【正文】 采取措施，及時報告領(lǐng)導(dǎo)，配合處理善后事宜。11. 完成領(lǐng)導(dǎo)指派的其他任務(wù)。巡邏崗崗位職責(zé)1. 熟悉巡邏區(qū)內(nèi)各類設(shè)備、物品的位置，發(fā)現(xiàn)設(shè)備、物品有移動等可疑情況，應(yīng)立即查明報告。2. 檢查電線線路（目視檢查，禁止手動檢查）和水管管道有無損壞，發(fā)現(xiàn)漏水（電）時，應(yīng)采取措施并及時上報。同時，巡查包括燈具、消防設(shè)施等在內(nèi)的各類公用設(shè)施。3. 巡邏中聞到異味，聽到可疑聲響，需立即查明情況并報告。4. 注意觀察來往人員的情況及其攜帶的物品，發(fā)現(xiàn)可疑人員要選擇適當(dāng)?shù)奈恢眉右员O(jiān)視并及時報告。5. 發(fā)現(xiàn)偷盜、流氓等違法犯罪分子，應(yīng)即刻擒獲。6. 發(fā)現(xiàn)打架、吵架、斗毆等行為時，要予以制止。7. 發(fā)現(xiàn)火警時，立即組織撲滅，并迅速報警。8. 發(fā)現(xiàn)可疑物品，要立即作安全處理，并報告有關(guān)部門。9. 及時制止物業(yè)范圍內(nèi)踐踏草地、亂散發(fā)廣告、撿垃圾等閑雜違章人員的不良行為。10. 在指定時間、指定巡更點巡邏打卡考勤。11. 完成領(lǐng)導(dǎo)指派的其他任務(wù)。義務(wù)消防員崗位職責(zé)1. 武船重工協(xié)力公寓項目管理處每一位員工都是義務(wù)消防員，必須履行消防員職責(zé)。2. 認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)消防知識，掌握各種消防器材操作技術(shù)及使用方法。3. 積極做好消防宣傳教育工作。4. 做好消防器材、設(shè)備的檢查（每月一次），保證設(shè)備處于完好狀態(tài)，一旦發(fā)生火警可以及時投入使用。5. 任何時候，一旦發(fā)生火警事故，都必須投入現(xiàn)場搶救工作，不得借故逃避（事后查明借故逃逸者給予嚴(yán)肅處理直至除名）。各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)序號崗位工作標(biāo)準(zhǔn)1項目經(jīng)理制定的各項管理制度方案合理，規(guī)范，并帶頭嚴(yán)格執(zhí)行。管理處各項運營指標(biāo)達(dá)到合同約定的各類標(biāo)準(zhǔn)與指標(biāo)。管理處各項費用賬目清晰，預(yù)算控制良好?？蛻魷贤ǖ轿?，能及時統(tǒng)籌改進(jìn)管理不足。能及時高效完成客戶及公司臨時交辦事務(wù)。2事務(wù)部管理處人事管理機(jī)制完善，用工手續(xù)齊全，員工培訓(xùn)計劃制定合理，組織實施有力事務(wù)部會務(wù)接待、領(lǐng)導(dǎo)辦公區(qū)服務(wù)、前臺、文印刷財務(wù)、后勤、倉管等方面的工作全面達(dá)到合同約定的事務(wù)服務(wù)類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與指標(biāo)。各項事務(wù)服務(wù)響應(yīng)及時，特殊情況不能及時提供的要有對客戶的情況說明，與服務(wù)提供時間的明確回復(fù)。各項服務(wù)注重服務(wù)禮儀、無客戶對該方面的重復(fù)投訴客戶溝通到位，能及時安排回訪與客戶意見調(diào)查，給出服務(wù)改進(jìn)的合理化建議。能根據(jù)質(zhì)量體系文件的要求，按時組織管理處的管理內(nèi)檢與改進(jìn)。能及時高效推進(jìn)公司各項管理措施能及時高效完成客戶及公司臨時交辦事務(wù)。3工程部制定的物業(yè)之保養(yǎng)、修繕及改造工程計劃合理，規(guī)范，并能嚴(yán)格按計劃執(zhí)行。