【正文】 易往來。欽州市交通發(fā)達，現(xiàn)代化海陸空大交通運輸網(wǎng)已基本形成。欽州港是個不可多得的天然深水良港，是孫中山先生《建國方略》中規(guī)劃的“南方第二大港”。具有水深、避風(fēng)、港池寬廣、無回淤、航道順直、可挖性好、可建碼頭岸線長等特點。欽州是天然的深水良港，被國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立一類口岸。規(guī)劃建成5各港區(qū)10個作業(yè)區(qū)，深水岸線68公里，可建1－30萬噸碼頭200個。建成后可形成億噸以上吞吐能力。目前欽州港已建成泊位9個，其中萬噸以上碼頭4個，年吞吐能力300多萬噸，在建5萬噸級以上泊位6個（其中7萬噸級碼頭1個），預(yù)計到2004年欽州港的吞吐能力將達到1000萬噸以上。南昆、湘桂、黔桂、黎欽等鐵路通過進港鐵路直達欽州港。桂海高速公路公路貫穿欽州，二級公路已接通絕大部分城鎮(zhèn)。南寧、北海兩個機場距離欽州均各約 100 公里，且有高速公路與機場相通。. 發(fā)展戰(zhàn)略自治區(qū)黨委、自治區(qū)人民政府制定了把欽州市建成臨海工業(yè)城市、將欽州港建成臨海工業(yè)港的戰(zhàn)略決策，實施“以港興市，以市促港，項目支撐，開放帶動，建設(shè)臨海工業(yè)城市”的發(fā)展戰(zhàn)略，重點發(fā)展臨海工業(yè)、工業(yè)園區(qū)和城市經(jīng)濟，大力推進大港口、大工業(yè)、大物流、大旅游建設(shè)，努力實現(xiàn)工業(yè)大港、濱海城市和旅游勝地的戰(zhàn)略目標(biāo)。近幾年來，隨著旅游戰(zhàn)略地位的確立，欽州的旅游業(yè)面臨著前所未有的機會，發(fā)展十分迅速，其獨特的區(qū)位優(yōu)勢、便捷的交通條件、完善的基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)惠的投資政策、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)環(huán)境和良好的發(fā)展前景，吸引著眾多海內(nèi)外客商。廣西壯族自治區(qū)人民政府決定在欽州港區(qū)一帶建設(shè)大型臨海工業(yè)園。這為欽州發(fā)展提供了前所未有的機遇。面對新的機遇，欽州市自上而下強化發(fā)展意識、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整意識、工業(yè)強市意識和招商引資意識，把臨海工業(yè)作為主攻方向，加快發(fā)展港口經(jīng)濟、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、海洋產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，力爭用二十年左右時間把欽州市建設(shè)成以臨海工業(yè)為主體的現(xiàn)代化城市。 臨海工業(yè)、“一江兩岸”、三娘灣旅游區(qū)是今后幾年市政府的工作重點。. 經(jīng)濟狀況二十世紀(jì)九十年代以來，欽州全面實施“開放帶動、港口帶動、科教帶動”戰(zhàn)略，加快港口為重點的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，國民經(jīng)濟持續(xù)快速增長?！熬盼濉逼陂g，欽州市GDP年均增長 % ％，按可比口徑，五年累計新增總量，GDP比“八五”%。農(nóng)民人均純收入年均增長10％，%。工業(yè)生產(chǎn)取得長足發(fā)展，初步形成了制糖、建材、醫(yī)藥三大支柱產(chǎn)業(yè)，食品、紡織、化工、冶金和出口加工等多個骨干產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展的格局。以商貿(mào)、旅游為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入顯著提高。