【正文】 ,剛性需求也會有很大的彈性,不會馬上轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實的購買力。　　但是有兩點決定了未來一年內(nèi)普通住宅成交還會在2005年的基礎(chǔ)上保持平穩(wěn),不會維持在最近幾周較低的水平?！　∈紫?2005年積累了大量的供應(yīng)壓力需要在2006年獲得消化緩解,價格會繼續(xù)降低?！　∑浯?2006年刺激消費可能會成為政府重點關(guān)注的一個方面。其中最關(guān)鍵的信貸政策會變得更加寬松,而降低后的房價也使得金融風險得到有效降低和控制,因此央行有可能采取較寬松的刺激消費的信貸政策。二、項目區(qū)域概況概況楊浦區(qū)地處上海市中心城區(qū)的東北部，東、南臨黃浦江，與浦東新區(qū)隔江相望，常住人口124萬?！　钇謪^(qū)為上海市人口聚集的傳統(tǒng)老城區(qū)，楊浦區(qū)傳統(tǒng)的居住環(huán)境較差，同時前幾年相對于其他區(qū)而言，楊浦的發(fā)展速度相對滯后，曾經(jīng)是“老舊、落后”的代名詞。近年來，政府大大加強了舊城改造的力度和產(chǎn)業(yè)調(diào)整，大工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，科技教育現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和都市型產(chǎn)業(yè)應(yīng)成為楊浦經(jīng)濟社會發(fā)展的重要支撐。根據(jù)區(qū)域現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，楊浦依托高校和國有大中型企業(yè)，以調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和優(yōu)化城區(qū)功能為主線，以科技教育現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和都市型產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，以居住服務(wù)為主導(dǎo)，積極推進以生產(chǎn)功能為主向的綜合功能戰(zhàn)略性調(diào)整。同時，該區(qū)域高校和科研院所比較集中，高等教育、研發(fā)創(chuàng)新是楊浦的主要特色優(yōu)勢。市委、市政府對于楊浦知識創(chuàng)新區(qū)開發(fā)建設(shè)的重要決策是楊浦新一輪發(fā)展的重大歷史機遇，并提出了“知識楊浦”的主導(dǎo)城市功能。楊浦知識創(chuàng)新區(qū)在空間上覆蓋區(qū)域全境，是大學校區(qū)、科技園區(qū)、公共社區(qū)三位一體，以開放、合作、互動為特色的“大學的城市、城市的大學”，是上海的“都市硅谷”。根據(jù)區(qū)域內(nèi)高校的分布狀況，高校校區(qū)規(guī)劃為西區(qū)、東區(qū)和北區(qū)三個區(qū)域，西區(qū)規(guī)劃以復(fù)旦大學、同濟大學、財經(jīng)大學等為核心；東區(qū)規(guī)劃以上海理工大學、上海水產(chǎn)大學為核心；北區(qū)規(guī)劃以上海第二軍醫(yī)大學、上海體育學院為核心。作為城市基本建設(shè)重中之重的道路交通和城市商業(yè)、商務(wù)、居住區(qū)的建設(shè)更是被政府如提到了前所未有的高度，在完善地區(qū)基本居住功能的同時，加快江灣—五角場城市副中心的規(guī)劃建設(shè)，加快黃浦江兩岸與復(fù)興島發(fā)展帶的開發(fā)建設(shè)。隨著近年來楊浦較大規(guī)模的市政建設(shè)，巨額的內(nèi)外資紛紛進入相關(guān)領(lǐng)域，使得整個楊浦區(qū)的城市形象煥發(fā)一新，區(qū)域環(huán)境逐步改善，未來隨著軌道交通的建成、黃浦江沿線開發(fā)以及“知識型”楊浦工程的啟動、五角場城市副中心的建設(shè)將有力的推動區(qū)域高檔物業(yè)市場的發(fā)展，為本項目的建設(shè)提供契機。近年區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展情況區(qū)域房地產(chǎn)分析本項目位于楊浦北部，由于項目產(chǎn)品的特殊性和地域特點，項目推廣和銷售必將主要立足本區(qū)域，特別是本項目周邊——五角場一帶，并對項目周邊的商業(yè)、辦公和住宅市場進行分析。