【正文】 成內(nèi)城破舊住宅的租金和它若經(jīng)過完全更新達(dá)到最好的利用時(shí)可收取的潛在租金之間存在巨大差別。當(dāng)?shù)刈馊笨谧銐虼髸r(shí)，開發(fā)商就會(huì)對內(nèi)城更新。1城市總體布局的核心：是城市主要功能在空間形態(tài)演化中的有機(jī)構(gòu)成。是研究城市各項(xiàng)用地的內(nèi)在聯(lián)系，結(jié)合考慮城市化的進(jìn)程，城市及其相關(guān)的城市網(wǎng)絡(luò)，城鎮(zhèn)體系在不同時(shí)間和空間發(fā)展中的動(dòng)態(tài)關(guān)系，根據(jù)指定的城市發(fā)展綱要，在分析城市用地和建設(shè)條件的基礎(chǔ)上，將城市各組成部分按其不同功能要求，不同發(fā)展序列，有機(jī)地組合起來，使城市有一個(gè)科學(xué)、合理的總體布局。 1城市綜合承載力:是指城市在不產(chǎn)生任何破壞時(shí)所能承受的最大負(fù)荷，即城市的資源稟賦、生態(tài)環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施對城市人口和經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)的承載能力。1城市土地結(jié)構(gòu)（地域結(jié)構(gòu)）：城市各類用地在空間上的分布組合關(guān)系。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)：指國民經(jīng)濟(jì)的組成和構(gòu)造，它有多重含義。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)是一個(gè)由許多系統(tǒng)構(gòu)成的多層次、多因素的復(fù)合體。主要通過不同的生產(chǎn)資料所有制經(jīng)濟(jì)成分的比重和構(gòu)成來表現(xiàn)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：是指各產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成及各產(chǎn)業(yè)之間的聯(lián)系和比例關(guān)系。把包括產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成、各產(chǎn)業(yè)之間的相互關(guān)系在內(nèi)的結(jié)構(gòu)特征概括為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。1中心城市：●中心城市主要是指經(jīng)濟(jì)中心所依托的城市。●在一定的地區(qū)范圍內(nèi)，凡是對周圍較小城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)起到中心組織作用的城市，即為該地區(qū)的中心城市。三、城市經(jīng)濟(jì)學(xué)1國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）——生產(chǎn)概念是指一個(gè)國家或地區(qū)所有常住單位在一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)活動(dòng)的最終成果。國民生產(chǎn)總值（GNP） ——收入概念 指一個(gè)國家（或地區(qū)）的所有常住部門在一定時(shí)期內(nèi)收入初次分配的最終成果。 國民生產(chǎn)總值=國內(nèi)生產(chǎn)總值+來自國外的勞動(dòng)者報(bào)酬和財(cái)產(chǎn)收入—付給國外的勞動(dòng)者報(bào)酬和財(cái)產(chǎn)收入1 “乘數(shù)效應(yīng)”：從城市就業(yè)職工的結(jié)構(gòu)來看，城市總就業(yè)（E）等于基本部分就業(yè)（BE）和非基本就業(yè)（NBE）之和。這里的m就是乘數(shù)，它表示基本活動(dòng)職工增加一個(gè)單位，引起城市總職工的增加量是基本職工增加的m倍。顯然乘數(shù)大小和城市就業(yè)職工的基本/非基本比率是有關(guān)系的。