【正文】 商業(yè)中心,也是貴陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域,近兩來一直是房地產(chǎn)的熱點(diǎn)市場(chǎng),房地產(chǎn)業(yè)在本區(qū)域得到了飛速發(fā)展,同時(shí)引進(jìn)了先進(jìn)、超前的開發(fā)理念,對(duì)推動(dòng)貴陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)起了巨大的作用,因此本區(qū)域的物業(yè)較被消費(fèi)者所接受,成為貴陽(yáng)市民眾望所歸的置業(yè)地帶,置業(yè)區(qū)域物業(yè)價(jià)位不斷上升,由于開發(fā)相對(duì)過量,處于供過于求的狀態(tài),加上價(jià)格提高增加了置業(yè)的門檻,因此現(xiàn)階段該區(qū)域處于競(jìng)爭(zhēng)的熾熱化狀態(tài)。2）環(huán)市路內(nèi)(除中華路)板塊(均價(jià)2480元/ M2左右)此區(qū)域有強(qiáng)烈的市區(qū)概念,據(jù)敞司的了解,貴陽(yáng)市民多數(shù)喜歡居住在市中心或副中心地段。由于市中心的房?jī)r(jià)高企,該區(qū)域成為眾多貴陽(yáng)市民首選的位置,因此它的房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在極大的發(fā)展空間2） 環(huán)市路外圍板塊(均價(jià)1750元/ M2左右)環(huán)市路外圍的部分地區(qū)給人一種郊區(qū)的感覺,物業(yè)普遍處于中、低檔水平,由于價(jià)格低,為中低薪階層所接受。特別貴陽(yáng)的西部準(zhǔn)備開發(fā)一個(gè)金羊小區(qū),因此郊區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)商機(jī)無限,但要把握好時(shí)機(jī)。（二）從房地產(chǎn)實(shí)體分析貴陽(yáng)的房地產(chǎn)實(shí)體如建筑物、園林、道路等硬件設(shè)施都處于一種初級(jí)階段,與西部大開發(fā)的貴陽(yáng)城市不是很匹配,部分小區(qū)雖然借鑒選進(jìn)的建筑理念,但實(shí)操能力還有一段距離,也只能處于表的模仿階段,精品物業(yè)在貴陽(yáng)市存在很大的市場(chǎng)空間。（三）從項(xiàng)目包裝推廣手法分析1） 策劃及項(xiàng)目包裝理念有超前意識(shí),但建筑商對(duì)精品的筑造不能匹配社區(qū)的概念,因此整體性的效果不明顯。2） 部分項(xiàng)目的前期策劃水平比較高,但營(yíng)銷階段專業(yè)人士往往沒有介入,或者介入不深,因此好的策劃方案得不到實(shí)操的驗(yàn)證,這是造成個(gè)別樓盤銷售不力的原因。3） 項(xiàng)目的全程營(yíng)銷缺管乏系統(tǒng)性,連貫性等,停留在某個(gè)階段的促銷,對(duì)品牌的塑造帶來很多不利因素,同時(shí)也沒有達(dá)到整合營(yíng)銷的效果。（四）從房地產(chǎn)發(fā)展的成熟度上分析貴陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)處于成熟的階段,開發(fā)意識(shí),建筑水平、物業(yè)管理等落后沿海發(fā)達(dá)地區(qū)510年,但也有個(gè)別樓盤開發(fā)理念比較前衛(wèi),造成市場(chǎng)參差不齊。從一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度來看,每個(gè)行業(yè)的發(fā)展都有一定的階段性,消費(fèi)者對(duì)新事物的了解,接受也有一過程。因此超前的物業(yè)開發(fā)具一定的風(fēng)險(xiǎn)性,同時(shí)也具超額利潤(rùn)回報(bào)的可行性,這就要對(duì)物業(yè)作前期適度超前的開發(fā)研究與本地市場(chǎng)作恰到好處才是成功的關(guān)鍵,否則項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)虎頭蛇尾的現(xiàn)象,以至于造成后期爛尾。這一點(diǎn)對(duì)本項(xiàng)目有很大的借鑒意義。