2002年。2003年，欽州財政收入11億，去年城市居民可支配收入7000多元，農(nóng)民2700元。. 臨海工業(yè)園區(qū)港口工業(yè)園區(qū)現(xiàn)已有24個項目進駐，行業(yè)包括冶金、化工、能源、石化、糧油加工、制藥、機械制造等，項目總投資195億元（合同投資額），目前已投入10億元左右，全部投入后，年產(chǎn)值120－150億元/年（電廠二期未計），可解決8000人就業(yè)。以下是一些主要項目情況。l APP金光紙業(yè)投資方為印度尼西亞客商，總投資額80億，兩年后投入使用，將成為世界上最大的紙漿加工基地，目前征地工作已經(jīng)結(jié)束。APP公司看中欽州港主要有三個原因：一是欽州港的港口優(yōu)勢，物料運輸便利，可以滿足APP的全球化戰(zhàn)略要求；二是這里有內(nèi)河和海邊大型水庫，調(diào)水方便，日調(diào)入量達137萬方/天，工業(yè)和生活用水可以得到滿足，而北海等港口則不行；三是南海氣候適宜速生林木生長，原材料供應(yīng)可以得到滿足。APP公司經(jīng)過多方論證，在海區(qū)間進行了充分的分析和比較，和欽州市政府談判時間將近10年，最終達成了一致。其遠(yuǎn)期規(guī)劃投資將達到420億元，以適應(yīng)其全球化發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)要求。l 欽州電廠投資方是國投電力，該電力公司是中國的五大電力公司之一。一期240萬千瓦，投入78億元，二期增加187萬，投資70億元。2006年第一臺發(fā)電機組開始發(fā)電，年發(fā)電量60萬千瓦，2007年四臺機組將投入使用，年發(fā)電量將達到240萬千瓦。一期投產(chǎn)后年產(chǎn)值36億元。l 瀝青廠中外合資建設(shè)100萬噸瀝青廠，一期投資1億元，項目已經(jīng)完工，年產(chǎn)值將達26億元?，F(xiàn)中石油正在組織實施收購，中石油人員已經(jīng)進駐做前期準(zhǔn)備工作。中石油計劃在此基礎(chǔ)上將其建成大型石化基地，未來建成600萬噸生產(chǎn)能力。l 電解鋅廠目前項目已經(jīng)國家環(huán)保局批準(zhǔn)，2004年6月開工興建，目前正在平整土地。該電解鋅廠屬國家大型有色金屬加工企業(yè)，利用進口礦產(chǎn)資源進行鋅電解加工，出口至倫敦期貨交易所。年生產(chǎn)能力25萬噸，建成后年產(chǎn)值將達20－25億元。l 大豆加工廠中外合資項目，外方為一美國糧食加工企業(yè)，年加工大豆80萬噸，投資額3億元，目前已開工，2004年8月份投產(chǎn)，年產(chǎn)值20億元。l 酒精廠木薯加工項目，6月份投產(chǎn)，二期下半年開建。項目完成后年產(chǎn)值25億元。除以上項目外，5家擁有50萬噸的生產(chǎn)能力，總投資8億元的硅錳、硅鐵冶煉加工企業(yè)也將于下半年投產(chǎn)，建成后產(chǎn)值30億元。澳大利亞的焦炭項目也正在洽談中。. 三娘灣旅游開發(fā)區(qū)簡介三娘灣旅游區(qū)是北部灣最具發(fā)展?jié)摿Φ穆糜蝿俚兀Ｉ掀嬗^“七十二涇”及與此相連的麻藍(lán)仙島、大環(huán)半島被譽為“南國蓬萊”，是世界級的海豚觀賞勝地。. 地理位置、氣候三娘灣位于廣西欽州市，是新興的旅游黃金海岸。具體位于欽州市欽南區(qū)犀牛鎮(zhèn)三娘灣漁村至大環(huán)漁村一帶的海灣，地處廣西南部欽州灣，東與北海隔海相望，南臨北部灣海域，西與防城港相鄰，是廣西沿海“金三角”的中心，具有沿海和沿邊的區(qū)位優(yōu)勢。三娘灣距離市區(qū)半小時車程（標(biāo)準(zhǔn)二級公里），距離欽州港22公里（濱海一級公里），南寧市120公里，北海市91公里，防城港市61公里，越南芒街100公里，交通方便。旅游區(qū)位于北回歸線以南，屬南亞熱帶海洋性己方氣候區(qū)，熱量充足，雨量豐沛。年均氣溫22186。C，最冷月（1月） 186。C，最熱月（7月） 186。