【正文】 近于廣州、佛山等大中城市，全市常住人口104萬(wàn)，流動(dòng)人口50萬(wàn)，旅居港澳臺(tái)的鄉(xiāng)親及海外華僑40多萬(wàn)人，改革開(kāi)放，使得順德由一個(gè)傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)縣發(fā)展成為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的新興工業(yè)城市，1997年全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值189億。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使順德人的居住水平有了顯著改善，城鎮(zhèn)居民人均居住面積達(dá)25平方米，農(nóng)村人均居住使用面積達(dá)26平方米。1998年順德房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展概況順德市1998年商品房施工面積為92萬(wàn)平方米，竣工面積56萬(wàn)平方米，商品房預(yù)售98萬(wàn)平方米，比1997年增加81%，比1997年增加54%，1998年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)態(tài)，這得益于順德經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，加之政府主管部門和開(kāi)發(fā)商以及金融部門的共同努力，扶持了房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。一批優(yōu)秀別墅小區(qū)的出現(xiàn)，帶旺了市場(chǎng)需求順德優(yōu)秀個(gè)盤實(shí)態(tài)分析1）碧桂園成名于1994年，當(dāng)時(shí)中央宏觀調(diào)控政策實(shí)施已半年，房地產(chǎn)業(yè)叫苦連天，已投入一億元建成幾百幢別墅的碧桂園只是鳥(niǎo)雀棲息之后，碧桂園老板為此愁眉不展。在送小孩到收取教育儲(chǔ)備金的中華英豪學(xué)校就讀時(shí)，碧桂園老板卻突獲啟發(fā)：創(chuàng)辦一所高素質(zhì)學(xué)校，作為碧桂園的配套設(shè)施，又可籌集一筆資金，用于后續(xù)建設(shè)。這一“圍魏救趙”妙策不久就付諸實(shí)施。1994年初，碧桂園學(xué)校打下了第一根樁，以“可怕的順德人”為號(hào)召的招生廣告在珠江三角洲產(chǎn)生極大的反響。同年9月，碧桂園學(xué)校如期開(kāi)學(xué)并獲極大的成功。在此后的推廣策劃中碧桂園將“全實(shí)景拍攝”、“五星級(jí)的家”、“碧桂園的生活方式”引入房地產(chǎn)業(yè)，在售樓廣告中加以運(yùn)用，同時(shí)贏得了香港度假市場(chǎng)和廣州居家市場(chǎng)。走綜合開(kāi)發(fā)之路，謀取最大利潤(rùn)，這是碧桂園決策者在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中又一高明選擇。碧桂園的決策者采取縱向一體化的路線，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的上下游行業(yè)——設(shè)計(jì)、建材、施工、裝修銷售、物業(yè)管理等歸于集團(tuán)的綜合開(kāi)發(fā)避免了利潤(rùn)的分配問(wèn)題，因而大大降低了成本。經(jīng)過(guò)六年的潛心雕琢，碧桂園發(fā)展成為房地產(chǎn)的“航空母艦”，不僅在順德成功開(kāi)發(fā)3000多畝土地，而且成功克隆了廣州碧桂園、華南碧桂園。每次開(kāi)發(fā)的新盤占地都在1000畝以上，碧桂園已成珠江三角洲最知名的房地產(chǎn)品牌。2）東康花苑除碧桂園外，順德當(dāng)?shù)刈罡邫n次樓盤是東康花苑別墅區(qū)，是由當(dāng)?shù)赜袑?shí)力的成功人士購(gòu)地自建的豪華別墅。建筑單體一般由專業(yè)人員設(shè)計(jì)，造型較為夸張和有個(gè)性，講求細(xì)節(jié)和裝潢。