【正文】 咨詢、招標(biāo)等費(fèi)用；同時(shí)還需支付開(kāi)發(fā)管理費(fèi)(一般取建安費(fèi)用的3%)以及工程保險(xiǎn)、園林綠化、環(huán)境景觀、燈光照明、標(biāo)識(shí)、引導(dǎo)系統(tǒng)等其它費(fèi)用。為簡(jiǎn)化計(jì)算，結(jié)合實(shí)際動(dòng)作方式，設(shè)定銷售收入中扣除11%用于所有稅費(fèi)。由于項(xiàng)目投資集中在前期，而利潤(rùn)取中在后期，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)操作過(guò)程中，土地增值稅和企業(yè)所得稅采取了預(yù)征的方式，待項(xiàng)目完成后再按規(guī)定另行審計(jì)相關(guān)稅收額，實(shí)行“多退少補(bǔ)”。建設(shè)成本見(jiàn)下表，表編號(hào)項(xiàng)目名稱建筑面積(平方)單方造價(jià)(元)總投資(萬(wàn)元)備注1土建工程50,0256002給排水工程50,025503電氣工程50,025404室內(nèi)裝修50,025300土地33,35045015005合計(jì)由上表可以計(jì)算出每平方的成本價(jià)為1290元. 稅費(fèi)問(wèn)題信義華信作為外地企業(yè)，可根據(jù)欽州市政府的規(guī)定享受一些稅收優(yōu)惠政策（詳見(jiàn)《欽州市城區(qū)“一江兩岸”開(kāi)發(fā)建設(shè)政策宣傳手冊(cè)》。. 項(xiàng)目投資. 建安費(fèi)用高端房地產(chǎn)項(xiàng)目總占地約200畝(133400平方米)，分成三期建成，第一期50畝(33,350平方米)，為連體別墅，單位面積在190260平方米之間。l 市政府將“一江兩岸”工程作為工作重點(diǎn)之一，全力支持，且本公司與市政府一貫保持良好關(guān)系，有助于建設(shè)中的各項(xiàng)事務(wù)的協(xié)調(diào)。銷售對(duì)象市區(qū)和港口各占一半。如果在掛牌時(shí)，本公司實(shí)際取得的土地價(jià)格超過(guò)30萬(wàn)元/畝，政府承諾通過(guò)市政配套費(fèi)、稅收減免的方式予以補(bǔ)貼，保證使本公司獲得土地的價(jià)格不超過(guò)30萬(wàn)元/畝。l 公司可以按確定的價(jià)格從市政府取得土地。按行業(yè)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)，招投標(biāo)可以節(jié)約大約20－25％的成本，資金投入可以根據(jù)工程進(jìn)度逐步投入，相應(yīng)減少前期投入資金。此舉的意義在于既可以一定程度降低了土地價(jià)格，增加對(duì)政府談判的砝碼；也可以改變高產(chǎn)端房地產(chǎn)項(xiàng)目的周邊環(huán)境，增加該項(xiàng)目的賣點(diǎn)。由本公司承攬市政工程基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建設(shè)費(fèi)6100萬(wàn)政府按每畝30萬(wàn)元價(jià)格劃拔土地200－300畝，用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。l 本地的一些房地產(chǎn)商的與香港、澳門的地產(chǎn)商合作也逐漸提高了該地區(qū)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度優(yōu)勢(shì)。在本企業(yè)與政府洽談的同時(shí)，總部在北京的首創(chuàng)集團(tuán)也提出承包整個(gè)“一江兩岸”的開(kāi)發(fā)。自欽州市政府決定進(jìn)行“一江兩岸”開(kāi)發(fā)以來(lái)，許多有實(shí)力的企業(yè)紛紛搶攤新區(qū)建設(shè)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)更是一支獨(dú)秀，2003年房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)的十大暴利行業(yè)之一。