報告認為：巴士項目（暫定）作為楊浦北區(qū)一個新型的物業(yè)形態(tài)，率先提出“獨立空間、生態(tài)SOLO”的理念，獨樹一幟，必然會贏得市場先機，因此本報告先著眼五角場周邊主要地產(chǎn)板塊，通過板塊個性分析，解讀項目整體所處的競爭環(huán)境，進而為我們產(chǎn)品的規(guī)劃和定性指明方向。大連路控江路板塊大連路控江路板塊是楊浦區(qū)內(nèi)房產(chǎn)市場發(fā)展最為成熟的板塊，價格也屬于引領(lǐng)本區(qū)的地位。除去本身發(fā)展了較為成熟的商業(yè)配套外，該板塊最大的特點就是交通的明顯優(yōu)勢。一方面大連路隧道的貫通，與浦東的交通往來更加便利；另一方面，現(xiàn)代化的公共交通——M8號線的建設(shè)，在該區(qū)域內(nèi)也設(shè)有多個站點。這些利好點直接將該板塊的價格明顯拉升，而市場接受度也普遍良好。目前該板塊內(nèi)的代表個案有：和平花苑、新鳳城二期、華升新苑等。板塊內(nèi)現(xiàn)行的價格段為1100015000元/㎡。周家嘴路板塊該板塊距離控江路商圈較進，具有一定的共享優(yōu)勢；同時受到虹口區(qū)周家嘴路開發(fā)利好的影響，價格較前期相比呈上升趨勢。該板塊目前在售的住宅個案較少，只有現(xiàn)代星洲城三期的第二批房源在售，目前的均價水平已經(jīng)達到了12000元/㎡以上，較其三期的第一批房源單價有500的上漲。黃興綠地板塊作為楊浦區(qū)內(nèi)又一塊城市綠肺，將依托其景觀優(yōu)勢規(guī)劃建設(shè)以“四高”為標準的規(guī)模型現(xiàn)代化小區(qū)。目前該板塊集中在M8線營口路段線沿線大多在建項目都將陸續(xù)在7月份集中入市，該板塊將迎來一波小的供應(yīng)高潮。包括佳龍花園二期、城市麗苑和紫羅蘭家園在內(nèi)，整個供應(yīng)量相對較大；盡管受到調(diào)控的影響，但其價格行情已經(jīng)很可觀了。★五角場板塊近年來，五角場地區(qū)涉及居住、商業(yè)、交通的大規(guī)模市政工程一個接一個。五角場地區(qū)將形成現(xiàn)代城市副中心、市級商業(yè)中心和公共文化活動中心，真正將成為上海東北角的一顆璀璨明珠，未來房產(chǎn)將集中開發(fā)綜合型的物業(yè)。中環(huán)國際、滬東金融廣場、萬達國際廣場等就位于中心商圈內(nèi)，已經(jīng)開始啟動總建面超過100萬平方米的創(chuàng)智天地也僅靠五角場中心區(qū)域，其大有直逼徐家匯的氣勢。近年來，楊浦呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢，特別是隨著五角場地區(qū)一帶大規(guī)模市政建設(shè)的開展，區(qū)域高檔物業(yè)市場規(guī)模迅速擴大，居民的接受程度明顯增強，本項目在未來將面臨十分激烈的市場競爭。楊浦房地產(chǎn)市場分析近年來楊浦區(qū)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。2002004年區(qū)域市場更是呈現(xiàn)出供需兩旺的繁榮景象，2005年楊浦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)中有升，成為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，隨著區(qū)域大市政交通的建設(shè)、生活環(huán)境的改善，房產(chǎn)市場繼續(xù)活躍。2002004連續(xù)兩年實際成交量都突破了100萬平方米，今年全年商品房銷售面積估計是近50萬平方米， 預(yù)計2006年可能會突破70萬平方米。據(jù)政府權(quán)威部門的統(tǒng)計：今年18月份，楊浦區(qū)累計新建商品房批準預(yù)售套數(shù)2549套，%、%；累計商品房預(yù)售成交套數(shù)3447套，面積371140平方米，%、%、%；累計存量房出售套數(shù)9259套，面積673813平方米，%、%，%。