【正文】 采取措施，及時報告領導，配合處理善后事宜。11. 完成領導指派的其他任務。巡邏崗崗位職責1. 熟悉巡邏區(qū)內(nèi)各類設備、物品的位置，發(fā)現(xiàn)設備、物品有移動等可疑情況，應立即查明報告。2. 檢查電線線路（目視檢查，禁止手動檢查）和水管管道有無損壞，發(fā)現(xiàn)漏水（電）時，應采取措施并及時上報。同時，巡查包括燈具、消防設施等在內(nèi)的各類公用設施。3. 巡邏中聞到異味，聽到可疑聲響，需立即查明情況并報告。4. 注意觀察來往人員的情況及其攜帶的物品，發(fā)現(xiàn)可疑人員要選擇適當?shù)奈恢眉右员O(jiān)視并及時報告。5. 發(fā)現(xiàn)偷盜、流氓等違法犯罪分子，應即刻擒獲。6. 發(fā)現(xiàn)打架、吵架、斗毆等行為時，要予以制止。7. 發(fā)現(xiàn)火警時，立即組織撲滅，并迅速報警。8. 發(fā)現(xiàn)可疑物品，要立即作安全處理，并報告有關(guān)部門。9. 及時制止物業(yè)范圍內(nèi)踐踏草地、亂散發(fā)廣告、撿垃圾等閑雜違章人員的不良行為。10. 在指定時間、指定巡更點巡邏打卡考勤。11. 完成領導指派的其他任務。義務消防員崗位職責1. 武船重工協(xié)力公寓項目管理處每一位員工都是義務消防員，必須履行消防員職責。2. 認真學習有關(guān)消防知識，掌握各種消防器材操作技術(shù)及使用方法。3. 積極做好消防宣傳教育工作。4. 做好消防器材、設備的檢查（每月一次），保證設備處于完好狀態(tài)，一旦發(fā)生火警可以及時投入使用。5. 任何時候，一旦發(fā)生火警事故，都必須投入現(xiàn)場搶救工作，不得借故逃避（事后查明借故逃逸者給予嚴肅處理直至除名）。各崗位工作標準序號崗位工作標準1項目經(jīng)理制定的各項管理制度方案合理，規(guī)范，并帶頭嚴格執(zhí)行。管理處各項運營指標達到合同約定的各類標準與指標。管理處各項費用賬目清晰，預算控制良好?？蛻魷贤ǖ轿?，能及時統(tǒng)籌改進管理不足。能及時高效完成客戶及公司臨時交辦事務。2事務部管理處人事管理機制完善，用工手續(xù)齊全，員工培訓計劃制定合理，組織實施有力事務部會務接待、領導辦公區(qū)服務、前臺、文印刷財務、后勤、倉管等方面的工作全面達到合同約定的事務服務類服務標準與指標。各項事務服務響應及時，特殊情況不能及時提供的要有對客戶的情況說明，與服務提供時間的明確回復。各項服務注重服務禮儀、無客戶對該方面的重復投訴客戶溝通到位，能及時安排回訪與客戶意見調(diào)查，給出服務改進的合理化建議。能根據(jù)質(zhì)量體系文件的要求，按時組織管理處的管理內(nèi)檢與改進。能及時高效推進公司各項管理措施能及時高效完成客戶及公司臨時交辦事務。3工程部制定的物業(yè)之保養(yǎng)、修繕及改造工程計劃合理，規(guī)范，并能嚴格按計劃執(zhí)行。能帶領工作部員工做好工程設備維護保養(yǎng)，全面達到合同約定的各項工程類服務標準與指標能按要求及時抽查維修服務的派工單及回訪記錄，督促不合格員工整改。能按要求及時抽查設備設施運行、保養(yǎng)及維修記錄督促不合格員工整改。能按要求定期巡視物業(yè)的設備設施及本體，提出出改進意見 能做好管理處工程合約及價格的管理工作。能及時高效完成客戶及公司臨時交辦事務4安管部樹立良好的崗位形象，安全管理人員精神飽滿，姿態(tài)端正，動作規(guī)范，舉止文明。制定的安全管理方案合理，規(guī)范，并能嚴格按方案執(zhí)行大廈巡邏、消防管理、停車場管理、重大活動安保等方面的工作全面達到合同約定的安全服務類服務標準與指標嚴格執(zhí)行協(xié)力公寓安全管理制度，對來訪客人，有禮貌地詢問，執(zhí)行驗證工作，與被訪問人及時聯(lián)系確認后，并記錄于《來訪人員登記表》。停車場管理有序，嚴格執(zhí)行停車場巡邏制度能指揮、疏導車輛有序停放，保障道路暢通。