【正文】 編寫了《工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法一企業(yè)經(jīng)濟(jì)評價(jià)》；國家計(jì)委1987年頒發(fā)了《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)(試行)》。隨著改革開放的不斷深入，國民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，市場經(jīng)濟(jì)的不斷完善，人們越來越重視建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性研究，經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)指標(biāo)得到了人們的重視。[4]90年代以后，為了適應(yīng)宏觀投資環(huán)境的變化和投資領(lǐng)域產(chǎn)生的新問題，國家計(jì)委于1993年修訂出版了《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)(第二版)》，并在當(dāng)年4月發(fā)出的《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“九五”計(jì)劃和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》中明確提出，要在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域引入風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任制，強(qiáng)化投資風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制，全面推行建設(shè)項(xiàng)目法人責(zé)任制和投標(biāo)招標(biāo)制度，將市場競爭機(jī)制引入投資領(lǐng)域。2000年，建設(shè)部頒發(fā)了《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》[5]。2002年，國家計(jì)委委托中國國際工程咨詢公司編寫了《投資項(xiàng)目可行性研究指南(試用版)》。2002年國家建設(shè)部發(fā)布了《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》。從2001年開始，建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額司組織了中國社會(huì)折現(xiàn)率的研究與參數(shù)算、人民幣影子匯率研究、土地影子價(jià)格研究、建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)體系研究、建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)參數(shù)測算方法研究，根據(jù)其研究成果于2004年出版的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)參數(shù)研究》一書。[6]2007年中國建筑科學(xué)出版社出版了《最新建設(shè)項(xiàng)目可行性研究與經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法、參數(shù)及環(huán)境影響評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)用手冊》，手冊中系統(tǒng)地分析列舉了各種建設(shè)項(xiàng)目可行性研究的評價(jià)方法，對當(dāng)前各種建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究進(jìn)行了全面系統(tǒng)的總結(jié)[7]。中國項(xiàng)目管理協(xié)會(huì)成立以后，在引進(jìn)和推廣國外可行性研究、項(xiàng)目評價(jià)先進(jìn)理論方法方面作出了相應(yīng)的貢獻(xiàn)。由于我國房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性研究起步比較晚，加之房地產(chǎn)商的不重視，使得房產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告的編制和使用存在許多問題，主要集中表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：，缺陷明顯。目前，指導(dǎo)我國房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究的文件是國家計(jì)委和建設(shè)部分別于1983年頒發(fā)的《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》，1987年頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》和2000年頒發(fā)的《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》等。