【正文】 ?產(chǎn)品創(chuàng)新、價格優(yōu)勢、營銷策略是決定膠、黃之爭勝負的重要因素。 本報告是嚴格保密的。 開發(fā)目標解析 市場及目標客戶分析 項目定位 規(guī)劃評價及物業(yè)發(fā)展建議 Part. 5 Part. 4 Part. 2 Part. 1 啟動區(qū)戰(zhàn)略 Part. 6 市場分析 客戶容量及偏好分析 項目核心問題及發(fā)展戰(zhàn)略 Part. 3 本報告是嚴格保密的。 通過對濱海區(qū)域典型樓盤的掃描，得出本項目客戶群體覆蓋開發(fā)區(qū)和膠南區(qū)域，主要為本地產(chǎn)業(yè)人口、泛公務(wù)員人口及外地人口 ?開發(fā)區(qū)典型樓盤 ?膠南典型樓盤 樓盤 風和日麗 華裕黃金海岸 隆基家源 單價 均價 5500元 /平米（廚衛(wèi)裝修） 均價 5300元 /平米（全裝修） 均價 5300元 /平米（帶裝修） 客戶 ?開發(fā)區(qū)中高層管理層作為一居的占 30%； ?度假養(yǎng)老為目的的二居占 50%； ?投資客占 20%。 ?新黃島人占 40%； ?以度假、養(yǎng)老為目的的占40%； ?投資客占 20%。 ?二期有兩棟被政府團購； ?前期以投資客為主，后期漸漸轉(zhuǎn)變?yōu)殚_發(fā)區(qū)新黃島人。 樓盤 隆和怡海國際 香檳海岸 隆海海之韻 單價 均價 4200元 / m178。（全裝修） 均價 4600元 /平米（全裝修） 均價 4200元 /平米（全裝修） 客戶 構(gòu)成 ?本地： 70%，以開發(fā)區(qū)工作產(chǎn)業(yè)人口為主 ?外地： 30%，全國客戶 ?本地： 70%為膠南本地人 ?外地： 30%為全國性客戶（青島、淄博、煙臺、東北 …… ），還有少量韓國客戶 ?本地：小戶型以膠南本地占 80以上，大戶型產(chǎn)品 50%為本地客戶 ?外地：大戶型 50%為外地客戶，來自東北、山東內(nèi)陸等； 臵業(yè) 目的 以度假、投資為主 第二居所為主，度假、投資、養(yǎng)老居多 以養(yǎng)老、度假為主 本報告是嚴格保密的。 膠南 —— 香檳海岸客戶構(gòu)成中， 70%為產(chǎn)業(yè)人口及泛公務(wù)員客戶，其余 30%為居住環(huán)境較差城市及內(nèi)陸城市客戶 典型案例 1 2 0 0 2 年一期成交客戶分析10% 20%, 7 0 %青島以外城市膠南本地人青島投資客2 0 0 6 年二期成交客戶分析70%30%新膠南人青島以外城市?在青島看到東海岸開發(fā)盈利的人，來西海岸投資， 70%青島人過來投資 ?5%10%為 膠南本地市場 ?20%為其他 非青島區(qū)域 ，主要為淄博、東營，東北。 ?新膠南人 占 70%，包括： ?當年購買經(jīng)濟適用房受利者 ?高校、機關(guān)等泛公務(wù)員 ?大企業(yè)轉(zhuǎn)移到膠南的高層管理者 ?隱珠區(qū)以紡織為主的私營業(yè)主 ?其余 30%為 非青島區(qū)域 山東內(nèi)陸、內(nèi)蒙、東北、新疆等。 客戶演變 本報告是嚴格保密的。 開發(fā)區(qū) —— 風和日麗客戶構(gòu)成中， 50%為產(chǎn)業(yè)人口及泛公務(wù)員作為第一居所，其余為島外客戶 已成交客戶分析20%50%30%度假、養(yǎng)老新黃島人投資客?客戶群 50%為 開發(fā)區(qū)中高層管理者、高校教師、機關(guān)工作人員等 ，作為第一居所； ?30%度假養(yǎng)老 為目的的二居，主要來自淄博、東營、河北、東北等地； ?少部分 投資客 ，占 20%。 ? 家庭主婦 A女士 ： 丈夫在開發(fā)區(qū)工作，購買風和日麗主要是喜歡小區(qū)特別 安靜環(huán)境好 ， 景觀園林 有設(shè)計感， 物業(yè)管理好 適合生活，但周邊配套不太方便，入住率不高。 ? 看房客戶 B女士： 女兒在開發(fā)區(qū)工作，兒子在河北省保定工作，想給父母買來養(yǎng)老，看中風和日麗的 社區(qū)景觀和居住氛圍 。 典型案例 2 本報告是嚴格保密的。 核心客戶群 重要客戶群 游離客戶 1 2 3 山東省外客戶 ： 10%左右 臵業(yè)目的 ：度假、投資 山東省外客戶 ： 10%左右 臵業(yè)目的 ：度假、投資 山東內(nèi)陸城市客戶 ： 外圍省市如淄博、東營等山東內(nèi)陸城市 臵業(yè)目的 ：度假、養(yǎng)老（ 3040%） 投資客戶（ 1020%） 山東內(nèi)陸城市客戶及青島客戶 ： 山東內(nèi)陸城市 臵業(yè)目的 ：度假、養(yǎng)老 1020%） 投資客（ 2030%） 產(chǎn)業(yè)人口、泛公務(wù)員 ： 本地需求 5060% 臵業(yè)目的 ：剛性需求及換房需求 產(chǎn)業(yè)人口、泛公務(wù)員 ： 本地需求 60% 臵業(yè)目的 ：剛性及換房需求 膠南 開發(fā)區(qū) 小結(jié)：大青島濱海帶客戶大部分集中在依托開發(fā)區(qū)的 產(chǎn)業(yè)人口、泛公務(wù)員及外地客戶 本報告是嚴格保密的。 本項目目標客戶分析的核心問題的提出 核心問題一： ?現(xiàn)有項目客戶中一部分為產(chǎn)業(yè)人口、泛公務(wù)員客戶，但膠南和開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟能否帶給本項目有效客戶，其有效客戶容量是多少？ ?這部分客戶的偏好是怎樣的？ 核心問題二： ?另一部分為外來客戶，其潛量是多少？能否被吸引到本項目來？ ?這部分客戶對產(chǎn)品的偏好是怎樣的？ 本報告是嚴格保密的。 開發(fā)區(qū)擁有六大產(chǎn)業(yè)集群，雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)為本地客戶臵業(yè)的提供強有力支撐 以港口為依托引進了以星航運、麗星物流、馬士基、伊藤忠等一大批國際知名倉儲物流企業(yè)，港航服務(wù)業(yè)蓬勃興起。 ?石油化工產(chǎn)業(yè)： 項目 總投資 大煉油 120億 麗東化工 40億 … … 大煉油項目將帶來 5萬人口，海華纖維、高合化纖等為代表的中下游項目蓬勃發(fā) ?汽車船舶產(chǎn)業(yè)： 項目 總投資 上汽通用五菱 北汽福田、科泰重工壓路機等 8億 海西灣造修船基地 74億 海洋石油工程建設(shè)基地項目 17億 … … 中集專用車、美標威伯科等項目均已建成投產(chǎn) ?高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)： ?新型材料產(chǎn)業(yè)： 項目 總投資 浦項不銹鋼 23億 曉星鋼簾線 9億 邯鋼彩涂板 3億 … … 浦項深加工基地的 5個項目等均已建成投產(chǎn)； 以 海信光電、新都理光、 OTC、國風藥業(yè)、澳蘭生物 等為代表的高新技術(shù)企業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)品分別達到 110家、 225種。 ?港口物流產(chǎn)業(yè)： 項目 總投資 前灣港招商局國際集裝箱碼頭 42億 迪拜、泛亞、海豐集裝箱碼頭 … … ?家電電子產(chǎn)業(yè) ： 入駐企業(yè) 總投資 海爾 58億 海信 20億 澳柯瑪 10億 臺灣瑞智精密機電 8億 春源精密金屬加工項目 … … 海信日立空調(diào)、朗訊電子、三洋電機等 20余家世界 500強和跨國公司落戶創(chuàng)業(yè) 。 