對車輛進行仔細檢查，車輛有異常情況時，想辦法及時通知車主并做好相關(guān)記錄維護好公共秩序，對服務范圍目標進行巡查警戒，保衛(wèi)服務范圍內(nèi)相關(guān)人員財產(chǎn)安全。消防監(jiān)管到位，設備保養(yǎng)良好。按要求定期組織應急演練，所有預案每年覆蓋演練一遍。切實做好保密工作、全年無重大泄密責任事件發(fā)生。全年轄區(qū)內(nèi)無重大責任管理事故。1重大活動安管協(xié)管無重大責任事故1能及時高效完成客戶及公司臨時交辦事務5環(huán)境管理部做好供方的選擇與合同簽署、根據(jù)大廈實際制定合理的清潔養(yǎng)護、綠化消殺措施并組織有效實施監(jiān)督供方人員樹立良好的崗位形象，精神飽滿，操作規(guī)范，舉止文明。監(jiān)督供方的服務過程，針對不足及時提出整改措施，確保大廈清潔養(yǎng)護、綠化消殺、領導辦公區(qū)服務等方面的工作全面達到合同約定的事務服務類服務標準與指標。能做好節(jié)假日擺花、會議擺花、重要接待布置、領導辦公室綠化工作，全年無重大工作缺陷導致的客戶投訴能及時高效完成客戶及公司臨時交辦事務。（三） 公共事務管理制度物業(yè)接管驗收管理制度216。 驗收前的準備工作物業(yè)接管驗收是由開發(fā)商和承建商向物業(yè)管理公司進行的樓宇物業(yè)驗收和移交工作。物業(yè)管理公司應組織項目專業(yè)人員組成驗收小組參與驗收工作。驗收小組根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，按設計和施工要求編制驗收計劃，按國家《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標準》，根據(jù)項目設計要點、竣工圖、設備清單、所有設施設備出廠合格證書、設備調(diào)試運行記錄、試驗報告等進行驗收。驗收的實施
驗收小組在驗收過程中，可先按專業(yè)分工及標準、計劃、設備清單進行單項驗收，然后再進行綜合驗收；實物的驗收，主要應核查設備和主要部件的規(guī)格、型號、制造廠，并清點數(shù)量、安裝位置等。驗收后的處理工作驗收小組專業(yè)人員根據(jù)分工寫出單項的驗收報告，驗收小組負責人根據(jù)全部單項驗收報告，寫出物業(yè)的綜合性驗收評定意見書，呈交武船重工公寓項目。對不合格的設備、設施寫出書面報告，上報武船重工公寓項目。管理處負責人代表物業(yè)管理接收單位同物業(yè)的交接單位進行正式移交，并辦理有關(guān)手續(xù)。驗收小組要填寫物業(yè)竣工資料驗收記錄，填寫物業(yè)的交接記錄。管理處辦理正式物業(yè)驗收移交手續(xù)，會同業(yè)主單位簽字生效，將全部檔案資料移交給管理處存檔。a) 驗收后不合格的處理工作對在驗收中未達到要求的設備，整改落實實施后，驗收小組進行檢查、驗證并在《整改報告》中記錄結(jié)果。b) 設備驗收驗收的條件是設計圖紙與設備的規(guī)格型號、數(shù)量符合；主要設備、設施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合；設備或系統(tǒng)的技術(shù)性能應與設計要求符合，檢查結(jié)果記錄在《驗收交接記錄表》中。對移交的竣工圖，在《驗收交接記錄》中記錄。對物業(yè)的其它配套系統(tǒng)、設施進行驗收，驗收結(jié)果也記錄在《驗收交接記錄表》中。公用設施維護管理制度1. 管理處負責武船重工公寓項目內(nèi)公用設施、設備的日常管理、檢查維護，確保設施、設備處于良好運行狀態(tài)。2. 公用設施、設備標識系統(tǒng)規(guī)范完整、準確無誤。3. 武船重工公寓項目內(nèi)疏散指示器、安全出口不得損壞。4. 武船重工公寓項目內(nèi)的設備、設施損壞，須及時修理和更換。5. 市政公用設施、設備如發(fā)生損壞，立即通知市屬有關(guān)部門維修或更換。6. 任何單位和個人不得損壞或挪用公用設施、設備。(一) 臨時用電、用水管理規(guī)定1. 臨時用電計劃申請? 