這些文件雖然在一定程度上彌補(bǔ)了房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中的不足。但是，房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法只是可行性研究中的重要組成部分，是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策科學(xué)化的重要手段之一。而作為房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究重要內(nèi)容的市場調(diào)查與預(yù)測、市場定位、經(jīng)營方式、租售價(jià)格的確定等缺乏明確的、可操作性的指導(dǎo)意見。指導(dǎo)理論的缺乏，必將影響房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究的發(fā)展，影響決策的科學(xué)性和準(zhǔn)確性。[8]2. 缺乏完整和準(zhǔn)確的房地產(chǎn)市場信息資源支持。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究涉及的知識(shí)和信息面非常的廣，而市場預(yù)測和項(xiàng)目策劃是可行性分析的根基所在。這一過程需要大量、準(zhǔn)確、及時(shí)、全面的資料、數(shù)據(jù)和信息支持。在一些比較發(fā)達(dá)的西方國家和地區(qū)，由于他們的房地產(chǎn)市場比較成熟，建立了比較完善的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究數(shù)據(jù)信息庫。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究時(shí)就可以迅速、方便地獲得所要的數(shù)據(jù)和相關(guān)信息。但目前在我國，這樣的數(shù)據(jù)信息庫還沒建立起來。同時(shí)，有些數(shù)據(jù)的采集和處理表面上在靜態(tài)的基礎(chǔ)上考慮了動(dòng)態(tài)，但實(shí)際上并沒有考慮房地產(chǎn)市場復(fù)雜多變的形式，如供給需求情況、租售價(jià)格、政策因素的變化等，這使得采集的數(shù)據(jù)失去了指導(dǎo)意義。有鑒于此，為了促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究的發(fā)展，根據(jù)各地實(shí)際情況建立區(qū)域性的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析數(shù)據(jù)信息庫勢在必行。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資決策者是決策系統(tǒng)的最基本要素，也是決策系統(tǒng)中最積極、最能動(dòng)的因素，也是決策系統(tǒng)的駕馭者和操縱者，是決策成功與否的關(guān)鍵所在。但對據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)決策者的行為調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，影響房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可研立項(xiàng)的決策者行為方式主要有：以獲得政府部門立項(xiàng)批文為目的；出于節(jié)約資金考慮，有企業(yè)內(nèi)部職員或委托社會(huì)個(gè)人完成；聘請社會(huì)專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)完成。項(xiàng)目決策者的這些行為造成了當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究流于形式。項(xiàng)目決策者是否具有創(chuàng)新的觀念、全局的觀念、風(fēng)險(xiǎn)的觀念、認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度、科學(xué)決策的指導(dǎo)思想，是提高可行性研究有效性的關(guān)鍵所在。房地產(chǎn)可行性研究是開發(fā)商投資決策的依據(jù)和項(xiàng)目立項(xiàng)必要的送審文件，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目只有經(jīng)過當(dāng)?shù)刂鞴懿块T批準(zhǔn)立項(xiàng)后才能準(zhǔn)許實(shí)施。這樣的審批機(jī)制不可避免地會(huì)出現(xiàn)許多問題：（1）許多房地產(chǎn)開發(fā)商完成可行性研究的目的是為了立項(xiàng)，能否通過審計(jì)部門的立項(xiàng)審核成為了評判可行性研究報(bào)告質(zhì)量好壞的標(biāo)準(zhǔn)。（2）主管審批部門規(guī)范化程度低，審核人員專業(yè)能力差、手段落后，使得房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究水平始終無法提高。（3）審批過程主觀因素大，缺乏公正性。[8]在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的開發(fā)過程中，前期策劃和可行性研究是最為重要的，它們直接決定了項(xiàng)目的開發(fā)前景。