【正文】 1 自動化冷庫 1幢 10400 20xx0噸 2 氣調(diào)庫 1幢 19552 40000噸 3 普通倉庫 2幢 5040 2520 m2（ 單）（ 60*21*2） 50000噸 六 住宅區(qū) 36畝 平方米 30000 1 小高層公寓 2幢 30000 12層 1． 5萬 平米 /幢 一期合計 482畝 219372 第七節(jié) 主要技術經(jīng)濟指標 主要技術經(jīng)濟指標表（一期） 序號 項 目 單位 指標 備 注 1 建設規(guī)模 交易規(guī)模 億元 10 倉儲規(guī)模 萬噸 11 2 項目總投資 萬元 43374 其中：固定資產(chǎn)投資 萬元 42018 鋪底流動資金 萬元 1356 3 項目一期占地面積 畝 482 約 200 畝 4 項目建筑面積 ㎡ 219372 5 項目定員 人 1801 6 全年生產(chǎn)天數(shù) 天 365 7 人員工作天數(shù) 天 251 8 項目建設期 年 3 9 設備裝機容量 KW 6800 10 項目年用水負荷 噸 /小時 11 銷售收入 萬元 /年 21127 正常年 12 總成本 萬元 /年 7360 正常年 13 稅后利 潤 萬元 /年 11862 正常年（稅 后） 14 財務內(nèi)部收益率 % 15 投資回收期 年 含建設期 16 貸款償還期 年 含建設期 17 盈虧平衡點 % 31 第二章 項目提出的背景及建設必要性 第一節(jié) 項目提出的背景 一、農(nóng)產(chǎn)品流通成為經(jīng)濟發(fā)展瓶頸 我國農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)流通中的發(fā)育還很不成熟，主要問題一直是小生產(chǎn)與大市場的矛盾，表 現(xiàn)為農(nóng)產(chǎn)品的市場銷售體系落后、市場軟硬件建設不足和貯運加工系統(tǒng)的不完善。據(jù)統(tǒng)計，目前作為我國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)主體的農(nóng)戶數(shù)量大約為 2． 4 億戶，而平均每戶擁有的耕地只有 7畝左右。生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模過小，導致農(nóng)戶為市場提供的農(nóng)副產(chǎn)品過于分散，商品率不高，如糧食的商品率只有 30％左右。流通不暢和市場缺位就會使產(chǎn)品向商品的跨越出現(xiàn)障礙，要么無法實現(xiàn)生產(chǎn)的價值，要么價不符值，農(nóng)業(yè)增產(chǎn)卻難以增收，其直接后果就是市場得不到均衡供給的農(nóng)產(chǎn)品，同時容易放大農(nóng)產(chǎn)品市場的波動，增加了生產(chǎn)的盲目性。過大的市場波動不僅損害農(nóng)民的利益，也損害消費者的 利益。而這種一家一戶小規(guī)模分散生產(chǎn)的格局在相當長的時期內(nèi)都不會有根本性的改變。這不僅關系到農(nóng)民的增收問題，也直接影響到我國農(nóng)業(yè)市場化和現(xiàn)代化的進程。 建設類似本項目提出的中原農(nóng)業(yè)港，興辦倉儲設施和加工企業(yè)、購置農(nóng)產(chǎn)品運銷設備，組建大型農(nóng)產(chǎn)品交易、倉儲、運輸、期貨交易標準化基地。使其成為溝通分散農(nóng)戶與市場的橋梁，成為連接周圍地區(qū)的流通樞紐。讓市場這支“看不見的手”，起到優(yōu)化資源配置、調(diào)節(jié)國民經(jīng)濟發(fā)展的重要作用。 二、菏澤市具有成為大型農(nóng)業(yè)集散基地的區(qū)位優(yōu)勢 菏澤市位于魯西南平原，蘇魯豫皖４?。缚h交界處，素有 “中原鎖鑰，四省通衢 ”之稱，是發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)的風水寶地。以菏 澤市為中心，向周邊 200 公里輻射，是一個有 6000 萬人居住的人口密集區(qū)域，形成了龐大的消費市場。蘇魯豫皖交界處需要一個商貿(mào)中心城市，菏澤有能力發(fā)展成為這個商貿(mào)中心城市。發(fā)展大流通，實施商貿(mào)興城，已成為菏澤市調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構的又一重要戰(zhàn)略決策。 以提升城市載體功能為重點，實現(xiàn)城市建設的新跨越，培育商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展的載體。整合現(xiàn)有市場資源，重點規(guī)范和提升農(nóng)產(chǎn)品、畜產(chǎn)品專業(yè)市場，大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)。