每幢的風(fēng)格均不相同，充分反映出當(dāng)?shù)厝讼埠寐陡坏男睦碲呄颉５擁?xiàng)目由于缺乏整體規(guī)劃樓間距偏小，建筑密度過(guò)大因而居住者很難體驗(yàn)到居家的舒適和開(kāi)揚(yáng)。3）東城花園順德另一開(kāi)發(fā)較為成功的花園小區(qū)是東城花園，該項(xiàng)目在休閑配套、環(huán)境綠化、建筑立面以及規(guī)劃設(shè)計(jì)上有較大特色，洋房均價(jià)每平方米在3000元以上，是順德市區(qū)價(jià)位較高的商品房，購(gòu)買者大多是市區(qū)中高級(jí)白領(lǐng)人士和收入較高的政府官員。１、 結(jié)論通過(guò)對(duì)廣州、順德有代表性個(gè)盤分析，再結(jié)合美的海岸花園所處的地理位置、用地規(guī)模及周邊環(huán)境來(lái)看，碧桂園、祈福新村主要針對(duì)外銷市場(chǎng)，而且操作手法較為成熟，市場(chǎng)的吸納量足夠大，社區(qū)規(guī)?？捎^，已具有相當(dāng)高的知名度，美的海岸花園基本上不具備這方面的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在此不必作同樣的市場(chǎng)定位。 順德當(dāng)?shù)貥潜P除碧桂園整體質(zhì)素都不高，不會(huì)對(duì)美的海岸花園構(gòu)成太大威脅，因此，美的海岸花園若能在整體規(guī)劃、環(huán)境營(yíng)造、建筑單體、綜合配套、物業(yè)管理上都能及時(shí)兌現(xiàn)，項(xiàng)目的市場(chǎng)前景看好。綜上所述，美的海岸花園項(xiàng)目定位類似麗江花園，針對(duì)順德本地的中高級(jí)白領(lǐng)市場(chǎng)，可以建成品位較高的大型中高檔成熟生活社區(qū)。二、項(xiàng)目地塊SWOT分析（一） 項(xiàng)目地塊分析１、 地塊狀況１） 位置：位于順德市北滘鎮(zhèn)南部，東接廣珠公路，南臨北江支流，西臨北滘當(dāng)?shù)氐娜槠婢用駞^(qū)，北接順德的三樂(lè)公路。距北滘鎮(zhèn)中心的車程僅3分鐘，距順德市中心不到10分鐘車程。２） 面積：670畝，約45萬(wàn)平方米。堤外占地面積110畝，訊期時(shí)為江水淹沒(méi)，無(wú)法建筑商品房。３） 地形：基本規(guī)整的長(zhǎng)方形，東西長(zhǎng)，南北略短。４） 地貌：由于面臨北江支流，本地塊擔(dān)負(fù)著北滘鎮(zhèn)防洪抗汛的責(zé)任，防護(hù)堤橫穿地塊中部，長(zhǎng)度近1000米，另有兩條河涌分流汛期洪水，需保持排水功能。５） 土地性質(zhì)綜述：本地塊屬河流灘涂，需投入資金進(jìn)行“七通一平”，此外，由于防護(hù)堤與現(xiàn)有地面存在數(shù)米的高差，因此需填沙提高路面標(biāo)高。兩條河涌現(xiàn)為附近工廠的污水排放點(diǎn)，污染情況需進(jìn)行處理，或凈化水源，或采用地下埋管的形式。（二） 地塊周圍景觀１、 前方景觀（南方）面臨北江，視野開(kāi)闊，江邊景致一覽無(wú)余，遠(yuǎn)景可看到青山的輪廓，充溢著典型的珠三角水鄉(xiāng)風(fēng)情，為美的海岸花園主要借用的景觀。２、 后方景觀（北方）主要為美的工廠區(qū)，藍(lán)白相間的廠房整潔、美觀，但在靠近廣珠公路的地方有部分臨時(shí)搭建的棚戶和少量低矮廠房。若此方向能規(guī)劃為部分小區(qū)高層，則遠(yuǎn)景為北滘鎮(zhèn)的中心地帶，景觀尚可。３、 左方景觀（東方） 為國(guó)家的星火科技城項(xiàng)目和廣珠公路的高架橋，目前該項(xiàng)目以停建，幾幢高層已封頂?shù)醋魍庋b修，外形簡(jiǎn)陋，小區(qū)此方向的景觀會(huì)有一定影響。高架橫跨北江，橋身設(shè)計(jì)較為現(xiàn)代和輕盈，遠(yuǎn)觀亦不俗。４、 右方景觀（西方） 主要為北滘當(dāng)?shù)氐木用褡越ǚ?，高度一般在三層左右，樓間距小，布局凌亂，立面效果差。另有一自來(lái)水廠，廠房新舊程度尚可。