四、土地利用1城市開發(fā)：是以城市土地利用為核心的一種經(jīng)濟(jì)性活動(dòng)，主要以城市物業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施為對象，通過資金和勞動(dòng)的投入，形成與城市功能相適應(yīng)的城市物質(zhì)空間品質(zhì)，并通過直接提供服務(wù)，或經(jīng)過交換、分配、消費(fèi)等環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)一定經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)利益或環(huán)境效益的目標(biāo)。 土地開發(fā)：指包括道路建設(shè)和市政基礎(chǔ)設(shè)施、場地平整和清理，通常稱之為基地開發(fā)，完成將“生地”轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆斓亍钡倪^程。 公共開發(fā)：一般由政府作為主體的，以公共利益為取向，把經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的整體和長遠(yuǎn)目標(biāo)作為決策依據(jù)的，對城市公共空間的開發(fā)，通常包括公共綠地、道路和其他公共設(shè)施及用地的開發(fā)。1區(qū)位：指為某種活動(dòng)所占據(jù)的場所在城市中所處的空間位置。1社會(huì)空間：通常包括鄰里、社區(qū)和社會(huì)區(qū)三個(gè)層次，而以社會(huì)去為主。 鄰里：城市中相同社會(huì)特征的人群的匯集。 社區(qū)：指占據(jù)一定地域，彼此相互作用，不同社會(huì)特征的人類生活共同體。 社會(huì)區(qū)：指占據(jù)不同地域，具有大致相同生活標(biāo)準(zhǔn)，相同生活方式，以及相同社會(huì)地位的同質(zhì)人口的匯集。開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓：對于歷史保護(hù)建筑所在的地塊，允許業(yè)主將受到規(guī)劃控制而不能實(shí)現(xiàn)的那部分虛擬開發(fā)權(quán)，可以有償轉(zhuǎn)讓給規(guī)劃當(dāng)局所允許的其他地塊。這種方式使那些因規(guī)劃控制而利益受損的地塊業(yè)主可以從開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓中獲得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，從而使保護(hù)歷史建筑和街區(qū)的開發(fā)控制變得在經(jīng)濟(jì)上可行。 2舊城改造：城市舊區(qū)是城市在長期歷史發(fā)展和演變過程中逐步形成的進(jìn)行各項(xiàng)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、社會(huì)活動(dòng)的居民聚集區(qū)。城市舊區(qū)的形成，顯示了各個(gè)不同歷史階段發(fā)展的軌跡，也集中了歷史遺留下來的種種矛盾和弊端，所以，保護(hù)、利用、充實(shí)和更新構(gòu)成了舊區(qū)改造的完整概念。2城市生態(tài)環(huán)境學(xué)：城市生態(tài)學(xué)概念的進(jìn)一步拓展，形成以生態(tài)學(xué)、環(huán)境科學(xué)、地理學(xué)等多學(xué)科交叉而派生的。從生態(tài)角度出發(fā)，研究城市居民與其生存環(huán)境的相互關(guān)系，從環(huán)境科學(xué)的角度研究污染控制和資源合理開發(fā)和利用，從地理學(xué)角度出發(fā)，研究特定城市區(qū)域的地理環(huán)境系統(tǒng)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的相互關(guān)系。2地形地貌：在自然及人工條件的作用下，不同地區(qū)的地球表面存在明顯的差異，體現(xiàn)為形態(tài)的起伏、物質(zhì)組成的變化以及整體動(dòng)態(tài)演變的過程。