【正文】 控制力弱的中小房地產(chǎn)企業(yè)，則面房產(chǎn)政策解讀著較大的生存壓力，部分企業(yè)瀕臨破產(chǎn)甚至直接倒閉，如惠州光耀地產(chǎn)、南京盈嘉地產(chǎn)、寧波興潤置業(yè)等。業(yè)內(nèi)人士分析認為，在當前環(huán)境下活得好的房地產(chǎn)企業(yè)都抓住了“剛需牌”。“剛需仍是主力，三季度深圳樓盤或加大讓利?！鄙钲谥新?lián)地產(chǎn)認為，近期樓市表現(xiàn)低迷，主要是受房貸縮緊、整體經(jīng)濟下行、房價過高三大影響。目前，深圳一部分開發(fā)商采取促銷優(yōu)惠手段來吸引客戶，二手房業(yè)主也相應做作一定讓利空間。預計下半年“剛需”人群仍是深圳樓市購買主力。對此，業(yè)內(nèi)分析人士認為，由于近期市場上“松動風”勁吹，樓市數(shù)據(jù)有復蘇，房地產(chǎn)商須抓住時機，繼續(xù)打好“剛需牌”。（3） 重慶土地市場現(xiàn)狀 市場活躍劇降，成交量價齊跌根據(jù)中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計，第三季度共成交37宗土地，%，%（見圖1）。整體來看，全市土地資源在2013年4季度經(jīng)歷過 “陽春”之后2014年開始走低，2014年第三季度已達同比一年內(nèi)最低點。成交額方面，%（見圖1）整體而言，重慶市土地市場波動較大，市場交易波動較大尚無規(guī)律可尋。從 成交用途分布來看，今年第三季度商業(yè)和辦公土地成交面積占總量的2%，%；居住用地的供應大幅度減少，成交面積占總量的45%，%；工業(yè)用地的面積占比53%，%，其他用地成交面積占總 %，（見圖2）。從各用途土地成交額來看，今年第三季度居住用地的需求大幅度減少，%，環(huán)比下 %，%?？傮w而言，受房地產(chǎn)市場動蕩影響，2014年重 慶市第三季度各用途土地量都有出現(xiàn)了不同幅度的下降（見圖3）。另外，樓面地價呈小幅度波動的現(xiàn)象。重慶市居住用地平均成交樓面地價為3121元/平方米，環(huán)比上漲了11%；商業(yè)辦公用地平均樓面地價達1684元/平方米，%工業(yè)用地樓面地價980元/平方米，%（見下圖4）。（4） 重慶房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 雖然前期信款收緊對房地產(chǎn)的影響已經(jīng)顯現(xiàn)，銷售下滑帶來的資金回籠壓力，對下半年重慶房地產(chǎn)發(fā)展帶來影響；但重慶房地產(chǎn)市場一直以來發(fā)展較為平穩(wěn)，而經(jīng)濟下行壓力下政府的微刺激力度或?qū)⒓哟螅@都在一定程度上為房地產(chǎn)發(fā)展提供了支撐，剛需占比大、新興區(qū)域快速發(fā)展帶來的持續(xù)動力則保證了重慶市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。 指出受到信貸持續(xù)收緊的影響，%，開發(fā)商拿地也日趨謹慎，2014版中國青島房地產(chǎn)市場調(diào)研與前景預測分析報告。，與去年同期基本持平，%；銷售方面，受銀行住房貸款持續(xù)收緊影響，貸款審核日趨嚴格同時利率上漲帶動購房成本增加，令市場觀望情緒從年初一直持續(xù)。中智林監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在此背景下，%，降幅較為明顯?！　耐恋厥袌鰜砜矗?6月，%，但大多地塊都以底價成交、溢價率較低。表明受宏觀經(jīng)濟以及房地產(chǎn)市場銷售出現(xiàn)下滑，開發(fā)商拿地日趨謹慎。雖然銷售面積大幅下滑，但是銷售均價未出現(xiàn)明顯下調(diào)。因為2012年至2013年良好的銷售勢頭令大多數(shù)開發(fā)商資金較為充裕，另外近年地價上漲以及融資成本加大等因素導致開發(fā)成本日益上漲。開發(fā)商面對今年商品房銷量下降帶來的資金壓力，采取擴大優(yōu)惠的政策，但并未主動大幅降價。在此背景下，1月至6月主城區(qū)商品房成交均價為每平方米7，669元，%，2014版中國深圳房地產(chǎn)市場專題研究分析與發(fā)展前景預測報告。雖然前期信款收緊對房地產(chǎn)的影響已經(jīng)顯現(xiàn)，銷售下滑帶來的資金回籠壓力，對下半年重慶房地產(chǎn)發(fā)展帶來影響；但重慶房地產(chǎn)市場一直以來發(fā)展較為平穩(wěn)，而經(jīng)濟下行壓力下政府的微刺激力度或?qū)⒓哟螅@都在一定程度上為房地產(chǎn)發(fā)展提供了支撐，剛需占比大、新興區(qū)域快速發(fā)展帶來的持續(xù)動力則保證了重慶市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。二、重慶新鷗鵬集團簡介（一）背景資料 NEWOPEN（中國）企業(yè)集團（新鷗鵬集團）于1993年由重慶大學與香港訊暉公司發(fā)起成立，是市、區(qū)政府明星企業(yè)。