施工前，施工單位或根據(jù)施工項目和用電量大小，向管理處遞交“臨時用電計劃申請表”。? “臨時用電計劃申請表”中，應列明所使用電動設備的名稱、功率和數(shù)量。? 管理處派技術(shù)人員對其機械電氣設備進行檢查核實。? 申請人或單位必須提供操作人員的上崗證復印件，每人一證。操作人員無證的，管理處一律不予批準申請。2. 臨時用電管理規(guī)定? 凡施工所使用的電動設備、工具及電線等器材，必須符合國家有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定和安全要求。? 在管理處技術(shù)人員指定的地點接線，并安裝漏電保護開關(guān)、電度表、施工配電盤（箱）。? 電動工具、臨時照明線路應使用合格插頭、插座。3. 臨時用電施工限制：? 不影響皇明集團項目內(nèi)機電設備的正常運作。? 不超出供電負荷量允許范圍。? 噪音很大的電動工具，嚴格按規(guī)定時間進行操作，不影響業(yè)主單位的正常工作。4. 禁止以下行為：? 亂拉亂接電線。? 超出設計負荷的臨時用電，未經(jīng)申請用電計劃的用電。? 直接將電線插入插座的用電行為。5. 管理處管理權(quán)限? 有權(quán)勸阻或制止違章操作。? 有權(quán)對業(yè)主單位進行巡視檢查。? 有權(quán)對所使用的電動設備工具隨時進行檢查。? 對不聽勸阻的違章施工行為，可停止供電，以防止事故發(fā)生。6. 臨時用水管理? 施工前，施工單位或業(yè)主單位根據(jù)施工項目和用水量，向管理處預先申請臨時用水。? 使用人需安裝水表，并接入管理處指定的用水接口。? 禁止任何亂接水的行為，不聽勸阻管理處可采取停水措施。投訴處理和分析制度1. 凡職工對管理處管理、服務方面的投訴，不論采取何種方式（如信函、電話或面談），均需進行接待、記錄，然后按照投訴內(nèi)容通報給各相關(guān)責任部門，各責任部門應做好相應記錄。2. 各責任部門接到投訴后，在預定時間內(nèi)向業(yè)主答復采取何種補救處理措施，答復時間最長不超過兩天。3. 各責任部門按照業(yè)主投訴的內(nèi)容，安排相應人員解決問題，并將結(jié)果反饋給值班監(jiān)控室。4. 對重大問題的投訴，各責任部門不能處理的或需統(tǒng)一協(xié)調(diào)的問題，直接報管理處經(jīng)理。由管理處經(jīng)理作出處理決定。5. 客戶服務中心應通過電話或采用其它形式跟蹤投訴處理結(jié)果，未解決的，責成有關(guān)部門迅速處理。6. 對業(yè)主的投訴，應即時作出分析總結(jié)，對反復出現(xiàn)的問題，應組織有關(guān)部門進行深入探討并找出解決辦法，防止重復發(fā)生類似問題。意見調(diào)查和回訪制度1. 管理處每年至少進行一次業(yè)主意見調(diào)查。業(yè)主意見調(diào)查應列明業(yè)主對以下方面的滿意程度：? 供電管理? 供水管理? 消防管理? 保安管理? 清潔管理? 綠化管理? 公共設施維護管理? 公用設備維護管理? 維修服務? 服務態(tài)度2. 管理處對回收的意見表進行統(tǒng)計分析，并將結(jié)果按調(diào)查表的回收份數(shù)、總的滿意率以及分項滿意率、業(yè)主對物業(yè)管理的意見（共性的意見）等統(tǒng)計后書面報告管理處經(jīng)理。3. 對存在的問題，管理處經(jīng)理提出整改意見，責成有關(guān)部門限期解決。4. 對業(yè)主的誤解，應進行必要的耐心解釋。5. 業(yè)主意見調(diào)查結(jié)果及整改方案應向業(yè)主公布，接受監(jiān)督。6. 相關(guān)職能部門應定期對業(yè)主進行回訪。7. 回訪時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，做好回訪記錄。8. 回訪中，對業(yè)主單位的詢問、意見，不能當即答復的，應告知預約時間答復。維修管理制度1. 客戶服務中心接到業(yè)主維修的訴求后，必須在5分鐘內(nèi)安排相關(guān)維修技術(shù)人員到現(xiàn)場實施維修。