【正文】 “信連四海，義結(jié)五洲”是信義集團(tuán)的宗旨。集團(tuán)是國家級(jí)高新技術(shù)企業(yè)、中國汽車工業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)員、中國摩擦密封材料協(xié)會(huì)常務(wù)理事、山東省綜合實(shí)力500強(qiáng)企業(yè)、省級(jí)星火骨干企業(yè)、中國專利山東明星企業(yè)、東營市十強(qiáng)企業(yè)，信義品牌成為山東省名牌產(chǎn)品、著名商標(biāo)。整個(gè)集團(tuán)管理水平不斷提高，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，效益每年以30%以上的速度遞增，凈資產(chǎn)增長(zhǎng)了90倍。其控股公司有：北京信義華信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，北京華信經(jīng)貿(mào)有限公司，深圳市華信投資有限公司，參股公司主要有：東營商業(yè)銀行等。由此可見，兩者都具有很高的投資價(jià)值。2004年8月完成上述兩項(xiàng)目報(bào)批的全部手續(xù)。為此，公司做出如下時(shí)間安排：時(shí)間計(jì)劃安排2004年4月投資方商定上述項(xiàng)目的開發(fā)并成立開發(fā)公司，準(zhǔn)備前期資金到位2004年5月進(jìn)行風(fēng)情園項(xiàng)目規(guī)劃，完成該項(xiàng)目區(qū)東南亞合作經(jīng)營招商的相關(guān)資料；與市政府商定“一江兩岸”項(xiàng)目江岸改造6100萬元工程項(xiàng)目的若干事宜。表1編號(hào)月份現(xiàn)金流出(萬元)折現(xiàn)現(xiàn)金流出(萬元)累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流出(萬元)現(xiàn)金流入(萬元)折現(xiàn)現(xiàn)金流入(萬元)累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流入(萬元)折現(xiàn)率12004年5月 　　　 22004年6月 　　　 32004年7月 　　　 42004年8月 　　　 52004年9月 　　　 62004年10月 　　　 72004年11月 　　　 82004年12月 　　　 92005年1月 　　　 102005年2月 　　　 112005年3月 　　　 122005年4月 　　　 132005年5月　　　 142005年6月　　　 152005年7月　　　 162005年8月　　　 172005年9月　　　 182005年10月　　　 192005年11月　　　 202005年12月　　　 212006年1月　　　 222006年2月　　　 232006年3月　　　 242006年4月　　　 252006年5月　　　 262006年6月　　　 272006年7月　　　 282006年8月　　　 292006年9月　　　 302006年10月　　　 312006年11月　　　 322006年12月　　　 332007年1月　　　 342007年2月　　　 352007年3月　　　 362007年4月　　　 372007年5月　　　 382007年6月　　　 392007年7月　　　 402007年8月　　　 412007年9月　　　 422007年10月　　　 432007年11月　　　 442007年12月　　　 452008年1月　　　 462007年2月　　　 472007年3月　　　 482007年4月　　　 492007年5月　　　 502007年6月　　　 512007年7月　　　 522007年8月　　　 532007年9月　　　 542007年10月　　　 552007年11月　　　 562007年12月　　　 572008年1月　　　 582008年2月　　　 592008年3月　　　 602008年4月　　　 612008年5月　　　 622008年6月　　　 632008年7月　　　 642008年8月　　　 652008年9月　　　 由上述表中可以看出，項(xiàng)目的投資回收期65個(gè)月，%。. 