核心問題一： —— 產(chǎn)業(yè)人口量： 開發(fā)區(qū) 本報告是嚴格保密的。 在開發(fā)區(qū)未來市場上存在 4900位產(chǎn)業(yè)人口有以一居為目的的剛性臵業(yè)需求 05101520253000 . 0 10 . 0 20 . 0 30 . 0 40 . 0 50 . 0 60 . 0 70 . 0 80 . 0 9人口數(shù)增長率1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 近幾年開發(fā)區(qū)人口數(shù)量 ?近年開發(fā)區(qū)戶籍人口以平均 6%的速度增幅； ?隨著港口西移及大煉油等產(chǎn)業(yè)的進入 ,必然帶來大量的人口遷移 , 預計帶來 5萬產(chǎn)業(yè)人口； ?據(jù)此估算，開發(fā)區(qū)未來一年人口增長量為 7萬人。 開發(fā)區(qū) 合計 國有單位 集體單位 其他所有制單位 平均年工資 16800 34477 13979 14116 財富 階層 準財富階層 上層中產(chǎn) 中產(chǎn) /白領(lǐng) 普通工薪 人數(shù)占產(chǎn)業(yè)人口的2%，收入是開發(fā)區(qū)平均工資的 15倍 人數(shù)占產(chǎn)業(yè)人口的10%，收入是開發(fā)區(qū)平均工資的 810倍 高端 中高端 容量 約 1400人 約 3500人 家庭年收入 60萬元以上 3060萬元 置業(yè)能力 200萬左右 120萬左右 總計 4900人 核心問題一： —— 產(chǎn)業(yè)人口量： 開發(fā)區(qū) 資料來源：2023內(nèi)膠南年鑒、世聯(lián)觀察 本報告是嚴格保密的。 現(xiàn)有開發(fā)區(qū)泛公務(wù)員有臵業(yè)需求的有效客戶容量約為 2023人 ?公務(wù)員及機關(guān)工作人員： ?區(qū)內(nèi)高校及職業(yè)學校教職工 ： 根據(jù)類似區(qū)域及經(jīng)驗數(shù)據(jù)得出，目前開發(fā)區(qū)現(xiàn)有公務(wù)員及機關(guān)工作人員約有 4500人 ，其中有購房或換房需求的 占 20%，則有效客戶為 900人 。 中國石油大學 山東科技大學 北京電影學院創(chuàng)意媒體學院 ….. 共有教職工約 3500人 20%尚未滿足 80%已滿足臵業(yè)需求 700人 預計新增400人 未來將 1100名教職工有臵業(yè)需求 核心問題一： —— 泛公務(wù)員量： 開發(fā)區(qū) 本報告是嚴格保密的。 膠南幾大產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建立，帶來大量的產(chǎn)業(yè)人口，為房產(chǎn)市場提供有力的客戶支撐 青島臨港產(chǎn)業(yè)加工區(qū) 海濱工業(yè)園區(qū) 青島國際高教科研區(qū) 青島重工業(yè)區(qū) 青島國際環(huán)保產(chǎn)業(yè)園 主要產(chǎn)業(yè) 以工業(yè)為主 總投資 22億美元 入駐企業(yè)數(shù) 130家，有 6萬產(chǎn)業(yè)人口 ?海濱工業(yè)園： 主要產(chǎn)業(yè) 外企出口加工區(qū)、機電加工制造區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、臨港物流區(qū) 總投資 210億 入駐企業(yè)數(shù) 規(guī)劃 106家企業(yè)，目前投入使用的是 4045家企業(yè)，有 2萬左右產(chǎn)業(yè)人口 ?