【正文】 許多樓盤廣告都是 以概念宣傳 為主，樓盤推廣周期大大提前； ? 2023年 軟廣告 數(shù)量也大大增加； ? 樓盤 “洋名” 開始受到政府管制。 2023年昆明樓市走勢(shì)預(yù)測(cè) ?昆明土地市場(chǎng)預(yù)測(cè) 2023年，昆明土地市場(chǎng)新增招拍掛土地供應(yīng)量預(yù)計(jì)不超過 5000畝，但是可用于房地產(chǎn)開發(fā)的 土地供應(yīng)潛量將超過 10000畝。 ?昆明新增住宅市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè) 2023年，昆明房地產(chǎn)一手住房市場(chǎng)供應(yīng)量 約為 800萬平方米 ，比 2023年現(xiàn)實(shí)供應(yīng)量增長(zhǎng) 38％左右，競(jìng)爭(zhēng)樓盤個(gè)數(shù)很可能 突破 200個(gè) 。其中， 高檔住宅和別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。 ?昆明存量住宅市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè) 2023年，昆明二手住房市場(chǎng)供應(yīng)量預(yù)計(jì)為 4． 5萬套，加上轉(zhuǎn)手交易量 約為 5萬套即 400多萬平方米。與 2023年基本持平。 ?企業(yè)運(yùn)行模式預(yù)測(cè) 搶土地、搶報(bào)批、搶銷售的“三搶”將逐漸被 重管理模式、重產(chǎn)品研發(fā)、重渠道創(chuàng)新 的“三重”代替；期房銷售為主將 逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)房銷售為主 ； 【 2023－ 10個(gè) 關(guān)鍵詞 】 1. 大盤時(shí)代 2. 產(chǎn)品時(shí)代 3. 同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng) 4. 品牌化競(jìng)爭(zhēng) 5. 供過于求 6. 投資購(gòu)房降低 7. 產(chǎn)品＋概念 8. 期房＋現(xiàn)房 9. 馬太效應(yīng) PART 2— 看區(qū)域 :成敗各有道 博欣地產(chǎn) 滇池項(xiàng)目 【 滇池路 板塊 】 ?昆明城市客廳 ?滇池的天然調(diào)溫功能。 ?西山的萬畝天然森林。 ?滇池度假區(qū)的人工植被。 ?各個(gè)政府部門的新建、搬遷。 ?昆明旅游的首選觀光地。 ?雙向 8車道的交通便利。 ?區(qū)域容積率（ ）限制、空中限高。 ?未來滇越鐵路主題公園、極地海洋公園、大型購(gòu)物休閑廣場(chǎng)的落戶，區(qū)域配套更完善。 ?民族村、海埂公園、紅塔體育中心、溫泉浴場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)，每一天都是陽光假日。 ?高檔別墅、洋房云集，自發(fā)形成“高含金量”的滇池路板塊，是昆明富人的首選之地。 【 廣福路 板塊 】 ?城市新興生活區(qū) ?昆明最大的環(huán)湖生態(tài)社區(qū) ?省委直屬機(jī)關(guān)南遷 ?廣福路、官南路、十里長(zhǎng)街道路規(guī)劃實(shí)施 ?10多個(gè)高檔社區(qū)云集，以居住、體育、休閑、高爾夫?yàn)橹鞯膮^(qū)域已然形成 ?關(guān)上幼兒園、海貝中英文小學(xué)、錦苑小學(xué)、官渡一中、北大附中云南試驗(yàn)學(xué)校等教育體系。 ?官渡區(qū)中醫(yī)院、解放軍 478醫(yī)院、同仁醫(yī)院、南疆醫(yī)院、官渡區(qū)人民醫(yī)院、佳湖商業(yè)中心、滇池路美食一條街、西貢碼頭、大商匯、茶葉市場(chǎng)、邦盛國(guó)際商城等生活資源。 【 東南 板塊 】 ?大盤時(shí)代 .大昆明 ?新亞洲體育城、世紀(jì)城、彼岸崛起，其他項(xiàng)目繼續(xù)跟進(jìn)。 ?中林建材城、東聚建材城、博美建材城、華洋家居廣場(chǎng)、港都家居、官渡園扎根東南。 ?呈貢新城建設(shè)駛?cè)肟燔嚨? ?東、南二環(huán)拆遷工程。 ?昆明主城、呈貢新城、未來航空港區(qū)域。 