５、 人文、歷史景觀１） 順德市依山傍水，山色靈秀，水網(wǎng)縱橫，現(xiàn)今還保留著不少具有嶺南特色的民居，錯(cuò)落分布于河岸，構(gòu)成了具有典型珠三角地域特色的水鄉(xiāng)風(fēng)貌，成為本項(xiàng)目的大景觀背景。２） 距離地塊不到半小時(shí)車程有一座佛教名剎——寶林寺，坐落于青翠的山間，當(dāng)?shù)厝撕V信其靈驗(yàn)，是游覽和拜謁之地。３） 廣東四大名園之一的清暉園，距地塊僅10分鐘車程，因其獨(dú)特園林藝術(shù)和深厚的文化積淀，一直是當(dāng)?shù)氐挠斡[勝地。６、 景觀綜述 從地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠(yuǎn)景視野開(kāi)闊程序看，東、南、西、北四個(gè)方向景觀中南方景觀為最佳，其余方向均沒(méi)有高大的障礙物，僅東面的少量高層造成部分遮擋。綜合而言，環(huán)臨景觀條件不算最佳，但其優(yōu)勢(shì)在于可充分利用北江資源進(jìn)行地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)，創(chuàng)造出目前順德當(dāng)?shù)貥潜P尚未有的小區(qū)內(nèi)獨(dú)特水景。（三） 環(huán)境、污染情況１、 水、氣、土地污染情況地塊周圍為工廠和居民區(qū)包繞，工廠（如左側(cè)的飼料廠）的廢氣、廢水的排放，住戶的亂拋廢物，使周圍的水、氣和土地都有一定程度的污染。２、 噪音污染 因地塊的東部和北部為連接珠三角的主要交通干道——廣珠公路和三樂(lè)公路、往來(lái)的機(jī)動(dòng)車輛產(chǎn)生的噪音對(duì)未來(lái)小區(qū)的污染較為嚴(yán)重。３、 社會(huì)治安環(huán)境 因地塊距離美的廠區(qū)和北滘鎮(zhèn)政府不到3分鐘車程，治安應(yīng)無(wú)大問(wèn)題，但因地塊西面緊鄰當(dāng)?shù)鼐用褡越ǚ?，考慮房屋出租帶來(lái)的流動(dòng)人口，此方向的治安需著重考慮。（四） 交通條件１、 地塊周圍的交通條件 本地塊直接連接廣珠公路和三樂(lè)公路，距廣州30分鐘的車程，距深圳、珠海約一小時(shí)的車程，距地塊約10多分鐘車程的順德港每日有多次直達(dá)香港、澳門的水上航線，交通便利，順德市中心每5分鐘有一趟車開(kāi)往本地塊。２、 交通路網(wǎng)遠(yuǎn)景規(guī)劃１） 緊臨項(xiàng)目地塊的三洪奇大橋復(fù)橋?qū)⒂?000年竣工，單向分道行使將使交通更為通暢。２） 105國(guó)道與三樂(lè)路的立交橋的即將修建，將形成良好的空中景觀。３） 地塊直入交通條件，地塊周圍臨主干道，直入交通條件十分方便、暢通，東接105國(guó)道、順德大道，與項(xiàng)目主入口東大門相接，北靠三樂(lè)公路與項(xiàng)目北大門對(duì)接。（五） 市政配套條件１、 購(gòu)物項(xiàng)目離鎮(zhèn)中心與市中心均有一段距離，居家購(gòu)物不甚方便，項(xiàng)目需規(guī)劃超市、肉菜市場(chǎng)等商業(yè)設(shè)施。２、 文化教育 項(xiàng)目周邊的幼兒園、小學(xué)教學(xué)水平較低，教學(xué)設(shè)施簡(jiǎn)陋。因此本項(xiàng)目需配套一所高水準(zhǔn)的學(xué)校。３、 醫(yī)療衛(wèi)生 鎮(zhèn)級(jí)和市級(jí)的醫(yī)院離項(xiàng)目都有幾分鐘車程，只需在本項(xiàng)目開(kāi)設(shè)衛(wèi)生所和一家藥店能滿足日常生活醫(yī)療的需要。４、 金融服務(wù) 發(fā)展商與順德市農(nóng)村信用社已簽訂了入住協(xié)議，為樓宇按揭和住戶金融服務(wù)提供了方便。５、 郵政 當(dāng)?shù)剜]政相對(duì)不發(fā)達(dá)，鎮(zhèn)中心區(qū)只有一家辦理郵政業(yè)務(wù)的郵電所，本項(xiàng)目需設(shè)郵政代辦點(diǎn)。（六） 地塊本身的優(yōu)劣分析１、 優(yōu)勢(shì)１） 可充分借用北江和河涌來(lái)營(yíng)造小區(qū)的獨(dú)特水景，形成濱江風(fēng)情社區(qū)。２） 為北滘鎮(zhèn)連接附近城鎮(zhèn)的門戶，地