項(xiàng)目計(jì)劃十國風(fēng)情園項(xiàng)目計(jì)劃2004年5月動(dòng)工，2005年5月1投入試運(yùn)行，2005年10月1日正式運(yùn)營，同年11月3日6日作為南寧“南博會(huì)”的欽州分會(huì)場(chǎng)的一個(gè)接待基地。. 其它收益門票收入11萬人次*50元/人*%=330萬，觀光塔50萬/年，其它收益50萬/年(包括潛水、垂釣等其它水上項(xiàng)目)，小計(jì)為430萬/年。l 遠(yuǎn)景測(cè)算：根據(jù)目前三娘灣旅游區(qū)幾家簡(jiǎn)易海鮮飯館(大排擋，營業(yè)面積在200平方米)的日營業(yè)額在800016000元/日之間來測(cè)算美食城的收入，美食城3000平方米的營業(yè)面積相當(dāng)于上述簡(jiǎn)易海鮮飯館的15倍，因此其日營業(yè)額應(yīng)為1224萬，取其中值為18萬，年上座率為60%，利潤(rùn)率為50%，因此年?duì)I業(yè)額為3942萬，租金為其利潤(rùn)的20%。. 客房收益客房的收入按照如下方法確定：l 參照其它景區(qū)，如下表1中提供的黃山、桂林、北戴河酒店的租金確定風(fēng)情園客房的日房?jī)r(jià)。. 項(xiàng)目投資. 建安費(fèi)用根據(jù)欽州市建設(shè)委員會(huì)提供的和欽州市政府接待基地(四星級(jí))的造價(jià)信息，對(duì)十國風(fēng)情園作如下投資測(cè)算：流動(dòng)資金按前期投入的10%計(jì)算。. 優(yōu)惠政策l 可享受觀海豚分成。由于該項(xiàng)目立意新穎，填補(bǔ)廣西乃至中國空白，該創(chuàng)意已經(jīng)得到廣西自治區(qū)政府外經(jīng)貿(mào)廳張廳長(zhǎng)和欽州市政府的同意。. 營銷策略按東南亞10國的典型建筑風(fēng)格建造10國風(fēng)情的特色建筑，建筑完全按照各國自行設(shè)計(jì)的圖紙建造，并通過各國的文字標(biāo)識(shí)、舉辦各國的特色活動(dòng)來體現(xiàn)各個(gè)國家的文化。l 旅游觀光，休閑度假。整個(gè)廣西沒有沿海高檔旅游產(chǎn)業(yè)，北海檔次低，留不住顧客，防城港因經(jīng)濟(jì)實(shí)力限制不能建設(shè)較高檔次的旅游基地，本項(xiàng)目正好填補(bǔ)這一市場(chǎng)空白。給每個(gè)國家一個(gè)區(qū)域，共分成10個(gè)區(qū)域。. 營銷戰(zhàn)略十國風(fēng)情園項(xiàng)目總占地約200畝，它是集商務(wù)、娛樂、休閑于一體的。本項(xiàng)目建成后，將成為三娘灣旅游風(fēng)景區(qū)的旅游資源之一，會(huì)給三娘灣旅游區(qū)吸引更多游客增添砝碼。對(duì)政府來說，減少了漁村撤遷的成本，對(duì)本公司來說，十國風(fēng)情園緊靠旅游中心，更利于提升人氣，市場(chǎng)更好。欽州僅有一家三星級(jí)賓館。l 中國－東盟博覽會(huì)接待中國－東盟博覽會(huì)將于2004年11月3日至6日在南寧舉辦。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅在2003年“十一”黃金周期間。核心目標(biāo)市場(chǎng)：廣西區(qū)內(nèi)各城市及西南地區(qū)，港澳臺(tái)、東南亞國家；基本目標(biāo)市場(chǎng)：國內(nèi)主要包括湖南、湖北、中南地區(qū)的大中城市，海外主要以歐美游客市場(chǎng)為主。l 酒店競(jìng)爭(zhēng)分析距本風(fēng)情園最近的酒店是正在施工的欽州市政府接待基地，該基地定位4星級(jí)。l 周邊同類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。l 集群效應(yīng)北部灣旅游經(jīng)濟(jì)圈的崛起。