能帶領(lǐng)工作部員工做好工程設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)，全面達(dá)到合同約定的各項工程類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與指標(biāo)能按要求及時抽查維修服務(wù)的派工單及回訪記錄，督促不合格員工整改。能按要求及時抽查設(shè)備設(shè)施運行、保養(yǎng)及維修記錄督促不合格員工整改。能按要求定期巡視物業(yè)的設(shè)備設(shè)施及本體，提出出改進(jìn)意見 能做好管理處工程合約及價格的管理工作。能及時高效完成客戶及公司臨時交辦事務(wù)4安管部樹立良好的崗位形象，安全管理人員精神飽滿，姿態(tài)端正，動作規(guī)范，舉止文明。制定的安全管理方案合理，規(guī)范，并能嚴(yán)格按方案執(zhí)行大廈巡邏、消防管理、停車場管理、重大活動安保等方面的工作全面達(dá)到合同約定的安全服務(wù)類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與指標(biāo)嚴(yán)格執(zhí)行協(xié)力公寓安全管理制度，對來訪客人，有禮貌地詢問，執(zhí)行驗證工作，與被訪問人及時聯(lián)系確認(rèn)后，并記錄于《來訪人員登記表》。停車場管理有序，嚴(yán)格執(zhí)行停車場巡邏制度能指揮、疏導(dǎo)車輛有序停放，保障道路暢通。對車輛進(jìn)行仔細(xì)檢查，車輛有異常情況時，想辦法及時通知車主并做好相關(guān)記錄維護(hù)好公共秩序，對服務(wù)范圍目標(biāo)進(jìn)行巡查警戒，保衛(wèi)服務(wù)范圍內(nèi)相關(guān)人員財產(chǎn)安全。消防監(jiān)管到位，設(shè)備保養(yǎng)良好。按要求定期組織應(yīng)急演練，所有預(yù)案每年覆蓋演練一遍。切實做好保密工作、全年無重大泄密責(zé)任事件發(fā)生。全年轄區(qū)內(nèi)無重大責(zé)任管理事故。1重大活動安管協(xié)管無重大責(zé)任事故1能及時高效完成客戶及公司臨時交辦事務(wù)5環(huán)境管理部做好供方的選擇與合同簽署、根據(jù)大廈實際制定合理的清潔養(yǎng)護(hù)、綠化消殺措施并組織有效實施監(jiān)督供方人員樹立良好的崗位形象，精神飽滿，操作規(guī)范，舉止文明。監(jiān)督供方的服務(wù)過程，針對不足及時提出整改措施，確保大廈清潔養(yǎng)護(hù)、綠化消殺、領(lǐng)導(dǎo)辦公區(qū)服務(wù)等方面的工作全面達(dá)到合同約定的事務(wù)服務(wù)類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與指標(biāo)。能做好節(jié)假日擺花、會議擺花、重要接待布置、領(lǐng)導(dǎo)辦公室綠化工作，全年無重大工作缺陷導(dǎo)致的客戶投訴能及時高效完成客戶及公司臨時交辦事務(wù)。（三） 公共事務(wù)管理制度物業(yè)接管驗收管理制度216。 驗收前的準(zhǔn)備工作物業(yè)接管驗收是由開發(fā)商和承建商向物業(yè)管理公司進(jìn)行的樓宇物業(yè)驗收和移交工作。物業(yè)管理公司應(yīng)組織項目專業(yè)人員組成驗收小組參與驗收工作。驗收小組根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，按設(shè)計和施工要求編制驗收計劃，按國家《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》，根據(jù)項目設(shè)計要點、竣工圖、設(shè)備清單、所有設(shè)施設(shè)備出廠合格證書、設(shè)備調(diào)試運行記錄、試驗報告等進(jìn)行驗收。驗收的實施
