【正文】 Q1—— 房地產(chǎn)市場快速健康發(fā)展 必須回答的 3個問題 Q2—— 本項目將與萬科系產(chǎn)生競爭關(guān)系 Q3：繼星河國際之后，星河地產(chǎn)將邁向怎樣的品牌高度？ 外部因素 內(nèi)部因素 0 1994年成立 1998年 星河明居 6 2023年 星河雅居 7 8 2023年 星河華居 9 2023年 星河國際 10 2023—— 星河購物公園、星河世紀(jì)廣場、星河麗司思卡爾酒店、星河龍崗項目、星河本項目 11 2 3 4 曾開發(fā)怡和山莊、沙尾盛興苑、紅旗嶺綜合樓、怡和樓、裕亨花園、海悅?cè)A城、國都高爾夫一期、長城畔山花園等物業(yè) 1 5 05年后星河提速 星河路徑 規(guī)?；a(chǎn)后的星河地產(chǎn)需要更新 “星河模式”，實施品牌滾動 地產(chǎn)品牌發(fā)展的幾個階段 品牌階段 基本特征 適用前提 相關(guān)案例 初級階段 “量大就是美“ 開發(fā)商具有極強(qiáng)的土地獲取能力 順馳 中級階段 社區(qū)開發(fā)商的區(qū)域性主導(dǎo)，形成邊際效應(yīng) 先天性的區(qū)域性資源或成本優(yōu)勢 招商、華僑城、萬科在坂田 高級階段 1 產(chǎn)品系列化 有規(guī)?；瘮U(kuò)張的戰(zhàn)略需要 萬科產(chǎn)品系列 高級階段 2 客戶的主導(dǎo)性 龐大的客戶基礎(chǔ)或客戶專營的能力 新鴻基 星河地圖 星河CBD 星河龍崗舊改 星河生態(tài)居住 如果說星河明居、星河國際更多地是依靠營銷創(chuàng)造價值的話，那么本項目將在規(guī)劃和產(chǎn)品中直接貢獻(xiàn)價值。 項目理想 “星河在本項目的建筑實踐和營銷實踐，將在未來 2年的時間里，深刻地影響深圳的地產(chǎn)走向” 房地產(chǎn)市場快速健康發(fā)展 本項目將與萬科系產(chǎn)生競爭關(guān)系 “星河在本項目的建筑實踐和營銷實踐，將在未來 2年的時間里，深刻地影響深圳的地產(chǎn)走向” 3個問題 本項目的機(jī)會 04年深圳高端物業(yè)的供應(yīng)統(tǒng)計 總價區(qū)間（萬元） 大平面市場供應(yīng) 1437套 聯(lián)排別墅供應(yīng) 373套 獨(dú)棟供應(yīng)177套 500 300500 180250 （數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心） 04年總價區(qū)間在 250300萬元的高層物業(yè)供應(yīng)量100套； 300萬元以下 TOHO的供應(yīng)量為 113套，存在供應(yīng)斷層 此區(qū)間的高層供應(yīng)來自紅樹灣和天鵝堡； TOHO供應(yīng)來自萬科城和東海岸 總價 富裕階層的頂級豪宅 250350萬元的供應(yīng)斷層 50250萬元 草根階層的過渡居所 350600萬元 9904年的市場供應(yīng) （數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心） 50萬元以下 白領(lǐng)階層的城市住宅 地產(chǎn)商們低估了深圳白領(lǐng)成長的速度 相當(dāng)一部分白領(lǐng)階層迅速成長，其收入的增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于主流產(chǎn)品的增長幅度 財富層面 價值層面 舊式 轉(zhuǎn)型 新式 高 中 低 深圳并不缺乏對豪宅的嘗試，它們層出不窮地刷新著富裕階層的視野 沉穩(wěn)、有相對穩(wěn)定的社交圈、注重禮儀道德、 重視其身份和聲譽(yù)、尊貴奢華的生活方式 思想深刻、有極強(qiáng)的洞察力、有遠(yuǎn)見、 有較高的聲望、重視自己的社交圈和生活圈 在舒適和高品質(zhì)的生活基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)個性化的生活方式、較強(qiáng)的創(chuàng)造力和挑戰(zhàn)精神、 擁有其身份和個性的標(biāo)志物 [典型案例：天琴灣 ] 懷舊內(nèi)斂、道德感強(qiáng)、有一定的信仰（如宗教信仰）、 喜歡清靜和人文氣息濃的地方 豐富的閱歷、 有敏銳的洞察力、較強(qiáng)的人際網(wǎng)、存在一些顯示身份的炫耀心理同時也注重生活品質(zhì)和舒適性。 [典型案例：純水岸 ] 重視生活的舒適性和品質(zhì)、關(guān)注細(xì)節(jié)、個人意識強(qiáng)、社交面廣、勇于嘗試新的東西、追求適合自己的 新生活方式 [典型案例：十七英里 ] 思想守舊、頑固、愛面子講派場、對金錢的看法和在其使用上存在一些矛盾、對價格有一些敏感 [典型案例：城市山谷 ] 責(zé)任感強(qiáng)、有不斷提升自身的強(qiáng)烈愿望、務(wù)實、對金錢在某種程度上保有“節(jié)儉”精神、 對價格有一定的敏感度 小資一族、注重生活品質(zhì)、懂得享受生活、關(guān)注時尚流行元素、 對價格有一定的敏感 [典型案例：萬科城 ] 項目 客戶類型 客戶描述 波托菲諾別墅 企業(yè)老板、老總、 跨國公司高管 豐富的閱歷、獨(dú)立自我但不張揚(yáng)、強(qiáng)烈的區(qū)隔感、豪華汽車、高級宴請、高爾夫或各種俱樂部會員證、瑞士名表 項目 客戶類型 客戶描述 城市山谷 私企老板（開廠居多） 外地公務(wù)員 務(wù)實、內(nèi)斂、開中檔車、高離婚率、對價格敏感、在朋友圈中從眾 項目 客戶類型 客戶描述 熙園 私企老板（潮州籍居多） 掙錢是生活主調(diào)、精明、信風(fēng)水、家庭觀念、高級宴請、名酒、麻將、朋友有較大影響力 項目 客戶類型 客戶描述 萬科城 四季花城及其它萬科項目老業(yè)主 為主 老業(yè)主重視生活品質(zhì)、關(guān)注細(xì)節(jié)、個人意識強(qiáng)、圈子。 除了萬科，豪宅物業(yè)的制造商們都忽視了深圳主流客戶的形成和成長 —— 他們優(yōu)越感和壓力感并存，同時工作壓力不斷掏空他的智慧和體力，晚睡，身心高度緊張； —— 他們可能是純正白領(lǐng)，可能是金領(lǐng)，可能屬于創(chuàng)意階層；但他們必定是事業(yè)有成的上班族； —— 他們追求時尚，有名牌觀念，不喜群居，酷愛旅游想周游世界； —— 他們有文明的教養(yǎng)和冷靜的思辨能力。這個階層將成為未來十年整個市場的主要客戶群，他們具備成熟的人生經(jīng)驗； —— 他們有魅力，在業(yè)界資源眾多； —— 他們標(biāo)榜創(chuàng)造、獨(dú)立、自由、個性等精神的完全張揚(yáng)； 他們光鮮，內(nèi)心優(yōu)越，卻仍然渴望被尊重和高度認(rèn)同 —— 他們被冠以很多標(biāo)簽：“知富階層”、“移民新貴”、“迅速崛起的中產(chǎn)階級”、“新銳”、“ BOBOS”，而他們將自己定義為具有中國特色的“精英份子”； —— 他們不等同于“飄一代”，他們也不小資； —— 他們不自覺地歸入某個共同趣味的圈子，以此展開社交； 一個階層的誕生：星河階層 —— 在這個正在轉(zhuǎn)型的城市里，軌道交通和 SHOPPINGMALL正在改變?nèi)藗兊纳罘绞?，深圳速度更替著“文化立市”，他們渴望一個標(biāo)志著自我轉(zhuǎn)型的載體 —— 一個物業(yè)，一個標(biāo)簽，最好是一尊具有標(biāo)簽意義的物業(yè)； —— 他們是城市的中堅力量，他們崇尚自然，又迷戀城里的月光； 本項目的機(jī)會 —— “致力于星河階層的建筑實踐” 房地產(chǎn)市場快速健康發(fā)展 本項目將與萬科系產(chǎn)生競爭關(guān)系 “星河在本項目的建筑實踐和營銷實踐，將在未來 2年的時間里，深刻地影響深圳的地產(chǎn)走向” 3個問題 建筑實踐 1個機(jī)會 “致