（五）從價(jià)格定位上分析貴陽(yáng)市樓盤項(xiàng)目的價(jià)格基本上順應(yīng)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行定位,即在一個(gè)區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格范圍內(nèi)定價(jià),這反映了市場(chǎng)處于不成熟的發(fā)展中階段,同時(shí)給本項(xiàng)目的價(jià)格浮動(dòng)預(yù)留一定的空間,因此發(fā)掘區(qū)域經(jīng)濟(jì)文化和建造精品成為項(xiàng)目高檔物業(yè)定位的關(guān)鍵。（六）從消費(fèi)群體上分析不成熟的市場(chǎng),消費(fèi)者的置業(yè)觀念必然滯后,處于感性階段,還沒有形成理性置業(yè)觀念,因此,本項(xiàng)目在推廣時(shí)應(yīng)認(rèn)引導(dǎo)置業(yè)者的消費(fèi)觀念成為主導(dǎo)思想。四、貴陽(yáng)市樓盤廣告分析樓盤名稱廣告訴求點(diǎn)廣告內(nèi)容要點(diǎn)評(píng)析銀通山莊入主銀通,財(cái)福享通1) 千禧園概念2) 即將現(xiàn)樓的優(yōu)勢(shì)3) 體現(xiàn)其綜合素質(zhì)的品牌如:服務(wù),環(huán)境,配套,交通,設(shè)計(jì),位置.4) 小區(qū)規(guī)劃圖,體現(xiàn)社區(qū)概念此樓盤訴求點(diǎn)過多,又沒有可支撐的要素,因此體現(xiàn)不了它的樓盤獨(dú)特性友誼花園夢(mèng)中家園就在這里1) 展示會(huì)地點(diǎn)貴陽(yáng)友誼集團(tuán)2) 順在時(shí)代廣場(chǎng)做SHOW之勢(shì)再推出精品樓.3) 借迎國(guó)慶,賀中秋時(shí)機(jī)推盤.該盤能抓住時(shí)機(jī)推盤,但推盤的連續(xù)性不夠強(qiáng),浪費(fèi)之前宣傳之勢(shì).立云大廈酒店式小型公寓1) 可自住出租參與酒店經(jīng)營(yíng)2) 一年后三年內(nèi)可原價(jià)回購(gòu)3) 10月8日后部分房?jī)r(jià)上調(diào)10%4) 星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的居室5) 一份自尊一種驕傲6) 三萬元作酒店業(yè)主開發(fā)商有比較前衛(wèi)的經(jīng)營(yíng)理念免費(fèi)住三年,但沒有金融機(jī)構(gòu)支持作保障,因此不能給到置業(yè)者信心中天宅吉大廈讓你免費(fèi)住三年1) 開全國(guó)先河的高層全包式住宅2) 現(xiàn)金概念3) 小區(qū)配套貴陽(yáng)第一4) 立體綠化,疊泉水景在戶型設(shè)計(jì)上比較超前,對(duì)市場(chǎng)有引導(dǎo)的作用。但過多宣傳其它方面因素,而應(yīng)該側(cè)重體現(xiàn)躍式戶型帶來的一種與眾不同的生活空間.銀海大廈千呼萬喚大公開,發(fā)售價(jià)2880元/m2起1) 中華北路與黔靈東路交匯黃金地段2) 平層,錯(cuò)層,躍層的戶型3) 贈(zèng)送電話,有線電視, 對(duì)講門鈴,煤氣入戶,互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)入戶等 該項(xiàng)目以2880元/M2的低價(jià)入市造勢(shì),而且又贈(zèng)送多件物品作優(yōu)惠措施,本來可以促銷,但沒有限定時(shí)間,因此目標(biāo)客戶群多數(shù)會(huì)處于觀望狀態(tài).樓盤名稱廣告訴求點(diǎn)廣告內(nèi)容要點(diǎn)評(píng)析時(shí)代名仕樓1) 享不盡的都市風(fēng)情2) 高貴典雅,婷婷玉立1) 精美樣板房敬請(qǐng)參觀2) 1600M2的高級(jí)觀光會(huì)所3) 24小時(shí)中央供熱水系統(tǒng)4) 居都市之巔,全景觀落地大玻5) 電子遙控門鎖在廣告畫面上可以看到一個(gè)婷婷玉立的女士與項(xiàng)目外觀的相對(duì)比，一語(yǔ)雙關(guān)，襯手……鉆石廣場(chǎng)1) 南明河畔,貴陽(yáng)外灘2) 鉆石廣場(chǎng),甲秀天下3) 龍騰盛世,惟我獨(dú)尊1) 選擇的七大理由:地段,自在,輕松,便利,星級(jí),享受,實(shí)力2) 大南廣場(chǎng)的標(biāo)志性建筑3) 七成三十年按揭4) 成就一生的榮華與富貴能盡量借周邊的配套優(yōu)勢(shì)進(jìn)行推盤,塑造大南，廣場(chǎng)的標(biāo)志性建筑,但作為標(biāo)志性建筑要具備什么?為什么?沒有將支持點(diǎn)宣傳出去.