以食品、農(nóng)資為突破口，通過改組改造現(xiàn)有倉儲、運輸、聯(lián)運等，加快 向現(xiàn)代物流企業(yè)轉型。 在建設商貿(mào)物流基地這盤棋上，菏澤口岸是一枚極其重要的棋子。 20xx年 5月，占地 200畝的菏澤新口岸建成，它集口岸、海關、商檢等部門辦公場所于一體，監(jiān)管區(qū)及配套倉儲設施 20xx多平方米。 20xx 年 9 月 1 日，菏澤新口岸實現(xiàn)了與青島港的直通，通關能力達３萬個標準箱。菏澤口岸的建設，為該市及周邊地市發(fā)展對外貿(mào)易提供了優(yōu)越條件，也為青島港在內(nèi)陸開展進出口業(yè)務提供了根據(jù)地。隨著菏澤至蘭考高速公路的開通，菏澤口岸的業(yè)務范圍可以輻射到河南、山西等中西部地區(qū)，菏澤將成為進出口商品的重要集散地。 建設大型 專業(yè)批發(fā)市場，擴大物流范圍，加強與省內(nèi)外發(fā)達地區(qū)商貿(mào)流通業(yè)的對接步伐，致力于發(fā)展連鎖經(jīng)營，建設物流配送中心，全力推進物流現(xiàn)代化，新型流通業(yè)態(tài)的介入將會極大地提升菏澤商貿(mào)流通業(yè)的層次。 倉儲物流中心項目的建設將對菏澤市加工業(yè)、物流業(yè)、建筑業(yè)、服務業(yè)及社會基礎設備的發(fā)展具有極大的促進作用。 三、菏澤具有農(nóng)產(chǎn)品流通樞紐的資源優(yōu)勢 菏澤市土地資源遼闊，土壤、氣候和水資源條件較好、光熱 資源豐富，適宜糧食和多種經(jīng)濟作物生長，對于林果業(yè)和畜牧業(yè)生產(chǎn)也十分有利。菏澤市是山東省產(chǎn)糧大區(qū)、糧食調(diào)出大區(qū)和僵著各的農(nóng)產(chǎn)品商品生產(chǎn)基 地。主要農(nóng)副產(chǎn)品調(diào)出量見第三章。 菏澤市林業(yè)資源豐富，林木覆蓋率已達 %，是全國平均綠化先進地區(qū)。畜牧業(yè)優(yōu)勢也十分突出，魯西南大黃牛，小尾寒牛，青山羊并稱三大“國寶”。已通過中國科學院的技術鑒定。黃牛體型大、肉鮮嫩，可生產(chǎn)制作高檔牛肉，牛皮也是世界上質(zhì)量最好的牛皮之一，全市豐欄量約占山東省整個存欄量的三分之一，列全國農(nóng)區(qū)第三位；青山羊是中國的特產(chǎn)，青猾皮花紋自然漂亮，質(zhì)地好，其制品行銷世界，小尾寒羊是世界上體型最大、繁殖率是高的綿羊，也是中國唯一的角半型羊種，目前世界是只存 70多萬只。菏澤市羊存養(yǎng)量列 全國農(nóng)區(qū)第一位。 20xx 年，全市農(nóng)業(yè)產(chǎn)值 億元。糧食總產(chǎn)量 萬噸，油料 萬噸，蔬菜 萬噸，水果 萬噸，水產(chǎn) ，肉類 ，蛋 、奶 。大牲畜 萬頭，羊 萬只，家禽 3500萬只。 雄厚的資源優(yōu)勢使菏澤具有建立農(nóng)副產(chǎn)品集散基地的天然條件，本土生產(chǎn)產(chǎn)品運費成本低，具有價格競爭優(yōu)勢，極易產(chǎn)生集聚效應。而且，農(nóng)副產(chǎn)品往往對保鮮要求特別高，長途運輸不利于該類商品的保鮮，因此，距離的遠近對基地的建設和長遠發(fā)展是至關重要 的。 綜合考慮以上述各因素，山東牡丹實業(yè)股份有限公司領導層認為在菏澤市大型農(nóng)產(chǎn)品交易集散基地具有“天時、地利、人和”，項目風險小、收益有保證、社會貢獻率大，有利于集團和當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，故而向山東省發(fā)改委申報“中國中原 (菏澤 )農(nóng)業(yè)港農(nóng)副產(chǎn)品物流交易加工中心項目”。 第二節(jié) 項目建設的必要性 一、符合國家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展方向 倉儲物流中心對一個國家的經(jīng)濟，尤其是對外經(jīng)濟貿(mào)易的發(fā)展和科學技術交流，起著重要的促進作用。對我國來說，建立和改進倉儲物流中心是貫徹執(zhí)行中央關于沿海地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，深化外貿(mào)體制改革 的一項重大措施。它有利于發(fā)展外向型經(jīng)濟、實行兩頭在外，大進大出，快進快出，縮短產(chǎn)品的生產(chǎn)周期，降低產(chǎn)品成本，提高經(jīng)濟效益，還有利于增強企業(yè)經(jīng)濟活力，提高競爭力，開拓國際市場。 中共中央 20xx 年 1號文件提出，要 “發(fā)揮市場機制作用，搞活農(nóng)產(chǎn)品流通 ”。文件從培育農(nóng)產(chǎn)品營銷主體、擴大優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)品出口兩個方面提出了指導性意見。