其中，前期定位策劃更是重要的輔助決策手段、是房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)重要程序、是科學(xué)的智力性活動(dòng)。合理的前期策劃與科學(xué)的可行性研究能夠有效減少?zèng)Q策失誤、增強(qiáng)項(xiàng)目和企業(yè)的競爭力并帶來豐厚的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。但許多開發(fā)商都沒有意識(shí)到它們的重要性，往往應(yīng)付了事，造成許多不必要損失。因此，本文根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究方法和經(jīng)濟(jì)評價(jià)理論，結(jié)合相關(guān)參考文獻(xiàn)和研究資料，以成都市青羊區(qū)培風(fēng)村西部印象房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作為案例，探討在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中如何完成前期策劃并運(yùn)用可行性研究的方法對項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)決策。希望對今后房地產(chǎn)公司的決策層合理控制投資風(fēng)險(xiǎn)和更好地運(yùn)作項(xiàng)目提供一點(diǎn)參考。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究分析作為一門復(fù)雜的綜合型學(xué)科應(yīng)該經(jīng)濟(jì)管理并重，通過大量的調(diào)研獲得第一手資料，科學(xué)篩選之后結(jié)合經(jīng)濟(jì)學(xué)理論加以歸納，最終得出指導(dǎo)性意見。房地產(chǎn)可行性研究不僅要注重可行性分析的一般原理和方法，更要結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的特點(diǎn)，對參數(shù)加以更正，進(jìn)行正確的分析，為決策提供準(zhǔn)確的依據(jù)。本文主要研究內(nèi)容：1. 土地定位策劃主要包括項(xiàng)目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發(fā)項(xiàng)目的自然、經(jīng)濟(jì)、水文地質(zhì)等基本條件，項(xiàng)目的規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。2. 房地產(chǎn)市場調(diào)研與需求分析在市場經(jīng)濟(jì)條件下，通過市場調(diào)查分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的獲利能力和能否滿足社會(huì)對房地產(chǎn)商品的需求。具體有需求分析、供給分析、價(jià)格分析和市場綜合分析。其目的是要發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會(huì)，尋求投資空間，預(yù)測市場需求，為項(xiàng)目投資進(jìn)行可行性研究提供信息。3. 房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位與產(chǎn)品策劃根據(jù)周邊市場調(diào)研情況分析及需求分析完成本項(xiàng)目的產(chǎn)品市場價(jià)格定位及面向客戶群的定位。4. 小區(qū)策劃與配套設(shè)施建設(shè)根據(jù)土地規(guī)劃要求、市場需求的調(diào)查、建設(shè)部門的規(guī)定設(shè)計(jì)戶型，布置綠化、安排道路，完善小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)。5. 項(xiàng)目施工進(jìn)度安排根據(jù)項(xiàng)目預(yù)計(jì)工程量及施工難度完成施工進(jìn)度安排。6. 成本估算與資金籌措包括項(xiàng)目的銷售收入和成本預(yù)測，預(yù)計(jì)損益表、資產(chǎn)負(fù)債表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來源的編制，財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)和償債指標(biāo)的計(jì)算。并根據(jù)施工進(jìn)度計(jì)劃安排資金籌措計(jì)劃。7. 經(jīng)濟(jì)評價(jià)與風(fēng)險(xiǎn)評估包括盈虧平衡分析、敏感性分析、政策風(fēng)險(xiǎn)、市場供求風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)等評估。8. 社會(huì)效益評價(jià)與方案選擇按照資源合理配置的原則，從國家、全社會(huì)的角度考察項(xiàng)目的收益和費(fèi)用，分析計(jì)算項(xiàng)目對國民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，并評價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。