構(gòu)成城市存在和發(fā)展的基礎(chǔ)。混合成因地貌：有些尚未從根本上改變自然地貌，只是在自然成因地貌中疊加了人工痕跡。2污染系數(shù):城市風(fēng)環(huán)境與城市大氣污染物擴(kuò)散機(jī)理直接相關(guān)，風(fēng)向頻率和平均風(fēng)速之比為污染系數(shù)。數(shù)值越大表示這一方向污染越嚴(yán)重。風(fēng)道：在規(guī)劃中將主導(dǎo)風(fēng)向上的迎風(fēng)地區(qū)保留為綠地等開敞空間，形成風(fēng)道，依靠自然風(fēng)力加速大氣污染物擴(kuò)散。2干島效應(yīng)：城市下墊面不保水，溫度較高等原因，城市中地表地表蒸發(fā)量與植被蒸騰量均較小，濕度小于周邊地區(qū)。城市濕島（凝露濕島）：在夜間靜風(fēng)或小風(fēng)天氣，城市熱島效應(yīng)較強(qiáng)的情況下，出現(xiàn)城市濕度大于周邊地區(qū)的現(xiàn)象。2城市與水文環(huán)境關(guān)系：保持江河湖泊的自然特征，維護(hù)原始水文特征。確定適當(dāng)?shù)姆篮闃?biāo)準(zhǔn)，盡量降低防洪堤高度，采用貼近自然的平面線形和斷面形式。采用滲透性鋪裝，增加綠化、水體面積，提高城市下墊面蓄水能力。合理利用自然水體，與城市景觀融合。有計(jì)劃的開采、利用地下水資源。2城市大氣污染綜合治理：合理利用大氣容量；集中控制重要污染源；依靠技術(shù)手段降低污染物排放量；發(fā)展植物凈化。2 市民社會(huì)：在市場經(jīng)濟(jì)力量和國家的強(qiáng)權(quán)力量之外，社會(huì)民眾共同形成的一種自治力量，與市場和政府共同決定城市的發(fā)展方向。2城市治理：在市民社會(huì)的基礎(chǔ)上更好地發(fā)揮社會(huì)民眾、市場、政府的力量作用，建立有效提高公民普遍福利及提升國家生產(chǎn)力、競爭力的制度安排和組織創(chuàng)新。倡導(dǎo)發(fā)展多元化的、以市民社會(huì)為基礎(chǔ)的、分權(quán)與參與相結(jié)合的管理模式，重視公共參與。Culdesac Principle：盡端路原則，出自雷德伯恩體系規(guī)劃。雷德伯恩體系：“雷德伯恩體系”。 主要特點(diǎn):綠地、住宅與人行步道有機(jī)地配置在一起，道路布置成曲線，人車分離建筑密度低，住宅成組布置形成口袋形。 道路按功能分級主要道路、支路、盡端路。3動(dòng)態(tài)城市群：大城市進(jìn)一步蔓延膨脹，衛(wèi)星城被主城區(qū)吸收，城市結(jié)構(gòu)又回到集中型的形態(tài)。3城市發(fā)展方向：在城市人口規(guī)模和用地規(guī)模確定后，城市規(guī)劃必須對用地的整體發(fā)展方向做出分析和判斷，應(yīng)對城市用地的擴(kuò)展或改造，適應(yīng)城市人口的變化。非城市用地向城市用地的轉(zhuǎn)變?nèi)允浅鞘锌臻g變化與拓展的主要形式。城市發(fā)展方向是城市發(fā)展戰(zhàn)略中需要重點(diǎn)研究的問題之一。3開敞空間的重要性與意義：通過建立空間的網(wǎng)絡(luò)或等級關(guān)系，適應(yīng)多樣城市生活的發(fā)展需要，并提供充分的空間與環(huán)境潛力，為城市展現(xiàn)連續(xù)的城市景觀。更重要的是：城市開敞空間的系統(tǒng)構(gòu)筑，有利于與城市的環(huán)境保全系統(tǒng)、城市休閑娛樂系統(tǒng)、城市防災(zāi)系統(tǒng)以及城市景觀系統(tǒng)等的切合協(xié)調(diào)，而發(fā)揮城市總合的系統(tǒng)功能。 3功能規(guī)劃:對某些領(lǐng)域[如運(yùn)輸、住房和水質(zhì)]的需要或活動(dòng)定出目標(biāo)，政策和工作程序的規(guī)劃，通常由政府制訂。 3城市中心區(qū)：城市中重要市級公共設(shè)施比較集中、人群流動(dòng)頻繁的公共活動(dòng)地段。3古代城市發(fā)展：古代城市是作為政治中心或軍事中心、文化中心的城市。近代城市導(dǎo)致工業(yè)革命、大城市。第二次世界大戰(zhàn)后的城市發(fā)展導(dǎo)致世界城市或全球城市，大都市連綿區(qū)。3地理位置