【正文】 近于廣州、佛山等大中城市，全市常住人口104萬，流動人口50萬，旅居港澳臺的鄉(xiāng)親及海外華僑40多萬人，改革開放，使得順德由一個傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)縣發(fā)展成為經(jīng)濟發(fā)達的新興工業(yè)城市，1997年全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值189億。經(jīng)濟的發(fā)展使順德人的居住水平有了顯著改善，城鎮(zhèn)居民人均居住面積達25平方米，農(nóng)村人均居住使用面積達26平方米。1998年順德房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展概況順德市1998年商品房施工面積為92萬平方米，竣工面積56萬平方米，商品房預(yù)售98萬平方米，比1997年增加81%，比1997年增加54%，1998年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢態(tài)，這得益于順德經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好，加之政府主管部門和開發(fā)商以及金融部門的共同努力，扶持了房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。一批優(yōu)秀別墅小區(qū)的出現(xiàn)，帶旺了市場需求順德優(yōu)秀個盤實態(tài)分析1）碧桂園成名于1994年，當時中央宏觀調(diào)控政策實施已半年，房地產(chǎn)業(yè)叫苦連天，已投入一億元建成幾百幢別墅的碧桂園只是鳥雀棲息之后，碧桂園老板為此愁眉不展。在送小孩到收取教育儲備金的中華英豪學(xué)校就讀時，碧桂園老板卻突獲啟發(fā)：創(chuàng)辦一所高素質(zhì)學(xué)校，作為碧桂園的配套設(shè)施，又可籌集一筆資金，用于后續(xù)建設(shè)。這一“圍魏救趙”妙策不久就付諸實施。1994年初，碧桂園學(xué)校打下了第一根樁，以“可怕的順德人”為號召的招生廣告在珠江三角洲產(chǎn)生極大的反響。同年9月，碧桂園學(xué)校如期開學(xué)并獲極大的成功。在此后的推廣策劃中碧桂園將“全實景拍攝”、“五星級的家”、“碧桂園的生活方式”引入房地產(chǎn)業(yè)，在售樓廣告中加以運用，同時贏得了香港度假市場和廣州居家市場。走綜合開發(fā)之路，謀取最大利潤，這是碧桂園決策者在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中又一高明選擇。碧桂園的決策者采取縱向一體化的路線，將房地產(chǎn)開發(fā)的上下游行業(yè)——設(shè)計、建材、施工、裝修銷售、物業(yè)管理等歸于集團的綜合開發(fā)避免了利潤的分配問題，因而大大降低了成本。經(jīng)過六年的潛心雕琢，碧桂園發(fā)展成為房地產(chǎn)的“航空母艦”，不僅在順德成功開發(fā)3000多畝土地，而且成功克隆了廣州碧桂園、華南碧桂園。每次開發(fā)的新盤占地都在1000畝以上，碧桂園已成珠江三角洲最知名的房地產(chǎn)品牌。2）東康花苑除碧桂園外，順德當?shù)刈罡邫n次樓盤是東康花苑別墅區(qū)，是由當?shù)赜袑嵙Φ某晒θ耸抠彽刈越ǖ暮廊A別墅。建筑單體一般由專業(yè)人員設(shè)計，造型較為夸張和有個性，講求細節(jié)和裝潢。每幢的風格均不相同，充分反映出當?shù)厝讼埠寐陡坏男睦碲呄颉５擁椖坑捎谌狈φw規(guī)劃樓間距偏小，建筑密度過大因而居住者很難體驗到居家的舒適和開揚。3）東城花園順德另一開發(fā)較為成功的花園小區(qū)是東城花園，該項目在休閑配套、環(huán)境綠化、建筑立面以及規(guī)劃設(shè)計上有較大特色，洋房均價每平方米在3000元以上，是順德市區(qū)價位較高的商品房，購買者大多是市區(qū)中高級白領(lǐng)人士和收入較高的政府官員。１、 結(jié)論通過對廣州、順德有代表性個盤分析，再結(jié)合美的海岸花園所處的地理位置、用地規(guī)模及周邊環(huán)境來看，碧桂園、祈福新村主要針對外銷市場，而且操作手法較為成熟，市場的吸納量足夠大，社區(qū)規(guī)?？捎^，已具有相當高的知名度，美的海岸花園基本上不具備這方面的競爭優(yōu)勢，在此不必作同樣的市場定位。 順德當?shù)貥潜P除碧桂園整體質(zhì)素都不高，不會對美的海岸花園構(gòu)成太大威脅，因此，美的海岸花園若能在整體規(guī)劃、環(huán)境營造、建筑單體、綜合配套、物業(yè)管理上都能及時兌現(xiàn)，項目的市場前景看好。綜上所述，美的海岸花園項目定位類似麗江花園，針對順德本地的中高級白領(lǐng)市場，可以建成品位較高的大型中高檔成熟生活社區(qū)。二、項目地塊SWOT分析（一） 項目地塊分析１、 地塊狀況１） 位置：位于順德市北滘鎮(zhèn)南部，東接廣珠公路，南臨北江支流，西臨北滘當?shù)氐娜槠婢用駞^(qū)，北接順德的三樂公路。