原始地價(jià)，項(xiàng)目壟斷，未來幾年會(huì)20萬元/畝l 南博會(huì)機(jī)遇中國－東盟博覽會(huì)以后將每年在南寧舉行，預(yù)計(jì)廣西和東盟的貿(mào)易往來將日益頻繁，也將給欽州的旅游業(yè)帶來機(jī)遇。n 西部大開發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)造了歷史機(jī)遇，國家將對(duì)廣西等西部地區(qū)實(shí)行政策扶持，改善基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境。廣西作為中國唯一與東盟國家既有陸地接壤又有海上信道的省區(qū)，近年來，廣西與東盟地區(qū)在經(jīng)濟(jì)上發(fā)展非常迅速，目前東盟已成為廣西的第一貿(mào)易伙伴。l 政策機(jī)遇國務(wù)院做出了實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的重大決策，其中鼓勵(lì)發(fā)展旅游業(yè)作為西部大開發(fā)的重點(diǎn)和發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的龍頭，廣西區(qū)黨委、區(qū)政府也做出創(chuàng)建旅游先進(jìn)省區(qū)的決定，為三娘灣旅游區(qū)的開發(fā)建設(shè)創(chuàng)造了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。 . 劣勢(shì)三娘灣風(fēng)景區(qū)開發(fā)起步晚，人才缺乏；資金短缺，旅游基礎(chǔ)設(shè)施薄弱；資源開發(fā)力度和深度不夠；漁村建筑缺乏特色，景觀效果差。旅游旺季每年長(zhǎng)達(dá)11個(gè)月，旺季時(shí)間遠(yuǎn)大高于秦皇島等中國其它著名海濱景區(qū)。. SWOT分析三娘灣旅游區(qū)在沙灘、海水質(zhì)量上遜色于北海銀灘和防城港金灘，但在海洋生物、陸地生物和文化底蘊(yùn)方面優(yōu)于相鄰兩旅游區(qū)。該項(xiàng)目的NPV值及IRR均符合投資要求。三個(gè)月后開盤，開盤三個(gè)月內(nèi)達(dá)到70%。同時(shí)，考慮到建設(shè)周期內(nèi)房?jī)r(jià)的上漲因素，因此一江兩岸高端房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)可以為2380元/平方，總銷售額為119,059,500元。房地產(chǎn)平均價(jià)格，表年份2000年2001年2002年2003年2004年平均價(jià)格(元/平方)850930980110011001200120013001400升幅%%%%開工量(萬平方米)20完工量(萬平方米)銷售面積(萬平方米)備注：2003年欽州的二手房(主要為公房)。為了便于計(jì)算將這些費(fèi)用取為建安費(fèi)用的10%。土地增值稅預(yù)征標(biāo)準(zhǔn)為銷售經(jīng)營額的2%，%。,總建筑面積為50,025平方米，共200套。l 土建2005年8－9月份即可封頂，土建期間開始內(nèi)部認(rèn)購，待有40％的銷售量時(shí)就可以開盤。市政府初步同意按30萬元/畝的價(jià)格取得土地，這一價(jià)格可以進(jìn)一步協(xié)商。l 對(duì)于市場(chǎng)工程建設(shè)，公司將公開招標(biāo)，選擇承建單位。. 總體思路承攬一江兩岸工程2公里開發(fā)，投資額6100萬元。據(jù)了解，目前京、滬、粵等地的房地產(chǎn)大鱷正在進(jìn)入或準(zhǔn)備進(jìn)入欽州房地產(chǎn)市場(chǎng)。. 威脅l 土地競(jìng)爭(zhēng)激烈。l 新區(qū)開發(fā)，撤遷成本低。l 民間蘊(yùn)藏很強(qiáng)的購買力。93年國家宏觀調(diào)控，泡沫破裂。l 土地系原始地價(jià)，未來升值潛力巨大。目前的欽州市房地產(chǎn)發(fā)育狀況與桂林四年前頗為類似。l 房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)估計(jì)，欽州市政府