列儂溪谷 陽光海岸 廣基 海悅 挪威森林 波西米亞花園 海韻楓丹 馬可波羅 黃金海岸 滇池南郡 塔 滇 池 路 香檳小鎮(zhèn) 滇池高爾夫 滇池衛(wèi)城 紅 塔 東 路 滇池 名古屋 湖畔之夢(mèng) 廣 福 路 本案 南方公園 筑友項(xiàng)目 列儂溪谷 紅 塔 西 路 滇 池 路 香檳小鎮(zhèn) 假日灣 同德項(xiàng)目 紅 塔 東 路 潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 本案 廣 福 路 南 三 環(huán) 潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及產(chǎn)品分析 1）聯(lián)排別墅主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤 列儂溪谷 開發(fā)商：銘鼎集團(tuán) 地址：滇池路奔馳 4S旗艦店旁 占地面積： ㎡ （ 136畝） 總建筑面積： 53774㎡ 容積率： 物業(yè)類型：雙拼別墅、聯(lián)排別墅 建筑密度： % 綠化率： 56% 戶數(shù)： 244戶 戶型面積： 215— 360㎡ 起價(jià)： 4580元 /㎡ 均價(jià)： 5800元 /㎡ 最高價(jià)： 12023元 /㎡ 個(gè)案分析：該項(xiàng)目從 11月 20日公開選房以來，已經(jīng) 銷售了約 30％， 列儂溪谷的戶型較為單一，僅有四種戶型，可供客戶選擇的余地較小， 戶型面積從 215— 360㎡ ,所有的戶型皆為地下一層、地上三層，地下一層皆為半地下的輔助層，未設(shè)計(jì)有車庫，多數(shù)戶型設(shè)計(jì)有風(fēng)景庭院和透天花園 ，在戶型設(shè)計(jì)上 面寬較小，進(jìn)深較大 ，這樣的設(shè)計(jì)還是影響到了戶型的品質(zhì)和居住舒適度，給銷售帶來了一定的難度，該項(xiàng)目現(xiàn)在的 宣傳力度 不大，主要是以電臺(tái)和戶外為主； 香檳小鎮(zhèn) 開發(fā)商：泰信地產(chǎn) 地址：廣福路 4公里處 占地： 127畝 總建筑面積： ㎡ 容積率： 物業(yè)類型：雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊價(jià)別墅 戶數(shù)： 272戶 戶型面積： 180— 300㎡ 起價(jià)： 5000元／㎡ 均價(jià)： 7000元／㎡ 個(gè)案分析：目前該項(xiàng)目 已經(jīng)銷售 80%，目前還剩 40余套，多數(shù)為戶型較大，總價(jià)較高的戶型；香檳小鎮(zhèn)在 戶型上相對(duì)較豐富 ，有聯(lián)排、疊加別墅等多種戶型可供選擇， 多數(shù)的戶型帶有室內(nèi)車庫 ，其中帶有三個(gè)院落的聯(lián)排別墅在設(shè)計(jì)上有一定的亮點(diǎn)，該項(xiàng)目所有的戶型都是 南北朝向，通風(fēng)和采光較好， 中心景觀有中心水景，靠近中心水景的戶型面積較大，向外戶型面積逐漸減小，現(xiàn)在所剩下的多是一些 總價(jià)高或是位置不太好的戶型， 在加上 項(xiàng)目周邊的配套不足 ，廣福路改造等因素造成了項(xiàng)目目前銷售遇到了一定的阻力。 2）花園洋房主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤 南方公園 開發(fā)商：林源地產(chǎn) 地址：銀海山水間旁 物業(yè)類型：多層、花園洋房 占地： 容積率： 綠化率： 42% 戶數(shù)： 468戶 戶型面積： 91— 194㎡ 價(jià)格： 2755元 /㎡ 起 均價(jià)： 3000元 /㎡ 個(gè)案分析：目前該項(xiàng)目基本已經(jīng)銷售完畢， 還剩下 20余套房源 ，已經(jīng)封盤，價(jià)格調(diào)整后才推出最后的房源，該樓盤的銷售是有信得泰房地產(chǎn)顧問公司進(jìn)行代理，該項(xiàng)目的在 戶型和景觀的設(shè)計(jì)上沒有太多的亮點(diǎn) ，同質(zhì)化的現(xiàn)象比較嚴(yán)重；項(xiàng)目前期的媒體宣傳不多，造成了 開盤時(shí)人氣不旺 ，并且在銷售控制上沒有太多的考慮，在開盤時(shí)戶型小，總價(jià)低的房源已基本售完，剩下均是大戶型，總價(jià)相對(duì)較高的房源，銷售上遇到了較大的阻力，使得該樓盤的 銷售周期延長(zhǎng)，回籠資金的速度較慢，給開發(fā)商帶來很大的資金壓力。 