【正文】 家稅務(wù)總局發(fā)布通知要求各地從2007年2月1日起開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算,正式向企業(yè)征收30%~60%不等的土地增值稅。由于對房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)預(yù)征了土地增值稅,而清算是在房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)全部或大部分銷售完畢后才進行的,因此,通知的出臺在政策上不會額外增加規(guī)范拿地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收負擔(dān),其信號作用遠大于實際效果。而對于不規(guī)范低價拿地的企業(yè)來說,將增加一定的稅費成本,影響較大。 中央經(jīng)濟工作會議召開 12月3日至5日,2007年中央經(jīng)濟工作會議在北京召開。中國高層明確表示,防止經(jīng)濟轉(zhuǎn)向過熱和明顯通脹將成為2008年中國宏觀調(diào)控的首要任務(wù),會議適時提出,要“防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱,防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹”。會議確定了明年的八項經(jīng)濟工作任務(wù),其中一項就是完善和落實宏觀調(diào)控政策,保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的好勢頭。具體表現(xiàn)在中國開始轉(zhuǎn)變實施了十年的“穩(wěn)健”的貨幣政策,轉(zhuǎn)而實施“從緊”的貨幣政策?？梢灶A(yù)見的是國家仍將會不遺余力地解決流動性過剩的問題,這將會使得投資于房地產(chǎn)行業(yè)的資金有所減少,對于給過熱的中國房地產(chǎn)市場降溫產(chǎn)生重要作用。 經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展分析(E:經(jīng)濟因素) 城市經(jīng)濟發(fā)展狀況與規(guī)劃目標 【觀點】 貴港市區(qū)位優(yōu)勢突出,可以接受南寧、玉林等周邊的輻射,在中國?東盟貿(mào)易區(qū)、泛北部灣經(jīng)濟建設(shè)中發(fā)揮作用。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化為城市經(jīng)濟發(fā)展奠定了堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ),而第三產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展,為房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)等發(fā)展提供良好的產(chǎn)業(yè)支持空間。 貴港市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入不斷增長,將極大地刺激城鎮(zhèn)居民的購房需求。 貴港經(jīng)濟未來兩年將處于高速發(fā)展期,根據(jù)貴港市《十一五發(fā)展規(guī)劃》提出的指導(dǎo)思想和目標任務(wù),貴港將建設(shè)成為富裕貴港、文化貴港、生態(tài)貴港和平安貴港的總體要求,為貴港市房地產(chǎn)發(fā)展提供了強有力的經(jīng)濟支撐。 貴港市主要經(jīng)濟指標分析(1)GDP和固定資產(chǎn)投資情況 表12 歷年GDP和固定資產(chǎn)投資增幅情況2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年GDP億元) GDP增長率 4% 6% 6% 22% 37% % %固定資產(chǎn)投資總額億元) 160固定資產(chǎn)投資增長率 23% 27% 32% 61% 122% % 7%資料來源:《廣西年鑒》,貴港統(tǒng)計局圖11 歷年GDP和固定資產(chǎn)投資增幅情況從2000年至2007年期間,貴港市國內(nèi)生產(chǎn)總值不斷穩(wěn)步上升,固定資產(chǎn)投資額在2007年實現(xiàn)大幅度增長,為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了穩(wěn)定堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。 據(jù)國內(nèi)外房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律,GDP增速、人均GDP與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有一定的關(guān)系,如下表:表13 GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系表GDP增速 小于4% 4%5% 5%8% 8%10% 10%15%房地產(chǎn)發(fā)展 萎縮 停滯或倒退 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 飛速發(fā)展 由此看出,貴港的房地產(chǎn)發(fā)展處于飛速發(fā)展的時期,城市經(jīng)濟的快速發(fā)展為房地產(chǎn)提供了強有力的支撐作用。從2002年開始,固定資產(chǎn)投資開始大于GDP的增長幅度,主要是來自貴港政府對城市的規(guī)劃調(diào)整尤其是對港北區(qū)的規(guī)劃定位而加大了城市基礎(chǔ)設(shè)施投入,基礎(chǔ)環(huán)境的改善,為貴港房地產(chǎn)業(yè)的下一階段飛速發(fā)展注入了活力。 (2)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 表14 20012010年城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)項目(億元) 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2010年第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 166第三產(chǎn)業(yè) 資料來源:《廣西年鑒》、《2006年貴港市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》 圖12 20012010年城市產(chǎn)業(yè)變化趨勢貴港政府近年不斷促進產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級, 二、三產(chǎn)業(yè)的比例不斷提高,根據(jù)貴港市政府的“十一五”規(guī)劃目標,未來五年內(nèi),一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為24:40:36,貴港市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將由農(nóng)業(yè)經(jīng)濟向工業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟重大轉(zhuǎn)變,以二、三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成,奠定了房地產(chǎn)業(yè)騰飛的更為堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。