某地產(chǎn)對于社區(qū)商業(yè)運(yùn)營模式分析-文庫吧
2025-01-08 15:04 本頁面
【正文】 停車方便，停車位充足 無 書店 一定的居民量 無 文具店 一定的居民量 無 嬰兒用品 一定的居民量 無 美容美體店 一定的居民量 無 商家需求（超市）：客流量是決定超市配套的關(guān)鍵 前提條件： 具體要求： 【 超市 】 1) 位置：應(yīng)位于業(yè)主回家路線上；小型超市控制在 10分鐘內(nèi)步行距離、中大型超市控制在 1015分鐘步行距離（設(shè)計(jì)）； 2) 價(jià)格：不宜高于區(qū)外價(jià)格 15%以上； 3) 品質(zhì) : 應(yīng)銷售品牌產(chǎn)品，保證無假冒偽劣、過期商品； 4) 品種：中大型超市應(yīng)品種齊全，且提供多個品牌供選擇；如步行 15分鐘內(nèi)沒有大型菜市場的，應(yīng)設(shè)置肉菜專柜； 5) 服務(wù)：中大型超市應(yīng)是品牌連鎖，并提供質(zhì)量保障和送貨服務(wù)；經(jīng)營時(shí)間宜在 8：0022： 00； 6) 環(huán)境：應(yīng)做到燈光明亮、地面干凈，擺放整齊、分類有序； ?15分鐘步行距離以上無中大型超市，應(yīng)配中大型超市（ 30005000㎡）； ?1015分鐘步行距離內(nèi)有中大型超市，應(yīng)配小型超市（小于 1000㎡）； ?萬科返租，控制業(yè)態(tài) 商家需求（菜市場） ：在前期客流量有限的情況下，菜市場是超市的最優(yōu)替代 前提條件： 具體要求： 【 菜市場 】 20分鐘步行距離內(nèi)，無中大型菜市場，配中大型菜市場（ 15002023平方或更大）； 1015分鐘步行距離內(nèi)有中大型菜市場，配小型菜市場或超市肉菜專柜（小于 500平方）； （萬科返租，控制業(yè)態(tài)） 中型市場 1)位置：應(yīng)控制在步行 15分鐘距離范圍內(nèi)；有人行道，適合步行； 2)品種：應(yīng)至少有蔬菜、肉類、魚類、海鮮、水果等； 3)價(jià)格：宜與市場價(jià)格接軌； 4)新鮮程度：蔬菜應(yīng)保證新鮮； 5)環(huán)境：明亮、干凈、無異味； 小型菜市場或超市肉菜專柜 1)位置：控制在步行 510分鐘距離內(nèi)，營業(yè)時(shí)間 8： 0020： 00，滿足業(yè)主不同時(shí)段需要； 2)品種：宜提供當(dāng)季蔬菜、豬肉等； 3)價(jià)格：業(yè)主可接受價(jià)格比市場價(jià)高約 2030%； 商家需求（銀行） ：銀行配套與否取決社區(qū)周邊的配套現(xiàn)狀 前提條件： 具體要求： ?社區(qū)周邊沒有，則配； ?萬科返租，控制業(yè)態(tài) 【 銀行 】 1) 品牌：至少有一家國有四大銀行。需求以四大銀行（中國銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行）為首選。其次，為招商銀行、廣東發(fā)展銀行等； 2) 柜臺業(yè)務(wù)：應(yīng)提供存取款業(yè)務(wù)、轉(zhuǎn)賬匯款、水電繳交、辦理貸款還貸業(yè)務(wù)、基金等投資業(yè)務(wù)等； 3) ATM機(jī)：應(yīng)有存款、取款、存折打印、羊城通或深圳通充值等基本業(yè)務(wù)；保證機(jī)器的穩(wěn)定運(yùn)營、及時(shí)報(bào)修、有足夠的現(xiàn)金可?。ㄗⅲ?ATM機(jī)個數(shù)需求不明顯）； 4) 安全性：應(yīng)提供銀行內(nèi)的安全性保障設(shè)施、監(jiān)控設(shè)備，并保證 ATM機(jī)之間的距離等； 商家需求（藥店） ：藥店配套與否取決社區(qū)周邊的配套現(xiàn)狀 前提條件： 具體要求： ?社區(qū)周邊沒有，則配； ?萬科返租，控制業(yè)態(tài) 【 藥店 】 1) 位置：控制在步行 10分鐘距離內(nèi)； 2) 品牌：應(yīng)是連鎖平價(jià)藥房，以藥店的品牌來保證產(chǎn)品的質(zhì)量； 3) 質(zhì)量：應(yīng)以知名品牌為主，而非銷售自有品牌、不知名品牌商品；藥品的生產(chǎn)日期在合理范圍內(nèi)，離過期時(shí)間近不可接受； 4) 品種：絕大多數(shù)常用藥，如感冒、消炎、胃藥、外用藥等；應(yīng)確保提供兒童用藥； 5) 服務(wù)：宜有醫(yī)師駐店；有 24小時(shí)經(jīng)營窗口；可以用醫(yī)保卡； 邏輯與提綱 業(yè)態(tài) +規(guī)劃 合作 相關(guān)建議 節(jié)奏 客戶需求 商家需求 社區(qū)商業(yè) 規(guī)劃類型 多個小集中商業(yè) +商業(yè)街 純商業(yè)街 資料來源：深圳社區(qū)商業(yè)專題研究 /小組分析 規(guī)劃：社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃包括三種主要形式，分別適用于金色、城花、四季系列 大型集中商業(yè) +商業(yè)街 大型集中商業(yè)作為綜合性商場或大型超市的備選地，聚集社區(qū)及周邊消費(fèi)人流 利用商業(yè)街布置日常生活類及休閑類商業(yè)，利用大型商業(yè)聚集的人流消費(fèi) 適合于成熟期的郊區(qū)盤或市區(qū)的大型盤。福田中港城，南山信和春天。適用于城花系列或金色系列 周邊客流不足以支撐大型商業(yè)。利用多個中小型的商業(yè)打特色與差異化，利用小超市服務(wù)社區(qū)居民的基本需求 商業(yè)街打差異化和特色，與集中性商業(yè)成為互為補(bǔ)充的街區(qū) 適合于周邊客流不足，但某方面需求充足的社區(qū)。適用于四季系列。 周邊已有大型的集中商業(yè)，已形成一個區(qū)域性商圈，周邊商業(yè)氛圍成熟 商業(yè)街進(jìn)一步豐富商圈內(nèi)的功能與業(yè)態(tài) 適合于市區(qū)內(nèi)商業(yè)成熟區(qū)域的樓盤。適用于金色系列。 深圳萬科城采用集中商業(yè)和商業(yè)街的規(guī)劃模式，并集中布置，對小區(qū)外開放，是城花系列商業(yè)的成功案例 注： 深圳萬科城在興建初期屬于四季，目前已演變?yōu)槌腔?/肖大訪談 /小組分析 組合：塊狀 +帶狀的組合，便于業(yè)態(tài)布局 道路：商業(yè)及道路向外開放，吸引客流 節(jié)點(diǎn)：景觀與商業(yè)結(jié)合，形成客戶聚集點(diǎn) 區(qū)隔：商業(yè)獨(dú)立布置，住宅商業(yè)有效區(qū)隔 住宅 住宅 ? 萬科城案例 塊狀商業(yè)有利于加強(qiáng)商家的集聚功能，讓客戶感受到“場域效應(yīng)” ；條狀商業(yè)便于布置商業(yè)街，將購物與休閑結(jié)合在一起 塊狀商業(yè)（集中商
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