臨港產(chǎn)業(yè)加工區(qū)： 主要產(chǎn)業(yè) 國家級國際環(huán)保技術(shù)孵化中心、環(huán)保產(chǎn)品交易中心、環(huán)保產(chǎn)品制造基地和國家環(huán)保產(chǎn)業(yè)培訓教育基地 總投資 50億 入駐企業(yè)數(shù) 正在招商引資中，預計帶來4萬左右的產(chǎn)業(yè)人口 ?國際環(huán)保產(chǎn)業(yè)園： 主要產(chǎn)業(yè) 高教科研、大學城 總投資 預計引進 1012家高校 入駐企業(yè)數(shù) 目前已引進港灣學院，有教職工 300人，未來一年整個園區(qū)預計帶來產(chǎn)業(yè)人口約600人 ?國際高科教研區(qū)： 核心問題一： —— 產(chǎn)業(yè)人口量： 膠南 本報告是嚴格保密的。 在膠南未來 35年市場上存在 22300位 產(chǎn)業(yè)人口及私營業(yè)主有以剛性臵業(yè)需求或換房需求 產(chǎn)業(yè)人口 有效客戶容量 海濱工業(yè)園 130家，產(chǎn)業(yè)人口在 6萬人左右 屬 勞動密集型 產(chǎn)業(yè)，中高管理層占 10%，約為 6000人 臨港產(chǎn)業(yè)加工區(qū) 規(guī)劃 106家企業(yè)，目前投入使用的是 4045家企業(yè)，產(chǎn)業(yè)人口在 2萬人左右 屬 知識密集型 產(chǎn)業(yè)，有購買能力的約占產(chǎn)業(yè)人口的 30%，約為9000人 青島國際環(huán) 保產(chǎn)業(yè)園 正在招商引資中，預計帶來 4萬左右的產(chǎn)業(yè)人口 膠南 合計 國有 集體 其他所有制 工資 13883 23534 6522 10286 要素 高端 中高端 容量 約 1500人 約 13500人 家庭年收入 30萬元以上 1530萬元 置業(yè)能力 120萬左右 100萬左右 總計 15000人 ?膠南產(chǎn)業(yè)園區(qū)客戶容量： 010002023300040005000私營戶數(shù) 2826 3285 3655 3828 40612023 2023 2023 2023 2023?膠南私營業(yè)主有效客戶容量： 要素 高端 中高端 容量 約 4100人 約 3200人 家庭年收入 45萬元以上 25萬元左右 置業(yè)能力 150萬左右 120萬左右 總計 7300人 個體戶數(shù) 15209 17798 16478 11813 16249 ?膠南個體私營經(jīng)濟突破性的發(fā)展，提供了客戶支撐。 核心問題一： —— 產(chǎn)業(yè)人口量： 膠南 本報告是嚴格保密的。 現(xiàn)有膠南泛公務(wù)員有臵業(yè)需求的有效客戶容量約為 3980人 ?公務(wù)員及機關(guān)工作人員 事業(yè)單位 機關(guān) 人數(shù) 13978人 4981人 總計 18959人 有效客戶 3800人（有購房或換房需求的占 20%） ?高教科研區(qū)教職工： 核心問題一： —— 泛公務(wù)員量： 膠南 ?青島國際高教科研區(qū)，目前已引進港灣學院，有教職工300人； ?未來一年整個園區(qū)預計帶來產(chǎn)業(yè)人口約 600人； ?有購買需求的客戶按 30%計算，約有 180人。 本報告是嚴格保密的。 膠南和開發(fā)區(qū)未來房產(chǎn)市場上將有 38780人的市場需求量，對于本項目有充足的客源支撐 產(chǎn)業(yè)人口 泛公務(wù)員 開發(fā)區(qū) 4900 2023 膠南 22300 3980 總計 27200 5980 本地客戶總計 33180 核心問題一： —— 本地客戶量的確定 ?對核心問題一的解答：