距北滘鎮(zhèn)中心的車程僅3分鐘，距順德市中心不到10分鐘車程。２） 面積：670畝，約45萬平方米。堤外占地面積110畝，訊期時為江水淹沒，無法建筑商品房。３） 地形：基本規(guī)整的長方形，東西長，南北略短。４） 地貌：由于面臨北江支流，本地塊擔負著北滘鎮(zhèn)防洪抗汛的責任，防護堤橫穿地塊中部，長度近1000米，另有兩條河涌分流汛期洪水，需保持排水功能。５） 土地性質(zhì)綜述：本地塊屬河流灘涂，需投入資金進行“七通一平”，此外，由于防護堤與現(xiàn)有地面存在數(shù)米的高差，因此需填沙提高路面標高。兩條河涌現(xiàn)為附近工廠的污水排放點，污染情況需進行處理，或凈化水源，或采用地下埋管的形式。（二） 地塊周圍景觀１、 前方景觀（南方）面臨北江，視野開闊，江邊景致一覽無余，遠景可看到青山的輪廓，充溢著典型的珠三角水鄉(xiāng)風情，為美的海岸花園主要借用的景觀。２、 后方景觀（北方）主要為美的工廠區(qū)，藍白相間的廠房整潔、美觀，但在靠近廣珠公路的地方有部分臨時搭建的棚戶和少量低矮廠房。若此方向能規(guī)劃為部分小區(qū)高層，則遠景為北滘鎮(zhèn)的中心地帶，景觀尚可。３、 左方景觀（東方） 為國家的星火科技城項目和廣珠公路的高架橋，目前該項目以停建，幾幢高層已封頂?shù)醋魍庋b修，外形簡陋，小區(qū)此方向的景觀會有一定影響。高架橫跨北江，橋身設(shè)計較為現(xiàn)代和輕盈，遠觀亦不俗。４、 右方景觀（西方） 主要為北滘當?shù)氐木用褡越ǚ?，高度一般在三層左右，樓間距小，布局凌亂，立面效果差。另有一自來水廠，廠房新舊程度尚可。５、 人文、歷史景觀１） 順德市依山傍水，山色靈秀，水網(wǎng)縱橫，現(xiàn)今還保留著不少具有嶺南特色的民居，錯落分布于河岸，構(gòu)成了具有典型珠三角地域特色的水鄉(xiāng)風貌，成為本項目的大景觀背景。２） 距離地塊不到半小時車程有一座佛教名剎——寶林寺，坐落于青翠的山間，當?shù)厝撕V信其靈驗，是游覽和拜謁之地。３） 廣東四大名園之一的清暉園，距地塊僅10分鐘車程，因其獨特園林藝術(shù)和深厚的文化積淀，一直是當?shù)氐挠斡[勝地。６、 景觀綜述 從地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠景視野開闊程序看，東、南、西、北四個方向景觀中南方景觀為最佳，其余方向均沒有高大的障礙物，僅東面的少量高層造成部分遮擋。綜合而言，環(huán)臨景觀條件不算最佳，但其優(yōu)勢在于可充分利用北江資源進行地塊的規(guī)劃設(shè)計，創(chuàng)造出目前順德當?shù)貥潜P尚未有的小區(qū)內(nèi)獨特水景。（三） 環(huán)境、污染情況１、 水、氣、土地污染情況地塊周圍為工廠和居民區(qū)包繞，工廠（如左側(cè)的飼料廠）的廢氣、廢水的排放，住戶的亂拋廢物，使周圍的水、氣和土地都有一定程度的污染。２、 噪音污染 因地塊的東部和北部為連接珠三角的主要交通干道——廣珠公路和三樂公路、往來的機動車輛產(chǎn)生的噪音對未來小區(qū)的污染較為嚴重。３、 社會治安環(huán)境 因地塊距離美的廠區(qū)和北滘鎮(zhèn)政府不到3分鐘車程，治安應(yīng)無大問題，但因地塊西面緊鄰當?shù)鼐用褡越ǚ?，考慮房屋出租帶來的流動人口，此方向的治安需著重考慮。（四） 交通條件１、 地塊周圍的交通條件 本地塊直接連接廣珠公路和三樂公路，距廣州30分鐘的車程，距深圳、珠海約一小時的車程，距地塊約10多分鐘車程的順德港每日有多次直達香港、澳門的水上航線，交通便利，順德市中心每5分鐘有一趟車開往本地塊。２、 交通路網(wǎng)遠景規(guī)劃１） 緊臨項目地塊的三洪奇大橋復(fù)橋?qū)⒂?000年竣工，單向分道行使將使交通更為通暢。２） 105國道與三樂路的立交橋的即將修建，將形成良好的空中景觀。３） 地塊直入交通條件，地塊周圍臨主干道，直入交通條件十分方便、暢通，東接105國道、順德大道，與項目主入口東大門相接，北靠三樂公路與項目北大門對接。（五） 市政配套條件１、 購物項目離鎮(zhèn)中心與市中心均有一段距離，居家購物不甚方便，項目需規(guī)劃超市、肉菜市場等商業(yè)設(shè)施。２、 文化教育 項目周邊的幼兒園、小學(xué)教學(xué)水平較低，教學(xué)設(shè)施簡陋。因此本項目需配套一所高水準的學(xué)校。３、 醫(yī)療衛(wèi)生 鎮(zhèn)級和市級的醫(yī)院離項目都有幾分鐘車程，只需在本項目開設(shè)衛(wèi)生所和一家藥店能滿足日常生活醫(yī)療的需要。４、 金融服務(wù) 發(fā)展商與順德市農(nóng)村信用社已簽訂了入住協(xié)議，為樓宇按揭和住戶金融服務(wù)提供了方便。５、 郵政 當?shù)剜]政相對不發(fā)達，鎮(zhèn)中心區(qū)只有一家辦理郵政業(yè)務(wù)的郵電所，本項目需設(shè)郵政代辦點。（六） 地塊本身的優(yōu)劣分析１、 優(yōu)勢１） 可充分借用北江和河涌來營造小區(qū)的獨特水景，形成濱江風情社區(qū)。２） 為北滘鎮(zhèn)連接附近城鎮(zhèn)的門戶，地