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.二、項目銷售策略建議二、項目銷售策略建議銷售市場調研分析項目銷售分析項目營銷策略建議項目銷售推廣策略建議Page 39SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.市場調研分析p 銷售市場調研數(shù)據(jù)p 銷售市場分析總結p 項目可參考性判斷銷售市場調研分析Page 40SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.東 莞 市新 塘 鎮(zhèn)荔 城 鎮(zhèn)順欣花園新都盛世名門現(xiàn)代城市花園富雅都市華庭錦繡新天地錦繡御景苑碧桂園荔園增城在售商業(yè)項目分布圖增城在售商業(yè)項目分布圖金竹家園Page 41SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 目前新塘、荔城在售商業(yè)項目數(shù)量較少，且多為 20232023年發(fā)售項目，銷售商鋪基本是住宅底商，純商業(yè)項目只租不售，商鋪銷售狀況總體較好。銷售市場調研分析Page 42SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.錦繡新天地銷售市場調研分析Page 43SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.富雅都市華庭銷售市場調研分析Page 44SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.現(xiàn)代城市花園銷售市場調研分析Page 45SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.順欣花園銷售市場調研分析Page 46SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.新都盛世名門銷售市場調研分析Page 47SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.碧桂園荔園銷售市場調研分析Page 48SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.金竹家園銷售市場調研分析Page 49SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.錦繡御景苑銷售市場調研分析Page 50SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.市場調研總結及分析銷售市場調研分析Page 51SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.市場調研總結及分析 新塘乃至增城區(qū)域缺乏一個具備清晰業(yè)態(tài)定位、以及集中商業(yè)帶動的商業(yè)銷售項目，這是項目入市的契機； 整體區(qū)域內增量市場較為有限，在售商業(yè)項目較少，基本為社區(qū)型商業(yè)街，顯示在增城地區(qū)商鋪投資并沒有引起足夠的關注，項目的入市需要更大力度的推廣，挖掘投資客群體潛力； 從對在售項目的價格及銷售率調研可得，新塘商鋪銷售市場仍具有較大的發(fā)展空間。銷售市場調研分析Page 52SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.項目銷售分析p 項目銷售 SWOT分析p 目標客戶群分析p 項目鋪位價值分析Page 53SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.項目銷售優(yōu)勢分析? 未來新塘中心區(qū)的核心位置；? 項目周邊新興住宅項目多，蘊藏較大的消費潛力；? 新塘乃至增城最大的商業(yè)項目，主題定位清晰；? 四至均臨路，擁有較好的展示面；? 打造三首層概念，商業(yè)價值提升明顯；? 項目街鋪面積大小適中，便于銷售，街鋪保留餐飲功能；? 兩大主力店及多個次主力店帶動效應。項目銷售劣勢分析? 目前項目所在路段人流量較小，商業(yè)氛圍較薄弱；? 項目為使用權銷售，客戶投資信心受到一定影響；? 項目整體規(guī)模較大，區(qū)域缺乏以銷售為主體的大型商業(yè)項目，市場接受度需要檢驗；? 與新塘現(xiàn)有商業(yè)集群缺乏有效互動，需要一定時期的市場培育期。項目銷售分析Page 54SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.項目銷售機會分析? 描繪中心城未來規(guī)劃發(fā)展，樹立區(qū)域商業(yè)中心地位，提升項目整體價值；? 未來較長時期內項目規(guī)模占據(jù)明顯優(yōu)勢；? 現(xiàn)階段周邊商業(yè)項目售價較以往有一定躍升，大部分為市場所接受；? 周邊中高住宅項目給商業(yè)帶來的預期展望提升現(xiàn)有商業(yè)價值。 項目銷售威脅分析 ? 新塘中心區(qū)規(guī)劃仍需較長時間，客戶投資信心不明朗。項目銷售分析Page 55SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 商鋪的客戶群一般以投資客為絕對主導，但本項目鋪位面積不大，投資門檻較低，將會吸引一部分自營客戶，客戶群體層次輻射范圍較廣，具體客戶群體劃分如下；項目銷售分析Page 56SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 鋪位類型的多樣性、鋪位位置和不同樓層及結構的差異、主力店帶動、銷售模式差異 (返租 )等因素，導致項目鋪位商業(yè)價值差異較大。在此我司按照項目鋪位銷售難易程度將鋪位大致分為以下五種類型：價值區(qū) 1： 商業(yè)價值最高區(qū)域； 價值區(qū) 2： 商業(yè)價值較高區(qū)域；價值區(qū) 3： 商業(yè)價值一般區(qū)域；價值區(qū) 4： 商