中天廣場(chǎng)1) 歐陸風(fēng)情,典雅氣派2) 登峰造極3) 締造經(jīng)典的歐式高層建筑群1) 最有價(jià)值的文化配套2) 最具完美的生活配套3) 最大規(guī)模的休閑配套4) 最高檔次的物業(yè)配套5) 購(gòu)買中天廣場(chǎng)房產(chǎn)可采用舊房置換新房的辦法中天廣場(chǎng)由于規(guī)模大,又具中天集團(tuán)的品牌,地理位置相對(duì)優(yōu)越,因此極度塑造經(jīng)典高尚社區(qū)。但廣告推廣手法沒能將氣派和身份尊貴一面體現(xiàn)出來千禧苑千禧經(jīng)典,尊貴華庭1) 城市中心唯一擁有花園廣場(chǎng)的高尚住宅2) 今日集團(tuán)(香港)有限公司特別恭賀5月1日開盤沒有塑造其內(nèi)涵,素質(zhì)和宣傳一種尊貴華庭的品味,但現(xiàn)場(chǎng)布置相當(dāng)不錯(cuò)樓盤名稱廣告訴求點(diǎn)廣告內(nèi)容要點(diǎn)評(píng)析龍港國(guó)際中心1) 投資回報(bào)的最佳捷徑2) 幫您抓住成功1) 成立商場(chǎng)經(jīng)理部為業(yè)主服務(wù),打破傳統(tǒng)的既經(jīng)營(yíng)又投資2) 引進(jìn)國(guó)內(nèi)外名店3) 替業(yè)主商鋪組織競(jìng)租或拍賣會(huì)4) 中華中路將成為步行街,機(jī)會(huì)將越來越少5) 投資龍港國(guó)際中心等于購(gòu)置一臺(tái)印鈔機(jī)如果廣告中能宣傳有實(shí)力的業(yè)主進(jìn)駐,更能具說服力,以及提高市民投資的信心,否則說再多也沒用嘉信華庭都市里的校園,校園里的家1) 敬請(qǐng)光臨99貴陽(yáng)房地產(chǎn)交易展示會(huì)C展區(qū)2) 選擇家就是選擇一種生活方式3) 生活是恬靜開揚(yáng),優(yōu)越尊貴,充滿愛,澆灌希望主題鮮明,但宣傳比較文字化,缺圖像視覺效果月亮巖商住樓您實(shí)實(shí)在在的選擇1) 2000年三月入住2) 房地產(chǎn)交易中心215室3) 躍式住宅作為這種沒有什么優(yōu)勢(shì)的樓盤,集中宣傳力度 推廣價(jià)格,或許效果能更好.港天大廈實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想只一步之遙!1) 凈使用面積比一般的高48%2) 毗鄰黔靈公園3) 感煙自動(dòng)報(bào)警消防系統(tǒng)4) 一次性付款優(yōu)惠3%作為2680元/M2樓盤做此種廣告可以說在市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng),因?yàn)闆]有任何的生活品味.樓盤名稱廣 告訴求點(diǎn)廣告內(nèi)容要點(diǎn)評(píng)析中天花園把風(fēng)景掛在窗前的住居1) 品牌,質(zhì)量,服務(wù),中天企業(yè)誠(chéng)摯奉獻(xiàn)。2) 貴州省唯一的國(guó)家級(jí)城市住宅示范小區(qū)。3) 省內(nèi)唯一大型,高品質(zhì)住宅小區(qū)。4) 建筑面積78萬M2。5) 山,水,建筑物,綠化景觀構(gòu)成山水畫,風(fēng)景就在窗前.中天花園為貴陽(yáng)房地產(chǎn)向郊外發(fā)展起了典范作用,雖然該盤銷售不錯(cuò),但其品牌的延續(xù)不足使其成為住宅的經(jīng)典,也就是物業(yè)管理及配套所帶的生活方式不夠理想天恒城市花園都市里的花園,花園里的家整個(gè)廣告版面只有鮮花和樓宇,底色用紅黃色,襯托其高貴.突出主題花園的家但缺乏居住的理念.陽(yáng)光都市做陽(yáng)光下最快樂的人1) 入住在即2) 戶型設(shè)計(jì),內(nèi)在質(zhì)地,外部色彩,到您心動(dòng)的價(jià)位3) 廣告畫面向日蔡花中央為樓盤,與主題相結(jié)合廣告版面搶眼,如果將心動(dòng)的價(jià)位打出來,可能會(huì)吸引到更多的客源.經(jīng)協(xié)大廈頂尖地段的高尚物業(yè)1) 座落人民廣場(chǎng)旁,擁75000M2綠色。2) 商\住\辦一體的綜合樓。3) 省唯一獲建設(shè)部建筑工程安全獎(jiǎng)工程。4) 塑造地段優(yōu)勢(shì)的概念,但缺乏樓盤素質(zhì)與地段相襯.樓盤名稱廣 告訴求點(diǎn)廣告內(nèi)容要點(diǎn)評(píng)析九龍花園首席度假式居住特區(qū)1) 綠色特色2) 回歸大自然3) 躍式,復(fù)式,錯(cuò)式4) 950元/M2作為如此的低價(jià)盤,做出首席度假式居住特區(qū),應(yīng)該比較吸引置業(yè)人士榕筑花園工薪階層的