【正文】 ,剛性需求也會(huì)有很大的彈性,不會(huì)馬上轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的購(gòu)買(mǎi)力?！　〉怯袃牲c(diǎn)決定了未來(lái)一年內(nèi)普通住宅成交還會(huì)在2005年的基礎(chǔ)上保持平穩(wěn),不會(huì)維持在最近幾周較低的水平?！　∈紫?2005年積累了大量的供應(yīng)壓力需要在2006年獲得消化緩解,價(jià)格會(huì)繼續(xù)降低?！　∑浯?2006年刺激消費(fèi)可能會(huì)成為政府重點(diǎn)關(guān)注的一個(gè)方面。其中最關(guān)鍵的信貸政策會(huì)變得更加寬松,而降低后的房?jī)r(jià)也使得金融風(fēng)險(xiǎn)得到有效降低和控制,因此央行有可能采取較寬松的刺激消費(fèi)的信貸政策。二、項(xiàng)目區(qū)域概況概況楊浦區(qū)地處上海市中心城區(qū)的東北部，東、南臨黃浦江，與浦東新區(qū)隔江相望，常住人口124萬(wàn)?！　钇謪^(qū)為上海市人口聚集的傳統(tǒng)老城區(qū)，楊浦區(qū)傳統(tǒng)的居住環(huán)境較差，同時(shí)前幾年相對(duì)于其他區(qū)而言，楊浦的發(fā)展速度相對(duì)滯后，曾經(jīng)是“老舊、落后”的代名詞。近年來(lái)，政府大大加強(qiáng)了舊城改造的力度和產(chǎn)業(yè)調(diào)整，大工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，科技教育現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和都市型產(chǎn)業(yè)應(yīng)成為楊浦經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要支撐。根據(jù)區(qū)域現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，楊浦依托高校和國(guó)有大中型企業(yè)，以調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和優(yōu)化城區(qū)功能為主線，以科技教育現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和都市型產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，以居住服務(wù)為主導(dǎo)，積極推進(jìn)以生產(chǎn)功能為主向的綜合功能戰(zhàn)略性調(diào)整。同時(shí)，該區(qū)域高校和科研院所比較集中，高等教育、研發(fā)創(chuàng)新是楊浦的主要特色優(yōu)勢(shì)。市委、市政府對(duì)于楊浦知識(shí)創(chuàng)新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的重要決策是楊浦新一輪發(fā)展的重大歷史機(jī)遇，并提出了“知識(shí)楊浦”的主導(dǎo)城市功能。楊浦知識(shí)創(chuàng)新區(qū)在空間上覆蓋區(qū)域全境，是大學(xué)校區(qū)、科技園區(qū)、公共社區(qū)三位一體，以開(kāi)放、合作、互動(dòng)為特色的“大學(xué)的城市、城市的大學(xué)”，是上海的“都市硅谷”。根據(jù)區(qū)域內(nèi)高校的分布狀況，高校校區(qū)規(guī)劃為西區(qū)、東區(qū)和北區(qū)三個(gè)區(qū)域，西區(qū)規(guī)劃以復(fù)旦大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、財(cái)經(jīng)大學(xué)等為核心；東區(qū)規(guī)劃以上海理工大學(xué)、上海水產(chǎn)大學(xué)為核心；北區(qū)規(guī)劃以上海第二軍醫(yī)大學(xué)、上海體育學(xué)院為核心。作為城市基本建設(shè)重中之重的道路交通和城市商業(yè)、商務(wù)、居住區(qū)的建設(shè)更是被政府如提到了前所未有的高度，在完善地區(qū)基本居住功能的同時(shí)，加快江灣—五角場(chǎng)城市副中心的規(guī)劃建設(shè)，加快黃浦江兩岸與復(fù)興島發(fā)展帶的開(kāi)發(fā)建設(shè)。