1999年后，政府停止小塊土地轉(zhuǎn)讓政策，近幾年存量小塊土地消化基本完畢，市民住房解決全部轉(zhuǎn)向商品房市場(chǎng)，預(yù)計(jì)在今后幾年商品房需求會(huì)得到快速提升。l 小塊土地出讓政策改變。l 高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)還沒(méi)有真正展開(kāi)。多年的邊貿(mào)使欽州的居民經(jīng)濟(jì)條件較好，欽州的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀是政府窮，老百姓富，藏富于民。欽州港被定位為 “港口工業(yè)區(qū)”，未來(lái)3－5年內(nèi)產(chǎn)值將達(dá)到300－500億元，港區(qū)人員對(duì)房產(chǎn)需求很大。北海是轉(zhuǎn)型時(shí)期特定階段的產(chǎn)物。北海房產(chǎn)泡沫是因?yàn)殂y行不給按揭，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)環(huán)境沒(méi)有知道居民自己購(gòu)買房屋所以才產(chǎn)生，過(guò)度投機(jī)，沒(méi)有基礎(chǔ)支撐。目前欽州市場(chǎng)狀況類似三年前的柳州，未經(jīng)市場(chǎng)炒作，沒(méi)有任何泡沫。而且土地資源逐漸減少，開(kāi)發(fā)商在好的地段很難找到土地。1999年，桂林的旅游設(shè)施陳舊，經(jīng)濟(jì)水平與現(xiàn)欽州水平相當(dāng)。廣西境內(nèi)的地價(jià)漲幅驚人，預(yù)計(jì)隨著經(jīng)濟(jì)水平的持續(xù)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育完善，房地產(chǎn)價(jià)格將繼續(xù)穩(wěn)步攀升。欽州房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)時(shí)間較晚的原因有三：一是中越邊境戰(zhàn)爭(zhēng)的影響；二是區(qū)劃屢變，欽州原屬湛江，歸屬在廣東和廣西之間變換多次；三是欽州人性格偏向保守，投資意識(shí)淡薄，近年始有轉(zhuǎn)變。本項(xiàng)目土地位置處于東岸江邊，緊鄰市政府、中學(xué)、商業(yè)街，是新區(qū)的黃金地段，更具升值潛力。目前，市政府、檢察院、法院、文化中心大樓竣工，計(jì)委、工會(huì)等廳局正抓緊建設(shè)。南寧市新區(qū)的房?jī)r(jià)也在5000－6000元/平方米，高于老中心城區(qū)。例如馬來(lái)西亞政府吉隆坡的國(guó)家行政中心遷移產(chǎn)生拉動(dòng)效應(yīng)。政府所在地搬遷至東區(qū)，促使城市重心東移，改變?cè)谐鞘懈窬?，這在中國(guó)其它地區(qū)已有先例。一江兩岸是市政府未來(lái)三年的重點(diǎn)項(xiàng)目，將在政策上獲得強(qiáng)力支持。l 投入較大，高端市場(chǎng)有待開(kāi)發(fā)。l 有高端市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)市政建設(shè)換取廉價(jià)土地，并且擁有優(yōu)先擇地的權(quán)利。l 成熟的別墅理念，建筑成本低。2. “一江兩岸”項(xiàng)目計(jì)劃. SWOT分析. 優(yōu)勢(shì)：l 政府關(guān)系融洽，這有利于成本控制。進(jìn)景區(qū)的公路已經(jīng)完工，連接欽州港、防城港、北海濱海一級(jí)公里正在建設(shè)，犀牛腳鐵路專用線正在籌建，景區(qū)內(nèi)通信設(shè)施完善，移動(dòng)信號(hào)覆蓋全區(qū)，淡水資源豐富，淡水充沛，景區(qū)內(nèi)的供水工程和供電工程正在籌建。