《鄭州市華盛印刷廠項目開發(fā)建設(shè)整體計劃書》-文庫吧
2025-05-10 08:19 本頁面
【正文】 積率： 根據(jù)我們的經(jīng)驗，按照鄭州市城市統(tǒng)一規(guī)劃，在該項目地塊所處地段開發(fā)新建的建筑物容積率正常在 到 之間，正常開發(fā)規(guī)模最多僅能達到 萬平方 （ 3） 土地變性需要經(jīng)過招、拍、掛等公開程序進行，環(huán)節(jié)多，涉及部門廣。交易成本高。 （ 4） 項目用地地處紫荊山家屬樓東面，原 紫荊山商場屬困難企業(yè)，絕大多數(shù)職工已自主擇業(yè)，組織觀念淡薄，未來存在來自因采光等原因要求賠償、阻撓施工等不確定因素。 （ 5） 市場預(yù)期因素不確定。 原因有：一是全球金融危機的沖擊，人們實際可支配收入在下降； 本 資料來自 二是未來幾年市場存在通脹壓力，住房作為家庭支出最大的消費品，人們的消費信心不足；三是收入條件不錯的家庭已住到大面積住房，青年人、外地人群已成為推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要力量；四是房地產(chǎn)市場已走過“暴利”的歲月，市場在規(guī)范并逐漸進入理性發(fā)展的軌道。 從對去年至今房地產(chǎn)企業(yè)在建、已建成和擬建項目的實施情況看，小戶 型銷售已成為市場主導(dǎo)，由此可見，市場購買力在下降。 本 資料來自 四、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方案 本 資料來自 四、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方案 方案一：招拍掛方式 由于該宗地原屬政府劃撥土地性質(zhì)，根據(jù)國家、省、市現(xiàn)行《國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》要求，若采取按商品住宅用地性質(zhì)進行轉(zhuǎn)讓土地時，應(yīng)由鄭州市土地儲備中心將土地使用權(quán)回收后采取招標、拍賣、掛牌的方式進行出讓土地使用權(quán)。 1：廠方收益概算： 若采取上述方式進行土地轉(zhuǎn)讓時，根據(jù)目前鄭州市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，經(jīng)我們初步估算，預(yù)估（按保守的方式估測）該地塊掛牌競價最高達到 400 萬元 /畝 ，其競得土地出讓金約為4440 萬元，除政府收取 40%后，貴廠所得土地價款為 4440 60%=2664萬元。按要求通過掛牌的土地應(yīng)按拆遷后的凈地進行掛牌出讓的。所以應(yīng)扣除地面原有居民房屋的還產(chǎn)賠償金約為 ㎡ 5000元 /㎡ = 萬元，居民拆遷過渡安置費： 36 戶 1000 元 /月 30 個月 =108 萬元；貴廠最終所得合計為 萬元。 根據(jù)上述測算顯 而 易見，若采取這種方式進行出讓土地的使用權(quán)，不僅貴廠失去很大的主動權(quán)，且無法排除原有居民的拆遷安置的工作難度，更何況原有居民均為本單位職工或曾 經(jīng)為本單位作出過很大貢獻的退休老職工。 開發(fā)商投資價值分析評估： 土地面積按規(guī)劃建設(shè)用地面積 7404 平方米（ 畝）計，新開發(fā)總建筑面積按 萬平方米，新建房屋住宅及商業(yè)的市場銷售平均價按 5500 元 /㎡計算。 本 資料來自 土地出讓金成本測算 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金 4440 萬元； 房屋建設(shè)成本： 29300 ㎡ 1500 元 /㎡ =4395 萬元 新建項目市政配套費： 29300 ㎡ 170 元 /㎡ = 萬元 各種政府規(guī)費： 29300 ㎡ 230 元 /㎡ = 萬元 開發(fā)期間管理費： 29300 5500 6%= 應(yīng)交各項稅費： 29300 5500 元 /㎡ %= 萬元 開發(fā)成本總計： 萬元 住宅銷售收入預(yù)估： 29300 ㎡ 5500 元 /㎡ =16115 萬元 開發(fā)毛利潤： 16115 萬元 = ： . 政府收益： 4440 萬元 40%=1776 萬元 ： 萬元
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