reits海外市場發(fā)展現(xiàn)狀以及國內(nèi)典型案例-文庫吧
2025-07-21 00:04 本頁面
【正文】 加坡，現(xiàn)今也成為國際上重要的REITs市場。REITs在全球的蓬勃發(fā)展印證了REITs這一模式在發(fā)展商業(yè)物業(yè)中具有的優(yōu)勢。因此，可以說REITs作為一個(gè)資產(chǎn)類別的發(fā)展壯大是一個(gè)發(fā)達(dá)、有效的金融市場的標(biāo)志。（一）美國REITs市場發(fā)展歷程當(dāng)前市場綜述在美國，有超過7000萬居民其證券賬戶或者養(yǎng)老金賬戶投資了REITs產(chǎn)品，更有超過300個(gè)共同基金投資于REITs。目前，美國REITs行業(yè)的總市值已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。截至2015年3月31日，美國上市開發(fā)商總數(shù)34個(gè)，總市值520億美元，其中市值最大的房屋開發(fā)商Lennar公司市值在89億美元。而全美最大的商業(yè)零售REIT－西蒙地產(chǎn)（Simon Properties Group）市值達(dá)到636億美元，這幾乎是最大開發(fā)商Lennar公司的7倍多。另外一家美國著名投資企業(yè)黑石集團(tuán)，旗下房地產(chǎn)和私募股權(quán)基金在2007年之前聯(lián)合以260億美元杠桿收購希爾頓全球控股，該交易成為黑石集團(tuán)歷史上賺錢最多的單筆交易?？梢奟EITs在美國資本市場上的重要地位以及其龐大的發(fā)展規(guī)模。REITs在美國過去幾十年的發(fā)展歷程中，REITs通過將資本高效地注入房地產(chǎn)行業(yè)幫助美國實(shí)現(xiàn)了重要的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，給房地產(chǎn)投資帶來了很高的透明度，也為美國房地產(chǎn)資產(chǎn)提供了較大的流動(dòng)性。發(fā)展歷程從60年代美國出現(xiàn)了最早的REITs開始計(jì)算，已經(jīng)過去了半個(gè)多世紀(jì)。在這段時(shí)間內(nèi)，隨著經(jīng)濟(jì)周期、宏觀環(huán)境和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，以及政府鼓勵(lì)性政策的推出和實(shí)施，美國REITs也經(jīng)歷了幾輪不同的發(fā)展階段，并實(shí)現(xiàn)了REITs發(fā)展模式的持續(xù)演化。（1）初創(chuàng)期（60年代70年代初）：1960年，美國政府第一次出臺(tái)了免征所得稅和資本利得稅的政策，第一只REITs（Bradley REITs）成立，不過其并不上市交易、認(rèn)購門檻也較高，可視為具有封閉期的私募資產(chǎn)管理計(jì)劃；隨后1965年，Continental Mortgage REITs成為第一只在NYSE上市交易的REITs產(chǎn)品。到1972年各種REITs管理的總資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)達(dá)到200億美元，這一時(shí)期抵押型REITs占了多數(shù)。（2）權(quán)益型REITs逐漸占據(jù)主導(dǎo)（1980年代）：1981年美國國會(huì)允許業(yè)主利用房地產(chǎn)折舊來避稅，刺激了房地產(chǎn)購買熱，房地產(chǎn)增值明顯，因此可以獲得物業(yè)增值的權(quán)益型REITs迎來大發(fā)展。在1985年，NationalRealEstate Stock Fund 成立，成為第一個(gè)致力于投資REITs和其他房地產(chǎn)資產(chǎn)的共同基金；1986年，Cohen amp。 Steer 共同基金成立，管理超過260億美元的資產(chǎn)，成為全國最大的REITs。（3）公司制REITs的爆發(fā)性發(fā)展期（1990年代）：1991年，New Plan成功IPO，成為第一只上市交易的REITs公司，市值達(dá)到10億美元，這開啟了REITs的新時(shí)代；1993年，西蒙集團(tuán)（Simon Properties Group）IPO成為當(dāng)時(shí)最大的RETIs IPO，也是現(xiàn)今美國最大市值的REITs公司。由于公司制REITs采用內(nèi)部管理人模式，在擴(kuò)張、尋求融資方面更為有效、靈活，公司制REITs往往帶來更為豐厚的投資收益，隨即成為市場的主流。同時(shí)1990年代正值美國經(jīng)濟(jì)繁榮期，期間美國REITs平均年收益率達(dá)到23%。（4）REITs的進(jìn)一步擴(kuò)張和并購時(shí)代（2000年至今）：2000年，iShares道瓊斯美國房地產(chǎn)指數(shù)基金發(fā)行，成為第一只房地產(chǎn)ETF（現(xiàn)今有20多只跟蹤房地產(chǎn)指數(shù)基金的ETF）；2005年，KKR金融控股發(fā)行了有史以來最大的質(zhì)押式REITs IPO，；2006年，Douglas Emmett發(fā)行了有史以來最大的股權(quán)式REITs IPO，募資16億美元。此后，資本再循環(huán)策略、股票回購、合資經(jīng)營等受到REITs的青睞。盡管也遇到2008年次貸危機(jī)的巨大沖擊，美國REITs行業(yè)復(fù)蘇很快，在2010年后就恢復(fù)了以往的增長。經(jīng)過前述幾十年的發(fā)展，截至2015年3月底美國REITs總市值已經(jīng)由1965年左右的10億美元飆升至9846億美元，%的高增長。持有的基礎(chǔ)物業(yè)類型美國REITs協(xié)會(huì)（NAREIT）根據(jù)具體的房地產(chǎn)類型，把REITs進(jìn)一步細(xì)分為以下9大類型：工業(yè)/辦公類、零售類、住宅類、多樣類、住宿/度假類、醫(yī)療保健類、自用倉儲(chǔ)類、特殊類和抵押類。至2003年底，在房地產(chǎn)投資信托的資金投向中，辦公/工業(yè)占有最大的比重，住宅、零售業(yè)次之，三者合計(jì)超過總投資的74%。每支REIT根據(jù)各自的專長選擇投資領(lǐng)域，有的以地理區(qū)域?yàn)閷ｉL，如地區(qū)、州、市的地產(chǎn)；有的專長于各種行業(yè)地產(chǎn)，如零售業(yè)、工業(yè)、辦公樓、公寓、醫(yī)院等房地產(chǎn)；有些REITs選擇廣泛的投資類型，包括房地產(chǎn)、貸款類的眾多產(chǎn)品。除了商業(yè)、住宅、工業(yè)、寫字樓等主流的REITs之外，美國人還常常別出心裁，將一些“非常規(guī)”的資產(chǎn)打包成REITs上市，例如林場、高爾夫球場、學(xué)生宿舍、停車場等；甚至通信信號(hào)塔和監(jiān)獄物業(yè)，也被納
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