【正文】 間的車程只需2個多小時， “兩日游三省”跨區(qū)域旅游線路為永州年增加游客10％上。除此以外，永州加強與桂林市的旅游合作，簽訂了旅游發(fā)展戰(zhàn)略合作協(xié)議書，積極構(gòu)建“長沙—南岳—永州—桂林”跨省旅游線路。在9月舉行的2009中國湖南國際旅游節(jié)上，永州又與衡陽市、郴州市以及婁底的雙峰縣、株洲的炎帝縣簽約，組成“大湘南”旅游聯(lián)盟，這是湖南省繼“大湘西”旅游聯(lián)盟之后的第二個區(qū)域旅游聯(lián)合體，有利于永州客源市場的進一步開拓。　　　　按永州市旅游局統(tǒng)計，今年17月，，％％，全市旅游產(chǎn)業(yè)快速崛起。隨著二廣高速、洛湛鐵路的建成，以及廈蓉、永賀等高速公路的開工建設(shè)和一批航線的開通，永州將形成立體型交通網(wǎng)絡(luò)，旅游的進出口條件更加優(yōu)化，為旅游產(chǎn)業(yè)的超速發(fā)展注入更強勁的動力?！∈袇^(qū)到廣州僅500多公里，南六縣距廣州僅400多公里，是“沿海的內(nèi)地，內(nèi)地的前沿”。湘桂鐵路橫貫東西，32207國道及九條省道在境內(nèi)縱橫交錯。永州機場已開通長沙，?？?、廣州、深圳的航班。永州至廣東連州二級公路、 衡昆高速公路以及正在建設(shè)中的洛湛鐵路、即將開工的太澳高速永州段，是內(nèi)地直達兩廣（廣東、廣西）、兩南（海南、大西南）、兩區(qū)（香港、澳門地區(qū)）的重要通道，永州是我國華南與華北兩大經(jīng)濟區(qū)的重要結(jié)合部，具有明顯的雙幅射功能。 永州市市區(qū)座落在瀟湘二水匯流處和湘桂線冷水灘站。整個市區(qū)分為相對獨立的芝山、冷水灘兩個區(qū)，兩區(qū)相隔垂直距離17公里，由湘江和聯(lián)城公路零陵大道將兩城區(qū)聯(lián)接在一起，呈啞鈴形框架，構(gòu)成“瀟湘第一城”獨特的城市風(fēng)貌。上城國際酒店項目位于永州市冷水灘區(qū)珊瑚路，永州市目前檔次較高的酒店有南華大酒店（四星級）、萬喜登大酒店（三星級）、威尼斯大酒店（三星級）三家。從目前來看，永州市的酒店市場供不應(yīng)求，目前己經(jīng)在經(jīng)營的南華酒店、萬喜登酒店和威尼斯酒店己無法滿足永州酒店市場的需求。具體情況見下表：表一、在營業(yè)的酒店情況樓盤名稱南華大酒店 （四星級）萬喜登大酒店 （三星級）威尼斯大酒店 （三星級）客房數(shù)368間套268間套80間套綜合開房率75％72％90％主營項目客房客房餐飲經(jīng)營狀況優(yōu)良優(yōu)良優(yōu)良經(jīng)營面積45000平米29000平米13000平米裝飾風(fēng)格無獨特風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格歐式風(fēng)格表二、萬喜登大酒店房價：客房類型門市價優(yōu)惠價高級客房￥398￥228豪華客房￥478￥298商務(wù)客房￥738￥398特價高級套房￥868￥348豪華套房￥1198￥688行政套房￥1780￥1498總統(tǒng)套房￥16888￥8888加床￥100表三、威尼斯大酒店：房型價格說明首日價均價早餐床型上網(wǎng)高級間不含早支付方式：前臺自付。 不提供加床165。165。周二周三165。311無早165。311無早無早大/雙寬帶/免費豪華雙人房不含早支付方式：前臺自付。不提供加床165。165。周二周三165。330無早165。330無早無早雙寬帶/免費豪華單人房不含早支付方式：前臺自付。 