房地產(chǎn)抵押法律知識講解-文庫吧
2025-07-20 16:50 本頁面
【正文】 融機構(gòu)經(jīng)濟損失和房地產(chǎn)部門管理上的混亂。 對策：金融機構(gòu)對房地產(chǎn)貸款必須堅持兩證齊全，堅持在兩主管部門辦理完他項權(quán)利證書時，方可簽訂貸款合同。另外，房地產(chǎn)主管部門與金融三家應(yīng)經(jīng)常溝通，有條件時，相關(guān)基礎(chǔ)信息聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)信息共享或相互查詢信息以便堵塞漏洞。對同一宗地多家貸款抵押時，金融機構(gòu)要堅持在圖上和實地標出抵押范圍分割出相應(yīng)資產(chǎn)的土地面積，然后根據(jù)評估報告折合抵押金額，從而保證土地分割抵押的準確性，債權(quán)實現(xiàn)的可靠性?！ 《⑵髽I(yè)破產(chǎn)，債權(quán)難以實現(xiàn) 分析：相當(dāng)部分企業(yè)，從金融機構(gòu)貸款后，未能改善經(jīng)營狀況，由于包袱沉重，不能按時還貸。有的很快宣告破產(chǎn)，待破產(chǎn)處置資產(chǎn)時，出現(xiàn)了幾種情況： 第一種情況，貸款時，金融機構(gòu)要求企業(yè)以房地產(chǎn)抵押，并辦理了合法的房地產(chǎn)登記手續(xù)。但根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，企業(yè)破產(chǎn)財產(chǎn)處置收入，要首先用于安置職工。其次要交納國家的有關(guān)稅費。這二項往往使企業(yè)所處置的財產(chǎn)收入尚不夠償付，哪有資金再償付金融機構(gòu)呢?所以，金融機構(gòu)的優(yōu)先受償是空的?！ 〉诙N情況，對瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)抵押貸款，金融機構(gòu)應(yīng)盡早要求企業(yè)處置房地產(chǎn)以抵償債務(wù)。企業(yè)使用的土地，絕大多數(shù)是劃撥性質(zhì)的國有土地，處置到金融機構(gòu)，必須經(jīng)過土地主管部門辦理出讓手續(xù)，因企業(yè)無力出錢辦理出讓手續(xù)，金融機構(gòu)要想獲取房地產(chǎn)，必須代企業(yè)出款交納土地出讓金，才能獲得土地、房產(chǎn)。獲取了房地產(chǎn)，金融機構(gòu)既不易經(jīng)營，也不好出手。面臨的是政府收回參與市場招、拍、掛，最后能收到的補償往往抵不上企業(yè)貸款數(shù)額?！ 〉谌N情況是個別企業(yè)土地屬于集體性質(zhì)的建設(shè)用地，處置還要經(jīng)過補辦征為國有性質(zhì)土地，這道手續(xù)補辦難度比第二種情況更為復(fù)雜，涉及集體補償?shù)葘徟??！ 〉谒姆N情況，金融機構(gòu)抵押貸款受償獲得的出讓性質(zhì)的國有土地，可以通過土地主管部門辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，以實現(xiàn)貸款的償付。防止抵押的土地資產(chǎn)實現(xiàn)前后，容易產(chǎn)生的違法占地和隱形交易的問題。 對策：金融機構(gòu)應(yīng)對貸款企業(yè)經(jīng)營、財務(wù)狀況以及預(yù)期收益能力，以及抵押物土地的性質(zhì)，規(guī)范用途趨向，其他產(chǎn)權(quán)狀況，要進行全面審查，對屬國家限制發(fā)展的企業(yè)、瀕臨倒閉的企業(yè)更要慎重處置。經(jīng)審查可給予貸款的，要求企業(yè)以合法的房地產(chǎn)抵押擔(dān)保，包括集體性質(zhì)的土地，由該集體所有人出具同意用該宗地抵償債務(wù)，征地費是否沖抵的賠付處置證明等。并辦理好相關(guān)的合法登記。房地產(chǎn)主管機構(gòu)也應(yīng)主動積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門，特別對金融機構(gòu)前幾年抵押登記手續(xù)不完善的地方予以理解、支持，協(xié)調(diào)相關(guān)部門補辦完善抵押登記手續(xù)，以便化解金融風(fēng)險，確保信貸安全?！ ∪?、房產(chǎn)暢銷、一房多賣，房產(chǎn)滯銷、資不抵貸，債權(quán)實現(xiàn)受阻 第一種情況，現(xiàn)實生活中，開發(fā)商在房產(chǎn)暢銷時，隨著價格的攀升，個別開發(fā)商見利忘義，對于先期預(yù)售的房產(chǎn)在預(yù)購戶沒辦理好所有權(quán)登記的情況下，又將其預(yù)售的商品房再出售于第三人，造成一房多賣的糾紛?！ 〉诙N情況，開發(fā)商預(yù)售了部分房產(chǎn)，沒有辦理完分割土地的手續(xù)，然后又拿土地證到金融機構(gòu)抵押貸款，待開發(fā)商不能償還銀行欠款而經(jīng)法院處置房地產(chǎn)時，法院把該房產(chǎn)處置給了金融機構(gòu)，而預(yù)售房產(chǎn)戶雖然已購買了該房產(chǎn)，又辦不了土地手續(xù)，造成“一女二嫁”的房地產(chǎn)糾紛。 第三種情況，開發(fā)商取得土地使用權(quán)后，即辦理土地抵押貸款，獲取資金后進行開發(fā)、建設(shè)、銷售。開發(fā)商往往邊建設(shè)邊銷售，到后期銷售不好，不能償還貸款時，只能通過處置剩余的房產(chǎn)還貸，這就給銀行造成貸款損失?！ Σ撸悍慨a(chǎn)部門針對上述問題應(yīng)把好房產(chǎn)預(yù)售許可證制度實施關(guān)。土地部門應(yīng)把好土地分割許可證
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