(3)人均可支配收入表15 20042007年人均可支配收入2004年 2005年 2006年 2007人均可支配收入(元) 6209 7642 8938 10457資料來源:《廣西年鑒》 圖13 20042007年人均可支配收入變化趨勢最近三年貴港人均可支配收入增幅較快,2007年區(qū)域人均可支配收入超過了1200美元,達到10457元,居民的購買力有了較大幅度增強,居民居住水平以及住宅消費需求將大幅度得到提升。(4)歷年社會消費品零售總額及居民儲蓄存款余額 表16 20032007年社會消費品零售總額/居民儲蓄存款余額項目 2003年 2004年 2005年 2006年 2007社會消費品零售總額(億元) 居民儲蓄存款余額(億元) 資料來源:《廣西年鑒》、《2006年貴港市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》 圖14 20032006年社會消費品零售總額/城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額增長趨勢城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額與社會消費品零售總額兩者保持較為穩(wěn)定的增長,這預(yù)示著貴港市有較大的消費潛力,居民的購買力將會持續(xù)增強。城市經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃目標 政府“十一五”發(fā)展的目標是: 到2010年,全市生產(chǎn)總值達到415億元(按2007年價格),%,人均生產(chǎn)總值1200美元以上。財政收入35億元,年均增長15%。全社會固定資產(chǎn)投資年均增長30%,五年累計投資900億元以上。,年均增長15%,其中出口總額1億美元以上,年均增長15%。利用外資年均增長20%,。一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為24:40:36。非公經(jīng)濟占縣域經(jīng)濟總量的比重達到90%左右?！胍韵隆３擎?zhèn)居民人均可支配收入10000元,年均增長8%。農(nóng)民人均純收入4000元,年均增長8%。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)。 城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況 【觀點】 城市確立了以工業(yè)立市為根本,為城市發(fā)展提供堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ),根據(jù)西方城市發(fā)展的一般經(jīng)驗,城市工業(yè)經(jīng)濟的不斷發(fā)展,第三產(chǎn)業(yè)也將迅速發(fā)展,并最終成為經(jīng)濟發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),達到發(fā)達城市的產(chǎn)業(yè)比例水平?？梢灶A(yù)見,未來貴港市工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)必將齊頭并進,相互促進,共同發(fā)展。 貴港市由于優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢,大力發(fā)展以商貿(mào)業(yè)、物流業(yè)、旅游業(yè)、新型服務(wù)業(yè)為重點的現(xiàn)代服務(wù)業(yè),經(jīng)濟的發(fā)展使得居民的消費水平進一步提高,對居住也提出了更高的要求。 貴港市隨著各行業(yè)的發(fā)展、各地大型企業(yè)的進駐,將帶來大量外來人口,成為房地產(chǎn)市場最有力的支撐。 各產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的發(fā)展必定吸引和集聚大量的高層次專業(yè)技術(shù)和企業(yè)經(jīng)營管理人才到貴港,城市的消費理念也會隨之進一步提升。城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟格局圖15 城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟格局圖 ::::。 工業(yè)成為經(jīng)濟增長的主導(dǎo)力量,%。一些大型工業(yè)項目,如朗田制藥、木薯深加工生產(chǎn)醋酸乙酯等化工產(chǎn)品項目的陸續(xù)投入將使得貴港工業(yè)基礎(chǔ)得到增強。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化初具規(guī)模,第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好,對經(jīng)濟增長的拉動作用穩(wěn)步提高。貴港躋身全國內(nèi)河大港13強,成為西部地區(qū)和華南地區(qū)最大的內(nèi)河港口,全市跨省和港澳船舶運力占廣西的一半以上。商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展加快,市建材市場、西江汽車摩托車專業(yè)市場、港中家具城、中大(藥材)批發(fā)市場等一批專業(yè)市場陸續(xù)竣工投入使用,國美電器、夢之島百貨等一批國內(nèi)外知名商貿(mào)品牌相繼進入貴港。旅游業(yè)日益趨旺,全市接待游客總數(shù)、旅游收入分別以年均15%和17%的速度增長。 調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),加快工業(yè)發(fā)展步伐著力培育主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 堅持走新型工業(yè)化道路,加快構(gòu)建特色工業(yè)