【正文】 等方面的因素。第三節(jié) 項(xiàng)目機(jī)會分析（O）傳統(tǒng)文化是中華文化的瑰寶，是中華文化精神的體現(xiàn)。近年來，傳統(tǒng)文化的流失日趨嚴(yán)重，在歷年的“兩會”期間，加強(qiáng)傳統(tǒng)文化教育的提案都是一個重點(diǎn)。揚(yáng)州是國務(wù)院首批歷史文化名城之一，其傳統(tǒng)文化豐富絢爛，是中華文化的重要組成部分。在這樣的時代、這樣的城市建造一個有中國傳統(tǒng)文化特色的住宅小區(qū)，其發(fā)展的機(jī)會和空間是很大的，政府部門和廣大群眾對此的擁護(hù)和支持也將使得該項(xiàng)目有較好的發(fā)展機(jī)遇。第四節(jié) 項(xiàng)目威脅分析（T）鑒于該項(xiàng)目是有中國傳統(tǒng)文化氣息的住宅小區(qū)，其色彩必將不會像現(xiàn)代派那樣的明朗活潑，而是有著古典的灰色基調(diào)。大部分的年輕人會感覺到壓抑而選擇不在此購買，這樣勢必會失去一部分購房者的目光。另外，對于傳統(tǒng)文化建筑，其所用的建筑材料必須是有著灰色基調(diào)的，而這樣的建筑材料成本較高，會影響到開發(fā)商的利潤和效益。第四章 項(xiàng)目定位及項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案第一節(jié) 項(xiàng)目定位一．項(xiàng)目名稱的由來近年來,民族文化的流失相當(dāng)嚴(yán)重,尤其是在青年一代。每年“兩會”期間，都會有代表提案加強(qiáng)傳統(tǒng)文化的教育。中國文化是伴隨著中華民族的發(fā)展而發(fā)展起來的，它對中華民族的形成、繁衍、穩(wěn)定和自立于世界民族之林，起了巨大的作用，有著超時代的意義。而作為中國文化的基本精神，即指導(dǎo)中華民族不斷前進(jìn)的基本思想，正是中華民族優(yōu)秀文化傳統(tǒng)的集中體現(xiàn)，它反映了中華民族的優(yōu)秀品格，在中國歷史上陶冶和培養(yǎng)了一代又一代對祖國以及對人類進(jìn)步作出巨大貢獻(xiàn)的英雄人物，造就了無數(shù)的仁人志士，而且在東方各國以至在全世界，至今仍閃爍著不滅的光芒，成為人類文明發(fā)展史中的文化瑰寶。中國文化的基本精神，有如下的概括：剛健有為的自強(qiáng)不息精神，博大寬容的仁民愛物精神，注重實(shí)際的現(xiàn)實(shí)主義精神，整體至上的愛國主義精神。儒家思想作為中國文化的主體，“仁”貫穿了孔子思想的始終。孔子的倫理思想、政治思想、經(jīng)濟(jì)思想、教育思想等，都是圍繞著“愛人”這個中心展開的?？鬃拥摹叭省睈鬯枷氚l(fā)展到孟子那里，得到了充分的發(fā)揮。他不僅強(qiáng)調(diào)愛己愛人，還應(yīng)在愛己愛人的前提下，進(jìn)一步把這一愛心施于萬物。而“仁義禮智信”這五常更是奠定了整個中華民族的整個民族精神基調(diào)：以仁愛人。然而，目前各地方都不夠重視對傳統(tǒng)文化的思考與宣傳，這也是導(dǎo)致整個社會風(fēng)氣下降的一個原因。因而，以傳統(tǒng)文化中的五?！叭柿x禮智信”作為項(xiàng)目的主題，有著很好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。二．背景（一）.宏觀背景近年來，揚(yáng)州市房地產(chǎn)業(yè)有較快的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，樓盤品質(zhì)不斷提升，為滿足群眾對商品房的需求做出了積極的貢獻(xiàn)。在國家對房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施一系列宏觀調(diào)控政策后，揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場更趨理性。目前揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場需求旺盛，主要有以下幾個方面的原因：,在今后一段時期內(nèi)城市人口仍將不斷增加,對住房的消費(fèi)需求仍將不斷增大。,特別是近年來被評為“國家環(huán)保模范城市”，“國家衛(wèi)生城市”，“中國衛(wèi)生城市”，“中國人居環(huán)境獎”，“全國最具經(jīng)濟(jì)活力城市之一”和“臺商極力推薦投資的城市”后，越來越多的外來客商到揚(yáng)州投資興業(yè)，對居住和營業(yè)用房的需求增加；,人民生活水平的不斷提高,使得不少群眾迫切希望購房來改善居住條件。