驗收小組在驗收過程中，可先按專業(yè)分工及標(biāo)準(zhǔn)、計劃、設(shè)備清單進(jìn)行單項驗收，然后再進(jìn)行綜合驗收；實物的驗收，主要應(yīng)核查設(shè)備和主要部件的規(guī)格、型號、制造廠，并清點數(shù)量、安裝位置等。驗收后的處理工作驗收小組專業(yè)人員根據(jù)分工寫出單項的驗收報告，驗收小組負(fù)責(zé)人根據(jù)全部單項驗收報告，寫出物業(yè)的綜合性驗收評定意見書，呈交武船重工公寓項目。對不合格的設(shè)備、設(shè)施寫出書面報告，上報武船重工公寓項目。管理處負(fù)責(zé)人代表物業(yè)管理接收單位同物業(yè)的交接單位進(jìn)行正式移交，并辦理有關(guān)手續(xù)。驗收小組要填寫物業(yè)竣工資料驗收記錄，填寫物業(yè)的交接記錄。管理處辦理正式物業(yè)驗收移交手續(xù)，會同業(yè)主單位簽字生效，將全部檔案資料移交給管理處存檔。a) 驗收后不合格的處理工作對在驗收中未達(dá)到要求的設(shè)備，整改落實實施后，驗收小組進(jìn)行檢查、驗證并在《整改報告》中記錄結(jié)果。b) 設(shè)備驗收驗收的條件是設(shè)計圖紙與設(shè)備的規(guī)格型號、數(shù)量符合；主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合；設(shè)備或系統(tǒng)的技術(shù)性能應(yīng)與設(shè)計要求符合，檢查結(jié)果記錄在《驗收交接記錄表》中。對移交的竣工圖，在《驗收交接記錄》中記錄。對物業(yè)的其它配套系統(tǒng)、設(shè)施進(jìn)行驗收，驗收結(jié)果也記錄在《驗收交接記錄表》中。公用設(shè)施維護(hù)管理制度1. 管理處負(fù)責(zé)武船重工公寓項目內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備的日常管理、檢查維護(hù)，確保設(shè)施、設(shè)備處于良好運行狀態(tài)。2. 公用設(shè)施、設(shè)備標(biāo)識系統(tǒng)規(guī)范完整、準(zhǔn)確無誤。3. 武船重工公寓項目內(nèi)疏散指示器、安全出口不得損壞。4. 武船重工公寓項目內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施損壞，須及時修理和更換。5. 市政公用設(shè)施、設(shè)備如發(fā)生損壞，立即通知市屬有關(guān)部門維修或更換。6. 任何單位和個人不得損壞或挪用公用設(shè)施、設(shè)備。(一) 臨時用電、用水管理規(guī)定1. 臨時用電計劃申請? 施工前，施工單位或根據(jù)施工項目和用電量大小，向管理處遞交“臨時用電計劃申請表”。? “臨時用電計劃申請表”中，應(yīng)列明所使用電動設(shè)備的名稱、功率和數(shù)量。? 管理處派技術(shù)人員對其機(jī)械電氣設(shè)備進(jìn)行檢查核實。? 申請人或單位必須提供操作人員的上崗證復(fù)印件，每人一證。操作人員無證的，管理處一律不予批準(zhǔn)申請。2. 臨時用電管理規(guī)定? 凡施工所使用的電動設(shè)備、工具及電線等器材，必須符合國家有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定和安全要求。? 在管理處技術(shù)人員指定的地點接線，并安裝漏電保護(hù)開關(guān)、電度表、施工配電盤（箱）。? 電動工具、臨時照明線路應(yīng)使用合格插頭、插座。3. 臨時用電施工限制：? 不影響皇明集團(tuán)項目內(nèi)機(jī)電設(shè)備的正常運作。? 不超出供電負(fù)荷量允許范圍。? 噪音很大的電動工具，嚴(yán)格按規(guī)定時間進(jìn)行操作，不影響業(yè)主單位的正常工作。4. 禁止以下行為：? 亂拉亂接電線。? 超出設(shè)計負(fù)荷的臨時用電，未經(jīng)申請用電計劃的用電。? 直接將電線插入插座的用電行為。5. 管理處管理權(quán)限? 有權(quán)勸阻或制止違章操作。? 有權(quán)對業(yè)主單位進(jìn)行巡視檢查。? 有權(quán)對所使用的電動設(shè)備工具隨時進(jìn)行檢查。? 