目前已經(jīng)規(guī)劃的項(xiàng)目有海濱大浴場(chǎng)、烏雷佛教中心、高爾夫俱樂(lè)部、海豚觀光島、水上運(yùn)動(dòng)基地、漁家樂(lè)船隊(duì)及航線、大型海鮮城等。. 發(fā)展規(guī)劃及前景三娘灣旅游景區(qū)作為自治區(qū)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，符合國(guó)家關(guān)于西部大開(kāi)發(fā)要積極發(fā)展旅游業(yè)的政策要求，也是欽州市委、市政府“三個(gè)一”工作重點(diǎn)之一，有著寬松的政策環(huán)境，享受廣西省制訂的對(duì)外開(kāi)放優(yōu)惠政策根據(jù)《廣西海岸線利用規(guī)劃》等相關(guān)規(guī)劃， 三娘灣旅游區(qū)范圍東起曾子村、流水溝，西以麻蘭島、大環(huán)半島為界，濱海公路以南所圍合的陸地區(qū)域及相應(yīng)的海域（包括大廟墩、烏雷炮臺(tái)兩個(gè)島嶼）。按類別劃分，地文景觀類有烏雷大嶺、奇石、三娘灣沙灘、大廟墩；水域風(fēng)光類有烏雷湖、三娘灣；生物景觀類有紅樹(shù)林叢、三娘樹(shù)、北部灣漁場(chǎng)、海豚灣；遺址遺跡類有古炮臺(tái)（烏雷炮臺(tái)）；建筑與設(shè)施類有觀海山莊、烏雷嶺戰(zhàn)壕、伏波廟、三娘灣漁村、犀牛腳中心漁港；人文活動(dòng)有漢馬援水軍整訓(xùn)舊址、三娘傳說(shuō)、影片《海霞》外景攝制地。三娘灣海豚屬中華白海豚，哺乳動(dòng)物，國(guó)家一級(jí)保護(hù)動(dòng)物，被譽(yù)為“海上大熊貓”、“海上國(guó)寶”。. 主要旅游資源三娘灣旅游區(qū)擁有國(guó)家五級(jí)旅游資源1個(gè)，即海豚灣。旅游區(qū)有維管束植物77科133屬171種，主要有用材植物、觀賞植物、纖維植物、油脂臘類植物、優(yōu)良綠化植物等，其中，以濕地松、木麻黃、黃槿為主。C，年均日照時(shí)數(shù)1800小時(shí)，全年 無(wú)霜期354天。C，最冷月（1月） 186。旅游區(qū)位于北回歸線以南，屬南亞熱帶海洋性己方氣候區(qū)，熱量充足，雨量豐沛。具體位于欽州市欽南區(qū)犀牛鎮(zhèn)三娘灣漁村至大環(huán)漁村一帶的海灣，地處廣西南部欽州灣，東與北海隔海相望，南臨北部灣海域，西與防城港相鄰，是廣西沿?！敖鹑恰钡闹行?，具有沿海和沿邊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。. 三娘灣旅游開(kāi)發(fā)區(qū)簡(jiǎn)介三娘灣旅游區(qū)是北部灣最具發(fā)展?jié)摿Φ穆糜蝿俚兀Ｉ掀嬗^“七十二涇”及與此相連的麻藍(lán)仙島、大環(huán)半島被譽(yù)為“南國(guó)蓬萊”，是世界級(jí)的海豚觀賞勝地。除以上項(xiàng)目外，5家擁有50萬(wàn)噸的生產(chǎn)能力，總投資8億元的硅錳、硅鐵冶煉加工企業(yè)也將于下半年投產(chǎn)，建成后產(chǎn)值30億元。l 酒精廠木薯加工項(xiàng)目，6月份投產(chǎn)，二期下半年開(kāi)建。年生產(chǎn)能力25萬(wàn)噸，建成后年產(chǎn)值將達(dá)20－25億元。l 電解鋅廠目前項(xiàng)目已經(jīng)國(guó)家環(huán)保局批準(zhǔn)，2004年6月開(kāi)工興建，目前正在平整土地?，F(xiàn)中石油正在組織實(shí)施收購(gòu)，中石油人員已經(jīng)進(jìn)駐做前期準(zhǔn)備工作。一期投產(chǎn)后年產(chǎn)值36億元。一期240萬(wàn)千瓦，投入78億元，二期增加187萬(wàn)，投資70億元。其遠(yuǎn)期規(guī)劃投資將達(dá)到420億元，以適應(yīng)其全球化發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)要求。APP公司看中欽州港主要有三個(gè)原因：一是欽州港的港口優(yōu)勢(shì)，物料運(yùn)輸便利，可以滿足APP的全球化戰(zhàn)略要求；二是這里有內(nèi)河和海邊大型水庫(kù)，調(diào)水方便，日調(diào)入量達(dá)137萬(wàn)方/天，工業(yè)和生活用水可以得到滿足，而北海等港口則不行；三是南海氣候適宜速生林木生長(zhǎng)，原材料供應(yīng)可以得到滿足。