不提供加床165。165。周二周三165。395無早165。395無早無早大寬帶/免費豪華商務(wù)單人房不含早支付方式：前臺自付。165。165。周二周三165。515無早165。515無早無早28誠信為本 永續(xù)經(jīng)營表四、2008年湖南國內(nèi)旅游主要指標表（酒店）地區(qū)床位數(shù)出租率過夜人天數(shù)一日游比重總?cè)颂鞌?shù)一日游人次數(shù)平均停留天數(shù)過夜人次數(shù)總?cè)舜螖?shù)過夜人均花費過夜收入一日游人均花費一日游收入總收入計量單位個%萬人天%萬人天萬人次天萬人次萬人次元/人天億元元/人億元億元公式B*E*天數(shù)F/（1G）HFF/JK+IF*MI*ON+PABCFGHIJKLMNOPQ長沙市85524懷化市25921株洲市23250湘潭市20343衡陽市18643邵陽市20807岳陽市16168常德市17595張家界34483益陽市21391郴州市32191永州市11412婁底市19388湘西州12872合計359988二、目標市場預(yù)測：從上述數(shù)據(jù)分析后可得出結(jié)論，永州市的旅游市場，特別是酒店市場正在迅速擴張，并具有巨大的利潤空間，三家主要酒店的平均入住率為79％；市場平均入住率為71%。市場拓展?jié)摿薮?。由于永州市?jīng)濟快速發(fā)展，賓館酒店服務(wù)市場需求也在不斷發(fā)生變化，出現(xiàn)新的特點。在過去，賓館酒店的價格、區(qū)位、交通狀況、周邊環(huán)境賓館酒店服務(wù)消費者選擇的決定因素，而現(xiàn)在則是賓館酒店的服務(wù)水平、住宿和餐飲的舒適度、信息化程度、商務(wù)辦公及就地實現(xiàn)商務(wù)功能的程度等適應(yīng)現(xiàn)時代經(jīng)濟及信息化要求決定消費者的選擇取向。并且本項目從地理位置來看處于永州市的城市中心區(qū)，從投資角度來說,有很高的酒店經(jīng)營潛力。本項目定位于五星級高級酒店。同時，我們經(jīng)過大量的市場調(diào)研，發(fā)現(xiàn)隨著經(jīng)濟發(fā)展水平的提高，消費者對賓館酒店建設(shè)的要求更高，越來越注重健康、舒適、安全、方便。功能完備和服務(wù)特色和注重文化品味已成為酒店服務(wù)業(yè)發(fā)展的必然趨勢。建筑造型遵循當?shù)貧v史文脈，具有深厚的文化內(nèi)涵及獨特的審美個性，建筑空間尺度宜人，富有親和力，利于人與人之間的和諧相處；滿足人流疏導(dǎo)、道路交通、城市消防、環(huán)境保護、節(jié)約能源、安全防護等方面的要求?？梢哉f，本項目社會影響力與號召力凸顯，極易獲得消費者認同感，從而促進當?shù)鼐频攴?wù)業(yè)和旅游業(yè)的發(fā)展。綜上所述，我們認為在此地建設(shè)一個功能完備、高端、高文化品位的五星級酒店必將受到市場的親睞。因此，建設(shè)“上城國際五星級酒店”市場前景是非常看好的。第四章 項目組織實施一、組織實施本項目為湖南冷水灘先達建設(shè)開發(fā)有限公司的重點投資項目，也是湖南省永州市確定的市重點投資項目，為保證本項目順利實施，市委市政府專門成立了以市委副書記唐長久為組長的項目領(lǐng)導(dǎo)小組；以政協(xié)副主席盤玉花為指揮長的項目指揮部；開發(fā)建設(shè)單位湖南冷水灘先達建設(shè)開發(fā)有限公司成立了以董事長吳建先為主任的籌備小組，公司總經(jīng)理董慶東為項目總監(jiān)的“上城國際大酒店籌備處”，專門負責本項目的實