C，年均日照時數(shù)1800小時，全年 無霜期354天。旅游區(qū)由于受還有氣候調(diào)節(jié)，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，受我國海岸帶熱量資源最豐富的地區(qū)之一，一年四季皆可旅游。旅游區(qū)有維管束植物77科133屬171種，主要有用材植物、觀賞植物、纖維植物、油脂臘類植物、優(yōu)良綠化植物等，其中，以濕地松、木麻黃、黃槿為主。欽州灣盛產(chǎn)大蠔、對蝦、青蟹、石斑魚，還有海豚等海洋哺乳動物，同時還是眾多海鳥、沙蟲、貝殼、水蟹等還有生物的棲息地。. 主要旅游資源三娘灣旅游區(qū)擁有國家五級旅游資源1個，即海豚灣。三娘灣是海豚之鄉(xiāng)，這里聚居著近千只珍稀海豚。三娘灣海豚屬中華白海豚，哺乳動物，國家一級保護動物，被譽為“海上大熊貓”、“海上國寶”。此外，三娘灣有國家四級旅游資源2個：烏雷大嶺、三娘灣；國家三級旅游資源8個：三娘石、三娘灘、大廟墩、紅樹林叢、三娘樹、北部灣漁場、靈犀閣、三娘灣漁村；國家二級旅游資源13個、國家一級旅游資源7個。按類別劃分，地文景觀類有烏雷大嶺、奇石、三娘灣沙灘、大廟墩；水域風(fēng)光類有烏雷湖、三娘灣；生物景觀類有紅樹林叢、三娘樹、北部灣漁場、海豚灣；遺址遺跡類有古炮臺（烏雷炮臺）；建筑與設(shè)施類有觀海山莊、烏雷嶺戰(zhàn)壕、伏波廟、三娘灣漁村、犀牛腳中心漁港；人文活動有漢馬援水軍整訓(xùn)舊址、三娘傳說、影片《海霞》外景攝制地。大蠔、對蝦、青蟹、石斑魚是四大海鮮名品。. 發(fā)展規(guī)劃及前景三娘灣旅游景區(qū)作為自治區(qū)重點建設(shè)項目，符合國家關(guān)于西部大開發(fā)要積極發(fā)展旅游業(yè)的政策要求，也是欽州市委、市政府“三個一”工作重點之一，有著寬松的政策環(huán)境，享受廣西省制訂的對外開放優(yōu)惠政策根據(jù)《廣西海岸線利用規(guī)劃》等相關(guān)規(guī)劃， 三娘灣旅游區(qū)范圍東起曾子村、流水溝，西以麻蘭島、大環(huán)半島為界，濱海公路以南所圍合的陸地區(qū)域及相應(yīng)的海域（包括大廟墩、烏雷炮臺兩個島嶼）。三娘灣旅游區(qū)用地類型有林地、耕地、荒地、交通設(shè)施用地、居民社會用地等， km2。目前已經(jīng)規(guī)劃的項目有海濱大浴場、烏雷佛教中心、高爾夫俱樂部、海豚觀光島、水上運動基地、漁家樂船隊及航線、大型海鮮城等。前期已投入3000萬元人民幣進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，供水、供電、通訊等項目配套設(shè)施已可完全滿足需要。進景區(qū)的公路已經(jīng)完工，連接欽州港、防城港、北海濱海一級公里正在建設(shè)，犀牛腳鐵路專用線正在籌建，景區(qū)內(nèi)通信設(shè)施完善，移動信號覆蓋全區(qū)，淡水資源豐富，淡水充沛，景區(qū)內(nèi)的供水工程和供電工程正在籌建。項目建設(shè)所需材料，當(dāng)?shù)丶纯蓾M足要求。2. “一江兩岸”項目計劃. SWOT分析. 優(yōu)勢：l 政府關(guān)系融洽，這有利于成本控制。l 社區(qū)周邊環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施齊備。l 成熟的別墅理念，建筑成本低。l 多項目投資給高端房地產(chǎn)產(chǎn)品帶來更多的廣告效應(yīng)。l 有高端市場運作經(jīng)驗，通過市政建設(shè)換取廉價土地，并且擁有優(yōu)先擇地的權(quán)利。. 劣勢：l 對欽州以及廣西的房地產(chǎn)市場、建設(shè)市場相對當(dāng)?shù)亻_發(fā)商來講不算太熟悉。l 投入較大，高端市場有待開發(fā)。. 機會l 政務(wù)中心東移帶來巨大商機。一江兩岸是市政府未來三年的重點項目，將在政策上獲得強力支持。東移是百年大計，機遇不可多得。政府所在地搬遷至東區(qū)，促使城市重心東移，改變原有城市格局，這在中國其它地區(qū)已有先例。