以下是一些主要項(xiàng)目情況。2003年，欽州財(cái)政收入11億，去年城市居民可支配收入7000多元，農(nóng)民2700元。以商貿(mào)、旅游為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入顯著提高。農(nóng)民人均純收入年均增長(zhǎng)10％，%。. 經(jīng)濟(jì)狀況二十世紀(jì)九十年代以來(lái)，欽州全面實(shí)施“開(kāi)放帶動(dòng)、港口帶動(dòng)、科教帶動(dòng)”戰(zhàn)略，加快港口為重點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)。面對(duì)新的機(jī)遇，欽州市自上而下強(qiáng)化發(fā)展意識(shí)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整意識(shí)、工業(yè)強(qiáng)市意識(shí)和招商引資意識(shí)，把臨海工業(yè)作為主攻方向，加快發(fā)展港口經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、海洋產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，力爭(zhēng)用二十年左右時(shí)間把欽州市建設(shè)成以臨海工業(yè)為主體的現(xiàn)代化城市。廣西壯族自治區(qū)人民政府決定在欽州港區(qū)一帶建設(shè)大型臨海工業(yè)園。. 發(fā)展戰(zhàn)略自治區(qū)黨委、自治區(qū)人民政府制定了把欽州市建成臨海工業(yè)城市、將欽州港建成臨海工業(yè)港的戰(zhàn)略決策，實(shí)施“以港興市，以市促港，項(xiàng)目支撐，開(kāi)放帶動(dòng)，建設(shè)臨海工業(yè)城市”的發(fā)展戰(zhàn)略，重點(diǎn)發(fā)展臨海工業(yè)、工業(yè)園區(qū)和城市經(jīng)濟(jì)，大力推進(jìn)大港口、大工業(yè)、大物流、大旅游建設(shè)，努力實(shí)現(xiàn)工業(yè)大港、濱海城市和旅游勝地的戰(zhàn)略目標(biāo)。桂海高速公路公路貫穿欽州，二級(jí)公路已接通絕大部分城鎮(zhèn)。目前欽州港已建成泊位9個(gè)，其中萬(wàn)噸以上碼頭4個(gè)，年吞吐能力300多萬(wàn)噸，在建5萬(wàn)噸級(jí)以上泊位6個(gè)（其中7萬(wàn)噸級(jí)碼頭1個(gè)），預(yù)計(jì)到2004年欽州港的吞吐能力將達(dá)到1000萬(wàn)噸以上。規(guī)劃建成5各港區(qū)10個(gè)作業(yè)區(qū)，深水岸線68公里，可建1－30萬(wàn)噸碼頭200個(gè)。具有水深、避風(fēng)、港池寬廣、無(wú)回淤、航道順直、可挖性好、可建碼頭岸線長(zhǎng)等特點(diǎn)。欽州市交通發(fā)達(dá)，現(xiàn)代化海陸空大交通運(yùn)輸網(wǎng)已基本形成。目前欽州市已成為廣西沿海地區(qū)重要的交通樞紐。欽州交通便利，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，南臨北部灣和南中國(guó)海，背靠大西南，東鄰粵港澳，面向東南亞，是大西南出海信道的最近出海口之一，在西部打開(kāi)發(fā)和建設(shè)中國(guó)——東盟自由貿(mào)易區(qū)中具有“承東啟西”和“橋頭堡”的戰(zhàn)略地位。欽州距周邊城市距離城市里程（公里）南寧120北海91梧州448柳州329防城61百色385桂林466玉林236河池443欽州市具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和地緣優(yōu)勢(shì)，是帶動(dòng)廣西乃至西南地區(qū)的全方位對(duì)外開(kāi)放和經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展的龍頭，是中國(guó)與東南亞地區(qū)乃至亞太地區(qū)經(jīng)濟(jì)合作的重要橋梁。. 