隨著近年來(lái)?xiàng)钇州^大規(guī)模的市政建設(shè)，巨額的內(nèi)外資紛紛進(jìn)入相關(guān)領(lǐng)域，使得整個(gè)楊浦區(qū)的城市形象煥發(fā)一新，區(qū)域環(huán)境逐步改善，未來(lái)隨著軌道交通的建成、黃浦江沿線開(kāi)發(fā)以及“知識(shí)型”楊浦工程的啟動(dòng)、五角場(chǎng)城市副中心的建設(shè)將有力的推動(dòng)區(qū)域高檔物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，為本項(xiàng)目的建設(shè)提供契機(jī)。近年區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況區(qū)域房地產(chǎn)分析本項(xiàng)目位于楊浦北部，由于項(xiàng)目產(chǎn)品的特殊性和地域特點(diǎn)，項(xiàng)目推廣和銷售必將主要立足本區(qū)域，特別是本項(xiàng)目周邊——五角場(chǎng)一帶，并對(duì)項(xiàng)目周邊的商業(yè)、辦公和住宅市場(chǎng)進(jìn)行分析。報(bào)告認(rèn)為：巴士項(xiàng)目（暫定）作為楊浦北區(qū)一個(gè)新型的物業(yè)形態(tài)，率先提出“獨(dú)立空間、生態(tài)SOLO”的理念，獨(dú)樹(shù)一幟，必然會(huì)贏得市場(chǎng)先機(jī)，因此本報(bào)告先著眼五角場(chǎng)周邊主要地產(chǎn)板塊，通過(guò)板塊個(gè)性分析，解讀項(xiàng)目整體所處的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，進(jìn)而為我們產(chǎn)品的規(guī)劃和定性指明方向。大連路控江路板塊大連路控江路板塊是楊浦區(qū)內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最為成熟的板塊，價(jià)格也屬于引領(lǐng)本區(qū)的地位。除去本身發(fā)展了較為成熟的商業(yè)配套外，該板塊最大的特點(diǎn)就是交通的明顯優(yōu)勢(shì)。一方面大連路隧道的貫通，與浦東的交通往來(lái)更加便利；另一方面，現(xiàn)代化的公共交通——M8號(hào)線的建設(shè)，在該區(qū)域內(nèi)也設(shè)有多個(gè)站點(diǎn)。這些利好點(diǎn)直接將該板塊的價(jià)格明顯拉升，而市場(chǎng)接受度也普遍良好。目前該板塊內(nèi)的代表個(gè)案有：和平花苑、新鳳城二期、華升新苑等。板塊內(nèi)現(xiàn)行的價(jià)格段為1100015000元/㎡。周家嘴路板塊該板塊距離控江路商圈較進(jìn)，具有一定的共享優(yōu)勢(shì)；同時(shí)受到虹口區(qū)周家嘴路開(kāi)發(fā)利好的影響，價(jià)格較前期相比呈上升趨勢(shì)。該板塊目前在售的住宅個(gè)案較少，只有現(xiàn)代星洲城三期的第二批房源在售，目前的均價(jià)水平已經(jīng)達(dá)到了12000元/㎡以上，較其三期的第一批房源單價(jià)有500的上漲。黃興綠地板塊作為楊浦區(qū)內(nèi)又一塊城市綠肺，將依托其景觀優(yōu)勢(shì)規(guī)劃建設(shè)以“四高”為標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)模型現(xiàn)代化小區(qū)。目前該板塊集中在M8線營(yíng)口路段線沿線大多在建項(xiàng)目都將陸續(xù)在7月份集中入市，該板塊將迎來(lái)一波小的供應(yīng)高潮。包括佳龍花園二期、城市麗苑和紫羅蘭家園在內(nèi)，整個(gè)供應(yīng)量相對(duì)較大；盡管受到調(diào)控的影響，但其價(jià)格行情已經(jīng)很可觀了。★五角場(chǎng)板塊近年來(lái)，五角場(chǎng)地區(qū)涉及居住、商業(yè)、交通的大規(guī)模市政工程一個(gè)接一個(gè)。五角場(chǎng)地區(qū)將形成現(xiàn)代城市副中心、市級(jí)商業(yè)中心和公共文化活動(dòng)中心，真正將成為上海東北角的一顆璀璨明珠，未來(lái)房產(chǎn)將集中開(kāi)發(fā)綜合型的物業(yè)。中環(huán)國(guó)際、滬東金融廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)等就位于中心商圈內(nèi)，已經(jīng)開(kāi)始啟動(dòng)總建面超過(guò)100萬(wàn)平方米的創(chuàng)智天地也僅靠五角場(chǎng)中心區(qū)域，其大有直逼徐家匯的氣勢(shì)。