對不聽勸阻的違章施工行為，可停止供電，以防止事故發(fā)生。6. 臨時用水管理? 施工前，施工單位或業(yè)主單位根據(jù)施工項目和用水量，向管理處預(yù)先申請臨時用水。? 使用人需安裝水表，并接入管理處指定的用水接口。? 禁止任何亂接水的行為，不聽勸阻管理處可采取停水措施。投訴處理和分析制度1. 凡職工對管理處管理、服務(wù)方面的投訴，不論采取何種方式（如信函、電話或面談），均需進(jìn)行接待、記錄，然后按照投訴內(nèi)容通報給各相關(guān)責(zé)任部門，各責(zé)任部門應(yīng)做好相應(yīng)記錄。2. 各責(zé)任部門接到投訴后，在預(yù)定時間內(nèi)向業(yè)主答復(fù)采取何種補救處理措施，答復(fù)時間最長不超過兩天。3. 各責(zé)任部門按照業(yè)主投訴的內(nèi)容，安排相應(yīng)人員解決問題，并將結(jié)果反饋給值班監(jiān)控室。4. 對重大問題的投訴，各責(zé)任部門不能處理的或需統(tǒng)一協(xié)調(diào)的問題，直接報管理處經(jīng)理。由管理處經(jīng)理作出處理決定。5. 客戶服務(wù)中心應(yīng)通過電話或采用其它形式跟蹤投訴處理結(jié)果，未解決的，責(zé)成有關(guān)部門迅速處理。6. 對業(yè)主的投訴，應(yīng)即時作出分析總結(jié)，對反復(fù)出現(xiàn)的問題，應(yīng)組織有關(guān)部門進(jìn)行深入探討并找出解決辦法，防止重復(fù)發(fā)生類似問題。意見調(diào)查和回訪制度1. 管理處每年至少進(jìn)行一次業(yè)主意見調(diào)查。業(yè)主意見調(diào)查應(yīng)列明業(yè)主對以下方面的滿意程度：? 供電管理? 供水管理? 消防管理? 保安管理? 清潔管理? 綠化管理? 公共設(shè)施維護(hù)管理? 公用設(shè)備維護(hù)管理? 維修服務(wù)? 服務(wù)態(tài)度2. 管理處對回收的意見表進(jìn)行統(tǒng)計分析，并將結(jié)果按調(diào)查表的回收份數(shù)、總的滿意率以及分項滿意率、業(yè)主對物業(yè)管理的意見（共性的意見）等統(tǒng)計后書面報告管理處經(jīng)理。3. 對存在的問題，管理處經(jīng)理提出整改意見，責(zé)成有關(guān)部門限期解決。4. 對業(yè)主的誤解，應(yīng)進(jìn)行必要的耐心解釋。5. 業(yè)主意見調(diào)查結(jié)果及整改方案應(yīng)向業(yè)主公布，接受監(jiān)督。6. 相關(guān)職能部門應(yīng)定期對業(yè)主進(jìn)行回訪。7. 回訪時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，做好回訪記錄。8. 回訪中，對業(yè)主單位的詢問、意見，不能當(dāng)即答復(fù)的，應(yīng)告知預(yù)約時間答復(fù)。維修管理制度1. 客戶服務(wù)中心接到業(yè)主維修的訴求后，必須在5分鐘內(nèi)安排相關(guān)維修技術(shù)人員到現(xiàn)場實施維修。2. 維修工到現(xiàn)場后，要做到：? 自覺維護(hù)管理處及業(yè)主的權(quán)益，不做損害管理處名譽的事情；? 不能不懂裝懂，遇到疑難問題要如實、詳細(xì)地向工程部匯報并請求支援解決。3. 維修工進(jìn)入現(xiàn)場維修時，應(yīng)主動征詢業(yè)主意見，盡量恢復(fù)維修前的原貌原樣，如有改動，應(yīng)征詢業(yè)主的同意方可進(jìn)行。4. 維修工進(jìn)入現(xiàn)場維修時，應(yīng)進(jìn)行仔細(xì)檢測，判斷出發(fā)生故障的原因。嚴(yán)禁盲目安裝或亂拆亂裝，造成不必要的返工。5. 維修工進(jìn)行維修時，要把有影響的物品遮蓋、包扎好（用塑料布廢報紙等）。盡量使噪音降到最低限度，嚴(yán)禁在室內(nèi)高聲喧嘩、嘻笑取鬧。6. 