某地產(chǎn)對(duì)于社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式分析(完整版)
【正文】 度好 無(wú) 小型餐飲店 能銜接上班或回家的動(dòng)線 一定的居民量 有聚客點(diǎn) 能見(jiàn)度好 停車方便，停車位充足 集中設(shè)置 配備早餐店、快餐店、小吃店、熟食店 美發(fā)店 一定的居民量 能見(jiàn)度好 無(wú) 面包房 一定的居民量 能見(jiàn)度好 商品品質(zhì)保證 商品價(jià)格合理（ 177。 5%） 家政服務(wù) 一定的居民量 能見(jiàn)度好 無(wú) 電腦維修 一定的居民量 無(wú) 干洗店 一定的居民量 能見(jiàn)度好 無(wú) 定向扶持 休閑游憩功能 （游憩需求） 郵局 一定的居民量 無(wú) 市場(chǎng)自由發(fā)展 家電維修 一定的居民量 無(wú) 大型酒樓、酒家 一定的居民量 能見(jiàn)度好 停車方便，停車位充足 無(wú) 書店 一定的居民量 無(wú) 文具店 一定的居民量 無(wú) 嬰兒用品 一定的居民量 無(wú) 美容美體店 一定的居民量 無(wú) 商家需求（超市）：客流量是決定超市配套的關(guān)鍵 前提條件： 具體要求： 【 超市 】 1) 位置：應(yīng)位于業(yè)主回家路線上；小型超市控制在 10分鐘內(nèi)步行距離、中大型超市控制在 1015分鐘步行距離（設(shè)計(jì)）； 2) 價(jià)格：不宜高于區(qū)外價(jià)格 15%以上； 3) 品質(zhì) : 應(yīng)銷售品牌產(chǎn)品，保證無(wú)假冒偽劣、過(guò)期商品； 4) 品種：中大型超市應(yīng)品種齊全，且提供多個(gè)品牌供選擇；如步行 15分鐘內(nèi)沒(méi)有大型菜市場(chǎng)的，應(yīng)設(shè)置肉菜專柜； 5) 服務(wù)：中大型超市應(yīng)是品牌連鎖，并提供質(zhì)量保障和送貨服務(wù)；經(jīng)營(yíng)時(shí)間宜在 8：0022： 00； 6) 環(huán)境：應(yīng)做到燈光明亮、地面干凈，擺放整齊、分類有序； ?15分鐘步行距離以上無(wú)中大型超市，應(yīng)配中大型超市（ 30005000㎡）； ?1015分鐘步行距離內(nèi)有中大型超市，應(yīng)配小型超市（小于 1000㎡）； ?萬(wàn)科返租，控制業(yè)態(tài) 商家需求（菜市場(chǎng)） ：在前期客流量有限的情況下，菜市場(chǎng)是超市的最優(yōu)替代 前提條件： 具體要求： 【 菜市場(chǎng) 】 20分鐘步行距離內(nèi)，無(wú)中大型菜市場(chǎng)，配中大型菜市場(chǎng)（ 15002023平方或更大）； 1015分鐘步行距離內(nèi)有中大型菜市場(chǎng)，配小型菜市場(chǎng)或超市肉菜專柜（小于 500平方）； （萬(wàn)科返租，控制業(yè)態(tài)） 中型市場(chǎng) 1)位置：應(yīng)控制在步行 15分鐘距離范圍內(nèi)；有人行道，適合步行； 2)品種：應(yīng)至少有蔬菜、肉類、魚類、海鮮、水果等； 3)價(jià)格：宜與市場(chǎng)價(jià)格接軌； 4)新鮮程度：蔬菜應(yīng)保證新鮮； 5)環(huán)境：明亮、干凈、無(wú)異味； 小型菜市場(chǎng)或超市肉菜專柜 1)位置：控制在步行 510分鐘距離內(nèi)，營(yíng)業(yè)時(shí)間 8： 0020： 00，滿足業(yè)主不同時(shí)段需要； 2)品種：宜提供當(dāng)季蔬菜、豬肉等； 3)價(jià)格：業(yè)主可接受價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)高約 2030%； 商家需求（銀行） ：銀行配套與否取決社區(qū)周邊的配套現(xiàn)狀 前提條件： 具體要求： ?社區(qū)周邊沒(méi)有，則配； ?萬(wàn)科返租，控制業(yè)態(tài) 【 銀行 】 1) 品牌：至少有一家國(guó)有四大銀行。適用于金色系列。資金投入要配合收入，階段性控制商業(yè)體量 ?在目前住宅收入還未能應(yīng)負(fù) 20230平方米大型超市的建造及運(yùn)營(yíng)成本時(shí)，臨時(shí)菜市場(chǎng)成本低，資金需要小，減低對(duì)公司現(xiàn)金流的負(fù)擔(dān) ?初期有限的住宅現(xiàn)金流入足以應(yīng)付小型超市的建造及運(yùn)營(yíng)成本 ? 鳳凰城案例 初期 中期 后期 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期 社區(qū)商業(yè) 設(shè)施建造 對(duì)現(xiàn)金流 的影響 合適的業(yè)態(tài)分布節(jié)奏和多元化的招商方式是成功構(gòu)建社區(qū)商業(yè)體系的另一重要因素 資料來(lái)源：萬(wàn)科戰(zhàn)略規(guī)劃工作小組及麥肯錫顧問(wèn)研究成果，美格行商業(yè)地產(chǎn)研究資料（ 2023） ? 建筑裝潢裝飾店、小型日用雜貨店、超市、家具店、大眾餐飲 ? 綜合超市 /標(biāo)超、百貨店、書店、美容美發(fā)、快餐店、醫(yī)藥店、銀行、郵政、保險(xiǎn)、地產(chǎn)中介 ? 超市、便利店、服裝專賣店、美容美發(fā)、健身、特色餐飲、茶館、酒吧、娛樂(lè)、社區(qū)公共服務(wù)、銀行、證券、郵電、培訓(xùn) ? 主力店、主力業(yè)態(tài)戰(zhàn)略合作伙伴、具有實(shí)際控制權(quán)的連鎖商業(yè) ? 更新主力商戶 ? 招入次主力商戶 ? 持續(xù)更新 ? 招入剩余零散商戶 ? 依據(jù)社區(qū)客戶調(diào)研及規(guī)劃設(shè)想，選擇優(yōu)質(zhì)商戶介入整個(gè)社區(qū)商業(yè)的前期策劃 ? 尋找可以長(zhǎng)期合作的主力業(yè)態(tài)合作伙伴 ? 掌控具備長(zhǎng)期使用價(jià)值的經(jīng)營(yíng)主力業(yè)態(tài)的商戶 ? 經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)與合作態(tài)度直接決定服務(wù)品質(zhì)與投資收益，以此為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)考核、更新已招入主力商戶 ? 分業(yè)態(tài)建立合作資源庫(kù)，不斷提高次主力商戶的招商效率與質(zhì)量 ? 持續(xù)考核既有商戶品質(zhì)，根據(jù)考核結(jié)果與客戶需求不斷更新 ? 分業(yè)態(tài)建立合作資源庫(kù)，不斷提高零散商戶的招商效率與質(zhì)量 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期 業(yè)態(tài)組 合類型 主要招 商對(duì)象 主要招 商方式 初期 中期 后期 ? 鳳凰城案例 邏輯與提綱 業(yè)態(tài) +規(guī)劃 合作 相關(guān)建議 節(jié)奏 客戶需求 商家需求 商業(yè)發(fā)展階段 招商方式 滿足基本生活 基本需求 提升生活質(zhì)量 品質(zhì)需求
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