交通運(yùn)輸欽州是廣西沿海的交通樞紐，桂海高速公路、欽防高速公路和南防鐵路、欽北鐵路均在欽州市交匯，北海機(jī)場(chǎng)、南寧機(jī)場(chǎng)距欽州只有100公里，海陸空交通便捷。欽州市是廣西社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中南北欽防沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要組成部分，地處以港口經(jīng)濟(jì)、海洋經(jīng)濟(jì)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)的南北欽防沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心位置，是大西南戰(zhàn)略信道最近、最便捷的出?？?，是從海上通往東南亞和世界沿海國(guó)家及深入大西南的門戶。欽州歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，全市共有文物保護(hù)單位49處，其中國(guó)家及自治區(qū)重點(diǎn)文物保護(hù)單位8處，市區(qū)就有國(guó)家級(jí)重點(diǎn)保護(hù)文物民族英雄劉永福、馮子材故居。外貿(mào)進(jìn)出口高速增長(zhǎng)，%；，%。%，成為“九五”以來(lái)快速增長(zhǎng)的年份之一。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值提前一年于１９９９年實(shí)現(xiàn)了比１９８０年翻兩番的目標(biāo)。. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展“九五”時(shí)期全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)了年均８．１％的較快增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)質(zhì)量和效益明顯提高。大西南的四川、云南、貴州、西藏、重慶等省區(qū)市，面積264萬(wàn)多平方公里，人口2億多，蘊(yùn)藏著極為豐富的物產(chǎn)資源，戰(zhàn)略地位十分重要，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮牡貐^(qū)之一。. 廣西壯族自治區(qū)簡(jiǎn)介. 地理位置廣西是中國(guó)五個(gè)少數(shù)民族自治區(qū)之一。按照方案，在會(huì)展中心附近規(guī)劃建設(shè)以東盟各國(guó)為主題的國(guó)際商貿(mào)城，爭(zhēng)取明年2月拿出規(guī)劃模型；也可以將現(xiàn)有部分商業(yè)街改造成以東盟國(guó)家命名并體現(xiàn)東南亞風(fēng)情的商貿(mào)街。爭(zhēng)取明年“南博會(huì)”期間有一批項(xiàng)目入園開(kāi)工。l 規(guī)劃建設(shè)規(guī)劃“經(jīng)濟(jì)園”,建設(shè)商貿(mào)城。市內(nèi)道路建設(shè)全面加快。l 在交通信息設(shè)施方面南寧機(jī)場(chǎng)跑道、停機(jī)坪、貴賓室要進(jìn)行改擴(kuò)建；申請(qǐng)?jiān)鲈O(shè)民航航班、航線；加快自治區(qū)港口設(shè)施的建設(shè)與完善，開(kāi)通與東盟國(guó)家的直航班輪。南寧國(guó)際會(huì)展中心二期工程，增設(shè)展位，增建宴會(huì)廳等項(xiàng)目。. 配套設(shè)施建設(shè)l 接待設(shè)施方面“自治區(qū)青秀山接待基地”，這一項(xiàng)目的建設(shè)地點(diǎn)在青秀山西北面，目前正在進(jìn)行三通一平。有五大項(xiàng)內(nèi)容，具體為