要求各金融機構為農(nóng)業(yè)提供資金支持， 符合農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場是連接農(nóng)民與市場的橋梁，對于調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構，降低流通成本，增加農(nóng)民收入，保證食品安全具有重要意義。 20xx 年以來，國家發(fā)改委安排專項國債資 金支持全國重點農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場２９０家，國債資金的扶持政策有效拉動了社會對農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場領域的投資。據(jù)統(tǒng)計， 290個建設項目總投資達到 億元，其中企業(yè)投資占總投資的 ％。 二、響應山東省政府“突破菏澤”戰(zhàn)略 山東省的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展明顯呈現(xiàn)出東、中、西三個地域特征，發(fā)展水平整體上自東向西逐次遞減。山東的區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，就是要實現(xiàn)東、中、西三個地域的協(xié)調(diào)發(fā)展，核心是解決東西部地區(qū)發(fā)展失衡的問題。西部地區(qū)的重點則是啟動內(nèi)部活力和加大扶持力度。為認真貫徹黨的十六屆三中全會精神，按照科學發(fā)展觀和“五個統(tǒng)籌 ”的要求，山東省確定了“一個龍頭”、“三個突破”、“三個戰(zhàn)略”等區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展思路。其中，“突破菏澤”成 為三個突破點之一。 “突破菏澤 ”并不只為菏澤，而是要促進全省發(fā)展。因此，舉全省之力幫助菏澤實現(xiàn)突破，成為山東實施可持續(xù)性發(fā)展的戰(zhàn)略步驟之一。 “突破菏澤”的關鍵在于以下幾點： 一是發(fā)揮省直部門的宏觀指導和綜合協(xié)調(diào)職能，加強了對菏澤發(fā)展思路指導和發(fā)展規(guī)劃指導，使菏澤的一批重大項目列入國家和省里的規(guī)劃，增強了發(fā)展后勁。 二是幫助菏澤加強基礎設施建設，改善投資環(huán)境。 三是加大對工業(yè)項目的扶持力度。 四是注重經(jīng)濟與 社會的協(xié)調(diào)發(fā)展，加大對菏澤社會事業(yè)發(fā)展的幫扶。 五是廣辟資金渠道，加大對菏澤的投入。 六是注重發(fā)揮菏澤比較優(yōu)勢，加大在農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)及項目建設等方面的政策傾斜和資金扶持力度。 三、符合山東省政府加快發(fā)展縣域經(jīng)濟的戰(zhàn)略要求 發(fā)展縣域經(jīng)濟在山東有著特別重要的意義，山東省共有 91個縣市，縣域人口占全省總人口的 75%以上，國內(nèi)生產(chǎn)總值占全省 55%以上，地方預算內(nèi)財政收入占全省地方財政收入的 35%左右。同時，發(fā)展縣域經(jīng)濟也是解決“三農(nóng)”問題的關鍵環(huán)節(jié)，占全省總人口近 80%的農(nóng)民問題如果得不到解決，將直接影響到全面建設小 康社會和全省現(xiàn)代化進程。正是由于縣域經(jīng)濟的這種特殊重要的地位，因此，山東省委、省政府專門出臺了《關于加快縣域經(jīng)濟發(fā)展的意見》，把發(fā)展縣域經(jīng)濟擺到了戰(zhàn)略的地位，強調(diào)堅持促強扶弱帶中間 ,實施“雙 30”工程 ,大力發(fā)展縣域經(jīng)濟。突出抓好 30個經(jīng)濟強縣和 30個欠發(fā)達縣，對經(jīng)濟強縣下放權限、創(chuàng)造環(huán)境，實現(xiàn)率先發(fā)展；對欠發(fā)達縣加大轉移支付力度、培育自身“造血”能力，促進其跨越式發(fā)展。同時強化對口幫扶、落 實幫扶政策，不斷增強縣域經(jīng)濟活力，提升縣域經(jīng)濟的整體競爭力。 第三章 市場需求分析 第一節(jié) 農(nóng)產(chǎn)品物流發(fā)展現(xiàn)狀 農(nóng)產(chǎn)品物流是以農(nóng)業(yè)產(chǎn)出物為對象形成的物流，根據(jù)農(nóng)產(chǎn)品的分類又包括：糧食作物物流；經(jīng)濟作物物流；畜牧產(chǎn)品物流；水產(chǎn)品物流和林業(yè)產(chǎn)品物流。是以滿足顧客需求為目標，對農(nóng)業(yè)產(chǎn)出物及其相關服務和信息，從起源地到消費地有效率、有效益的流動和儲存進行計劃、執(zhí)行和控制的全過程。