近年來(lái)，楊浦呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢(shì)，特別是隨著五角場(chǎng)地區(qū)一帶大規(guī)模市政建設(shè)的開(kāi)展，區(qū)域高檔物業(yè)市場(chǎng)規(guī)模迅速擴(kuò)大，居民的接受程度明顯增強(qiáng)，本項(xiàng)目在未來(lái)將面臨十分激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。楊浦房地產(chǎn)市場(chǎng)分析近年來(lái)?xiàng)钇謪^(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。2002004年區(qū)域市場(chǎng)更是呈現(xiàn)出供需兩旺的繁榮景象，2005年楊浦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)中有升，成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，隨著區(qū)域大市政交通的建設(shè)、生活環(huán)境的改善，房產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)活躍。2002004連續(xù)兩年實(shí)際成交量都突破了100萬(wàn)平方米，今年全年商品房銷售面積估計(jì)是近50萬(wàn)平方米， 預(yù)計(jì)2006年可能會(huì)突破70萬(wàn)平方米。據(jù)政府權(quán)威部門(mén)的統(tǒng)計(jì)：今年18月份，楊浦區(qū)累計(jì)新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)2549套，%、%；累計(jì)商品房預(yù)售成交套數(shù)3447套，面積371140平方米，%、%、%；累計(jì)存量房出售套數(shù)9259套，面積673813平方米，%、%，%。（數(shù)據(jù)來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)局）附下表：2005年18月份（楊浦區(qū)）數(shù)量（套）去年同期比面積（平米）去年同期比成交金額（萬(wàn)元）去年同期比新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售2549↓%↓%商品房預(yù)售成交3447↓%371140↓%↓%存量房出售9259↓%673813↓%↑%楊浦區(qū)寫(xiě)字樓租金價(jià)格案名地址租金備注海上海新城大連路 元/平米*日簡(jiǎn)裝創(chuàng)富城東控江路、大連路交界處 元/平米*日精裝古北領(lǐng)峰(半島中心大廈)控江路1700號(hào) 元/平米*日精裝滬東金融大廈翔殷路 元/平米*日三菱電梯，中央空調(diào)，電話，標(biāo)準(zhǔn)裝修遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)四平路*日中央空調(diào),直線電話楊浦科技創(chuàng)業(yè)園國(guó)定路335號(hào)（近邯鄲路）*日毛坯同濟(jì)科技大廈中山北二路1121號(hào)*日簡(jiǎn)裝三、本案區(qū)域市場(chǎng)情況及競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案（五角場(chǎng)地區(qū)）本案作為五角場(chǎng)地區(qū)一個(gè)具有個(gè)性化的產(chǎn)品，一開(kāi)始就將面臨眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，除了面對(duì)一些傳統(tǒng)的寫(xiě)字樓產(chǎn)品外，還有眾多已經(jīng)出現(xiàn)或即將出現(xiàn)的新面孔的考驗(yàn)，如位于五角場(chǎng)中心區(qū)域的滬東金融大廈、學(xué)習(xí)廣場(chǎng)以及創(chuàng)智天地、未來(lái)窗IF社區(qū)等，而近在咫尺、聲名顯赫的創(chuàng)智天地的部分產(chǎn)品更是與我們產(chǎn)品完全重合，其現(xiàn)在至2010年的開(kāi)發(fā)周期尤其更應(yīng)引起我們的高度重視，該區(qū)域是否還有后來(lái)者呢？我們只有建立在知己知彼的基礎(chǔ)上，作出自己產(chǎn)品的特色，才可能在市場(chǎng)上立于不敗之地。