（數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計局）附下表：2005年18月份（楊浦區(qū)）數(shù)量（套）去年同期比面積（平米）去年同期比成交金額（萬元）去年同期比新建商品房批準預(yù)售2549↓%↓%商品房預(yù)售成交3447↓%371140↓%↓%存量房出售9259↓%673813↓%↑%楊浦區(qū)寫字樓租金價格案名地址租金備注海上海新城大連路 元/平米*日簡裝創(chuàng)富城東控江路、大連路交界處 元/平米*日精裝古北領(lǐng)峰(半島中心大廈)控江路1700號 元/平米*日精裝滬東金融大廈翔殷路 元/平米*日三菱電梯，中央空調(diào)，電話，標準裝修遠洋廣場四平路*日中央空調(diào),直線電話楊浦科技創(chuàng)業(yè)園國定路335號（近邯鄲路）*日毛坯同濟科技大廈中山北二路1121號*日簡裝三、本案區(qū)域市場情況及競爭個案（五角場地區(qū)）本案作為五角場地區(qū)一個具有個性化的產(chǎn)品，一開始就將面臨眾多競爭對手的嚴峻的挑戰(zhàn)，除了面對一些傳統(tǒng)的寫字樓產(chǎn)品外，還有眾多已經(jīng)出現(xiàn)或即將出現(xiàn)的新面孔的考驗，如位于五角場中心區(qū)域的滬東金融大廈、學習廣場以及創(chuàng)智天地、未來窗IF社區(qū)等，而近在咫尺、聲名顯赫的創(chuàng)智天地的部分產(chǎn)品更是與我們產(chǎn)品完全重合，其現(xiàn)在至2010年的開發(fā)周期尤其更應(yīng)引起我們的高度重視，該區(qū)域是否還有后來者呢？我們只有建立在知己知彼的基礎(chǔ)上，作出自己產(chǎn)品的特色，才可能在市場上立于不敗之地。下面是五角場地區(qū)周邊一些商業(yè)地產(chǎn)項目（以非住宅類為主）的大致情況：上海滬東金融大廈地段位置：五角場翔殷路1128號物業(yè)類型：商場、寫字樓開發(fā)商：上海天誠置業(yè)有限公司價格（目前只租不售）：—裝修狀況：裝修和毛坯都有占地面積：4862平米建筑面積：48239平米戶型面積：200—2000平米開盤時間：2002年1月1日目前租售情況：尚有4層空置學習廣場地段位置：國順路288號（靠近四平路）物業(yè)類型：辦公樓開發(fā)商：上海遠程教育集團價格（出租）：—裝修狀況：初裝修占地面積：2600平米建筑面積：23000平米戶型面積：40平米—200平米，標準層面積2000平方米開盤時間：2004年11月1日海上海LOFT地段位置：飛虹路600號（近大連路）物業(yè)類型：寫字樓開發(fā)商：上實發(fā)展價格（出售）：均價15000元/平方米（LOFT10號樓），兩期均價分別為13806元/平方米、14827元/平方米裝修狀況：毛坯建筑面積：3幢共76000平方米開盤日期：共三次開盤，最新一次開盤是2005年9月2日租售情況：到調(diào)查日止，共320套剩余96套，銷售率為70%創(chuàng)智天地地段位置：國立路——凇滬路（江灣體育場一帶）物業(yè)類型：住宅、商住綜合樓、寫字樓、商場及文體中心開發(fā)商：香港瑞安集團價格（出售）：均價15000元/平方米起裝修狀況：裝修建筑面積：總共超過100萬平方米銷售情況：第一期即將開盤其他：本項目開發(fā)周期較長，預(yù)計至2010年才能完成全部項目開 發(fā)。地段位置：五角場四平路物業(yè)類型：寫字樓開發(fā)商：上海富慶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司價格（出售）：不祥 物業(yè)標準：4A戶型面積：不祥 建筑面積：不祥銷售情況：尚未開盤（目前工程進度：在做地下基礎(chǔ)工程）滬東財富大廈地段位置：國權(quán)路（近黃興路） 物業(yè)類型：5星酒店、5 A寫子樓、商場、住宅樓開發(fā)商：上海穩(wěn)健集團 價格（出售）：不詳裝修狀況：不詳 建筑面積：總建面15萬平方米銷售情況：明年才開始銷售（目前在建）平盛大廈地段位置：凇滬路98號物業(yè)類型：寫字樓價格（出售）：同均價11495元/平方米裝修狀況：不詳建筑面積：****銷售情況：共57套，目前僅售10套。萊克大廈地段位置：大連路1548號 物業(yè)類型：寫字樓價格（出售）：合同均價9935元/平方米裝修狀況：不詳 建筑面積：****銷售情況：共44套，目前僅售2套。未來窗IF社區(qū)地段位置：國順路——黃興路物業(yè)類型：定位為青年公寓（SOHO類型）、酒店（自己經(jīng)營、不售不租） 開發(fā)商：上海鵬欣集團價格（出售）：9000—12000元/平方米裝修狀況：毛坯 戶型面積：58—110平方米建筑面積：總建面4萬平方米，由兩棟高層組成銷售情況：第一期A棟已經(jīng)售磬，二期B棟剛開盤一、項目概況 項目位置 本項目位于楊浦區(qū)的*