政務(wù)新區(qū)搬遷，無疑會帶來土地的快速飆升。例如馬來西亞政府吉隆坡的國家行政中心遷移產(chǎn)生拉動效應(yīng)。溫州市政府搬遷前新區(qū)房價2000元/平方米左右，市政府入住時房價4000元/平方米，現(xiàn)維持在6000元/平方米以上，稍高于老城中心區(qū)。南寧市新區(qū)的房價也在5000－6000元/平方米，高于老中心城區(qū)。根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)估計，欽州市政府搬遷后，新區(qū)的房地產(chǎn)將有1倍的升值空間。目前，市政府、檢察院、法院、文化中心大樓竣工，計委、工會等廳局正抓緊建設(shè)。廣西最大的中學(xué)欽州一中也正在施工，建成后能容納1萬名學(xué)生學(xué)習(xí)住宿。本項目土地位置處于東岸江邊，緊鄰市政府、中學(xué)、商業(yè)街，是新區(qū)的黃金地段，更具升值潛力。l 房地產(chǎn)市場啟動。欽州房地產(chǎn)市場啟動時間較晚的原因有三：一是中越邊境戰(zhàn)爭的影響；二是區(qū)劃屢變，欽州原屬湛江，歸屬在廣東和廣西之間變換多次；三是欽州人性格偏向保守，投資意識淡薄，近年始有轉(zhuǎn)變。近年來，中國房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，地價和房價呈現(xiàn)逐年上升的趨勢。廣西境內(nèi)的地價漲幅驚人，預(yù)計隨著經(jīng)濟水平的持續(xù)發(fā)展和房地產(chǎn)市場的發(fā)育完善，房地產(chǎn)價格將繼續(xù)穩(wěn)步攀升。目前的欽州市房地產(chǎn)發(fā)育狀況與桂林四年前頗為類似。1999年，桂林的旅游設(shè)施陳舊，經(jīng)濟水平與現(xiàn)欽州水平相當(dāng)。市政府投入6億元進行漓江改造，建濱江花園，開發(fā)房地產(chǎn)，改造時江邊房價1000元/畝，2003年已漲至5000元/畝。而且土地資源逐漸減少，開發(fā)商在好的地段很難找到土地。l 土地系原始地價，未來升值潛力巨大。目前欽州市場狀況類似三年前的柳州，未經(jīng)市場炒作，沒有任何泡沫。南寧最近3年才漲，3000元，現(xiàn)5000。北海房產(chǎn)泡沫是因為銀行不給按揭，當(dāng)時市場環(huán)境沒有知道居民自己購買房屋所以才產(chǎn)生，過度投機，沒有基礎(chǔ)支撐。93年國家宏觀調(diào)控，泡沫破裂。北海是轉(zhuǎn)型時期特定階段的產(chǎn)物。l 港口工業(yè)發(fā)展帶來購買力隨著港口工業(yè)發(fā)展，欽州市將從一個農(nóng)業(yè)城市逐步向工業(yè)城市轉(zhuǎn)變，這將拉動房產(chǎn)需求。欽州港被定位為 “港口工業(yè)區(qū)”，未來3－5年內(nèi)產(chǎn)值將達到300－500億元，港區(qū)人員對房產(chǎn)需求很大。l 民間蘊藏很強的購買力。多年的邊貿(mào)使欽州的居民經(jīng)濟條件較好，欽州的經(jīng)濟現(xiàn)狀是政府窮，老百姓富，藏富于民。l 壟斷性：沒有這種高端產(chǎn)品，市場稀缺。l 高端市場競爭還沒有真正展開。l 新區(qū)開發(fā)，撤遷成本低。l 小塊土地出讓政策改變。1999年前，欽州市民基本上是通過向政府繳納一定費用申請小塊宅基地，在宅基地上自建整棟房屋。1999年后，政府停止小塊土地轉(zhuǎn)讓政策，近幾年存量小塊土地消化基本完畢，市民住房解決全部轉(zhuǎn)向商品房市場，預(yù)計在今后幾年商品房需求會得到快速提升。. 威脅l 土地競爭激烈。中國經(jīng)濟強勁增長，房地產(chǎn)業(yè)更是一支獨秀，2003年房地產(chǎn)業(yè)是中國的十大暴利行業(yè)之一。由于長期看好中國的房地產(chǎn)市場，市場風(fēng)險極小，眾多企業(yè)紛紛投入巨資加入競爭。自欽州市政府決定進行“一江兩岸”開發(fā)以來，許多有實力的企