2. 維修工到現(xiàn)場后，要做到：? 自覺維護管理處及業(yè)主的權(quán)益，不做損害管理處名譽的事情；? 不能不懂裝懂，遇到疑難問題要如實、詳細地向工程部匯報并請求支援解決。3. 維修工進入現(xiàn)場維修時，應主動征詢業(yè)主意見，盡量恢復維修前的原貌原樣，如有改動，應征詢業(yè)主的同意方可進行。4. 維修工進入現(xiàn)場維修時，應進行仔細檢測，判斷出發(fā)生故障的原因。嚴禁盲目安裝或亂拆亂裝，造成不必要的返工。5. 維修工進行維修時，要把有影響的物品遮蓋、包扎好（用塑料布廢報紙等）。盡量使噪音降到最低限度，嚴禁在室內(nèi)高聲喧嘩、嘻笑取鬧。6. 維修工作完成后，維修工應及時清掃工作場地：小的工作垃圾裝入塑料袋內(nèi)，大的工作垃圾（如泥沙、磚頭、紙箱等）要搬到附近的垃圾桶邊上。用干凈的抹布擦拭弄臟了的各部位（如桌椅、墻壁、地面等）?；謴透魑锲返脑玻ㄎ恢茫?. 全部工作完成后，維修工要試驗維修后的效果給業(yè)主看，試驗次數(shù)不少于3次；同時要給業(yè)主講解應注意的事項，如果業(yè)主有不滿意的地方（合理的要求），則應及時進行整改直至業(yè)主滿意為止。8. 確認一切正常后，維修工應禮貌地請業(yè)主在《維修服務通知單》上簽名確認。如果業(yè)主對此次維修收費（如屬有償服務項目）有異議，維修工應根據(jù)有關(guān)的收費標準向業(yè)主作出詳盡的解釋，消除業(yè)主不必要的疑問。9. 維修工離開業(yè)主單位現(xiàn)場時，應禮貌地謝謝業(yè)主支持、配合與諒解。10. 維修工回到工程部及時做好維修記錄。 11. 在維修完成后，由管理員不定期進行抽查回訪。垃圾收集與處理管理制度1. 垃圾的分類處理? 工程垃圾：瓦礫、碎磚、灰渣等堅硬的工程垃圾應用斗車或其它裝運工具運送到皇明集團項目指定地點倒放，禁止倒在垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)。路面灰塵、泥沙等粉塵性垃圾在運送途中應加以遮擋，防止垃圾掉落或飛揚引起二次污染。? 生活垃圾：清潔工清潔時的少量垃圾可倒入附近的垃圾桶內(nèi)，量大的垃圾應直接運送到皇明集團項目內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)。清潔工應在規(guī)定時間收集垃圾桶內(nèi)的垃圾并轉(zhuǎn)運至垃圾中轉(zhuǎn)站。2. 垃圾中轉(zhuǎn)站的垃圾應日產(chǎn)日清，如垃圾較多影響垃圾存放時，可增加清運次數(shù)。3. 清潔班人員應負責垃圾中轉(zhuǎn)站周圍的衛(wèi)生，保證垃圾中轉(zhuǎn)站里的垃圾存放齊整，地面無散落的垃圾。? 負責每天一次沖洗垃圾中轉(zhuǎn)站地面。? 每天應對垃圾中轉(zhuǎn)站進行一次消殺工作。4. 垃圾中轉(zhuǎn)站的衛(wèi)生標準：? 地面無散落垃圾、無污水、污漬；? 墻面無粘附物，無明顯污跡；? 垃圾做到日產(chǎn)日清；? 所有垃圾集中堆放在堆放點，做到合理、衛(wèi)生、四周無散積垃圾；? 可作廢品回收的垃圾應另行存放；? 垃圾站應保持清潔無異味，每天應定時噴灑藥水，防止發(fā)生蟲害；? 按要求做好垃圾袋裝化。5. 垃圾車撒落在皇明集團項目內(nèi)的垃圾由垃圾清運人員負責掃凈。6. 清潔綠化管理員應按相關(guān)標準檢查清潔工的工作情況，并記錄。衛(wèi)生消殺管理制度1. 清潔綠化管理員應根據(jù)季節(jié)的變化制定出衛(wèi)生消殺工作的管理。2. 消殺工作計劃應包括以下內(nèi)容：消殺對象；消殺區(qū)域；消殺方式藥物計劃；消殺費用預算。3. 消殺區(qū)域包括：武船重工公寓項目樓梯口、梯間及周圍公共部分、各單位辦公室、廁所、沙井、化糞池、垃圾箱、垃圾中轉(zhuǎn)站等室外公共區(qū)域及員工宿舍和食堂。4. 消殺方式以噴藥觸殺為主，滅鼠方法主要采取投放拌有鼠藥的餌料和粘鼠膠。5. 投放鼠藥必須在保證安全的前提下進行，必要時掛上明