房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成與特點(diǎn)分析-文庫(kù)吧
2024-12-25 04:35 本頁(yè)面
【正文】 辦理出讓手續(xù)還不是很規(guī)范的情況下，土地價(jià)格既有機(jī)遇也存在風(fēng)險(xiǎn)。因此，開發(fā)商必須因勢(shì)利導(dǎo)、有力把握，不給后期項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作留下隱患。 第二部分 土地獲取費(fèi)用 (2) 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、城市配套費(fèi) 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)一般采用貨幣補(bǔ)償。拆遷工作可以由政府完成也可委托專業(yè)拆遷公司，但應(yīng)注意其必須滿足項(xiàng)目開發(fā)用地的時(shí)間要求，其費(fèi)用可參照近期類似項(xiàng)目。 城市配套費(fèi)均有具體規(guī)定，在某城市配套費(fèi)在 120元/m2左右。開發(fā)企業(yè)在與政府協(xié)商時(shí)應(yīng)充分利用政策優(yōu)勢(shì)，并針對(duì)性地對(duì)項(xiàng)目所涉及的各項(xiàng)市政大配套進(jìn)行實(shí)際調(diào)研，對(duì)管線的增容、道路的拓寬、公建的配套應(yīng)作充分估計(jì)，避免市政大配套項(xiàng)目不能滿足項(xiàng)目要求。 第二部分 土地獲取費(fèi)用 第三部分 前期工程費(fèi)用 指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、 “三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容： ◆ 項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)： 項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)。如：人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金 (或墻改專項(xiàng)基金 )、教師住宅基金 (或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi) )、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。 ◆ 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：項(xiàng)目立項(xiàng)后的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、管線設(shè)計(jì)費(fèi)、專項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)，方案評(píng)審費(fèi)等。 ◆ 勘測(cè)丈量費(fèi)：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。 文物勘察費(fèi)用 14/m2；地質(zhì)勘察按進(jìn)尺長(zhǎng)度多層 3040元 /m，高層 5060元 /m ◆ “三通一平”費(fèi)：臨水費(fèi)、臨電費(fèi)、道路 ◆ 臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：工地甲方臨時(shí)辦公室，臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用。 ◆ 預(yù)算編、審費(fèi)：支付給造價(jià)事務(wù)所為項(xiàng)目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費(fèi)用，一般為工程造價(jià)的 % ◆ 其它：包括擋光費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定技術(shù)咨詢費(fèi)等。 第三部分 前期工程費(fèi)用 前期費(fèi)用一般由開發(fā)部和設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)控制。前期工程費(fèi)一般占項(xiàng)目總支出的 3％左右，但因各地實(shí)際收費(fèi)差異也有很大差別。對(duì)前期工程費(fèi)用的確定主要考慮以下幾點(diǎn)： (1)“三通一平”和臨時(shí)設(shè)施費(fèi)應(yīng)根據(jù)實(shí)際估算，并結(jié)合實(shí)際狀況充分發(fā)揮臨時(shí)設(shè)施對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的相對(duì)永久性，從而相對(duì)降低開發(fā)成本。 (2)前期工程費(fèi)用的其它費(fèi)用較為繁多，規(guī)定費(fèi)率與實(shí)際收費(fèi)有差異，開發(fā)商應(yīng)注意同相關(guān)部門協(xié)調(diào)。同時(shí)，隨著政府職能的轉(zhuǎn)變，許多規(guī)費(fèi)由硬性指標(biāo)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)調(diào)控，開發(fā)商應(yīng)確保既符合政府政策要求，又滿足項(xiàng)目開發(fā)利益。 第三部分 前期工程費(fèi)用 第四部分 房屋建筑安裝工程費(fèi)用 房屋建筑安裝工程費(fèi)用主要由以下五項(xiàng)費(fèi)用組成： 總包合同的承包范圍一般包含下圖中土建工程費(fèi)用、水電安裝工程費(fèi)及部分裝修工程費(fèi)用 (粗裝飾部分 ) 。 房屋建筑安裝工程費(fèi)用 Ⅰ 土建工程費(fèi)用 Ⅱ 水電安裝工程費(fèi) Ⅲ 室外附屬工程費(fèi)用 供電工程 供水工程 供氣工程 排污工程 景觀綠化工程 熱力工程 Ⅳ 裝修工程 Ⅴ 監(jiān)理費(fèi)用 第四部分 房屋建筑安裝工程費(fèi)用 第四部分 房屋建筑安裝工程費(fèi)用 Ⅰ 土建工程費(fèi)用主要由以下三項(xiàng)費(fèi)用組成： ﹡ 基礎(chǔ)工程費(fèi)：土石方、樁基、降水支護(hù)工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢費(fèi)。 ﹡ 主體工程費(fèi)：土建結(jié)構(gòu)工程費(fèi)（含地下室部分），即主體鋼筋砼費(fèi)用和砌體費(fèi)用。 ﹡ 有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。 Ⅱ 水電安裝工程費(fèi)用又主要由以下九項(xiàng)費(fèi)用組成，一般占房屋建安成本的 10%左右： ① 電氣 (強(qiáng)電 )安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的照明等電氣設(shè)施安裝費(fèi)，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。 ② 電訊 (弱電 )安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)等電訊設(shè)施安裝費(fèi)。 ③ 給排水安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的上下水、熱水等給排水設(shè)施安裝費(fèi)。 ④ 電梯安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的電梯及其安裝、調(diào)試費(fèi)。 ⑤ 空調(diào)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風(fēng)機(jī)盤管控制、樓宇自控系統(tǒng)等空
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