側(cè)重于項(xiàng)目對于國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，即按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，從而評價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。根據(jù)經(jīng)濟(jì)評價(jià)、環(huán)境評價(jià)、節(jié)能設(shè)計(jì)等多方面綜合考慮選擇最優(yōu)方案。9. 結(jié)論與意義運(yùn)用可行性研究的各種指標(biāo)數(shù)據(jù)，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)各方面論述項(xiàng)目的可行性，分析項(xiàng)目可能存在的問題，提出有效的項(xiàng)目建設(shè)建議。本文通過Auto CAD、excel、word、追日房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目評估決策系統(tǒng)等軟件，運(yùn)用定性分析、定量分析、市場調(diào)查、趨勢預(yù)測法、敏感性分析、盈虧平衡、等方法對房地產(chǎn)前期策劃和可行性研究內(nèi)容和步驟進(jìn)行了完整論述。2西部印象房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目介紹成都市“西部印象”房地產(chǎn)投資建設(shè)項(xiàng)目。本項(xiàng)目地處青羊區(qū)培風(fēng)村10組，萬家灣6組（位置詳見建筑項(xiàng)目用地界址測繪平面圖，工程編號(hào)：200912254）。，光華大道樹德中學(xué)斜對面，毗鄰青羊區(qū)光華新區(qū)配套市政公園，臨近規(guī)劃中的青羊區(qū)政府行政辦公中心。光華大道和成溫邛高速之間，日月大道以南，成飛大道以西。地塊位置圖21 項(xiàng)目地塊位置示意圖片來源：搜房網(wǎng)本項(xiàng)目地塊屬國有建設(shè)用地，依據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、國土資源部39號(hào)令以及成都市人民政府《關(guān)于加強(qiáng)土地管理促進(jìn)節(jié)約用地的通知》（成府發(fā)【2008】52號(hào)）文件規(guī)定，在成都市土地交易市場以拍賣方式出讓該宗國有建設(shè)土地使用權(quán)。將該宗地一次性變更為房地產(chǎn)或商業(yè)開發(fā)用地，起拍價(jià)500萬元/畝。本項(xiàng)目地處光華大道與成飛大道交接側(cè)，屬于成都人傳統(tǒng)中的“南富西貴”中的城西。城西自古以來就被認(rèn)為是上風(fēng)上水的宜居地帶。這里有厚重的歷史文脈，優(yōu)美的自然環(huán)境，高雅的人文氣質(zhì)，與宜居、交通便利、價(jià)格適宜、區(qū)域成熟等關(guān)鍵詞一起支撐了“西貴”的稱號(hào)。根據(jù)目前掌握情況，本地塊無現(xiàn)狀溝渠，不涉及現(xiàn)狀溝渠的改造。外部具備污、雨水排放條件。拆遷工程及“三通一平”工程都已基本完成。地塊北側(cè)的日月大道是青羊區(qū)的主要干道，南側(cè)的光華大道是連接城西和成都市溫江區(qū)的交通要道，東側(cè)的成飛大道南延線是連接市中心的主要景觀道路，都有較密集的交通流量。區(qū)域內(nèi)總體交通狀況良好，具備優(yōu)良的開發(fā)條件。圖22 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀 圖23 成飛大道南延線圖片來源：自拍 圖片來源：自拍1．規(guī)劃建設(shè)凈用地面積約：（以實(shí)測為準(zhǔn)）。2．道路用地面積：（不參與各項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算）。3．綠化用地面積：（不參與各項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算）。4．用地使用性質(zhì)：二類住宅用地（可兼容商業(yè)建筑面積比例不大于計(jì)入容積率的建筑面積的10%）。5．凈用地使用強(qiáng)度：，總建筑密度的上限根據(jù)下表按總?cè)莘e率對應(yīng)確定，若無對應(yīng)的值，按稍高一檔的總?cè)莘e率對應(yīng)確定總建筑密度上限。表21 容積率要求一覽總?cè)莘e率總建筑密度30%28%26%24%22%20%18%數(shù)據(jù)來源：成都市規(guī)劃管理局規(guī)劃條件通知書1．建筑高度：建筑物（含所有建、構(gòu)筑物及設(shè)施）最高處高程不大于航空限高絕對海拔高程，航空限高絕對海拔高程為574米（相對地面高度54米），若要突破限高必須取得相關(guān)機(jī)場管理部門書面批復(fù)。2．建筑間距及后退用地紅線、道路紅線等各類規(guī)劃控制線距離應(yīng)符合《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（2008）的有關(guān)要求。1．交通出入口：臨規(guī)劃道路布置，開口寬度及位置應(yīng)符合市交管局的并聯(lián)審批意見要求及《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（2008）的有關(guān)要求，并在總平面中注明。