（二）.微觀背景揚(yáng)州既是風(fēng)光秀麗的風(fēng)景城，又是人文薈萃的文化城、歷史悠久的博物城。這里不僅擁有優(yōu)美秀麗的自然風(fēng)光，還享有深厚、凝重的歷史文化遺跡：古老的運(yùn)河、唐宋古城的遺址、明清時期的園林、漢隋帝王的陵寢，還有大明寺、四望亭、文昌閣等等，人文景觀頗為豐富，向人們展現(xiàn)了歷史長河對岸那隅逝去的風(fēng)景。在揚(yáng)州,傳統(tǒng)特色的住宅小區(qū)僅淮左郡一處,且其為徽派建筑,小區(qū)中以別墅為主。而中國傳統(tǒng)的嶺南派也有其自身的特色。艾定增曾將嶺南派的主流和成就做出過如下的概括：(1) 寧變勿仿,寧今勿古。(2) 追求意境,力臻神似。 (3) 因借環(huán)境,融為一體。(4) 群體布局,組合空間。(5) 清晰明快,千姿百態(tài)。其特色為：自由、自然和符合人們活動規(guī)律的平面安排；明快、開朗和形式多樣的立面和體形；與園林綠化和城市或地域環(huán)境的有機(jī)結(jié)合。三. 項(xiàng)目定位準(zhǔn)則（一）.以客觀、真實(shí)的市場調(diào)查為依據(jù)，使項(xiàng)目定位符合市場的現(xiàn)實(shí)選擇項(xiàng)目定位是否成功主要取決于對市場行情和變化趨勢能否進(jìn)行準(zhǔn)確判斷。因此，必須十分重視市場調(diào)查，通過科學(xué)、深入、細(xì)致的市場調(diào)查，把握客戶的需求，研究競爭對手和競爭樓盤的優(yōu)勢和亮點(diǎn)，尋找市場空白點(diǎn)。而且，要在一般調(diào)查的基礎(chǔ)上，充分運(yùn)用發(fā)展商、專家的指揮和經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行若干次深度調(diào)查和“頭腦風(fēng)暴”式的研討，科學(xué)把握區(qū)域市場的特點(diǎn)，準(zhǔn)確鎖定項(xiàng)目的目標(biāo)對象并精確判定其特征，確保項(xiàng)目定位萬無一失。（二）.以客戶需求為中心，適應(yīng)和引導(dǎo)目標(biāo)對象的多維需求樓盤操作成功的鎖鑰不在于推廣中的“故事情節(jié)”和“花式營銷”，而在于對購房者需求的充分了解和最大滿足。一旦確定了一個項(xiàng)目的目標(biāo)對象，就必須準(zhǔn)確把握目標(biāo)對象的行為和感受，針對目標(biāo)對象的生存模式，結(jié)合項(xiàng)目所在區(qū)域的人文地理特征、生活習(xí)慣，對他們的生活方式和居住行為進(jìn)行模擬整合，真正弄清客戶的現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求。影響目標(biāo)對象購房決策的因素是多方面的，也是變化的，通常與區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展的階段、市場競爭的狀況、購房者的收入水平、產(chǎn)業(yè)政策等相關(guān)。（三）.從細(xì)分市場到細(xì)分客戶，充分發(fā)現(xiàn)和滿足個性化需求在房地產(chǎn)項(xiàng)目定位時，一般通過細(xì)分市場的方法，確定目標(biāo)客戶群，針對特定的目標(biāo)客戶群，進(jìn)行具體的項(xiàng)目策劃?，F(xiàn)在看來，僅僅細(xì)分市場還不夠， 細(xì)分市場并確定了客戶目標(biāo)群的基礎(chǔ)上，必須進(jìn)一步細(xì)分客戶，針對不同的客戶，充分考慮其家庭結(jié)構(gòu)、生活規(guī)律和偏好，做到面積、空間合理配比，功能分區(qū)相宜，并突出重點(diǎn)和差異。一個項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群的需求不可能是完全同質(zhì)的，會存在一定程度的差別，因而在項(xiàng)目定位時，既要保持整體上的一致性，又要創(chuàng)造局部的差別化，采取定制化的產(chǎn)品開發(fā)策略，以滿足不同客戶的多樣化的需求。（四）.