下面是五角場(chǎng)地區(qū)周邊一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目（以非住宅類為主）的大致情況：上海滬東金融大廈地段位置：五角場(chǎng)翔殷路1128號(hào)物業(yè)類型：商場(chǎng)、寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商：上海天誠(chéng)置業(yè)有限公司價(jià)格（目前只租不售）：—裝修狀況：裝修和毛坯都有占地面積：4862平米建筑面積：48239平米戶型面積：200—2000平米開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2002年1月1日目前租售情況：尚有4層空置學(xué)習(xí)廣場(chǎng)地段位置：國(guó)順路288號(hào)（靠近四平路）物業(yè)類型：辦公樓開(kāi)發(fā)商：上海遠(yuǎn)程教育集團(tuán)價(jià)格（出租）：—裝修狀況：初裝修占地面積：2600平米建筑面積：23000平米戶型面積：40平米—200平米，標(biāo)準(zhǔn)層面積2000平方米開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2004年11月1日海上海LOFT地段位置：飛虹路600號(hào)（近大連路）物業(yè)類型：寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商：上實(shí)發(fā)展價(jià)格（出售）：均價(jià)15000元/平方米（LOFT10號(hào)樓），兩期均價(jià)分別為13806元/平方米、14827元/平方米裝修狀況：毛坯建筑面積：3幢共76000平方米開(kāi)盤(pán)日期：共三次開(kāi)盤(pán)，最新一次開(kāi)盤(pán)是2005年9月2日租售情況：到調(diào)查日止，共320套剩余96套，銷售率為70%創(chuàng)智天地地段位置：國(guó)立路——凇滬路（江灣體育場(chǎng)一帶）物業(yè)類型：住宅、商住綜合樓、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)及文體中心開(kāi)發(fā)商：香港瑞安集團(tuán)價(jià)格（出售）：均價(jià)15000元/平方米起裝修狀況：裝修建筑面積：總共超過(guò)100萬(wàn)平方米銷售情況：第一期即將開(kāi)盤(pán)其他：本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，預(yù)計(jì)至2010年才能完成全部項(xiàng)目開(kāi) 發(fā)。地段位置：五角場(chǎng)四平路物業(yè)類型：寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商：上海富慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司價(jià)格（出售）：不祥 物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)：4A戶型面積：不祥 建筑面積：不祥銷售情況：尚未開(kāi)盤(pán)（目前工程進(jìn)度：在做地下基礎(chǔ)工程）滬東財(cái)富大廈地段位置：國(guó)權(quán)路（近黃興路） 物業(yè)類型：5星酒店、5 A寫(xiě)子樓、商場(chǎng)、住宅樓開(kāi)發(fā)商：上海穩(wěn)健集團(tuán) 價(jià)格（出售）：不詳裝修狀況：不詳 建筑面積：總建面15萬(wàn)平方米銷售情況：明年才開(kāi)始銷售（目前在建）平盛大廈地段位置：凇滬路98號(hào)物業(yè)類型：寫(xiě)字樓價(jià)格（出售）：同均價(jià)11495元/平方米裝修狀況：不詳建筑面積：****銷售情況：共57套，目前僅售10套。萊克大廈地段位置：大連路1548號(hào) 物業(yè)類型：寫(xiě)字樓價(jià)格（出售）：合同均價(jià)9935元/平方米裝修狀況：不詳 建筑面積：****銷售情況：共44套，目前僅售2套。未來(lái)窗IF社區(qū)地段位置：國(guó)順路——黃興路物業(yè)類型：定位為青年公寓（SOHO類型）、酒店（自己經(jīng)營(yíng)、不售不租） 開(kāi)發(fā)商：上海鵬欣集團(tuán)價(jià)格（出售）：9000—12000元/平方米裝修狀況：毛坯 戶型面積：58—110平方米建筑面積：總建面4萬(wàn)平方米，由兩棟高層組成銷售情況：第一期A棟已經(jīng)售磬，二期B棟剛開(kāi)盤(pán)一、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位置 本項(xiàng)目位于楊浦區(qū)的*