20xx年鎮(zhèn)江市萬科紅郡營銷報(bào)告-文庫吧
2025-07-20 08:37 本頁面
【正文】 3 96平地下室?guī)鲁镣ピ?+單車位 95平地下室 +雙車位 房行東方 5 綜合影響區(qū)域分析 24套 18套 注：黑色為套數(shù) 2 6 噪音影響 噪音影響 噪音影響 次入口 變電所 6 6 6 6 2 2 2 4 房行東方 6 景觀分析 次入口 集中綠化 組團(tuán)綠化 集中綠化 集中綠化 集中綠化 受到一期集中綠化、組團(tuán)綠化輻射區(qū)域，視野開闊 房行東方 總結(jié) 1. 紅郡一期為純聯(lián)排別墅社區(qū)，戶型全部帶地下室，產(chǎn)品附加值比例高； 2. 北入戶南花園下沉式庭院地下室設(shè)計(jì)，采光好，具有獨(dú)棟別墅有天有地專屬領(lǐng)地 3. 南入戶北花園雙車位地下室設(shè)計(jì)，地下室空間利用率大幅提升 4. 70%樓棟朝向較好， 6棟朝向較差，較為突兀，價(jià)格影響較大 5. 一期建筑間形成南北組團(tuán)花園圍合布局，主、次入口小區(qū)中心綠化景觀集中，這些景觀受益的戶型數(shù)量較多； 6. 鑒于本項(xiàng)目土地屬性的特征，一期可售區(qū)域均好性強(qiáng)，價(jià)差不宜過大。 房行東方 7 綜合分析結(jié)果 1 2 3 6 7 9 8 10 11 14 16 35 36 37 38 39 40 4 5 13 區(qū)域?yàn)楹? 區(qū)域?yàn)榇魏? 區(qū)域?yàn)橹? 房行東方 推案原則 根據(jù)工程節(jié)點(diǎn) ,以及客戶積累量，分批分組團(tuán)推案； 每批好、次好、中產(chǎn)品組合推案，客戶含蓋面廣，保證去化率； 保留部分最佳位置最后推，以實(shí)現(xiàn)該區(qū)域價(jià)格提升。 08年推案節(jié)奏： 長蓄短爆，穩(wěn)步加推 客戶積累 開盤 客戶積累 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 加推 客戶積累 加推 業(yè)績沖刺 （加推時(shí)間根據(jù)客戶積累情況調(diào)整） 第二批 第一批： 34套，中，次好與好三類產(chǎn)品均包含，以此作為 價(jià)格測(cè)試 。 第二批： 40套，中，次好與好三類產(chǎn)品均包含，在保證流量的基礎(chǔ)上提升價(jià)格， 穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)價(jià)值 。 第三批： 38套，次好與好兩類產(chǎn)品，通過位置較好區(qū)域來 實(shí)現(xiàn)價(jià)格創(chuàng)高 ，為二標(biāo)段整體提價(jià)樹立價(jià)格支撐。 推盤方案一 第一批 第二批 第三批 產(chǎn)品 第一批 第二批 第三批 好 12套 18套 16套 次好 10套 18套 22套 中 12套 6套 方案一推盤優(yōu)點(diǎn)： ? 三次推案，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品比例逐步上升，價(jià)格提升支持力度大； 推盤缺點(diǎn)： ? 首批“中”類產(chǎn)品較多，影響開盤銷售率； 方案一測(cè)算 08年第一批 08年第二批 08年第三批 推盤量 34 40+4余量 38+6余量 去化量 30 38 44 去化率 88% 86% 100% 銷售均價(jià)元 /（ M2） 9000 （價(jià)格試水） 9500 （價(jià)格提升） 10000 （價(jià)格創(chuàng)高） 成交面積（ M2） 7200 9120 10560 成交金額（萬元） 6480 8664 10560 鎮(zhèn)江萬科紅郡標(biāo)一段：共計(jì) 112套聯(lián)排，總建面積約26880（不含地下室），按單套 240平米計(jì)算。 ?以 9000元標(biāo)桿均價(jià) 進(jìn)行客戶測(cè)試，根據(jù)客戶測(cè)試結(jié)果最終制定開盤價(jià)格； ?價(jià)格逐步提升，逐漸打破客戶萬元心理關(guān)口，為標(biāo)二段打下價(jià)格基礎(chǔ)。 ?預(yù)計(jì)標(biāo)一段回籠資金 ，成交均價(jià)： 9562元 /平方米 ； 第一批： 36
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