2．停車數(shù)量：機(jī)動(dòng)車與非機(jī)動(dòng)車的設(shè)置須滿足《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（2008）的有關(guān)要求。報(bào)送圖紙中的機(jī)動(dòng)車進(jìn)行編號(hào)，并注明停車方式，且在經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)中注明各類性質(zhì)建筑配建的停車位數(shù)量，機(jī)動(dòng)車停車庫建筑面積按每個(gè)停車位不小于30平方米控制。3．地下車庫出入口臨規(guī)劃道路設(shè)置時(shí)，且不得利用規(guī)劃道路組織用地內(nèi)部交通。1．綠地率：不小于30%。2．主要綠地位置及面積：應(yīng)將不小于用地規(guī)定綠地面積的30%作為集中綠地，其中50%的集中綠地應(yīng)臨規(guī)劃道路（河道或城市開放空間）設(shè)置。1．落實(shí)水、電、氣、信等各項(xiàng)市政配套設(shè)施，用地內(nèi)污雨水排放系統(tǒng)按分流制進(jìn)行。化糞池不得臨路設(shè)置，若只能臨道路設(shè)置需后退道路紅線大于5米。2．應(yīng)在建設(shè)項(xiàng)目臨街布置集中綠地中或用地內(nèi)，設(shè)置用地面積為30平方米的市政設(shè)施點(diǎn)位。無法再綠地中或用地內(nèi)設(shè)置的，應(yīng)在底層或負(fù)一層設(shè)置建筑面積不小于30平方米的市政設(shè)施用房，并預(yù)留管線以便與市政管網(wǎng)相接，在此基礎(chǔ)上用地臨街面積寬每增加200米距離應(yīng)增加一處市政設(shè)施點(diǎn)位，落實(shí)水、電、氣、信等各項(xiàng)市政配套設(shè)施。3．市政公共設(shè)施應(yīng)作景觀化處理。4．建設(shè)用地出入口、場坪標(biāo)高應(yīng)與相鄰城市道路標(biāo)高互相銜接。[9]1．臨街道路、廣場、綠地等城市公共空間確需設(shè)置圍墻的，按《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（2008）的有關(guān)要求設(shè)置圍墻。2．物業(yè)管理用房的配置應(yīng)滿足《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（2008）的有關(guān)要求。3．全民健身活動(dòng)場所的配置應(yīng)滿足《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（2008）的有關(guān)要求。4．相關(guān)配套設(shè)施如：集中綠地、機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車停車場（庫）、門衛(wèi)（收發(fā)室）、市政設(shè)施、垃圾收集點(diǎn)、物管用房、全民健身場所等應(yīng)與建設(shè)項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃，同步實(shí)施。1．新建建筑自身對周邊用地及現(xiàn)狀建筑的日照影響應(yīng)滿足《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（2008）的相關(guān)要求。在總平面圖中需注明日照影響分析結(jié)論。日照分析圖中應(yīng)包括本項(xiàng)目須參與日照計(jì)算的建筑及用地周邊須參與日照計(jì)算的建筑，并注明建設(shè)用地范圍線及各建筑性質(zhì)、樓層、高度及日照分析結(jié)論等信息。2．總平面圖上應(yīng)明確標(biāo)注建筑各層性質(zhì)及幢數(shù)、建筑（含所有建、構(gòu)筑物及設(shè)施）最高處的絕對海拔高程。3．在經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)中需標(biāo)注公寓的面積及所占居住建筑總面積的比例。在總平面圖與各層平面圖中應(yīng)逐套標(biāo)注公寓的位置、套數(shù)。4．建筑外墻上的空調(diào)室外機(jī)及管線應(yīng)隱蔽設(shè)置，裝飾遮擋。本項(xiàng)目位于光華大道與成飛大道交接之處，根據(jù)區(qū)域規(guī)劃屬于高速發(fā)展的城西。根據(jù)《成都市城市總體規(guī)劃（2003~2020）》，成都市將向東南北三個(gè)方向發(fā)展，但是將控制向西發(fā)展。之所以要控制城市向西發(fā)展，這是因?yàn)槲鞑慷际橇继镂滞?。所謂的控制向西發(fā)展，是指要在控制下發(fā)展，即相對于東部而言，向西發(fā)展的空間較少。控制城市向西發(fā)展將通過用地指標(biāo)的分配、基礎(chǔ)設(shè)施和發(fā)展規(guī)模等方面來實(shí)現(xiàn)。在2008年11月成都市政府公布的四大新城規(guī)劃中，未來的成都西部新城被定義為“多點(diǎn)式、網(wǎng)絡(luò)化”田園健康、高端創(chuàng)意和休閑宜居之城，并且因?yàn)槲鞑啃鲁鞘浅啥妓W(wǎng)密集的地方，還要承擔(dān)為中心城提供更高端化、專業(yè)化和現(xiàn)代化的配