公司被評為2006年中國管理百強企業(yè)、重慶風云地產(chǎn)企業(yè)和工商銀行十大優(yōu)質(zhì)客戶；董事長周永勇先生先后被評為2005年度中國管理百強個人、2005年重慶地產(chǎn)風云人物、2006年第二屆中國經(jīng)濟誠信人物等。經(jīng)21年發(fā)展成為一家集文化教育、地產(chǎn)開發(fā)等于一體的大型綜合企業(yè)集團。目前，集團擁有職員工4000余人，年創(chuàng)利稅約10億元，于2012年被重慶市委市府評為重慶優(yōu)秀民營企業(yè)；2013年12月，新鷗鵬地產(chǎn)連續(xù)兩屆蟬聯(lián)全市房地產(chǎn)企業(yè)50強第六名。并且，集團連續(xù)四年被評為中國百強地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2014年被“中國房地產(chǎn)TOP10研究組”評為中國房地產(chǎn)百強企業(yè)第69位榜單，同年在中房協(xié)舉行了2014中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)100強評比中位列第65位。（2） 營銷項目分析 （3） 旗下樓盤介紹房地產(chǎn)業(yè)是新鷗鵬集團的主營產(chǎn)業(yè)，集團領(lǐng)導者高舉品牌大旗，倡領(lǐng)精品人居，堅定不移地走可持續(xù)發(fā)展道路?，F(xiàn)已發(fā)展為擁有鷗鵬物業(yè)開發(fā)有限公司、新鷗鵬地產(chǎn)發(fā)展有限公司兩個二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（已獲申報一級資質(zhì)，正在審批過程中）集房地產(chǎn)開發(fā)、建筑銷售、物業(yè)管理于一體的大型綜合性房地產(chǎn)企業(yè)集團。到目前為止，新鷗鵬地產(chǎn)總開發(fā)面積已逾200萬平方米。新鷗鵬集團構(gòu)筑的“國際化教育+生態(tài)文化+精品地產(chǎn)+五星配套” 的立體開發(fā)模式，每到一處，總會成為人居新標桿，給項目所在區(qū)域，帶來“五星”精品人居的全新理念，促使行業(yè)整體水平的提高，產(chǎn)品與物業(yè)管理服務的升級換代，全面提升當?shù)氐木幼∑焚|(zhì)，其強烈的社會責任意識，巨大的人文張力，更不斷推動區(qū)域環(huán)境的提升和經(jīng)濟的飛躍。鷗鵬花園開山之作區(qū)域代言項目位于重慶城市建設“北移戰(zhàn)略”的新城中心——江北區(qū)松樹橋，新鷗鵬地產(chǎn)94年發(fā)聲之處女作，三年的匠心力作讓如今的鷗鵬花卉園儼然成為一個區(qū)域的代名詞，而重慶向北的城市規(guī)劃在鷗鵬地產(chǎn)已先于上世紀初發(fā)生。該項目是集商場、車庫、住宅于一體的綜合配套宜居小區(qū)，周邊學校、涉外醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場等配套設施齊全，項目設計新穎、造型獨特、布局合理。鷗鵬花卉園高尚人居示范小區(qū)項目位于重慶市渝北區(qū)龍溪鎮(zhèn)。東面與寧靜優(yōu)雅的花卉公園僅一墻之隔，西面連接商場、學校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場等配套設施，北臨紅石路主干道，南接清幽的別墅區(qū)。小區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)雅、空氣清新、配套完備、生活方便、交通快捷，區(qū)內(nèi)戶型均以現(xiàn)代居家理念為設計基礎(chǔ)，是當時重慶為數(shù)不多的高尚住宅小區(qū)之一?；佚垶晨稻由?幸福南岸項目位于重慶市南岸區(qū)學府大道，占地達500畝，總建筑面積 55 萬平方米。結(jié)構(gòu)采用聯(lián)排電梯小高層，點綴式高層住宅結(jié)合的方式，戶外空間及具層次，從住宅院落、組團、社區(qū)、在整體形態(tài)的控制下又保證各組團一定的獨立性。，綠地率大于35%，綠化覆蓋率65%。項目周邊高校云集，并擁有商業(yè)步行街、會所、幼兒園、健身場地、公共休閑廣場等一系列完善的配套設施，同時提供周全五星物管和增值服務。該項目在2001年經(jīng)建設部批準，被列為西部地區(qū)唯一國家康居示范工程；2003年被評為重慶市十佳樓盤及入選重慶市年度地產(chǎn)風云榜。OPENK城國際公民直轄區(qū)項目位于重慶市江北區(qū)北濱中心，金源路66號，總建筑面積12萬平方米。用高品質(zhì)、高性能、高精細、高科技、高環(huán)保五大星級酒店標準來打造管理小區(qū)生活，五星級酒店大堂、極盡奢華的恒溫游泳池，完美精致的環(huán)境和地理優(yōu)勢使該項目成為集時尚、國際、簡約、貴氣于一身的國際化都市精品豪宅。在2009年，榮獲“20