滇池衛(wèi)城 開發(fā)商：萬達(dá)地產(chǎn) 地址：滇池度假區(qū)紅塔東路 占地：約 5000畝 容積率： 綠化率： 70% 戶型面積： 160— 250㎡ （花園洋房） 均價(jià)： 4000元 /㎡ （花園洋房） 個(gè)案分析：該項(xiàng)目作為萬達(dá)集團(tuán)在西南地區(qū)的主要住宅項(xiàng)目，為了把該項(xiàng)目打造成為滇池路大型高尚社區(qū)，萬達(dá)地產(chǎn)投入了較大精力和資源，在前期的宣傳上不遺余力，在 前期的產(chǎn)品研發(fā)，銷售策略 方面做得比較到位，整個(gè)社區(qū)的規(guī)劃、景觀、戶型設(shè)計(jì)有很多的亮點(diǎn)，通過 萬達(dá)的企業(yè)品牌 帶動(dòng)了項(xiàng)目品牌，通過每一期的 開盤前大面積，高強(qiáng)度媒體宣傳 ，在市場(chǎng)上積累了不少的人氣和知名度，特別是 樣板區(qū)、高爾夫球場(chǎng) 出來以后更是掀起了高端人群的購(gòu)房熱情。該項(xiàng)目通過較為完善的 商業(yè)配套 ，大面積的水景、綠化，保證了樓盤的品質(zhì)和樓盤的附加值，也獲得了高端人群的認(rèn)可，該項(xiàng)目目前的銷售狀況和 銷售預(yù)期較好 。 假日灣 開發(fā)商：省鐵路自備車運(yùn)輸公司 地址：官南大道中段 占地： 133畝 總建筑面積： 230310㎡ 容積率： 綠化率： 40% 建筑密度： 35% 戶數(shù)： 408戶 均價(jià)： 2900元 /㎡ 個(gè)案分析：目前該項(xiàng)目推出的房源是 110— 160㎡ 的花園洋房 ，約 360套，項(xiàng)目主要是以 西班牙風(fēng)格的建筑，雙退臺(tái)的設(shè)計(jì)，下沉式院落 、不同風(fēng)格的景觀布置等差異化賣點(diǎn)，并通過前期一定力度的媒體宣傳，造成了項(xiàng)目在市場(chǎng)上已經(jīng)形成了一定的知名度，受到了目標(biāo)消費(fèi)群一定程度的關(guān)注和認(rèn)可，由于銷售代理公司在認(rèn)購(gòu)期 沒有進(jìn)行房源的銷售控制 ，造成位置較好，價(jià)格和設(shè)計(jì)合理的戶型已經(jīng)基本售出，給目前的銷售帶來一定的阻力。 3）潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 筑友地產(chǎn)滇池路項(xiàng)目 ，該項(xiàng)目位于銀海山水間旁，項(xiàng)目還沒有在媒體上宣傳，可能會(huì)在近期推出，項(xiàng)目于本項(xiàng)目 距離較近 ，規(guī)劃的 物業(yè)類型 于本項(xiàng)目較為相似，面對(duì)的目標(biāo)消費(fèi)群也較為相近，是本項(xiàng)目的主要的潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，建議予以重點(diǎn)關(guān)注； 同德發(fā)展滇池路項(xiàng)目 ：該項(xiàng)目位于云天化集團(tuán)旁， 占地 300余畝 ，項(xiàng)目規(guī)劃為 聯(lián)排別墅 ，雖然該項(xiàng)目離本案有一段距離，但于本案同屬于一個(gè)板塊； 位于銀海山水間對(duì)面的項(xiàng)目地塊 ，該地塊平地已經(jīng)有一年多的時(shí)間，但近期沒有什么動(dòng)作，初步規(guī)劃的 以聯(lián)排別墅為主 的項(xiàng)目。 4）產(chǎn)品分析 通過對(duì)滇池路、廣福路等區(qū)域的聯(lián)排別墅項(xiàng)目以及花園洋房項(xiàng)目的產(chǎn)品研究和分析， 得出了以下的共同點(diǎn)： 建筑風(fēng)格多為歐洲和北美風(fēng)格 ，洋味十足，并有一定的個(gè)性，給客戶帶來一定的異域物質(zhì)和精神享受； 綠化率較高，強(qiáng)調(diào)景觀均好性 ，有大面積的綠化和水景，普遍擁有一定面積的私家花園和空中花園，給了業(yè)主更為自然舒適的交流空間和休閑空間； 項(xiàng)目普遍分布于市郊，距離市區(qū)有適度的距離，多作為 客戶的第一居所 ； 項(xiàng)目的 建筑密度及容積率低 ，有足夠大的樓間距離，保證了良好的采光及通風(fēng)，讓業(yè)主帶來更好的生活體驗(yàn)； 項(xiàng)目 周邊配套較為完善 ，購(gòu)物、道路交通、通訊設(shè)施等的標(biāo)準(zhǔn)較高，內(nèi)部都有大面積的會(huì)所，滿足業(yè)主休閑、娛樂的需求； 戶型設(shè)計(jì)上較為合理，擁有較大面積的 露臺(tái)和花園 ，保證了業(yè)主的生活質(zhì)量和居住品質(zhì)； 性價(jià)比較高，有一定的產(chǎn)品附加， 戶型多樣 ； ?通過以上的分析可以看出，目前區(qū)域內(nèi)在售的項(xiàng)目不多，市場(chǎng)供應(yīng)量不大，但由于 本項(xiàng)目所處的板塊還有一定體量的存量土地 ，今明兩年陸續(xù)會(huì)有項(xiàng)目推出 ,市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)一定程度的增大