是農(nóng)產(chǎn)品的采購、生產(chǎn)、流通加工、包裝、運輸、儲存、裝卸、配送、分銷、信息溝通等一系列運作環(huán)節(jié)組成，并在整個過程中實現(xiàn)了農(nóng)產(chǎn)品保值、增值和組織目標。 農(nóng)產(chǎn)品流通物流。農(nóng)產(chǎn)品流通物流是以農(nóng)業(yè)產(chǎn)出物為對象，通過農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)后加工、包裝、儲存、運輸和配送等物 流環(huán)節(jié)，做到農(nóng)產(chǎn)品保值增值，最終送到消費者手中。由于農(nóng)產(chǎn)品本身特質(zhì)，以及產(chǎn)銷地域廣闊分散的特點，所以對農(nóng)產(chǎn)品物流規(guī)劃、方式和手段提出了比較高的要求，這個物流過程是目前農(nóng)產(chǎn)品實現(xiàn)市場價值的關鍵環(huán)節(jié)。 一、中國農(nóng)業(yè)物流長期存在的主要問題 農(nóng)業(yè)物流的相關理論研究嚴重滯后 由于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的地域性，以及生產(chǎn)的季節(jié)性與常年性消費需求之間的對立，造成了中國農(nóng)產(chǎn)品供需的時空矛盾，解決這個矛盾的基本途徑就是發(fā)展中國現(xiàn)代農(nóng)業(yè)物流。農(nóng)產(chǎn)品物流只有做到農(nóng)產(chǎn)品保值，才能實現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品的價值與使用價值，進而才可能使農(nóng)產(chǎn)品在物流過程中增值 。 在中國的農(nóng)業(yè)發(fā)展過程中，“重生產(chǎn)、輕流通”思想意識的影響廣泛，而對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料、農(nóng)產(chǎn)品流通和物流配送等相關產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展作用認識不足，更沒有形成農(nóng)業(yè)物流完整的行業(yè)體 系框架。農(nóng)業(yè)物流作為農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要組成部分，對農(nóng)業(yè)物流理論探討的嚴重匱乏。降低農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)與流通的成本，引導農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料的生產(chǎn)與配置，提高中國農(nóng)業(yè)的整體產(chǎn)業(yè)效益，需要有現(xiàn)代農(nóng)業(yè)物流理論指導。中國農(nóng)業(yè)流通和物流的相關理論研究，在中國農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展過程中地位，沒有受到應有的重視。 農(nóng)業(yè)物流的基礎投入不足 一直以來，我們在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)的增產(chǎn)上 全力以赴，但物流保鮮技術、物流加工和冷鏈建設等后續(xù)物流環(huán)節(jié)的基礎投入明顯不足。 由此可見，中國薄弱的農(nóng)業(yè)物流現(xiàn)狀和過去數(shù)量型農(nóng)業(yè)生產(chǎn)投資結構密切相關，農(nóng)業(yè)物流在基礎投入方面的長期欠帳使得高額物流損耗一時難以根本扭轉。以果蔬產(chǎn)品為例，據(jù)有關數(shù)據(jù)統(tǒng)計，我國每年越有 8000 萬噸果蔬腐爛，損失總值近 800 億元。損失率為 25％～ 30％，可以滿足 2 億人口的基本營養(yǎng)需求。這與發(fā)達國家 5%以下的果蔬損失率相比，差距很大。 農(nóng)業(yè)物流信息體系不健全 農(nóng)業(yè)物流流體的流向和流程，以及由此而產(chǎn)生的效率和效益是與農(nóng)業(yè)物流的信息體系 密切相關。農(nóng)業(yè)物流信息體系既包括農(nóng)業(yè)市場信息，也包括農(nóng)業(yè)物流的資源信息，而現(xiàn)在農(nóng)業(yè)信息系統(tǒng)和農(nóng)業(yè)物流信息體統(tǒng)所能提供信息品種和質(zhì)量都不能滿足需要，缺乏有效的信息導向，農(nóng)資和農(nóng)產(chǎn)品物流的流向帶有盲目性，流程不合理，這是導致在途損失嚴重，影響流體保值增值的重要原因。 20xx 年菜價上漲，誰能告訴農(nóng)民明年種什么？明年蔬菜種植面積會不會大幅度增加，從而引起菜價再次下跌？長期以來，