維修工作完成后，維修工應(yīng)及時清掃工作場地：小的工作垃圾裝入塑料袋內(nèi)，大的工作垃圾（如泥沙、磚頭、紙箱等）要搬到附近的垃圾桶邊上。用干凈的抹布擦拭弄臟了的各部位（如桌椅、墻壁、地面等）?；謴?fù)各物品的原貌（位置）。7. 全部工作完成后，維修工要試驗維修后的效果給業(yè)主看，試驗次數(shù)不少于3次；同時要給業(yè)主講解應(yīng)注意的事項，如果業(yè)主有不滿意的地方（合理的要求），則應(yīng)及時進(jìn)行整改直至業(yè)主滿意為止。8. 確認(rèn)一切正常后，維修工應(yīng)禮貌地請業(yè)主在《維修服務(wù)通知單》上簽名確認(rèn)。如果業(yè)主對此次維修收費（如屬有償服務(wù)項目）有異議，維修工應(yīng)根據(jù)有關(guān)的收費標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主作出詳盡的解釋，消除業(yè)主不必要的疑問。9. 維修工離開業(yè)主單位現(xiàn)場時，應(yīng)禮貌地謝謝業(yè)主支持、配合與諒解。10. 維修工回到工程部及時做好維修記錄。 11. 在維修完成后，由管理員不定期進(jìn)行抽查回訪。垃圾收集與處理管理制度1. 垃圾的分類處理? 工程垃圾：瓦礫、碎磚、灰渣等堅硬的工程垃圾應(yīng)用斗車或其它裝運工具運送到皇明集團(tuán)項目指定地點倒放，禁止倒在垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)。路面灰塵、泥沙等粉塵性垃圾在運送途中應(yīng)加以遮擋，防止垃圾掉落或飛揚引起二次污染。? 生活垃圾：清潔工清潔時的少量垃圾可倒入附近的垃圾桶內(nèi)，量大的垃圾應(yīng)直接運送到皇明集團(tuán)項目內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)。清潔工應(yīng)在規(guī)定時間收集垃圾桶內(nèi)的垃圾并轉(zhuǎn)運至垃圾中轉(zhuǎn)站。2. 垃圾中轉(zhuǎn)站的垃圾應(yīng)日產(chǎn)日清，如垃圾較多影響垃圾存放時，可增加清運次數(shù)。3. 清潔班人員應(yīng)負(fù)責(zé)垃圾中轉(zhuǎn)站周圍的衛(wèi)生，保證垃圾中轉(zhuǎn)站里的垃圾存放齊整，地面無散落的垃圾。? 負(fù)責(zé)每天一次沖洗垃圾中轉(zhuǎn)站地面。? 每天應(yīng)對垃圾中轉(zhuǎn)站進(jìn)行一次消殺工作。4. 垃圾中轉(zhuǎn)站的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)：? 地面無散落垃圾、無污水、污漬；? 墻面無粘附物，無明顯污跡；? 垃圾做到日產(chǎn)日清；? 所有垃圾集中堆放在堆放點，做到合理、衛(wèi)生、四周無散積垃圾；? 可作廢品回收的垃圾應(yīng)另行存放；? 垃圾站應(yīng)保持清潔無異味，每天應(yīng)定時噴灑藥水，防止發(fā)生蟲害；? 按要求做好垃圾袋裝化。5. 垃圾車撒落在皇明集團(tuán)項目內(nèi)的垃圾由垃圾清運人員負(fù)責(zé)掃凈。6. 清潔綠化管理員應(yīng)按相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)檢查清潔工的工作情況，并記錄。衛(wèi)生消殺管理制度1. 清潔綠化管理員應(yīng)根據(jù)季節(jié)的變化制定出衛(wèi)生消殺工作的管理。2. 消殺工作計劃應(yīng)包括以下內(nèi)容：消殺對象；消殺區(qū)域；消殺方式藥物計劃；消殺費用預(yù)算。3. 消殺區(qū)域包括：武船重工公寓項目樓梯口、梯間及周圍公共部分、各單位辦公室、廁所、沙井、化糞池、垃圾箱、垃圾中轉(zhuǎn)站等室外公共區(qū)域及員工宿舍和食堂。4. 消殺方式以噴藥觸殺為主，滅鼠方法主要采取投放拌有鼠藥的餌料和粘鼠膠。5. 投放鼠藥必須在保證安全的前提下進(jìn)行，必要時掛上明