專業(yè)化運(yùn)作，專家型整合21世紀(jì)是分工和專業(yè)化發(fā)達(dá)的時代，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使知識的傳播日益便利，也進(jìn)一步加深了專業(yè)化的程度。房地產(chǎn)全過程策劃或項(xiàng)目定位是一項(xiàng)知識性活動，必須聚集一定的人力資本或具有很強(qiáng)的人力資本的積累能力，在知識不斷分工細(xì)化和專門化的過程中進(jìn)行知識創(chuàng)新和知識積累，既包括房地產(chǎn)的專門知識，還包括社會一般知識的積累，形成房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的思想庫或腦庫，從而不斷獲得知識的外溢效應(yīng)。這就意味著房地產(chǎn)全過程策劃或項(xiàng)目定位的組織應(yīng)是一所大學(xué)，是一種學(xué)習(xí)型組織，實(shí)行專業(yè)化運(yùn)作和專家型整合，能不斷進(jìn)行知識創(chuàng)新。這種房地產(chǎn)全過程策劃或項(xiàng)目定位的運(yùn)作方式，徹底改變了傳統(tǒng)的粗放經(jīng)營和拍腦袋上項(xiàng)目的決策模式。在專業(yè)化深度分工的條件下，可以利用各類專業(yè)人士的累積經(jīng)驗(yàn)或一技之長，形成整合優(yōu)勢，真正做到集約經(jīng)營和專家決策。在有效分工和合作中提高效率，降低成本，借助于知識和人力資本打造精品物業(yè)，大幅度提高項(xiàng)目的附加值，使物業(yè)具有更大的投資升值空間，使投資者深感物有所值、物超所值，可以在開發(fā)成本不變的條件下促進(jìn)物業(yè)整體品質(zhì)提高，從而使個人投資者得到更多的實(shí)惠。對于發(fā)展商來說，可以通過增加供給，刺激和創(chuàng)造需求，增強(qiáng)其市場競爭力，提高項(xiàng)目的銷售業(yè)績和資本回報(bào)。本項(xiàng)目定位為傳統(tǒng)文化特色的住宅項(xiàng)目，以中國傳統(tǒng)的領(lǐng)南派的風(fēng)格作為小區(qū)的基調(diào)。四. 項(xiàng)目目標(biāo)對象定位本項(xiàng)目主要為有中國傳統(tǒng)文化氣息的住宅項(xiàng)目，色調(diào)稍顯暗淡，一般年輕人不愿意在此居住。本項(xiàng)目鎖定的目標(biāo)客源群，大部分在40歲以上的中老年人，他們事業(yè)上有一定的成就，對中國傳統(tǒng)的文化有著很深的理解，有著很高的文化修養(yǎng)。同時，部分房地產(chǎn)投資看客看好本區(qū)域發(fā)展?jié)摿M(jìn)行投資兼自用。對目標(biāo)對象的鎖定，不能只集中在家庭年收入水平這一參數(shù)上，即購買力一個方面，而應(yīng)該進(jìn)行多視角的觀察和分析，做出復(fù)雜而系統(tǒng)的綜合判斷。根據(jù)深入細(xì)致的市場調(diào)查我們確定本項(xiàng)目的目標(biāo)對象具有以下特征：1. 職業(yè)為公司白領(lǐng)，科教文衛(wèi)人員，政府官員企業(yè)上層管理人員等；2. 年齡集中在40歲以上；3. 受教育程度較高；4. 對居住文化有較高的追求；5. 家庭年收入在5萬元以上。五．戶型比例與設(shè)計(jì)根據(jù)本項(xiàng)目確定的目標(biāo)對象和市場調(diào)查的結(jié)論，充分斟酌這些人群的住宅需求特征，并要求基本適應(yīng)和主動引導(dǎo)目標(biāo)對象的生活方式，進(jìn)而確定戶型比例和戶型空間功能配置。（一）.戶型比例本項(xiàng)目高層和小高層突出兩個主力戶型，再配以兩個輔助戶型，主力戶型為三室二廳二衛(wèi)和三室二廳一衛(wèi)其各約占30%左右，輔助戶型為二室二廳一衛(wèi)和四室二廳二衛(wèi)，其比例分別各占20%左右；聯(lián)排別墅為二層。1. 戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)戶型設(shè)計(jì)的第一位決定因素是能滿足現(xiàn)代居住生活行為和居住心理的要求，也就是使居住者在住宅內(nèi)感到適用方便。根據(jù)采光要求，形成如下戶型設(shè)計(jì)特色： （1） “一梯兩戶，戶戶朝南”。無論是多層還是小高層，均采用一梯兩戶的設(shè)計(jì)，戶戶朝南，可了一梯多戶的立面凹凸不平、采光效果參差不齊的弱點(diǎn)，最大限度地滿足日照的需要； （2） 低窗臺，