我國(guó)證券報(bào)中行報(bào)告房?jī)r(jià)未來兩年降1至3成-文庫(kù)吧
2025-07-20 01:55 本頁(yè)面
【正文】 中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)開始趨于下降的背景下，人民幣再次大幅度升值的概率降低，而且美元匯率已經(jīng)觸底反彈并開始逐步走強(qiáng)，從而降低了人民幣資產(chǎn)的吸引力，如果人民幣升值預(yù)期改變將促使熱錢拋售中國(guó)資產(chǎn)變現(xiàn)，進(jìn)而對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生下降壓力。 (三)從中長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)還有巨大發(fā)展?jié)摿?銀行業(yè)發(fā)展史表明，商業(yè)銀行信貸投向占比最高的行業(yè)將是房地產(chǎn)。在美國(guó)，%，%，%?？梢哉f，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)將對(duì)美國(guó)銀行業(yè)產(chǎn)生舉足輕重的影響。在本世紀(jì)初新經(jīng)濟(jì)泡沫破滅后，為了刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，美國(guó)聯(lián)邦基金利率下降到1%，低利率以及寬松的按揭貸款條件導(dǎo)致商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款再度迅速擴(kuò)張，%%。缺乏有效的監(jiān)管和足夠的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)最終導(dǎo)致了次貸危機(jī)爆發(fā)，美國(guó)銀行業(yè)不得不收縮房地產(chǎn)貸款，到2008年6月末，%。 我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占全部貸款比重從1998年末的4%%，房地產(chǎn)貸款占GDP的比重也基本同比例上升。與美國(guó)相比，我國(guó)房地產(chǎn)貸款無論從絕對(duì)額還是占比看都有巨大的上升空間。值得注意的是，盡管美國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占據(jù)了商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)的半壁江山，但由于美國(guó)銀行業(yè)資產(chǎn)多元化，房地產(chǎn)貸款只占全部資產(chǎn)的1/3，即使如此，美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)仍然對(duì)該國(guó)銀行業(yè)造成了系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款只占全部貸款余額的1/5，但在有些分行此項(xiàng)占比已經(jīng)達(dá)到了40%以上。所以，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)周期開始進(jìn)入下行階段并且局部城市存在房地產(chǎn)泡沫的情況下，應(yīng)高度關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整可能對(duì)我國(guó)銀行業(yè)造成系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。二、商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸潛在風(fēng)險(xiǎn)分析 我們認(rèn)為，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的“滯漲”局面將隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的逐步放緩演變成量?jī)r(jià)齊跌的局面，預(yù)計(jì)全國(guó)平均房?jī)r(jià)下降10%左右，局部存在泡沫地區(qū)的房?jī)r(jià)可能較最高點(diǎn)下降30%左右。盡管從全國(guó)層面看，房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)深幅調(diào)整，但受經(jīng)濟(jì)周期下行的影響，這輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整將持續(xù)到2010年。由于調(diào)整時(shí)間較長(zhǎng)，因此商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款不良率有可能出現(xiàn)較大幅度的上升。 (一)中小房地產(chǎn)企業(yè)將面臨資金鏈斷裂引發(fā)信用違約風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)。近年來，由于上市、發(fā)債等直接融資渠道的增加，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行業(yè)信貸依賴程度有所降低。%%。但若考慮銷售款回籠主要依賴銀行住房按揭貸款，那么整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)銀行信貸依賴程度仍然高于其他行業(yè)。 經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、房地產(chǎn)周期處于下降階段時(shí)，那些規(guī)模小、實(shí)力弱、資金不雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)就容易倒閉。當(dāng)年香港房地產(chǎn)市場(chǎng)就因?yàn)榧谐潭雀叨晒Χ氵^亞洲金融危機(jī)一劫，該地區(qū)的前10名地產(chǎn)商占80%的市場(chǎng)份額。～4萬(wàn)家，其中規(guī)模最大的前10名房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)份額僅占全國(guó)的3%。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)集中度低的特征比較突出。因此，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整，中小房地產(chǎn)企業(yè)就容易倒閉。 目前，資本市場(chǎng)低迷導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)直接融資渠道收窄，銀行信貸緊縮使間接融資也變得困難。北京師范大學(xué)金融研究中心、搜狐網(wǎng)和焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)聯(lián)合發(fā)表的一份研究報(bào)告顯示，2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口高達(dá)6730億元。事實(shí)上，不少房地產(chǎn)企業(yè)為了緩解資金壓力已經(jīng)在積極尋求發(fā)行信托產(chǎn)品、股權(quán)合作等多種方式和渠道進(jìn)行融資。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前8個(gè)月，先后發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品120億元以上，但對(duì)眾多房地產(chǎn)企業(yè)而言則是杯水車薪。 盡管房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道變窄，但其資金緊張問題并非無藥可救。在2007年房?jī)r(jià)飆升的行情中，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了追求超額利潤(rùn)囤地囤房、捂盤惜售，牟取暴利。針對(duì)目前銷售不暢和資金緊張的狀況，房地產(chǎn)企業(yè)完全可以降價(jià)銷售，實(shí)現(xiàn)資金回籠。 2008年上半年，%；，%；，%，高于全部上市公司平均利潤(rùn)增幅30個(gè)百分點(diǎn)。我們認(rèn)為，即使全國(guó)平均房?jī)r(jià)下降10%，房地產(chǎn)企業(yè)仍有較大的利潤(rùn)空間?？梢?，只要房?jī)r(jià)下降到合理水平，既有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展，同時(shí)也可以緩解當(dāng)前中小房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的問題，避免因資金鏈斷裂導(dǎo)致違約率上升。 然而，目前不少中小房地產(chǎn)企業(yè)為了維持超額利潤(rùn)，采取了一種向購(gòu)房人無息墊付首付款的促銷行為，希望通過20～30%資金墊付來撬動(dòng)銀行70%的按揭貸款，這種行為一旦蔓延，將對(duì)開發(fā)貸款和住房按揭貸款構(gòu)成嚴(yán)重的潛在風(fēng)險(xiǎn)，需要各家商業(yè)銀行高度關(guān)注和防范。 (二)房?jī)r(jià)暴跌將導(dǎo)致個(gè)人住房按揭貸款的“斷供”率上升 此前，一些媒體相繼爆出“深圳出現(xiàn)千億元斷供”的現(xiàn)象，雖然有
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